+7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Выгодна ли субаренда квартир как бизнес? Советы по организации, примерные расходы

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки
5
310 просмотров

Бытует мнение, что одна из самых выгодных и надёжных инвестиций — недвижимость. Выгода гарантирована сразу по двум статьям доходов: ежемесячная арендная плата и стремительный рост цен на квадратный метр жилой площади. Наряду с преимуществами, есть и минусы: износ мебели и бытовой техники, порча имущества, оплата налога, риск простоя квартиры и непредвиденные ситуации. Как и в любом серьёзном бизнесе, у этого тоже есть нюансы, учитав которые, форс-мажорные ситуации можно свести до минимума.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Показать содержание

Что это такое и как здесь получать прибыль?

Субаренда — это такой вид использования помещения, когда уже арендованный объект недвижимости может многократно сдаваться во временное пользование одной стороной (арендатором) другой стороне (субарендатору), при этом с собственником заключается гражданско-правовое соглашение (договор аренды), в котором учтены интересы всех участников сделки.

Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды устанавливает тот факт, что ответственность операций, осуществляемых с объектом недвижимости полностью возлагается на арендатора. Это обстоятельство является директивным и не предусматривает последующих ограничений и изменений, распространяясь на весь срок действия договора. Таким образом, арендатор временно становится лицом, имеющим право распоряжаться собственностью арендодателя.

О прибыльности субаренды красноречиво говорит этимология самого слова: пересдача в аренду арендуемого кем-нибудь имущества, поднаём. Идея бизнеса проста: получать доход, пересдавая чужой объект недвижимости.

Какая недвижимость подходит?

На какие квартиры спрос? Это, пожалуй, один из важных вопросов от которого в дальнейшем зависит выгодность данного вида деятельности. Простой квартиры — неизбежная реальность. Снизить невостребованность объекта вполне реально. И только в случае удачно подобранной жилплощади вы сможете рассчитывать на наличие постоянного потока клиентов.

Привлекательность квартир определяется спросовой заинтересованностью. На что же обращают внимание потенциальные квартиросъёмщики?

Таблица 1. Спрос на квартиры посуточно по количеству комнат.

Тип квартирСпрос, %
1-комнатные60
2-комнатные33,6
3-4-5- комнатные квартиры5,2
Дома, коттеджи1,2

Очевидно, что для субаренды идеально подходят однокомнатные квартиры. Необходимо учесть район, развитость инфраструктуры и близость расположения транспортной развязки, близость к центру населённого пункта и достопримечательностям. Отличным вариантом будет квартира, расположенная вблизи офисных центров и вузов.

Пошаговый бизнес-план, как снять жилплощадь

Достоинства этой бизнес-идеи очевидны. Главный плюс — не требуется больших капиталовложений, дополнительного образования или сверх навыков. Эта задача под силу каждому. Однако, как для любого бизнеса, нужен чёткий план.

  1. Выбрать объект недвижимости. Определить подходящий спросовый сегмент.
  2. Официально оформить регистрацию деятельности в качестве ИП (при необходимости).
  3. Подготовить квартиру к сдаче в поднаем (если нужно, то сделать косметический ремонт).
  4. Оценить состояние мебели и техники.
  5. Сделать закупки необходимых принадлежностей.
  6. Сделать фотографии и составить рекламный текст, в котором подробно описать квартиру.
  7. Распространить объявление через СМИ.
  8. Подготовить текст договора субаренды.

Где искать?

Поиск клиентов может быть платным и бесплатным. Совмещая оба, вы намного быстрее сформируете необходимую базу клиентов. Постоянная клиентская база — одна из ваших базовых целей.

Бесплатные способы рекламы:

  • интернет-газеты с размещением информации;
  • расклейка печатных объявлений, распространение флайеров по почтовым ящикам (метод устаревший, однако всё ещё рабочий);
  • визитки, с указанием спектра услуг.
К наиболее популярным платно-бесплатным методам следует отнести рекламу через социальные сети и размещение на сайтах предложений услуг по аренде недвижимости.

Нужно ли ставить в известность владельца жилья?

Арендатор, заключивший договор субаренды, может передавать свои права и обязанности другому лицу (ГК РФ ст. 615 п.2). Стоит учесть, что без прописанного в договоре согласия собственника на пересдачу квартиры, данные действия приравниваются к незаконным. А чётко оговоренные условия о субаренде освобождают арендодателя от необходимости получения одобрения на каждую сделку.

Заключение договора с собственником

Для субаренды важнейшим условием является договоренность полномочий. Желательно обратиться с этим вопросом к профессионалу. В дальнейшем это избавит от возможных претензий со стороны собственника, поэтому документ должен быть составлен юридически грамотно.

Кроме того, в соглашение можно внести и дополнительные пункты, заранее оговорив с арендатором возможные форс-мажорные обстоятельства.

Регистрация

Документы для государственной регистрации данного вида бизнеса могут быть сданы в регистрационный орган одной из сторон (арендатором или собственником).

Пакет должен содержать:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины.
  2. Документы, подтверждающие личность заявителя. Если интересы представляет доверенное лицо одной из сторон, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
  3. Договор аренды (или субаренды), на основании которого осуществляется государственная регистрация.

    ВАЖНО! При заключении договора с субарендатором, распоряжение общим имуществом супругов не осуществляется.

    Поэтому к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения пункта 3 статьи 35 СК РФ. Если регистрацию бизнеса оформляет собственник состоящий в браке, то нотариально заверенное согласие супруга (супруги) обязательно.

  4. Статьи 77-79 и 81 ФЗ № 208 от 26.12.95 г. и ст. 45-46 ФЗ №14 от 08.02.98 г. оговаривают условия осуществления аренды (субаренды) для юридических лиц.
  5. Если квартира приобретена по договору ипотеки, то необходимо оформить доп. соглашение с залогодержателем (банком).

При необходимости для осуществления законности сделки могут потребоваться дополнительные документы.

Как сдавать посуточно?

Посуточная аренда квартир требует организации определённого уровня комфорта. Этому аспекту необходимо уделить особое внимание. Повлиять на востребованность квартиры и стоимость арендной платы могут следующие плюсы:

  • уют, чистота и порядок;
  • интернет и Wi-Fi;
  • современная бытовая техника и мебель;
  • необходимая посуда;
  • средства личной гигиены.

Учитывая эти пункты можно рассчитывать на поток постоянных клиентов. Это снизит риски по эксплуатации квартиры и позволит избежать простоя помещения.

Какие бытовые принадлежности понадобятся?

  • Несколько комплектов постельного белья (из расчёта: минимум 2 на каждое спальное место).
  • Полотенца (количество также рассчитайте с запасом).
  • Подушки и одеяла, несколько дополнительных пледов тоже не будут лишними.
  • Кухонные принадлежности: тарелки, вилки, ложки, стаканы, чашки, набор кастрюль, сковорода.
  • Салфетки, туалетная бумага, моющие и чистящие средства, губки, тряпочки для уборки, веник, совок и т.п.
  • Утюг и гладильная доска.
  • Дополнительные принадлежности (по усмотрению): ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Размещение объявлений

Сайты, предлагающие услуги публикации подобных объявлений, разместят вашу рекламу бесплатно. Однако, чтобы она была на протяжении нужного вам времени в ТОПе, необходимо платить.

Каждый сайт устанавливает на данную услугу свою цену. Её размер зависит от срока размещения объявления. Это самый действенный и результативный маркетинговый ход по привлечению клиентов.

Работа с клиентами

К выбору постояльцев нужно подходить избирательно. Риск сдать квартиру непорядочным жильцам довольно велик. Во избежание нежелательных сюрпризов исключите из потенциальных арендаторов:

  • лиц в нетрезвом состоянии;
  • клиентов не славянской национальности (они тоже группа риска);
  • особы из криминального круга (к ним следует относиться избирательно);
  • больших компаний молодых людей.

Ещё несколько важных правил, которые необходимо обязательно учесть:

  1. оговорите точное время освобождения квартиры;
  2. при выселении условьтесь передавать ключи лично вам в руки;
  3. берите залоговую сумму;
  4. проверяйте документы (можно сделать фото страниц паспорта).

Если у вас возникли сомнения по поводу потенциальных арендаторов, то лучше не рисковать.

Преимущества и недостатки

Субаренда квартир может стать источником основного дохода. Особенно прибыльны праздничные и выходные дни. В это время цены могут увеличиться даже вдвое. В некоторых регионах РФ главенствующую роль играет сезонность. Например, курортные города, центры отдыха и туризма. Квартира в такой местности будет приносить наибольший доход в зависимости от времени года.

Спутник посуточной аренды – неизбежное возникновение бытовых вопросов. Именно арендодателю придётся производить или организовывать уборку квартиры, стирать, чистить и т. д. Нужно быть готовым к неожиданным звонкам и к тому, что придётся подстраиваться под клиентов.

Сколько можно заработать?

В крупных городах и курортах регионах широко распространён вид посуточной аренды квартир. Это намного удобнее гостиничных номеров.

Для эффективности и прибыльности бизнеса оптимально сдавать в аренду три квартиры. Таким образом, начиная с первого месяца, доходы начнут перекрывать затратность сил, времени и вложений. При этом оптимальная эксплуатация помещения должна составлять не менее 70-80% времени ежемесячно.

Таблица 2. Статистика и доходность посуточной аренды квартир в крупных городах РФ.

ГородСредняя стоимость за сутки, руб.Ежемесячная прибыльность от посуточной аренды, руб.Ежемесячная прибыльность от долгосрочной аренды, руб.Выгода
Москва350073500-840004200031500-42000
Санкт-Петербург250052500-600002300029500-37000
Екатеринбург200042000-480001600026000-32000
Новосибирск150031500-360001350018000-22500
Нижний Новгород130027300-312001150015800-19700

Вывод очевиден, а цифры говорят красноречивее слов: при эксплуатации квартиры на 70-80% прибыль почти вдвое больше, чем ежемесячная оплата аренды собственнику.

Расходы

Статьи постоянных расходов можно обозначить довольно чётко:

  • ежемесячная арендная плата;
  • оплата коммунальных услуг;
  • услуги по уборке;
  • приобретение необходимых «мелочей» (например, моющие и чистящие средства, лампочки, туалетная бумага, стиральный порошок и т.п.);
  • реклама;
  • оплата налога (6-13%).

Аренда

Стоит помнить, что это основная ежемесячная статья расходов. Поэтому очень важно не ошибиться с выбором квартиры.

Таблица 3. Спрос на квартиры посуточно по ценовой категории.

КатегорияЦена за сутки, руб.Спрос, %
Эконом-вариант1100 — 150014
Средний-класс1500–300052
Бизнес-класс3000–600016
Люксот 600018

Коммунальные

Оплату коммунальных платежей также нужно производить каждый месяц. Её размер во многом зависит от региона, метражности и количества прописанных по адресу данной жилплощади. С учётом этих параметров сумма по оплате коммуналки лавирует:

  • 2500 — 4000 — «однушка»;
  • 3500 — 6000 — «двушка»;
  • 4500 — 8000 — «трёшка».

Налоги

Организация легального ведения этого вида бизнеса — довольно сложный процесс. Многие арендодатели считают оплату налогов лишними тратами. Однако во избежание возможных проблем лучше сразу начать работать по всем правилам. Какая же часть прибыли полагается государству?

  • для физлиц — ежегодно НДФЛ составит 13% от указанной в налоговой декларации суммы;
  • ИП работает по упрощённой системе налогообложения, что составит 6% от суммы «чистого» дохода.
ВАЖНО! Выгода второго варианта на первый взгляд очевидна, но обманчива. Несмотря на меньший процент самого налога, ИП оплачивает взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и т. д.

Другие траты

Обязательно откладывайте часть денег на форс-мажорные обстоятельства, которые требуют более или менее значительных затрат.

Последствия нелегальной деятельности

В субаренде есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ снизить такую опасность — работать официально, оформив ИП и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу.

Заключение

Резюмируем:

  • субаренда идеально подходит для тех, кто не имеет дополнительного собственного жилья;
  • очевидный плюс – потеря вложений практически невозможна;
  • посуточная субаренда может принести больше прибыли, но она требует больших затрат сил и времени.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург
Комментировать
5
310 просмотров
 

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Валентина
    Ответить

    У нас был негативный опыт сдачи пустующей квартиры в субаренду. Задним числом мы поняли, что главная ошибка заключалась в личности арендатора. Его порекомендовал знакомый, как человека, который якобы уже имел успешный опыт в этом виде бизнеса. К вселению временных жильцов мы сделали в квартире косметический ремонт, заключили по всем правилам договор субаренды. Но прошло некоторое время, и арендатор наш стал жаловаться, что очень сложно найти клиентов, хотя он и через соцсети их ищет, и через своих знакомых. При посуточной сдаче, его уже дважды обманули. На мигрантов, которых он вселил, стали жаловаться соседи, так что пришлось с ними распрощаться. Как мы выяснили потом, раньше он в этом бизнесе никогда не работал, но думал, что справится. В общем, за полтора года субаренды доход оказался на порядок меньший, чем тот, на который мы рассчитывали, а в квартире теперь надо делать очередной косметический ремонт.

  2. Инна
    Ответить

    Субаренда, безусловно, выгодна, как бизнес. Но здесь очень много подводных камней, особенно для арендодателя. Обычно в субаренду квартиры берут риэлторы, с целью последующей пересдачи. Когда в договоре четко оговорены условия субаренды, в дальнейшем не будет необходимости получать от арендодателя разрешения на последующие сделки. И, если, например, далее квартира будет сдаваться посуточно, может возникнуть целый ряд проблем – недовольство соседей, порча имущества, ухудшение санитарно-эпидемиологического состояния жилья. Если вдруг субарендатор исчезнет, решать эти проблемы придется именно арендодателю.

  3. Антон
    Ответить

    Пробовал я такой вид бизнеса. Бизнесом назвать это трудно, скорее подработка с большими рисками. Какие минусы и уроки я извлек из данного вида деятельности:

    1. Очень трудно найти клиента.
    2. В маленьком городе все друг друга знают и люди сами ищут квартиру, даже не прибегая к услугам риелтора.
    3. Арендодатель часто и так завышает цену.

    Какой я нашел выход: я подобрал квартиру, хозяева которой не жили в моем городе, снял ее на три месяца по договору и сдавал посуточно, как гостиницу. Денег хватало на уборщицу после постояльцев. Но дело долго не просуществовало. Вот мой опыт субаренды.

  4. Катерина
    Ответить

    Не думаю, что в нашей стране вообще стоило делать разрешение на субаренду квартиры. Так, как этим могут пользоваться просто мошенники и сдавать таким образом квартиру нескольким людям подряд. Это дело тонкое и в документах надо разбираться очень хорошо. То есть если вы снимаете, берете в аренду помещение у такого арендатора, который сам взял это помещение для сдачи, то нанимайте юриста для просмотра договора.

  5. артем
    Ответить

    Прежде чем начать такой бизнес нужно все продумать ,не всегда идет клиент его нужно найти и найдя не факт что это он снимет у вас на ночь комнату там может быть что угодно а спросят с вас .В основном прибыльнее посуточно сдавать но на это влияет сезонность летом меньше доход зимой больше.Интересно можно ли взять несколько квартир в субаренду

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: