Что такое рыночная стоимость квартиры и что представляет собой процедура по её оценке?

Вопрос приобретения и реализации объектов недвижимости – задача хлопотная и трудоёмкая. Несведущие в этом вопросе продавцы, полагаясь только на себя, могут стать лакомой добычей для непорядочных «помощников-посредников».

К сожалению, такие ситуации – не редкость. Важно учесть нюансы, чтобы не прогадать в цене и не остаться «с носом», а выгодно и без проблем решить вопрос с недвижимостью.

Показать содержание

• О чем речь?
• В каких случаях нужна оценка жилой площади?
• Кто проводит процедуру?
• Отличается ли от кадастровой?
• Что делать, если один показатель выше другого?
• Узнаем цену
• Как заказать отчет?
• Заключение

О чем речь?

Реально соответствующая спросовой платежеспособности покупателей, обусловленная свободными отношениями и конкурентоспособностью – такова суть рыночной стоимости.

Определить цену объекта на рынке возможно с помощью алгоритма специальных методик:

1. Произвести анализ идентичных объектов, рыночная стоимость которых уже определена продавцом и сопоставить основные параметры помещений. Тщательный и скрупулёзный анализ – гарантированный залог наиболее точного определения стоимости жилья.
2. Продаваемая сторона подсчитывает все расходы и вложения, которые были приобретены на благоустройство жилого помещения (перепланировка, замена сантехники или электрики, утепление и т.д.). А затем калькулирует сумму.
3. Руководстводствоваться не столько ценой жилого помещения, как выгодой, полученной в результате совершённой сделки. Например, месторасположение жилой площади удобное и ее можно переоборудовать в магазинчик.

Размер предполагаемой прибыли с продажи квартиры формируется исходя из ряда нюансов, которые необходимо обязательно учитывать:

• район в населённом пункте (удалённость, по отношению к центру, развитость инфраструктуры, криминогенная статистика);
• состояние дома, в котором находится объект (аварийность, давность произведённого капитального ремонта дома, крыши, тепло-, водо-, энергоснабжение и т.п.);
• этажность (наличие и функционирование лифта);
• габариты, планировка (жилые и нежилые квадратные метры, размер полезной площади, раздельность комнат и санузла);
• качественного ремонта объекта (его отсутствие, косметический или по евростандартам);
• сантехника, отопление, водоснабжение помещения.

В каких случаях нужна оценка жилой площади?

К процедуре оценки жилой площади прибегают в случаях:

• кредитования (залогового или ипотечного);
• сделок купли-продажи;
• оформления страховки;
• судебных процессов по имущественным спорам;
• оформления прав на наследство;
• требования этих данных органами опеки и соцзащиты;
• составления брачного контракта;
• и т.п.

В каждом отдельном деле по оценке существует ряд нюансов, которые нужно обязательно учитывать.

Кто проводит процедуру?

Оценщик – это официальный представитель организации, наделённой полномочиями проведения оценочной процедуры. Это право требует обязательного подтверждения – пакета утверждённых законом, свидетельств, дипломов, сертификатов и т.п.

Лицо, проводимое оценочный анализ помещения, несёт полную ответственность за достоверность указанных фактов.

Основными нормативными документами в этой области являются положения №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.98, гласящие о необходимости заключения договора обязательного страхования лица-оценщика (организации), и уставные документы компании. Также законодательно оговорено и то, что субъектом оценочной деятельности может быть лицо – член самостоятельно регулируемой организации-оценщика и застраховавшие свою ответственность, соответственно требованиям ФЗ.

Для проведения независимой оценки стоимости жилплощади на рынке недвижимости заказчик или доверенное лицо, действующее в его интересах собирает пакет документов для исполнителя. Итогом работы специалиста является подробный отчёт.

Исходя из установленных требований, информационной базой которых являются данные о ценах на строительные материалы и сопутствующие работы, уменьшая её величину на коэффициент износа, специалист бюро выводит оценочную стоимость – инвентаризационную, она фиксируется в документе (в среднем, она раза в два меньше, чем кадастровая).

Учитывать необходимо, что для осуществления некоторых операций с недвижимостью необходим заказ справка из БТИ. Бюро технической инвентаризации – государственный орган.

На сегодняшний день стоимость по БТИ запрашивают при оформлении наследства и, в некоторых регионах РФ, для расчёта суммы налогообложения.

До 2020 года все субъекты РФ перейдут на формирование имущественного налога, опираясь на кадастровую стоимость.

Отличается ли от кадастровой?

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры — это приближённые друг к другу величины, которые разнятся вычислениями лишь по нескольким параметрам. Кадастровая оценка – государственный документ. Рыночная стоимость определяется покупательским спросом, актуальностью и количеством подобных объектов, выставленных на продажу.

Разница процедур этих оценок в методике формирования.

Кадастровая – основана на формуле массовой оценки, суть которой в анализе факторов, которые влияют на цену объекта.

Рыночная — базируется на анализе конкретно взятой квартиры и сравнении с похожими объектами. Кроме параметров, которые характерны для расчёта и рыночной, и кадастровой стоимости, вторая учитывает состояние жилища именно на время продажи.

Что делать, если один показатель выше другого?

Стоимость квартиры по кадастру — это цена недвижимости, которая определяется кадастровой палатой по оценочной процедуре, выполненной соответственно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Возможно ли поставить знак равенство между рыночной оценкой и кадастровой стоимостью? И такое случается, однако очень редко и в отдельных исключительных случаях.

Заниженная стоимость по ГКН в приоритете для элитного и дорогого жилья. Основанием является спрос на такую жилплощадь, процент реализации типичных квартир растёт и, как следствие, кадастровая стоимость уменьшается. На практике встречаются случаи, когда кадастровая стоимость выше той, на которую сориентирован собственник (рыночной). Это реально имеет место быть, если в квартире отсутствуют нормальные условия для проживания. О том, может ли один показатель быть выше другого и почему так происходит, мы писали в этой статье.

Узнаем цену

Обозначим возможные способы определения рыночной стоимости жилого помещения:

1. Самостоятельно. Способ прост, удобен, не требует больших затрат и привлечения помощников, в лице представителей агентств недвижимости.
2. По средствам сервиса онлайн-оценки. Результат найдёте в письме, которое придёт на адрес вашей электронной почты.
3. Обратиться к специалисту. Обратившись к добросовестному риелтору, вы получите качественную и развёрнутую оценку характеристик объекта, будете обладать наиболее полной информацией об уровнях продаж, спросе и предложениях, тождественных вашему, получите ряд полезных советов.
4. Заказать независимую оценку. Данная услуга быстра, удобна, однако стоит денег. Сумма, которую предстоит выплатить за оценку, фиксируется в прайс-листе и её устанавливает исполнитель. Результат, в большинстве случаев тот, на который рассчитывает сам заказчик.

Как заказать отчет?

Чтобы получить отчёт о стоимости квартиры, нужно обратиться к экспертам-оценщикам. В этом случае функционал для вас предельно прост:

1. Обратиться к специалистам по оценке и озвучить свои пожелания.
2. Определение целей и желательных итогов.
3. Обязательное заключение договора.
4. Сбор необходимой документации и информации.
5. Осмотр помещения.

Законодательно установлены чёткие требования о стандартах оценки и нормативным актам, в обязательном порядке содержащих:

• информацию о заказчике и оценщике;
• указание методов проведения процедуры;
• фиксация характеристик объекта;
• аналитическая справка рынка жилой недвижимости;
• формирование рыночной стоимости;
• фотоотчёт о квартире;
• приложения.

Скачать пример отчета об рыночной оценке стоимости объекта недвижимости

Заключение

Сделки, производимые с квартирой, невозможны без главного – определения её стоимости. В зависимости от особенностей манипуляций с объектом недвижимости, несведущему гражданину придётся столкнуться с огромным количеством непредвиденных обстоятельств и погрузится в изучение терминологии и законодательства.

«В один клик» или посредством онлайн-сервисов решаются не все вопросы. В таком деле полагаться нужно на помощь квалифицированного специалиста. Его прямая заинтересованность, мотивированная финансовым вознаграждением и подкреплённая подписью в договоре об оказании услуг – гарантия успешного решения вопроса.