Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку. Важные нюансы процедуры

О собственной квартире мечтают многие люди, но далеко не у всех есть возможность приобрести понравившееся им жилье за собственные средства. Здесь приходит на помощь получение ипотечного кредита. Если вы решили продать собственное жилье в ипотеку, но не имеете представление как это сделать, с какими трудностями столкнетесь и как не попасть на уловки мошенников, тогда данная статья будет вам полезной к прочтению. В ней мы подробно расскажем, как проходит каждый этап данной сделки, представим пошаговую схему процедуры продажи.

Показать содержание

• Порядок действий по подготовке и совершению сделки
Какие необходимы документы?      Реализация недвижимости по доверенности    
• Как происходит заключение договора?
• Когда собственник получает деньги за жилплощадь?
• Возможные риски
• Особенности использования военной кредитной программы
• Если недвижимость с ипотечным обременением в Сбербанке
• Заключение

Порядок действий по подготовке и совершению сделки

Первое, что необходимо сделать, чтобы начать процесс, – это заключить предварительный договор (соглашение) на продажу. Данный документ представляет собой письменное обязательство между покупателем и продавцом, в котором те обязуются заключить договор купли-продажи, в нашем случае, таким объектом выступает квартира.

Предварительный договор состоит из нескольких пунктов, а именно:

1. Предмет договора. Прописываются все данные о недвижимости, которая является предметом договора купли-продажи. Здесь же указываются личные данные владельца квартиры.
2. Стоимость сделки. Указывается стоимость недвижимости, а также прописываются способы оплаты.
3. Обязанности и права сторон. Этот пункт закрепляет права и обязанности как продавца, так и покупателя, нарушение которых влечет негативные последствия для определенной стороны.
4. Время действия соглашения. Прописывается за какой промежуток времени стороны обязуются закрыть сделку.
5. Условия (требования). Не является обязательным для заполнения, но при желании одной или обеих сторон, его можно заполнить, указав в нем свои пожелания или определенные условия.

Предварительный договор составляется в нескольких экземплярах, один из которых остается у продавца, другой – передается покупателем в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Какие необходимы документы?

Чтобы банк одобрил совершение сделки, продавцу необходимо предоставить сотрудникам финансового учреждения пакет документов для проверки юридической чистоты жилья. В него входит следующее:

• паспорта всех собственников недвижимости (их копии);
• технический паспорт продаваемой квартиры;
• выписка из ЕГРН;
• документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (ордер, завещание, дарственная и т.д.);
• справка-подтверждение, что жилье не арестовано и не заложено (получают в Росеестре);
• расширенная выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие третьих лиц (кроме собственников), прописанных в квартире;
• оценочная документация на квартиру;
• прочая документация на усмотрения банка (зависит от финансового учреждения).

Реализация недвижимости по доверенности

Такой вариант можно осуществить, если у третьего лица, занимающегося реализацией недвижимости, есть нотариальная доверенность. Она может быть двух видов: генеральная и разовая.

По закону, непосредственную продажу квартиры можно осуществить только при наличии генеральной доверенности, которая дает право на осуществление всех видов сделок с недвижимостью.

Такая доверенность может быть выдана как физическому, так и юридическому лицу. В тексте документа обязательно прописываются все данные о доверенном и доверительном лице, а также права последнего.

• Скачать бланк генеральной доверенности на продажу квартиры физическому лицу
• Скачать образец генеральной доверенности на продажу квартиры физическому лицу

Как происходит заключение договора?

Заключение договора купли-продажи на квартиру – это основной этап сделки. Данный документ должен содержать следующие пункты:

1. Предмет договора (причины выдачи ипотечного кредита, а также, какой объект недвижимости переходит в залог банка).
2. Цена за квартиру.
3. Соглашение о кредитовании.
4. Описание объекта недвижимости, переходящий в залог банка (с указанием количества комнат, точной общей и жилой площади, а также адреса его расположения).
5. Прописывается перечень прав и обязанностей сторон сделки.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Когда собственник получает деньги за жилплощадь?

После заключения договора покупатель должен зарегистрировать квартиру в Регистрационной палате РФ.

При регистрации договора ему выдадут документ, подтверждающий факт получения в собственность приобретенной квартиры, который предоставляется в банковское учреждение, а на его основании продавцу будут перечислены деньги за квартиру.

Возможные риски

Риски продавца заключаются в том, что после составления договора купли-продажи, покупателю может быть отказано в предоставлении ипотечного кредита. В этом случае придется возвращать залог за квартиру (если он был получен) и аннулировать договор купли-продажи.

Риски, связанные с непоступлением средств на счет продавца со стороны банка мы не рассматриваем, так как это скорее исключение, чем правило, и возникнуть такая ситуация может только при сбое системы электронных перечислений.

Особенности использования военной кредитной программы

Сделки купли-продажи недвижимости для военнослужащих, оформляются с задержкой в 7 дней – этого достаточно для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», которые выглядят следующим образом:

• проверка документации на приобретаемую квартиру;
• дача экспертной оценки по поводу приобретения;
• перевод денежной суммы, накопленной военнослужащим за период прохождения службы на его расчетный счет (для выплаты аванса за квартиру продавцу).

Условия продажи квартиры по военной ипотеке, а также плюсы и минусы такой сделки подробно описаны в этой статье.

Если недвижимость с ипотечным обременением в Сбербанке

Самый крупный ипотечный кредитор на российском рынке недвижимости – это Сбербанк. Он не отказывает своим клиентам в получении ипотеки, так как каждый новый договор – это прибыль, которую он получает.

Если человек решил продать квартиру, которая находится в ипотечном залоге у Сбербанка, последний может одобрить сделку, если сочтет причины продажи уважительными (например, заемщик больше не может вносить ежемесячную оплату по ипотеке). Это сделано для того, чтобы финансовое учреждение получило выгоду от оплаты процентов по кредиту.

Продажа ипотечной квартиры от Сбербанка возможна в следующих случаях:

1. Выплаты полной суммы ипотеки покупателем квартиры. В данном случае, с нового владельца жилья нужно получить письменное согласие на совершение сделки.
2. Переоформления долга на нового владельца. Это возможно, если покупатель соответствует всем требованиям программы ипотечного кредитования Сбербанка.

О том, как осуществить продажу квартиры с обременением, читайте тут.

Заключение

Если вы решились продать квартиру в ипотеку, то тщательно соблюдайте инструкции, прописанные в данном материале и изучайте представленные вам документы. Нет опыта в продаже квартиры, а также юридических знаний? Тогда лучший вариант – это нанять опытного юриста, который поможет составить и проверить всю необходимую документацию.