Налог при сдаче квартиры в аренду в 2026 году: НДФЛ 13%, самозанятость 4% или ИП 6%
| Ставка НДФЛ для физлица-резидента | 13% (доход до 2,4 млн руб./год), 15% выше |
| Самозанятость (НПД) — самый выгодный вариант | 4% с физлиц, 6% с юрлиц; лимит 2,4 млн/год |
| ИП на УСН «доходы» | 6% плюс страховые взносы ~53 658 руб./год |
| Если квартиру снимает компания (юрлицо/ИП) | Компания удерживает налог сама как налоговый агент |
| Срок подачи декларации 3-НДФЛ | До 30 апреля следующего года |
| Срок уплаты НДФЛ | До 15 июля следующего года |
| Штраф за неуплату налога | 20–40% от суммы + пени; при крупном — до 3 лет лишения свободы |
Ваша ситуация?
НДФЛ для физлица: сколько и когда платить
Доход от сдачи квартиры — это доход физического лица, с которого нужно платить НДФЛ. Это прямо следует из пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ.
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Для большинства арендодателей ставка остаётся 13%, но при высоком доходе растёт.
| Совокупный доход за год | Ставка НДФЛ 2025–2026 | Что это значит для аренды |
|---|---|---|
| До 2 400 000 руб. | 13% | Аренда до 200 000 руб./мес — стандартная ставка |
| 2 400 001 — 5 000 000 руб. | 15% | Только с превышения 2,4 млн |
| 5 000 001 — 20 000 000 руб. | 18% | Аренда дорогой коммерческой недвижимости |
| 20 000 001 — 50 000 000 руб. | 20% | Редкие случаи |
| Свыше 50 000 000 руб. | 22% | Максимальная ставка |
| Нерезидент РФ (менее 183 дней в году) | 30% | Независимо от суммы дохода |
Как и когда платить НДФЛ
Порядок уплаты для физлица (не ИП), сдающего квартиру другому физлицу:
| Шаг | Что делать | Срок |
|---|---|---|
| 1. Подать декларацию 3-НДФЛ | Через Госуслуги, ЛК на nalog.ru или лично в ФНС по месту жительства | До 30 апреля следующего года |
| 2. Оплатить налог | Через ЛК nalog.ru, банк или QR-код в квитанции | До 15 июля следующего года |
| 3. Документы | Копия договора найма прикладывается к декларации при необходимости | По запросу ФНС |
Самозанятость — самый выгодный способ
Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость») — режим, введённый ФЗ-422 от 27.11.2018, действует во всех регионах РФ. Для сдачи жилья в аренду это самый простой и выгодный вариант при доходе до 2,4 млн руб./год.
| Параметр | НПД (самозанятость) |
|---|---|
| Ставка при сдаче физлицам | 4% от дохода |
| Ставка при сдаче юрлицам / ИП | 6% от дохода |
| Лимит дохода | 2 400 000 руб. в год |
| Страховые взносы | Нет (добровольно) |
| Декларация | Не нужна — налог считается автоматически |
| Как зарегистрироваться | Приложение «Мой налог» за 5 минут |
| Кто может | Физлица и ИП; нельзя если работник сдаёт жильё своему работодателю |
| Что нельзя | Превышать лимит 2,4 млн руб./год; сдавать нежилые помещения (коммерцию) |
ИП на УСН или патент
Регистрация ИП имеет смысл, если доход превышает 2,4 млн руб./год (когда НПД уже недоступен) или если у вас несколько объектов и вы хотите упростить учёт.
| Режим | Ставка | Обязательные взносы 2026 | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| ИП на УСН «доходы» | 6% от дохода | 53 658 руб./год фиксировано + 1% от дохода свыше 300 000 руб. | Привычная система, можно уменьшить налог на взносы | Взносы платятся даже при нулевом доходе |
| ИП на патенте | 6% от потенциального дохода (устанавливает регион) | 53 658 руб./год | Фиксированная сумма, не зависит от реального дохода | Нужно заранее рассчитать выгоду; разные ставки по регионам |
| ИП на УСН «доходы минус расходы» | 15% от прибыли (доход − расход) | 53 658 руб./год | Выгодно при высоких расходах (ремонт, коммуналка) | Нужен учёт расходов; минимальный налог 1% от дохода |
Если квартиру снимает компания — кто платит налог
Когда арендатором выступает юридическое лицо или ИП, ситуация меняется принципиально: по п. 1 ст. 226 НК РФ компания-арендатор становится налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет.
| Ситуация | Кто платит налог | Что делает арендодатель |
|---|---|---|
| Квартиру снимает физлицо | Арендодатель сам | Подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля, платит до 15 июля |
| Квартиру снимает ООО / АО / организация | Компания-арендатор | Получает арендную плату уже за минусом налога; декларацию не подаёт |
| Квартиру снимает ИП | ИП-арендатор (как организация) | ИП удерживает НДФЛ за арендодателя и перечисляет в ФНС |
| Арендодатель — самозанятый (НПД) | Арендодатель сам через приложение | Компания не удерживает НДФЛ при наличии чека от самозанятого |
Сравнение всех налоговых режимов
| Режим | Ставка | Декларация | Взносы | Лимит дохода | Подходит если |
|---|---|---|---|---|---|
| НДФЛ (физлицо) | 13–22% (прогрессивная) | 3-НДФЛ ежегодно | Нет | Нет | Один объект, редко сдаётся |
| НПД (самозанятость) | 4% / 6% | Не нужна | Нет | 2 400 000 руб./год | Большинство — лучший выбор |
| ИП УСН 6% | 6% | Раз в год | 53 658 руб./год | 265 800 000 руб./год | Доход > 2,4 млн; несколько объектов |
| ИП Патент | 6% потенц. дохода | Не нужна | 53 658 руб./год | 60 000 000 руб./год | Высокий реальный доход vs низкий потенциальный |
| НДФЛ (нерезидент) | 30% | 3-НДФЛ ежегодно | Нет | Нет | Владелец живёт за рубежом >183 дней |
Калькулятор налога при сдаче квартиры
Рассчитайте налог по всем режимам
Договор и регистрация в Росреестре
Правовое основание сдачи жилья — договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Без письменного договора вы не сможете взыскать задолженность через суд и подтвердить доход в ФНС.
| Условие | Что обязательно в договоре |
|---|---|
| Предмет договора | Точный адрес квартиры, площадь, на основании чего наймодатель распоряжается (выписка из ЕГРН, а не «свидетельство о праве») |
| Стороны | Паспортные данные обоих; если наниматель — юрлицо, то реквизиты организации |
| Срок | До 11 месяцев — не требует регистрации в Росреестре; от 1 года — обязательная регистрация |
| Плата и порядок | Размер, дата, способ оплаты; депозит и условия его возврата |
| Кто ещё будет жить | ФИО всех жильцов (ст. 679 ГК РФ) |
| НДФЛ (если арендатор — юрлицо) | Пункт об обязанности юрлица удерживать и перечислять НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ) |
Ответственность за неуплату налога
Налоговая получает данные о сдаче жилья из нескольких источников: от банков (при безналичной оплате аренды), от Росреестра (при регистрации договора на срок от года), от самих арендаторов. Риск попасть под проверку реален.
| Нарушение | Санкция | Норма |
|---|---|---|
| Неподача декларации 3-НДФЛ | 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (мин. 1 000 руб., макс. 30%) | ст. 119 НК РФ |
| Неуплата налога | 20% от суммы; 40% при умышленном уклонении | ст. 122 НК РФ |
| Пени за просрочку уплаты | 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки | ст. 75 НК РФ |
| Крупный и особо крупный размер (свыше 2,7 млн руб. за 3 года) | Штраф 100 000–500 000 руб. или доход за 1–3 года; лишение свободы до 3 лет | ст. 198 УК РФ |
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если договор заключён на 11 месяцев?
Срок договора не влияет на обязанность платить налог. Если вы получаете доход от аренды — налог платится независимо от того, на 11 месяцев или на 5 лет заключён договор. Срок 11 месяцев освобождает только от регистрации договора в Росреестре, но не от уплаты НДФЛ или НПД.
Можно ли не платить налог, если договора нет?
Отсутствие письменного договора не освобождает от налоговой обязанности. Налоговая расценивает любой доход от сдачи жилья как налогооблагаемый — факт получения денег можно доказать через банковские переводы, показания свидетелей, переписку. При этом отсутствие договора лишает вас защиты при споре с арендатором.
Как перейти с НДФЛ на самозанятость — что нужно сделать?
Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» или на сайте npd.nalog.ru — процедура занимает 5–10 минут. Переход действует с даты регистрации. Уведомлять ФНС отдельно не нужно — данные передаются автоматически. За предыдущие периоды при необходимости подайте 3-НДФЛ по обычной схеме.
Что будет, если арендатор-юрлицо не удержал налог?
Ответственность за неудержание НДФЛ несёт налоговый агент (компания): штраф 20% от неудержанной суммы (ст. 123 НК РФ). Однако если компания не удержала налог, ФНС может взыскать сам налог с арендодателя — физлица. Это ещё один аргумент в пользу оформления самозанятости: при наличии чека НПД компания не обязана удерживать НДФЛ.
Нерезидент сдаёт квартиру в России — какой налог?
Если вы находились за рубежом более 183 дней в календарном году, вы теряете статус налогового резидента РФ. НДФЛ для нерезидента — 30% без применения вычетов (ст. 224 НК РФ). НПД (самозанятость) для нерезидентов недоступна — только для граждан РФ и ЕАЭС, проживающих в России. Некоторые страны имеют с РФ соглашение об избежании двойного налогообложения — проверьте по своей стране.
Если сдаю комнату в своей квартире — надо платить налог?
Да, доход от сдачи комнаты — это тоже налогооблагаемый доход. Самозанятость работает и для сдачи комнаты. Важный нюанс: если вы сами прописаны в квартире и сдаёте одну комнату, это не освобождает от налога, но и не создаёт дополнительных сложностей — правила те же.
Можно ли уменьшить налог на расходы по квартире (ремонт, коммуналка)?
При НДФЛ (физлицо) — нет, имущественный вычет на расходы арендодателя законом не предусмотрен. При ИП УСН «доходы минус расходы» — да, можно вычесть документально подтверждённые расходы (коммуналка, ремонт) по ст. 346.16 НК РФ. При НПД — нет, расходы не учитываются. Для большинства арендодателей НПД 4% выгоднее даже без учёта расходов.
Нужно ли платить налог с залога (депозита)?
Нет. Депозит (обеспечительный платёж) — не доход, а возвратная гарантийная сумма. Налог на него не начисляется. НДФЛ или НПД платится только с арендной платы. Если депозит не возвращается (арендатор повредил имущество) — эта сумма тоже не является доходом в налоговом смысле, так как компенсирует ущерб.
В статье явно допущена опечатка, срок уплаты налога физическими лицами – 15 июля года, следующего за отчетным ( в статье указано – 15 июня). Кроме того, не следует валить всё в одну кучу – уплату налога и регистрацию договора найма. Если договор заключен на срок менее 1 года (напр., как упоминается в статье – 11 месяцев) – то регистрировать договор не обязательно, но это не освобождает Вас от уплаты налога. Договора найма жилого помещения сроком более одного года подлежат государственной регистрации.