# Составляем по образцу договор задатка и аванса при покупке земельного участка с домом

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/zemlya/vladenie/kuplya-prodazha-z/sostavlyaem-po-obraztsu-dogovor-zadatka-i-avansa-pri-pokupke-zemelnogo-uchastka-s-domom.html

---

Покупка участка, на котором расположен дом, является ответственным мероприятием, которое требует особей внимательности. У каждого свои особенности и стоимость, поэтому важен предварительный договор купли продажи земельного участка с домом.

## Для чего нужен предварительный договор?

Предварительный договор купли продажи жилого дома и земельного участка – это документ, который подписывается, когда покупатель уже определился с выбором. Он служит закреплением устной договоренности и подтверждением серьезности намерений.

### Что гарантирует договор

Продавец и покупатель взаимно обязуются завершить сделку в течение конкретного срока (чаще всего это 12 месяцев). 

После подписания предварительного ДКП собственник участка с домом может уверенно снимать объявления о продаже. Особенно, когда покупателем уже внесена часть стоимости участка в качестве авансового платежа или задатка. 

Покупатель же уверен, что выбранный им участок «не уплывет в другие руки».

### Риски при составлении

При составлении предварительного договора существует ряд рисков:

- Потери внесенного залога и аванса. Во избежание такой ситуации важно все хорошо обдумать, внимательно прочесть все условия, прежде чем подписывать. Кроме того, исходя из этого риска, не рекомендуется предварительно вносить большую сумму.

- Признание подписанного документа недействительным. Чтобы этого не случилось необходимо соблюдать форму договора и соблюдать все условия. Важно заверить подписанный документ у нотариуса, иначе он может быть признан незаконным. 

- Приобретение участка с обременением. Еще на этапе рассмотрения вариантов рекомендуется внимательно изучить все официальные документы по объекту.

Именно этапы выбора объекта недвижимости и составления ПДКП требуют максимального внимания. Поэтому рекомендуется привлечь к этим моментам профессионала.

### Типичные ошибки при составлении 

Ошибки при подписании любого документа, связанного с недвижимостью, могут повлечь как  потерю финансовый средств, так и утрату прав собственности (в крайнем случае). 

- Нет точной стоимости участка. Рекомендуется проследить, чтобы цифра была четко прописана уже в предварительном договоре, а не только озвучена устно.

- Нет подробного описания предмета договора. То есть фактически непонятно, о каком именно объекте идет речь. Обязательно должны быть указаны такие сведения, как адрес, кадастровый номер, площадь участка и дома, расположенного на нем.

- Отсутствует пункт о первоначальном взносе. Важно четко зафиксировать факт передачи денег, иначе при необходимости будет сложно его доказать.  Особенно если деньги передавались наличными купюрами.

- Заключение договора в устной форме – это самая грубая и недопустимая ошибка. При устной договоренности де-юре между сторонами нет никаких взаимных обязательств. 

**Важно!** Допустив одну из этих ошибок, вы гарантированно потеряете время. Ведь такой договор не может считаться действительным, риск быть обманутым значительно возрастает.

[https://youtu.be/Av2h8lHYgl0](https://youtu.be/Av2h8lHYgl0)

## Порядок составления и расторжения

Эти процессы регулируются законодательством, что способствует соблюдению прав, как покупателя, так и продавца. Поэтому существенные условия составляются относительно произвольно с обязательным их применением. Примерная структура документа: 

- Сведения о сторонах.

- Информация об участке.

- Стоимость объекта.

- Срок. 

- Права и обязанности. 

- Ответственность. 

- Дополнительная информация: сколько экземпляров составлено, время вступления документа в силу, ответственность за расходы и др.

**Важно!** В некоторых случаях даже согласованный и подписанный документ может быть расторгнут.

Возможно три ситуации: 

- Когда обе стороны приняли такое решение. Это самый простой вариант, при котором каждый остается со своим.

- Когда передумал продавец или покупатель, а не оба сразу. Если договориться о [расторжении предварительного договора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/predvaritelnyj/kak-rastorgnut.html) не получается, то необходимо обратиться в суд. Документ будет признан недействительным, если будут доказаны реальные нарушения условий договора.

- Когда инициатива исходит от одной из сторон, при этом вторая сторон категорически против расторжения предварительного ДКП. В этом случае решить вопрос можно исключительно в судебном порядке. Если есть первоначальный взнос, то его права определяются в соответствии с законодательством.

Таким образом, любой заключенный ПДКП имеет обратное действие и не является стопроцентной гарантией того, что сделка состоится. Для уверенности и предусматривается предоплата.

## Виды предварительных договоров при купле-продаже ЗУ

Существует несколько вариантов:

- С авансом. Что касается расторжения предварительного ДКП и  возвращения средств, то аванс возвращается во всех ситуациях.

- С [задатком](https://mylawyer.club/zakony-i-normativnye-akty/grazhdanskij-kodeks-statya-380-ponyatie-zadatka.html). Если же продавец решит расторгнуть договор, он будет обязан выплатить покупателю сумму, равную двум задаткам. Для собственника же эта сумма является гарантированным минимумом в ситуации, если сделка сорвется не по его вине.

- А также бывает предварительный договор при ипотеке. В случае с ипотечной оплатой, она вносится уже при заключении сделки. С той точки зрения, такой вариант является наиболее надежным. 

Однако чаще всего при составлении такого предварительного договора покупатель просит небольшой аванс. Это может быть и 1% от стоимости. Ведь именно получение денег от покупателя указывает на то, что сделка по продаже, действительно, будет заключена. 

Покупателю выгоднее вносить аванс, а продавцу – брать задаток (конечно, если он уверен, что не передумает продавать свой участок). Впрочем, если особых сомнений в заключении сделки нет, споров по поводу того, как назвать предоплату, быть не может.

### Договор задатка

В [Статьях 380](https://www.zakonrf.info/gk/380/) и [381 Гражданского кодекса](https://www.zakonrf.info/gk/381/) четко прописаны все условия, включая и возможную сумму задатка: стороны должны договориться между собой о его размере. 

Документ является гарантией выполнения обязательств, возложенных на каждого из участников сделки, а также подтверждает факт перечисления денежных средств.

В [статье 380 ГК](https://www.zakonrf.info/gk/380/) сказано, что залог – это денежный платеж, внесенный одной стороной в пользу другой, включенный в платежи, указанные в договоре купли-продажи, и являющийся доказательством совершения сделки. 

Если денежные переводы не подтверждены документально, вернуть средства в соответствии с законом не удастся. Еще одним доказательством передачи, помимо договора, может служить квитанция от гражданина, продавшего недвижимость.

**Важно!** Если продавец был мошенником и задаток был передан без договора, истцу будет очень трудно доказать оплату наличными. Слова, которые не подкреплены соответствующими документами, вероятно, не будут приняты во внимание.

### Договор аванса

Аванс необходимо вносить после подписания предварительного договора, когда фактически объект еще не передан в собственность покупателю. Впрочем, этот платеж надежно защищен на законодательном уровне. 

Подписывая предварительный договор, стороны соглашаются с его условиями, своими обязанности, а также приобретают гарантии выполнения изложенных условий, как в части оплаты покупки, так и в части передачи объекта недвижимости в собственность.

В Пункте 3 [статьи 380 Гражданского  кодекса](https://www.zakonrf.info/gk/380/) говорится о том, что авансом считается любая предоплата, если она не названа в тексте договора задатком.

Аванс может быть равен, как фиксированной сумме, так и определенному проценту от согласованной сторонами цены продажи. Его можно назвать номинальной предоплатой. С одной стороны, продавец получает какие-то деньги на руки, а с другой – ответственности нет ни у кого. 

## Как составить авансовый договор на покупку ЗУ и дома на нем

После того, как человек нашел дом своей мечты и готов стать его владельцем, все условия покупки обговариваются с продавцом. Изначально это происходит в рамках переговоров, на которые могут быть привлечены риэлторы с одной или с обоих сторон. 

Решение о внесении аванса принимается совместно, но исходя из финансовых возможностей покупателя. Внеся авансовую сумму, покупатель обязуется выплатить остаток в долгосрочной перспективе. Продавец же уже не может продать свой участок в пользу третьей стороны.

Отдельный договор на внесение аванса, как правило, не составляется – условия прописываются в основном договоре.

В случае, когда продавец получил аванс, но отказывается подписать основной ДКП, следует обращаться в суд. С вероятностью в 99% судья примет решение о том, что собственником спорного участка является заявитель, при этом мнение ответчика учитываться не будет.

### Обязательные пункты (существенные условия)

Такой документ можно написать от руки и сразу же подписать в двухстороннем порядке. Главное, чтобы он включал такую информацию:

- Описание участка и дома (наименование, характеристики, официальные документы).

- Сколько денег покупатель должен заплатить в качестве аванса после вступления в силу предварительного соглашения. Как правило, эта сумма не превышает одной десятой части от полной стоимости участка.

- Все о правах и обязанностях. В частности четко прописано, что собственник утрачивает право продавать участок другому человеку, если он уже имеет на руках аванс. А покупатель обязуется подписать впоследствии основной договор и заплатить полную цену за участок.

- Крайний срок для внесения денег продавцом.

- Если оплата аванса производится по безналу, то никакие дополнительные документы не требуются. Ведь банковская выписка сама по себе является официальным подтверждающим документом.

- Форма оплаты – это может быть безналичный и наличный расчет, в зависимости от желания сторон.

- Если предполагается оплата наличными, нужно указать, как нужно подтвердить оплату: квитанция, участие в переводе денег нотариусу, аренда банковской ячейки и т.д. Благодаря этому риск оказаться обманутым становится гораздо ниже. Кроме того, на основании таких документов при попытке мошенничества, уплаченная сумма может быть взыскана с продавца в принудительном порядке по решению суда. Соответственно, при оплате по безналу нотариальное заверение не обязательно, по желанию.

- Штрафы и последствия отказа в заключении сделки. Продавец и покупатель могут совместно решить, что, например, сторона, что если кто-то из них передумает, будет обязан компенсировать потери, заплатив второй стороне, 5-7% от стоимости участка. Такое условие заставляет людей задумываться в серьезности своего решения перед тем, как ставить подпись на договоре.

### Образец договора и бланк

Образец договора аванса при покупке земельного участка с домом включает все существенные условия. Также подписывается соглашение об авансе:

## Как составить договор задатка при покупке ЗУ с домом?

Предварительный договор купли продажи земельного участка с домом с задатком не должен быть слишком сложным. Он должен содержать самую важную информацию. Излишняя сложность данного соглашения может привести к путанице, когда люди не будут в полной мере понимать, какие именно обязательства они на себя берет.

Такой договор можно просто написать от руки и подписать в двухстороннем порядке. Этого достаточно, чтобы он считался действительным. Регистрация подписанного документа в нотариальных органах не требуется.

### Обязательные пункты (существенные условия)

Бланк договора задатка при покупке дома с земельным участком включает следующие пункты:

- Стоимость самого объекта;

- Сумму, которая будет внесена сразу;

- Сведения о хозяине участка и о потенциальном покупателе, включая паспортные;

- Подробную информацию о земельном участке и доме, который на нем стоит (площадь, этажность, доступность коммуникаций и т.д.);

- Сколько действует договор, когда должен быть внесен задаток и остаток стоимости;

- Дату и место заключения договора.

При составлении договора рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу или риэлтору. Если договор составляется самостоятельно, рекомендуется показать его специалисту, прежде чем подписывать.

### Образец договора и бланк

Договор задатка при покупке земельного участка с домом образец:

Скачать образец договора задатка при покупке земельного участка с домом можно [по ссылке](https://mylawyer.club/blanki-i-obraztsy-dokumentov/blanki-i-obraztsy-dokumentov-dlya-sostavleniya-dogovora-avansa-i-zadatka.html)

## Особенности составления предварительного договора при покупке ЗУ и дома на нем в ипотеку

Если человек планирует рассчитаться за участок не собственными, а банковскими средствами, то без предварительной договоренности с собственником не обойтись. В такой ситуации подписанный ПДКП служит основанием для банков рассматривать заявку на ипотечное кредитование.

Вкратце, схема работы по покупке жилья в ипотеку выглядит следующим образом:

- выбор объекта сделки, изучение подробной информации, включая проверку кадастрового номера, выписки из Единого государственного реестра недвижимости;

- заключение ПДКП на конкретный участок;

- обращение в банк с заявлением о получении кредита (покупатель может самостоятельно рассылать заявки в банки или обратиться за помощью к риэлтору);

- получение одобрения предоставления ипотеки от одного из банков;

- заключение ипотечного договора;

- подписание основного ДКП;

- внесение в госреестры информации о новом собственнике объекта недвижимости;

- завершающий этап, в рамках которого финансовая организация, предоставившая ипотечный кредит покупателю, переводит денежные средства продавцу.

### Обязательные пункты (существенные условия)

В предварительном ДКП участка с домом по ипотеке должна содержаться такая информация:

- официальная информация о покупателе и продавце;

- все существенные условия, согласованные в ходе переговоров;

- сведения об участке и доме, расположенном на нем (номера из кадастровой книги, площади, этажность дома, сведения о проведении канализации, света, газификации и другие);

- фиксированная стоимость имущества (так как продавец не имеет возможности изменить его до совершения сделки);

- срок и порядок окончательного расчета покупателя по приобретенному имуществу;

- дата, до которой стороны обязуются подписать окончательный договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости;

- пени, неустойки и иные действия по усмотрению сторон;

- при наличии информация об [авансе](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/soglashenie-ob-avanse.html) или задатке, о приобретении с привлечением средств финансовых организаций.

- условия передачи объекта, например, подписание соответствующего акта.

### Образец 

Образец предварительного договора купли продажи земельного участка с домом:

## Дополнения к договору 

Существует стандартный бланк такого договора, однако, бывают особые случаи, когда необходимо указать и дополнительную информацию. Ко всей подготовительной работе стоит привлекать профессионального риэлтора, ведь он знает тонкости и точно все оформит правильно.

### В каких случаях требуются

Речь идет о нестандартных ситуациях, в которых строгое заполнение имеющегося бланка договора не представляется возможным, поскольку не отражает всей важной информации в полной мере. Самые распространенные дополнения к предварительному договору:

- 

Если продавцов несколько, то в преамбуле первоначального договора купли-продажи вместо «я» следует поставить «мы», а второго и последующего продавца разделить через запятую.

-  Если покупателей несколько, то в описательном пункте сведений нужно разделить данные о втором и последующих покупателях запятыми, в пункте 1 перед словом «собственность» добавить «долевую».

- Если в интересах одной из сторон действует третье лицо по доверенности, это также необходимо прописывать в договоре.

- Если сторона не достигла совершеннолетия, то ее интересы представляет законный представитель (родитель или опекун). То все действия, описанные в договоре, должны быть соответственно  промаркированы. 

- В 4 пункте договора указывается форма первоначального взноса, то есть аванс или задаток. Этот пункт является ключевым при составлении предварительного документа.

### Образец

Скачать стандартный бланк для предварительного договора купли продажи дома с земельным участком можно [по ссылке.](https://mylawyer.club/blanki-i-obraztsy-dokumentov/blanki-i-obraztsy-dokumentov-dlya-sostavleniya-dogovora-avansa-i-zadatka.html)

## Отличия между этими договорами

## Заключение

Предварительный договор купли продажи дома и земельного участка – это промежуточный этап между устным разговором и конечным заключением сделки. Он подписывается, чтобы закрепить все согласованные условия, а также приблизить реальное совершение сделки. 

Самое важное, что нужно согласовать при его составлении, – условие оплаты и внесения предоплаты. Поскольку является гарантией, повышающей вероятность заключения сделки. А, прежде чем обдумывать условия ПДКП следует изучить сам участок и документы к нему, проверить их на возможные обременения и какие-либо противоречия.