Акт о завершении перепланировки квартиры в 2026 году: как получить, кто выдаёт и что делать дальше
| Что это за документ? | Акт приёмочной комиссии ГЖИ, подтверждающий соответствие ремонта проекту (ст. 28 ЖК РФ) |
| Кто выдаёт? | Инспектор ГЖИ (или МВК в Москве) — после осмотра квартиры |
| Срок ожидания? | 10–30 рабочих дней с момента подачи заявления |
| Нужно ли в БТИ? | Нет. С 01.04.2023 (ФЗ-13) — техплан от кадастрового инженера, не из БТИ |
| Что делать после акта? | Заказать техплан у кадастрового инженера → подать в Росреестр → изменения в ЕГРН через 7 р.д. |
| Могут ли отказать? | Да: если работы не совпадают с проектом, нет акта скрытых работ или нарушены строительные нормы |
| Последствия без акта? | Штраф 2 000–5 000 руб. (ст. 7.21 КоАП), предписание восстановить, в крайнем случае — продажа квартиры с торгов |
- Когда нужен акт и в каких случаях без него не обойтись
- Кто выдаёт: ГЖИ, МФЦ или МВК
- Пошаговая инструкция: от заявки до ЕГРН
- Документы для приёмочной комиссии
- Что проверяет инспектор
- Причины отказа и что делать
- После акта: техплан кадастрового инженера и ЕГРН
- Самовольная перепланировка: как получить акт
- Частые вопросы
Ваша ситуация?
Когда нужен акт о завершении перепланировки
Акт приёмочной комиссии — финальный документ в цепочке согласования перепланировки. Его нужно получить во всех случаях, когда переустройство или перепланировка проводились с разрешения ГЖИ (Жилищной инспекции). Без этого акта перепланировка юридически не считается завершённой, даже если ремонт физически окончен (ст. 28 ЖК РФ).
| Ситуация | Нужен ли акт? | Что делать |
|---|---|---|
| Перепланировка по проекту с разрешением ГЖИ | Да — обязательно | Подать заявление, вызвать комиссию ГЖИ |
| Перепланировка по эскизу с разрешением ГЖИ | Да — обязательно | Вызвать инспектора ГЖИ |
| Самовольная перепланировка, хотите узаконить | Да — через суд или ГЖИ | Сначала техзаключение от проектной организации |
| Косметический ремонт (обои, покраска, двери) | Нет | Согласование не требуется вовсе |
| Замена сантехники без переноса труб | Нет | Без согласования и акта |
| Перенос перегородок без несущих стен (типовой эскиз) | Да | По эскизу через ГЖИ/МФЦ |
| Объединение комнаты с лоджией | Да — по проекту | Нужен проект + разрешение + акт |
Кто выдаёт акт: ГЖИ, МФЦ или МВК
Единого органа для всей России нет — зависит от региона. В большинстве городов акт выдаёт Государственная жилищная инспекция (ГЖИ). В Москве приёмкой занимается Межведомственная комиссия (МВК), созданная при каждой районной управе.
| Орган | Регион / условие | Как подать заявление |
|---|---|---|
| ГЖИ (Жилищная инспекция) | Большинство регионов РФ | Лично, через МФЦ или Госуслуги |
| МВК (Межведомственная комиссия) | Москва | Через mos.ru или МФЦ «Мои документы» |
| Администрация (отдел архитектуры) | Некоторые малые города | Лично или через МФЦ |
| МФЦ как посредник | Везде, где МФЦ принимает заявления | Через МФЦ — передают в нужный орган |
Чтобы не путаться, действуйте по простому правилу: подавайте заявление туда, где получали разрешение на перепланировку. Тот же орган принимает и по завершении работ.
Пошаговая инструкция: от заявки до ЕГРН
| Этап | Кто делает | Срок | Стоимость |
|---|---|---|---|
| Подача заявления | Вы (через МФЦ / Госуслуги) | 1 день | Бесплатно |
| Ожидание инспектора ГЖИ | ГЖИ назначает дату | 10–30 р.д. | Бесплатно |
| Осмотр и подписание акта | Инспектор ГЖИ | 1 день (выезд) | Бесплатно |
| Технический план | Кадастровый инженер | 5–14 р.д. | 5 000–20 000 руб. |
| Регистрация в Росреестре | МФЦ → Росреестр | 7–9 р.д. | 350 руб. (госпошлина) |
| Итого | — | ~2–3 месяца | от 5 350 руб. |
Документы для приёмочной комиссии
Перед визитом инспектора убедитесь, что все бумаги в порядке. Неполный комплект — одна из частых причин, по которым акт не подписывают в день осмотра.
| Документ | Обязательно | Примечание |
|---|---|---|
| Заявление о завершении работ | Да | Форма у ГЖИ/МФЦ или на Госуслугах |
| Разрешение на перепланировку (оригинал) | Да | Выданное ГЖИ при согласовании |
| Проект или эскиз (согласованный) | Да | По которому велись работы |
| Журнал производства работ | Да | С подписями ответственного лица на каждом этапе |
| Акт(ы) скрытых работ | Если были | Гидроизоляция, штробы, скрытая проводка и пр. |
| Договор со строительной организацией | Если работали подрядчики | Копия с реквизитами фирмы |
| Допуск СРО подрядчика | Если привлекали подрядчика | Для работ, требующих членства в СРО |
| Технический паспорт (старый) или план БТИ | Не нужен | С 2017 г. хватает данных из ЕГРН |
| Техническое заключение о безопасности | Если самовольная | Для узаконивания задним числом |
Что проверяет инспектор
Инспектор сверяет факт с проектом (эскизом). Он не оценивает качество ремонта как таковое — его задача убедиться, что итог совпадает с тем, что было согласовано, и не нарушает нормы безопасности.
| Что проверяет | Норма |
|---|---|
| Соответствие результата согласованному проекту / эскизу | ч. 1 ст. 28 ЖК РФ |
| Доступ к общедомовым коммуникациям: трубы, стояки, щитки | СП 54.13330.2022, СП 30.13330.2020 |
| Целостность несущих конструкций (визуально) | ГОСТ 31937-2011 |
| Соблюдение противопожарных норм: проходы, эвакуация | СП 1.13130.2020 |
| Наличие и правильность оформления акта скрытых работ | Регламент ГЖИ |
| Наличие журнала производства работ с подписями | Условия разрешения ГЖИ |
| Соответствие работ допустимому перечню по ЖК РФ и нормам | ст. 26–28 ЖК РФ |
Причины отказа и что делать
| Причина отказа | Что делать | Срок |
|---|---|---|
| Работы не соответствуют проекту (отступления) | Устранить расхождения или согласовать изменения в ГЖИ, затем повторный вызов | По согласованию с ГЖИ |
| Нет акта скрытых работ | Договориться с подрядчиком о составлении акта постфактум или вскрыть конструкцию для осмотра | До повторного визита |
| Ограничен доступ к коммуникациям | Оборудовать ревизионные люки или вернуть прежний доступ | До повторного визита |
| Нарушены санитарные нормы или пожарные требования | Устранить нарушения. Если устранить нельзя — придётся обращаться в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) | Зависит от сложности |
| Истёк срок действия разрешения (12 месяцев) | Получить новое разрешение или продлить действующее в ГЖИ до завершения работ | До начала следующей попытки |
| Неполный комплект документов | Донести недостающее, назначить повторный осмотр | 1–3 дня |
После устранения замечаний подают повторное заявление в ГЖИ — процедура та же, что при первом осмотре. За повторный вызов инспектора плата не взимается.
После акта: техплан кадастрового инженера и ЕГРН
Получив акт, многие думают, что перепланировка оформлена. Это не так. Акт — это только подтверждение, что ремонт принят. Для внесения изменений в ЕГРН (единственный официальный реестр недвижимости) нужен технический план.
| Шаг | Кто делает | Что важно знать |
|---|---|---|
| Заказ технического плана | Вы + кадастровый инженер | Выбирайте инженера из реестра Росреестра (rosreestr.gov.ru). Обязательно членство в СРО. |
| Подготовка техплана | Кадастровый инженер | Инженер выезжает, замеряет, готовит план в электронном XML-формате с усиленной ЭЦП. 5–14 р.д. |
| Подача в Росреестр | Вы через МФЦ или Личный кабинет | Техплан + акт завершения + госпошлина 350 руб. |
| Внесение изменений в ЕГРН | Росреестр | 7 р.д. (через МФЦ — 9 р.д.). После — новая выписка. |
После получения выписки ЕГРН с новыми характеристиками перепланировка считается полностью легализованной. Квартиру можно продавать, дарить, передавать в залог.
Самовольная перепланировка: как получить акт
Если перепланировка уже сделана без разрешения — получить акт приёмочной комиссии в стандартном порядке не выйдет. Сначала нужно пройти процедуру согласования «задним числом», и тут два пути.
| Путь | Когда подходит | Что нужно | Срок |
|---|---|---|---|
| Через ГЖИ (административный) | Если самовольные работы в принципе допустимы по нормам | Техзаключение о безопасности → подача в ГЖИ → согласование → вызов комиссии | 2–6 месяцев |
| Через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) | Если ГЖИ отказала или сроки административного пути не устраивают | Техзаключение + исковое заявление о сохранении перепланировки → решение суда | 4–12 месяцев |
Если узаконить невозможно — придётся восстановить исходное состояние. При отказе восстановить суд вправе вынести решение о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Это крайняя мера, но прецеденты есть.
Техническое заключение для узаконивания самовольной перепланировки готовит проектная организация или автор первоначального проекта (если известен). Документ подтверждает безопасность выполненных работ. Стоимость: 15 000–50 000 руб. в зависимости от региона и сложности.
Другие статьи о перепланировке
Частые вопросы
Нужно ли вызывать инспектора из БТИ после получения акта ГЖИ?
Нет. С 01.04.2023 БТИ не участвует в оформлении перепланировки. Техплан готовит кадастровый инженер — частный специалист с аттестатом и членством в СРО. Список аттестованных инженеров есть на сайте Росреестра. Обращаться в БТИ для получения нового техпаспорта не нужно — он юридически ничего не значит для ЕГРН.
Могу ли я продать квартиру до получения акта?
Формально закон не запрещает продавать квартиру с самовольной или незавершённой перепланировкой. Но на практике: банк откажет в ипотеке покупателю, если в ЕГРН данные расходятся с реальным планом квартиры. Покупатель за наличные может потребовать снижения цены. Нотариус при оформлении дарения или наследства вправе сообщить о расхождениях. Поэтому продавать лучше после полного оформления.
Сколько стоит кадастровый инженер для техплана?
Рыночные цены в 2026 году: Москва — 15 000–35 000 руб., Санкт-Петербург — 10 000–25 000 руб., регионы — 5 000–15 000 руб. Срок — 5–14 рабочих дней. Выбирайте только аттестованного инженера из реестра Росреестра (rosreestr.gov.ru → «Реестр кадастровых инженеров»). Проверьте количество дел и процент допущенных ошибок — это открытая информация.
Что будет, если не оформить акт и просто жить с перепланировкой?
Жить можно. Но при первой же операции с квартирой (продажа, дарение, ипотека, наследство) расхождение всплывёт. Штраф — 2 000–2 500 руб. по ст. 7.21 КоАП РФ, в Москве — до 5 000 руб. по ст. 9.12 КоАП г. Москвы. Плюс предписание узаконить или восстановить. Если игнорировать — суд, принудительная продажа. Прецеденты редки, но реальны.
Акт завершения перепланировки и акт о перепланировке — это одно и то же?
Да, это синонимы для одного документа. Официальное название по ЖК РФ — «акт приёмочной комиссии» (ст. 28 ЖК РФ). В обиходе его называют: акт о завершении переустройства / перепланировки, акт приёмки, акт о завершении ремонтных работ. Все эти названия — об одном документе, который подписывает инспектор ГЖИ или МВК.
Нужно ли согласие соседей на перепланировку?
Согласие соседей по ЖК РФ не требуется. Но если перепланировка затрагивает общедомовое имущество (несущие стены, перекрытия, коридоры), нужно решение общего собрания собственников — это уже другой порядок (ст. 44 ЖК РФ). На само по себе изменение планировки внутри квартиры соседи согласие не дают.
Что такое акт скрытых работ и всегда ли он нужен?
Акт скрытых работ — документ о работах, которые закрываются отделкой и потом не видны: гидроизоляция пола, штробление для проводки, усиление проёмов, пароизоляция и пр. Составляется в ходе ремонта с подписью представителя ГЖИ (или подрядчика). Нужен не всегда — только если такие работы предусмотрены проектом. Если скрытых работ не было, акт не нужен.
Можно ли получить акт через Госуслуги?
В части регионов — да, заявление о вызове приёмочной комиссии принимают через Госуслуги (gosuslugi.ru) или региональные порталы. В Москве это делается через mos.ru. Уточняйте на сайте вашей ГЖИ или позвоните на их горячую линию. Сам осмотр квартиры инспектором проходит всегда очно — дистанционно акт не выдают.
