Порядок проведения сделки дарения части квартиры или можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собственника?

Иногда возникает необходимость подарить часть своего недвижимого имущества в ситуации, когда этого требуют обстоятельства.

Однако, далеко не всегда такое дарение может пройти гладко, в особенности, если присутствует долевое собственничество, и некоторые владельцы долей не желают мириться с появлением нового владельца.

Как в этой ситуации осуществить дарение, если все обстоятельства против вас?

Обсудим это в статье.

Показать содержание

• Кто такие собственники квартиры? Правовая база
• Права собственников жилого помещения (квартиры)
• Требования к доле
• Можно ли подарить без согласия второго или других собственников?
• Кому нельзя дарить
• Как оформить и нужно ли согласие на дарение? Порядок проведения сделки
• Расходы при дарении доли
Регистрация перехода права собственности по дарственной     Сколько стоит заверить договор у нотариуса     Налог и госпошлина при дарении доли     Какие еще могут возникнуть дополнительные расходы    
• Что если собственники против? Могут ли они оспорить дарственную?
• Нюансы и частые вопросы
• Заключение

Кто такие собственники квартиры? Правовая база

Поговорим о том, кто же в соответствии с законом является собственником. Поэтому, чтобы понять, кто же является собственником, необходимо обратиться к Гражданскому кодексу. Именно в этом законодательстве содержится описание такого понятия, как собственник.

Собственником признается лицо, которое имеет право владеть, пользоваться, а также распоряжаться недвижимостью, которая находится в его ведении.

Кроме того, собственником признается то лицо, которое имеет возможность отчуждать, а также осуществлять иные сделки с недвижимостью.

В связи с перечисленными полномочиями вполне логично сделать вывод о том, что именно владелец имеет все права на то, чтобы отчуждать имущество путем дарения.

Права собственников жилого помещения (квартиры)

Права собственника, с точки зрения распоряжения жилым помещением прописаны в жилищном кодексе. Ознакомиться с ними вы можете во главе 5, а именно в статье 30.

В этой статье рассказывается о том, что собственник, так же, как и в Гражданском кодексе имеет все права на владение, распоряжение, а также использования недвижимости.

Также за гражданином остается право передавать данную недвижимость по различным договорам, которые относятся к гражданскому законодательству в особенности, пользование или владение. Кроме того, собственник несет бремя содержания, которое должен выполнить прежде, чем передать недвижимость новому владельцу.

К бремени содержания относится необходимость уплаты всех коммунальных платежей прежде, чем у недвижимости переменится хозяин.

Также владелец обязан поддерживать недвижимость в надлежащем виде для того, чтобы оно отвечало описанию, которое имеется в договоре дарения.

Требования к доле

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру.

Ее можно определить двумя способами:

• В частях от целого, например, 1/3 квартиры. Такую долю называют идеальной.
• В натуре, например, одна комната или 36 м². Это реальная, или выделенная, доля.

Но такая доля не должна быть меньше 6 м² общей площади жилого помещения, то есть не быть микродолей.

Сделки с микродолями считаются ничтожными.

Кассация подтвердила ограничения на дарение микродолей в жилье — новость на сайте Третьего кассационного суда общей юрисдикции

Исключение: если микродоли образовались в результате наследования, приватизации, семья вложила маткапитал или до того, как этот закон заработал — до 1 сентября 2022 года.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

Доля обязательно должна быть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

Можно ли подарить без согласия второго или других собственников?

Давайте подробнее разберемся, можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собственника?

В случае, когда речь идет о долевом имуществе, особое значение имеет наличие согласия всех собственников недвижимости на то, чтобы была осуществлена сделка. Но что делать в случае, если собственники не дают свое согласие по ряду причин.

Причин может быть масса, начиная с факта того, что собственники попросту не хотят видеть перемену лица, и заканчивая тем, что один, или же сразу несколько владельцев претендуют на данный объект.

В любом случае, при отсутствии согласия остальных, невозможно получить и осуществить свою сделку.

В этой ситуации, конечно же, обойти закон не удастся, и оформить сделку в Росреестре не предоставляется возможным в случае, если соглашения нет.

Также, в соглашении собственники должны четко указать, что согласны на осуществление дарения, и отметить, что они уведомлены о деталях сделки, в том числе о субъекте, который возможно в дальнейшем станет собственником.

Необходимость ставить собственников в известность о том, что вы собираетесь осуществить сделку, прописана в законе.

Также при вынесении решения сотрудники Росреестра руководствуются наличием, или же отсутствием соглашения.

Кому нельзя дарить

Согласно ГК РФ запрещено оформлять договор дарения между работниками ряда организаций (образовательные, медицинские учреждения), государственными служащими, коммерческими организациями, если договор стоит больше 3000 рублей.

Как оформить и нужно ли согласие на дарение? Порядок проведения сделки

В ситуации, если вам неправомерно отказывают в осуществлении дарения, например, вы хотите подарить долю своему ребенку, а все остальные собственники против, вы можете обратиться за правдой в судебную инстанцию. Для этого вам необходимо подготовить соответствующий пакет документов.

В него войдет в первую очередь исковое заявление, в котором вы обращаетесь к суду с определённым требованием. Это требование заключается в том, чтобы суд разобрался в сложившейся ситуации и вынес решение по делу. Так, например, вы можете изложить, почему считаете, что сделка должна быть осуществлена, и почему вы считаете отказ недопустимым.

В исковом заявлении вы должны изложить все нюансы, которые сопровождают вашу сделку, после чего, оставить перечень приложенных документов. Подробнее о том, какие документы необходимы для оформления сделки дарения, читайте здесь.

Также, если у вас есть доказательства, которые свидетельствуют о неправомерном характере действий других собственников, вы также можете предложить эти бумаги.

Скачать договор дарения доли в квартире вы можете здесь.

Еще одним важным фактом является наличие квитанции об оплате государственной пошлины. Также помните о том, что вы должны предоставить отксерокопированные документы, которые свидетельствуют о вашей личности, а также иные документы, которые могут являться доказательствами по делу.

Все бумаги вместе вы сдаете в канцелярию суда. Возможно, вас попросят сразу предоставить свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое также понадобиться в судебном заседании. В канцелярии осматривают ваши бумаги, проверяют правильное составление искового заявления.

Если нет нареканий, то ваши бумаги отправляются на рассмотрение к судье, в течение одного календарного месяца вас оповестят о результатах рассмотрения.

Если судья увидел в ваших поданных документах грубое нарушение ваших прав и законных интересов, то дело будет принято к производству. Если же нет, то вам вернут пакет документов с подробными разъяснениями. Здесь вы найдете пошаговый алгоритм заключения договора дарения.

В ситуации, если дело принято к производству, в скором времени вам назначат дату судебного разбирательства. На него должны явиться как вы, так и собственники, которые не дали согласие. В процессе разбирательства собственники приводят свои доводы в пользу того, что в отношении вас пошли в отказ.

Вы должны подготовить свою доказательственную базу. Выслушав доводы сторон, а также их прения, суд выносит решение, которое обязательно к исполнению и вступает законную силу сразу же после прочтения.

Расходы при дарении доли

Регистрация перехода права собственности по дарственной

Переход прав по договору дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Это означает, что после того, как стороны его подпишут, нужно подать заявление в Росреестр.

Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.

Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.

Стоимость регистрации. Госпошлина — 2000 Р.

Сколько стоит заверить договор у нотариуса

За удостоверение сделки придется заплатить как минимум нотариальный тариф 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не меньше 300 и не больше 20 000 Р.

Налог и госпошлина при дарении доли

Госпошлину рассчитывают по размеру доли: общая пошлина 2000 Р умножается на размер доли в праве собственности. Например, если в квартире два собственника с долями по 1/2, каждому придется уплатить госпошлину 1000 Р.

Если дарите долю близкому родственнику, одаряемый налог не платит.

От уплаты освобождаются близкие родственники дарителя:

• Супруги.
• Родители и дети.
• Дедушки, бабушки и внуки.
• Братья и сестры, включая сводных.
• п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Остальные одаряемые платят НДФЛ — 13%.

Для этого они до 30 апреля следующего года подают налоговую декларацию о полученном доходе и уплачивают получившуюся в ней сумму.

Какие еще могут возникнуть дополнительные расходы

Если даритель приобрел долю в браке, стоит оформить нотариальное согласие супруга на дарение. В среднем оно стоит 1500—2000 Р.

Еще понадобится нотариальная доверенность — если подписывать договор или подавать его на регистрацию будет представитель. Стоимость оформления обычно 2000—2500 Р.

Что если собственники против? Могут ли они оспорить дарственную?

Но не только вы можете обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав.

Вам необходимо помнить о том, что в ситуации, если ваша сделка действительно каким-либо образом ущемляет права собственников, или же была проведена без обращения к их мнению, то вполне вероятно, что суд окажется на стороне ваших оппонентов, и в их пользу вынесет положительное решение.

Поэтому, прежде чем самостоятельно оформлять сделку, не заручившись поддержкой остальных собственников, несколько раз подумайте о том, что они тоже могут обратиться в судебные инстанции.

Нюансы и частые вопросы

С 2013 года дарение считается совершенным с момента подписания сторонами договора о переходе права собственности.

Это означает, что пользоваться долей и распоряжаться ей одаряемый может сразу же после получения собственного экземпляра соглашения.

После получения в дар доли одаряемому необходимо заплатить налог.

Размер его зависит от стоимости подарка, указанного в договоре. Поэтому обычно рекомендуют в договорах или не указывать стоимость, или ставить кадастровую, так как она существенно ниже. Размер налога составляет 13% от стоимости объекта.

Если процедура происходила между близкими родственниками, налог платить не нужно.

Дарственные имеют еще одну важную особенность, о которой следует помнить.

Данное соглашение практически невозможно расторгнуть.

Суд может рассмотреть подобный иск только при условии, что одаряемый причинил серьезный ущерб жизни и здоровью дарителя, либо когда сделка была совершена в состоянии аффекта. Последнее бывает очень тяжело доказать.

Как видите, особых проблем оформление дарственной не вызывает, и требует такая процедура намного меньше документов, чем стандартная купля-продажа. Согласия совладельцев жилья для нее не нужны, так как у них нет преимущественного права покупки. Поэтому, если хотите подарить кому-то свою часть, проблем возникнуть не должно.

Квартира в ипотеке. Заложенную квартиру, как и долю в праве на нее, можно подарить только с согласия банка. Внимательно прочитайте кредитный договор и найдите порядок согласования с банком. Письменное согласие надо будет подать и на государственную регистрацию — без него право собственности на долю за одаряемым не зарегистрируют.

Обратите внимание: подаренная доля остается в залоге у банка, а ее новый собственник несет права и обязанности залогодержателя. Например, он может лишиться доли, если кредит не будет выплачен. Зачастую одаряемый становится одним из созаемщиков в кредитном договоре — только при таком условии банк одобряет дарение.

Коммунальная квартира. Доля в коммунальной квартире дарится так же, как и в обычной квартире. Согласие соседей на дарение не требуется.

Приватизированная квартира. Долю в праве можно дарить кому угодно. Перед сделкой проверьте документы на приватизацию: договор о передаче доли в собственность должен быть зарегистрирован.

Читать также: Нужен ли акт приема-передачи квартиры по договору дарения и что это такое?

Но есть нюанс: если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, то он вправе жить в квартире до смерти.

Неприватизированная квартира. Долю в такой квартире нельзя ни подарить, ни продать, потому что нет самого права собственности. Если квартира не приватизирована, скорее всего, жильцы живут в ней по договору социального найма, а сама квартира принадлежит государству или муниципалитету. Распоряжаться такой квартирой и долями может только собственник. Наниматель же может только вселять в квартиру жильцов, менять нанимателя по договору либо обменивать квартиры или доли на другие доли и квартиры.

Как оформить дарственную на родственников?

Так же, как на любого другого одаряемого. Но дополнительно стоит вписать в договор степень родства. И не забудьте взять к нотариусу документ-подтверждение, например, свидетельство о рождении или заключении брака. Нотариус обязан сообщать налоговой о сделках между родственниками, да и с НДФЛ разобраться будет проще, если написать о родстве прямо в договоре.

Как дистанционно оформить дарственную на долю в квартире?

Для этого понадобится нотариальная доверенность на подписание дарственной и на ее регистрацию в Росреестре. Доверенность на продажу квартиры можно проверить в интернете. Обязательно укажите в доверенности получателя подарка и сам предмет дарения — размер доли и сведения о квартире. Если в доверенности нет этой информации, она считается ничтожной.

Как оформить дарственную на долю квартиры, если там прописан несовершеннолетний?

Если он не собственник доли или собственник другой доли, которая остается у него, никаких проблем с дарением не будет. А вот если доля принадлежит несовершеннолетнему, подарить ее сложно. И это не зависит от того, зарегистрирован он там или нет. А во многих случаях это сделать и вовсе невозможно.

Как получить разрешение опеки и продать квартиру с долей ребенка?

Дарить долю, которая принадлежит малолетнему ребенку до 14 лет, прямо запрещено законом. Для дарения доли от имени ребенка старше 14 лет нужно предварительное согласие органа опеки и попечительства. В жизни даже для продажи недвижимости несовершеннолетнего требуется доказать, что интересы ребенка не пострадают, поэтому получить согласие на дарение доли еще сложнее.

Нужно ли согласие других собственников при оформлении дарственной на долю?

Нет, не нужно. Правило о согласии от других собственников работает только при продаже доли.

Как правильно оформить дарение нескольким одаряемым?

Это можно сделать и в одном договоре, и в отдельных договорах со всеми одаряемыми — как удобнее. Если доли дарятся одновременно, лучше оформить это единым договором: в нем будет один даритель и несколько одаряемых — такой договор не нужно удостоверять у нотариуса.

Заключение

Надеемся, что наша статья помогла вам разобраться в нюансах того, как именно оформляется подобная сделка, как грамотно получить соглашение, а главное, насколько соглашение важно в вопросах оформления дарения.

И всё же, везде есть свои нюансы и исключения, поэтому, если вы соблюли все права своих оппонентов, а они все равно не дают добро, вы всегда можете отстоять свои интересы в суде. Надеемся, что у вас не возникнет подобных ситуаций, и ваша сделка дарения пройдёт гладко.