расторжение договора найма жилого помещения

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения: нюансы и образец документа

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
2
5 866 просмотров

Договор найма жилого помещения, используемый для сдачи жилья в пользование гражданам, удобен и хорошо отрегулирован гражданским и жилищным законодательствами.

Однако бывают ситуации, когда отношения по нему больше не устраивают кого-то из сторон – и тогда приходит время для его расторжения.

Какие нормы закона регулируют процесс расторжения договора найма в 2021 году и как правильно это сделать не нарушив действующее законодательство можно узнать из этой статьи.

Показать содержание

Когда действие документа может быть прекращено?

В зависимости от того, кто выступает инициатором, основания для расторжения существенно различаются. Итак, по каким причинам действие договора найма квартиры может быть прекращено?

ВАЖНО: Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор наймодатель должен обращаться в суд!

По инициативе наймодателя

Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ, наём жилья может быть расторгнут владельцем жилого помещения, если наниматель совершает одно из следующих действий:

  • Наниматель больше полугода не платит за квартиру, если другой срок не установлен договором. Если наём краткосрочный (то есть меньше чем год), то достаточно не внести плату два месяца подряд.
  • Сам наниматель, члены его семьи или кто-то ещё из лиц, за которых он несёт ответственность, портят или разрушают квартиру.

Кроме того, согласно же ч. 4 ст. 83 ЖК РФ в случае социального найма (и ч. 4 ст. 687 ГК РФ – в случае коммерческого найма (договор)) дополнительными основаниями для расторжения могут быть:

  1. Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и интересы.
  2. Он же использует квартиру не по назначению.

Наконец, наймодатель вправе потребовать расторжения договора и в случаях, если жильё больше не пригодно для того, чтобы в нём постоянно жить – но этим правом обладает и наниматель.

Смотрите видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды

Как досрочно расторгнуть договор арендыКак досрочно расторгнуть договор аренды

Желание нанимателя

В том случае, когда прекратить отношения хочет лицо, снимающее жильё, всё гораздо проще. Ч. 1 ст. 687 ГК устанавливает, что для того чтобы расторгнуть договор ему достаточно заручиться согласием всех лиц, проживающих вместе с ним в порядке найма – и предупредить наймодателя. Срок предупреждения о расторжении договора – три месяца, но не будет нарушением, если это сделать и раньше.

Читайте также: Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке

СПРАВКА: Наниматель может расторгнуть договор, если в квартире больше нельзя проживать из-за аварийного состояния.

Наконец, ч.2 п.1 ст.450 ГК РФ даёт нанимателю права требовать расторжения договора, если со стороны наймодателя есть существенные нарушения, в результате которых нельзя полноценно пользоваться квартирой.

По взаимному согласию

Одним из основных начал гражданского законодательства является принцип свободы договора (ст. 1 ГК РФ). Среди прочего, он означает, что стороны вправе в любой момент изменить или прекратить любой договор, если в законе не сказано иного. И в том случае, если договор найма желают прекратить как наниматель, так и наймодатель, они вправе заключить между собой соглашение об этом – и действие найма прекратится.

Условия, на которых будет расторгаться договор в таком случае закон не определяет – они целиком остаются на усмотрение его сторон. При этом, если согласие обоюдное, стороны не обязаны руководствоваться ни одним из приведённых выше оснований – достаточно их воли.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ! Что ВАЖНО знать и помнить про ОБРЕМЕНЕНИЕ!РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ! Что ВАЖНО знать и помнить про ОБРЕМЕНЕНИЕ!

Соглашение

Обоюдная воля расторгнуть договор оформляется с помощью дополнительного соглашения. Единственное требование, которое к нему устанавливает закон – это оформление в том же виде, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. В остальном стороны вольны писать его как угодно.

Однако на практике доп. соглашение обычно имеет следующую структуру:

  1. Название с отсылкой к основному договору.
  2. Место и время заключения.
  3. Личные данные обеих сторон, включая полные имена, адреса, при желании – паспортные данные.
  4. Чёткое и однозначное желание расторгнуть договор.
  5. Описание сопутствующих процедур (освобождения помещения, передачи ключей и т. д.).
  6. Порядок погашения задолженности или возврата переплаты (если наниматель платил авансом).
  7. Подписи сторон и их расшифровка.
ВНИМАНИЕ: Приведённая структура носит лишь ориентировочный характер. Стороны вправе указать в соглашении и другие пункты, не противоречащие закону.

Читайте также: Как составить дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения?

Как нанимателю расторгнуть отношения?

В том случае, если наниматель желает прекратить отношения по найму, он должен действовать по следующему алгоритму.

Уведомление

Закон указывает, что наймодатель должен быть предупреждён о предстоящем расторжении договора. Срок на это предупреждение – три месяца и более. Если же требуется прекратить действие договора раньше, то расторгнуть его можно только по обоюдному соглашению в описанном выше порядке.

Составление акта и передача ключей

Следующим шагом должно быть составление приёмо-передаточного акта. Он готовится в произвольной форме, главное чтобы в нём было указано, в каком состоянии находится квартира после возвращения её наймодателю. Без этого документа вполне возможна ситуация, когда уже после завершения отношений по договору владелец квартиры потребует возместить ущерб и наниматель не сможет доказать, что ущерба никакого не было.

Сам по себе акт составляется примерно с такой структурой:

  • Название.
  • Дата и место составления.
  • Личные данные сторон.
  • Описание состояния квартиры – либо просто указание на то, что наймодатель претензий к нанимателю не имеет.
  • Подписи с расшифровкой.

Акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. При желании стороны могут предусмотреть в нём и подписи свидетелей, которые подтвердят, что жильё находится именно в том состоянии, как описано.

Последним шагом является передача ключей. В самом простом случае наниматель просто передаёт их из рук в руки.

ВАЖНО: Если есть подозрение, что в дальнейшем возможны претензии, передачу ключей лучше оформить с помощью примерно такого же акта – или хотя бы с помощью расписки. В ней наймодатель должен указать, что ключи получил все и в исправном состоянии.

Читайте также: Договор социального найма жилого помещения

Как действовать владельцу?

Если прекратить отношения по найму хочет сам владелец квартиры, у него есть два основных варианта действий.

Без суда

В том случае, если наймодатель в договоре предусмотрел возможность одностороннего расторжения по своей инициативе, то в силу ст. 450.1 ГК РФ такое условие будет действительным. В этой ситуации наймодатель в установленный договором срок, отправляет уведомление об отказе от исполнения обязательств по договору найма, вправе требовать от нанимателя выселения, а также в порядке самозащиты права (ст. 12 ГК РФ) сменить в квартире ключи.

Кроме того допускается и расторжение договора по инициативе наймодателя, но с согласия нанимателя. Как именно это делается, описано выше.

Принудительное выселение

Если договориться миром не удалось, наймодатель может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать не только расторжения договора, но и принудительного выселения. Помимо описанных выше оснований, предусмотренных ГК РФ, в суд можно обращаться и если в договоре прописано право наймодателя на досрочное расторжение.

Порядок расторжения через суд будет следующим:

  1. Наймодатель готовит исковое заявление согласно ст. 131 ГПК РФ и оплачивает госпошлину.
  2. Иск и приложенные к нему документы по ст. 132 ГПК РФ (квитанция об оплате пошлины, копии договора, иные доказательства) направляются в суд по почте или же передаются в канцелярию суда лично.
  3. Иск принимается к рассмотрению, назначается время заседания.
  4. Судья соглашается с истцом и удовлетворяет его требования.
  5. После того как решение вступило в силу, истец вправе обратиться к судебным приставам и потребовать от них организовать принудительное выселение нанимателя в установленном порядке.

Заключение

В целом порядок, в котором расторгается договор найма, схож с общим порядком для расторжения любого договора. Единственным исключением здесь будет то, что по отношению к найму жилого помещения применяются нормы не только гражданского, но и жилищного права.

Разбираем договор аренды квартиры. Инвестиции в недвижимость.Разбираем договор аренды квартиры. Инвестиции в недвижимость.

консультация юриста

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
2
5 866 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Кристина
    Ответить

    Добрый вечер! Должны ли квартиранты заранее предупреждать о том, что съезжают и соответственно расторгают договор? И что делать если ставят перед фактом да еще и квартиру за собой не привели в надлежащий вид? Разбили стекло, сломали дверцу в кухонном гарнитуре и все грязное. Могу ли я с них законно взыскать компенсацию?

  2. Андрей
    Ответить

    Если составляется соглашение о расторжении договора аренды (найма) и акт приема – передачи, то в одном из этих документов желательно привести показания квартирных счетчиков на момент выселения. Тогда арендатор и квартирант будут знать, какую сумму придется заплатить в качестве компенсации коммунальных платежей.

    Для арендатора также уместна будет оговорка о том, что хозяин квартиры не имеет претензий к состоянию возвращаемого жилья. Во многих случаях это важно.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: