Жилищное законодательство предусматривает, что с гражданами могут заключаться договоры социального найма. По ним для проживания предоставляются квартиры, принадлежащие либо государству, либо местному муниципалитету.
Однако любой договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Посмотрим же, как это происходит применительно к соцнайму жилого помещения.
Показать содержание
- Основания
- Условия и особенности
- Как именно расторгается?
Мирным путем По инициативе нанимателя Наймодателем Судебное решение Подсудность Прилагаемые документы Доказательства Составление искового заявления Сроки рассмотрения и исполнения Госпошлина и расходы на юристов- Куда обращаться проигравшему?
- Отличия видов арендных соглашений
- Заключение
Основания
Главное отличие неприватизированной квартиры от приватизированной – в том, что пользующиеся ей жильцы имеют лишь право на проживание. Конституция РФ, ЖК РФ и другие нормативные акты гарантируют право на жильё и защищают интересы граждан. Однако возможны ситуации, когда по закону правота окажется на стороне не жильца, а собственника жилого помещения.
В связи с этим социальный наём жилья может быть прекращён, а заключённый договор расторгнут:
- Если наниматель выехал на другое место жительства, забрав с собой всех членов семьи (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). В этом случае даже нет необходимости официально расторгать договор: по закону он будет считаться расторгнутым в тот день, когда состоялся выезд, если иные правила не были установлены каким-то актом из федерального законодательства. Надо помнить, что это касается лишь переезда с регистрацией по новому месту жительства. При временном отсутствии жильё за гражданином сохраняется, если нет иных оснований для того, чтобы расторгнуть социальный наём.
- С согласия обеих из сторон договора (ч. 2 той же статьи). Принцип свободы договора, установленный в российском законодательстве, позволяет гражданину и местной администрации или государственному органу РФ либо региона в любой момент заключить соглашение о том, что жилец отказывается от квартиры. Здесь возможны ограничения по закону. Например, если среди членов семьи нанимателя есть несовершеннолетние, проживающие в этой квартире, нанимателю придётся предоставить доказательства того, что у детей будет другое жильё. В противном случае возможны возражения со стороны местных органов опеки и тогда договор расторгнут не будет.
- По решению наймодателя через суд. Такой вариант допустим лишь в случаях, прямо предусмотренных ч. 4 той же статьи кодекса.
- Когда прекращается физическое пользование квартирой из-за её полного разрушения либо по причине смерти одинокого жильца.
Условия и особенности
Если договор прекращается по соглашению или из-за переезда жильца с семьёй в другое помещение, всё просто: здесь закон не ставит никаких дополнительных условий. Ст. 27 Конституции прямо указывает, что гражданин или другое лицо, на законных основаниях проживающее в России, вправе самостоятельно выбирать, где ему жить.
Статья 27 Конституции РФ
- Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.
- Каждый может свободно выезжать за пределы Российской Федерации. Гражданин Российской Федерации имеет право беспрепятственно возвращаться в Российскую Федерацию.
Сложнее с ситуацией, когда расторгнуть договор хочет местная администрация. Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ указывает, что для этого у неё есть следующие основания:
- За квартиру либо за коммунальные услуги имеется просрочка в оплате, а сам долг копится в течение полугода.
- Наниматель либо кто-то из проживающих вместе с ним повреждает жильё или пытается его разрушить.
- Жильцы систематически мешают соседям нормально пользоваться их жильём. Систематичность означает, что нарушение было как минимум 2 раза, а помехи могут выражаться в затоплении квартиры ниже этажом, шуме по ночам, и т. д.
- Квартира используется не по назначению. К примеру, если человек, получивший муниципальную квартиру, использует её как склад, торговую точку либо мастерскую – у местной администрации появятся основания для того, чтобы расторгнуть с ним договор и выселить его оттуда.
Наконец, возможны ситуации, когда договор будет расторгнут без вины гражданина по инициативе местной администрации. Они предусмотрены ст. 85 ЖК РФ и касаются следующих случаев:
- Дом идёт под снос.
- Квартира переводится в разряд нежилой недвижимости.
- Помещение стало непригодным для проживания в нём.
- Из-за капремонта площадь квартиры изменится и либо жильцы окажутся нуждающимися в улучшении условий, либо, напротив, на каждого из них будет существенно превышена установленная норма жилплощади.
- Жильё отдаётся религиозной организации в порядке, предусмотренном законодательством.
ВАЖНО: Во всех этих случаях прекращается договор социального найма лишь на те квартиры, где граждане жили прежде. Взамен администрация обязана предоставить им аналогичное благоустроенное жильё и заключить новый договор.
Когда наём прекращается по инициативе местной власти, от её имени действуют сотрудники администрации, уполномоченные на это региональным и местным законодательством.
Как именно расторгается?
Мирным путем
По инициативе нанимателя
Если расторжение происходит из-за переезда, никаких специальных действий предпринимать не требуется. Жилец просто снимается с учёта в одном месте и регистрируется в установленный законом срок в другом.
Несколько сложнее будет, если гражданин хочет заключить соглашение о расторжении договора. Здесь ему потребуется:
- Подать в жилищный отдел местной администрации или в МФЦ заявление о расторжении.
- Дождаться ответа.
- Прийти и подписать соглашение, которым расторгается договор.
Именно поэтому граждане редко идут таким путём: зачем подписывать лишние документы, если можно просто съехать из квартиры?
- Скачать бланк соглашения о расторжении договора социального найма
- Скачать образец соглашения о расторжении договора социального найма
Наймодателем
Когда жильцы в квартире совершают нарушения, указанные выше, муниципальная власть вправе попытаться решить дело миром или предложить им самим съехать по-хорошему. В этом случае в их адрес сначала направляется предупреждение. В этом документе наймодатель требует:
- Прекратить нецелевое использование помещения (в этом случае возможна и административная ответственность в порядке, предусмотренном КоАП РФ).
- Погасить в разумный срок задолженность.
- Прекратить иные нарушения и устранить их последствия.
В том случае, если переговоры и переписка результатов не имели, местная администрация может переходить уже к судебным действиям. В свою очередь, если гражданин не согласен с решением местной администрации (например, его не устраивает помещение, предоставляемое взамен пришедшего в негодность или находящегося в доме, отдаваемом религиозной организации) – он вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Читайте также: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем: как правильно оформить?
Судебное решение
Подсудность
В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и ст. 24 ГПК РФ споры о расторжении договоров соцнайма рассматриваются районными судами. Согласно ст. 29 того же кодекса иск должен быть подан в суд, на чьей территории находится ответчик:
- Если ответчиком является гражданин – то по месту его регистрации.
- Если иск подавал жилец к местной администрации – то по её юридическому адресу.
Статья 24 ГПК РФ. Гражданские дела, подсудные районному суду
Гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.
Прилагаемые документы
Непосредственно в суд подаются:
- Исковое заявление. В нём излагаются требования истца и доводы, которыми он их подкрепляет, делаются ссылки на законодательство. Кроме того, в исковом заявлении могут содержаться и ходатайства (например, вызвать в суд свидетелей, истребовать недостающие документы, являющиеся доказательствами и т. д.).
- Квитанция о том, что госпошлина оплачена. Она требуется только истцам-гражданам: в силу пп. 19 п.1 ст. 333.36 НК РФ местные органы власти, обращаясь в суд, пошлину не оплачивают.
- Копии документов, подтверждающих позицию истца. Оригиналы предъявляются непосредственно в судебном заседании, копии приобщаются к делу.
Доказательства
Количество и виды используемых доказательств зависят от сути иска. Ст. 55 ГПК РФ указывает, что доказательствами могут быть:
- Документы, в которых содержится информация по делу (письменные доказательства).
- Предметы (вещественные доказательства).
- Показания свидетелей, объяснения сторон либо третьих лиц (то есть тех, кто напрямую в процессе не участвует, но чьи интересы и права могут быть затронуты судебным решением).
- Фото-, аудио- и видеозаписи (на любых носителях).
- Заключения специалистов или экспертов.
Статья 55 ГПК РФ. Доказательства
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155.1 настоящего Кодекса.
- Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
Список не является исчерпывающим: в качестве доказательств могут быть использованы и сведения, полученные другим путём, если они соответствуют процессуальным условиям, то есть:
- Относятся к сути дела (ст. 59 ГПК РФ).
- Получены без нарушения закона (ч. 2 ст. 55 ГПК РФ).
СПРАВКА: В некоторых случаях определённые факты могут быть доказаны лишь с помощью строго указанных в законе доказательств. В этом случае использовать иные нельзя (ст. 60 ГПК РФ).
Составление искового заявления
Иск составляется и подаётся по правилам, предусмотренным ст. 131 – 136 ГПК РФ. Согласно этим нормам иск должен содержать:
- Название суда.
- Имя (название) истца и адрес.
- Та же информация для ответчика.
- Сущность нарушения прав и требования истца.
- Обстоятельства, на которые ссылается истец, и перечень доказательств, которые эти обстоятельства подтверждают.
- Перечень документов, которые прилагаются к иску.
Иск подписывается самим истцом либо его представителем, имеющим на то полномочия в силу закона или по доверенности.
- Скачать бланк искового заявления о расторжении договора социального найма
- Скачать образец искового заявления о расторжении договора социального найма
Сроки рассмотрения и исполнения
Ст. 154 ГПК указывает, что решение по делу должно быть вынесено не позднее, чем в срок 2 месяцев с того момента, как иск поступил в суд и был зарегистрирован в канцелярии. Продление здесь не предусмотрено. Однако в случаях, предусмотренных ст. 215 и ст. 216 ГПК РФ, суд обязан приостановить рассмотрение. К числу таких случаев, например, относятся:
- необходимость проведения экспертизы, назначенной судом по ходатайству одной из сторон;
- болезнь истца или ответчика;
- необходимость дождаться решения другого суда по другому делу, если без такого решения нельзя рассматривать иск.
Статья 154 ГПК РФ. Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел
- Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
- Дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
- Федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.
Решение суда вступает в силу после того, как истекли сроки на обжалование. После этого оно может сразу же быть исполнено.
Госпошлина и расходы на юристов
Размеры пошлины для суда определяются ст. 333.19 НК РФ. Согласно её нормам, гражданин, подавший в суд на администрацию по поводу расторжения соцнайма, должен заплатить 300 рублей. Сама администрация пошлину не платит.
Поскольку же при судебных тяжбах граждане обычно обращаются за помощью в юридические компании или адвокатские коллегии, то дополнительно придётся оплачивать и юридические услуги. Они тоже относятся к числу судебных расходов и, в случае выигрыша дела, будут взысканы с проигравшей стороны согласно ст. 98 ГПК.
Цена на юридические услуги законом не определяется. Юристы и адвокаты устанавливают её самостоятельно в зависимости от сложности дела, своей загруженности и других факторов. В среднем по делам такого типа расценки по состоянию на начало 2018 года начинаются от 3000 рублей за само заявление и от 1000 рублей – за день участия в судебном заседании.
Куда обращаться проигравшему?
В том случае, если в районном суде дело было проиграно, недовольная решением сторона может обратиться:
- В апелляционную инстанцию (в порядке главы 39 ГПК РФ) – на решения, ещё не вступившие в силу. Срок подачи – 1 месяц.
- В кассационную инстанцию (в порядке главы 41 ГПК РФ) – если решение в силу уже вступило. Срок – полгода.
ВНИМАНИЕ: При подаче обоих жалоб платится пошлина. Её размер – половина от той, что платилась в суде первой инстанции.Отличия видов арендных соглашений
Помимо социального, законодательство предусматривает и «коммерческий» наём жилого помещения (глава 35 ГК РФ). В этом случае наймодателем выступает не муниципалитет или государство, а частное лицо или коммерческая организация.
Такой договор тоже может быть расторгнут по соглашению сторон, по желанию нанимателя, либо в судебном порядке. Основания для расторжения через суд будут теми же, что и при социальном найме, но с одним исключением: если договор заключён на срок меньше года (пусть даже и с последующим продлением), выселить жильца можно, если он не внёс плату два раза подряд (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Заключение
Договор социального найма может быть расторгнут по инициативе любой из его сторон. При этом допускается расторжение как добровольное, с помощью соглашения, так и принудительное, с помощью судебного решения.
Похожие статьи
- Изменение договора социального найма жилого помещения, в том числе после смерти нанимателя
- Как составить по образцу заявление на заключение договора социального найма жилого помещения? Пошаговая инструкция
- Какая плата за наем жилого помещения по договору социального найма? Формула для ее расчета
- Условия и правила заключения договора социального найма жилого помещения
- Какие правила нанимателем жилого помещения по договору социального найма обязаны быть выполнены?
- На какой срок можно заключить договор социального найма жилого помещения?
Могу дополнить, что в уведомлении о расторжении договора социального найма жилого помещения должно обязательно быть: как обычно, в любых заявлениях —
-персональные данные двух сторон;
-полное название данного уведомления;
-изложение всех обстоятельств и оснований;
-что же хочет именно инициатор;
-собственно дата и подпись.
Выселение гражданина и членов его семьи в судебном порядке возможно при использовании жилья как офис, склад, помещения промышленного производства, помещения для содержания и разведения животных. Но в то же время законом не запрещается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности. (Например, адвокатской). Главное условие, чтобы данная деятельность не нарушала и ущемляла права других граждан и отвечала требованиям безопасности.