Договор найма квартиры в 2026 году: образец, депозит и что обязательно прописать
| Найм или аренда — что подписывать? | Физлицо снимает для жилья — найм (гл. 35 ГК РФ). Компания снимает — аренда (гл. 34 ГК РФ) |
| Регистрировать в Росреестре? | До 11 мес. — не нужно. От 12 мес. до 5 лет — обязательно (ст. 674 ГК РФ) |
| Максимальный срок найма | 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Без указания срока — считается 5 лет |
| Депозит — это задаток? | Нет. Депозит = обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Не засчитывается за последний месяц |
| Может ли наймодатель выселить без суда? | Нет. Только через суд (ст. 687 ГК РФ). Самовольное выселение — самоуправство (ст. 330 УК РФ) |
| Налог при сдаче квартиры | НДФЛ 13-22%, самозанятый НПД 4% (физлица) / 6% (юрлица), ИП УСН 6% |
| Что будет без договора? | Ни у кого нет защиты. Ни у нанимателя — нет dokазательств, ни у наймодателя — нет права взыскать долг |
Содержание
- Найм или аренда: какой договор нужен
- Что обязательно прописать в договоре
- Генератор договора найма 2026
- Права нанимателя и наймодателя по закону
- Депозит: как оформить и когда вернут
- Акт приёма-передачи: что включить
- Регистрация в Росреестре
- Расторжение договора найма
- Налоги при сдаче: калькулятор 2026
- Типичные ошибки при составлении
- Частые вопросы
Ваша ситуация?
Найм или аренда: какой договор нужен
На практике риелторы называют любой договор «арендой», но юридически это разные вещи. Разница влияет на то, какие нормы ГК защищают ваши интересы и куда идти в суд.
| Параметр | Договор найма (гл. 35 ГК) | Договор аренды (гл. 34 ГК) |
|---|---|---|
| Кто снимает | Только физическое лицо | Физлицо или юрлицо |
| Цель | Только для проживания | Любая (в т.ч. под офис, хостел) |
| Максимальный срок | 5 лет (ст. 683 ГК РФ) | Не ограничен |
| Преимущественное право | Есть у нанимателя — ст. 684 ГК | Нет автоматически |
| Расторжение нанимателем | С предупреждением за 3 мес. (ст. 687 ГК) | По условиям договора |
| Выселение через суд | Только суд — ст. 687 ГК РФ | Зависит от условий договора |
| Защита жильца | Выше — ГК прямо защищает нанимателя | Ниже — принцип свободы договора |
Что обязательно прописать в договоре
Договор найма — простая письменная форма (ст. 674 ГК РФ). Нотариус не нужен. Но без ряда условий договор либо ничтожен, либо не защищает ни одну из сторон.
| Условие | Что писать | Важность |
|---|---|---|
| Предмет договора | Полный адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат. Без этого — договор ничтожен (ст. 432 ГК РФ) | 🔴 Обязательно |
| Стороны | ФИО, паспортные данные, место регистрации обоих. Наймодатель подтверждает право: реквизиты выписки из ЕГРН | 🔴 Обязательно |
| Срок найма | Конкретные даты начала и окончания. Без срока — считается 5 лет (ст. 683 ГК РФ). До 11 мес. = не нужна регистрация | 🔴 Обязательно |
| Размер и порядок оплаты | Сумма в рублях прописью, дата ежемесячного платежа, способ (карта/наличные). Способ изменения платы | 🔴 Обязательно |
| Кто оплачивает ЖКХ | Чётко: что входит в аренду, что платит наниматель отдельно (счётчики, интернет, телефон) | 🟡 Нужно |
| Депозит | Размер, условия возврата, срок возврата после выезда, за что можно удержать | 🟡 Нужно |
| Проживание третьих лиц | Кто ещё будет жить (поимённо или «члены семьи нанимателя»), можно ли подселять без согласия | 🟡 Нужно |
| Порядок расторжения | Срок предупреждения (по закону — 3 мес. для нанимателя), условия досрочного расторжения наймодателем | 🟡 Нужно |
| Акт приёма-передачи | Ссылка на приложение с описью имущества, состоянием квартиры, показаниями счётчиков при заезде | 🟡 Нужно |
| Животные, ремонт, субаренда | Разрешены ли домашние животные, кто платит за текущий ремонт, можно ли сдавать в поднаём | 🟢 По желанию |
Генератор договора найма 2026
Заполните поля — получите готовый текст договора для распечатки. Все формулировки соответствуют главе 35 ГК РФ.
Генератор договора найма
Права нанимателя и наймодателя по закону
Глава 35 ГК РФ прямо защищает нанимателя — физическое лицо. Наймодатель связан этими нормами даже если они не прописаны в договоре.
| Вопрос | Права нанимателя | Права наймодателя |
|---|---|---|
| Проживание | Может проживать с членами семьи и временными жильцами (до 6 мес., ст. 680 ГК) | Не может вселять третьих лиц без согласия нанимателя |
| Продление договора | Преимущественное право на заключение нового договора на тех же условиях (ст. 684 ГК РФ) | Может отказать только если не будет сдавать вообще в течение 1 года |
| Посещение квартиры | Вправе не пускать наймодателя без предупреждения | Может входить только с согласия нанимателя или с предупреждением (прописать срок в договоре) |
| Поднаём (субаренда) | Только с согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ) | Вправе запретить поднаём в договоре |
| Ремонт | Текущий ремонт — наниматель (если иное не в договоре). Ст. 681 ГК РФ | Капитальный ремонт — наймодатель. Ст. 681 ГК РФ |
| Повышение платы | Наймодатель не может повышать плату в одностороннем порядке в течение срока договора (если это не прописано) | Может менять плату только с согласия нанимателя или в порядке, прописанном в договоре |
| Перепланировка | Только с письменного согласия наймодателя | Может запретить любые переделки помимо косметического ремонта |
Депозит (залог): как оформить и когда вернут
Депозит — это обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ. Не задаток и не аванс. Главное отличие: депозит возвращается, если нарушений нет.
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Правовая природа | Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Не задаток (ст. 380 ГК) и не предоплата |
| Типичный размер | 1–2 месяца аренды. Законом не ограничен |
| Когда возвращается | После выезда при: отсутствии ущерба имуществу сверх нормального износа; отсутствии долга по оплате аренды и ЖКХ |
| Срок возврата | Прописывается в договоре. Рекомендуется: 3–7 рабочих дней после подписания акта о выезде |
| Что такое нормальный износ | Потёртые обои, выцветшая краска, изношенный ламинат — нормальный износ. Удерживать нельзя |
| Когда можно удержать | Пробоины в стенах, сломанная мебель, прожжённый ковёр — с документальным подтверждением (акт + фото) |
| Депозит = последний месяц? | Нет. Зачёт депозита в счёт аренды — только с письменного согласия наймодателя |
Акт приёма-передачи: что включить
Акт — обязательное приложение к договору найма. Без него при споре невозможно доказать ни состояние квартиры, ни показания счётчиков.
| Что фиксируется в акте | Зачем |
|---|---|
| Общее состояние квартиры | Стены, пол, потолок, окна, двери — «без дефектов» или перечень конкретных повреждений |
| Опись имущества | Каждый предмет мебели и техники, марка и серийный номер для дорогой техники, состояние («рабочее» / «царапина слева») |
| Показания счётчиков | Вода (холодная + горячая), электричество, газ — на момент передачи ключей |
| Переданные ключи | Сколько комплектов, от чего (квартира, подъезд, почтовый ящик, кладовая) |
| Дата и подписи | Дата фактической передачи квартиры — с этого дня начинается срок найма |
| Фото- и видеофиксация | На то же видео снять акт, показания счётчиков и каждую комнату. Хранить на облаке |
Регистрация договора найма в Росреестре
| Параметр | Краткосрочный (до 11 мес.) | Долгосрочный (12 мес. – 5 лет) |
|---|---|---|
| Регистрация в Росреестре | Не нужна | Обязательна (ст. 674 ГК РФ) |
| Обременение в ЕГРН | Не ставится — квартира юридически «чистая» | Ставится — покупатель при продаже увидит обременение |
| Нотариус нужен? | Нет | Нет |
| Как подать на регистрацию | — | МФЦ или Госуслуги. Оба участника или один по доверенности |
| Госпошлина | — | 2 000 руб. (физлицо), 22 000 руб. (юрлицо) — ст. 333.33 НК РФ |
| Срок регистрации | — | 7 рабочих дней (МФЦ — 9 дней) |
| Налоговая узнает? | Не обязательно, но может через Росреестр или банки | Да — обременение в ЕГРН виден ФНС |
Расторжение договора найма
Правила расторжения в главе 35 ГК РФ написаны в пользу нанимателя. Наймодатель не может выселить жильца самовольно даже при долге — только через суд.
| Кто расторгает | Основание | Порядок | Срок |
|---|---|---|---|
| Наниматель | Любое — наниматель вправе досрочно расторгнуть без объяснений (ст. 687 ГК) | Письменное уведомление наймодателя | За 3 месяца до выезда |
| По соглашению сторон | Допсоглашение к договору | Любой | |
| Наймодатель (только через суд) |
Задержка оплаты более 2 раз подряд (краткосрочный) или более 6 мес. (долгосрочный) — ст. 687 ГК | Суд по месту нахождения квартиры | 2–4 месяца (суд) |
| Порча имущества или использование не по назначению | Суд — с доказательствами (фото, свидетели, акты) | 2–4 месяца | |
| Нарушение прав соседей (систематическое) | Суд — нужны жалобы соседей, протоколы участкового | 2–4 месяца | |
| Квартира разрушается (аварийное состояние, вина нанимателя) | Суд — с заключением УК/эксперта | 2–4 месяца |
1. Направить письменное уведомление наймодателю (лично под подпись или заказным письмом).
2. Подождать 3 месяца (если иной срок не прописан в договоре).
3. Составить акт о выезде, сдать ключи, получить депозит.
4. Если депозит не возвращают — претензия в письменном виде, затем суд.
Налоги при сдаче квартиры: калькулятор 2026
С 2025 года НДФЛ стал прогрессивным (ФЗ-176 от 12.07.2024). Если сдаёте квартиру как физлицо, ставка зависит от совокупного дохода за год.
| Режим | Ставка 2026 | Как платить | Ограничения |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (физлицо) | 13% до 2,4 млн руб./год 15% от 2,4 до 5 млн 18% от 5 до 20 млн |
Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Уплата до 15 июля | Нет ограничений по доходу |
| НПД (самозанятый) | 4% (физлица) / 6% (юрлица) | Приложение «Мой налог» — автоматически. Каждый чек вносится при получении оплаты | Доход от сдачи не более 2,4 млн руб./год |
| ИП (УСН «доходы») | 6% | Ежеквартальные авансы. Декларация УСН раз в год | Надо открыть ИП. Страховые взносы ~50 000 руб./год |
| ИП (патент) | 6% от потенциального дохода (устанавливается регионом) | Оплата патента авансом. Декларации нет | Доход не более 60 млн руб./год. Не во всех регионах |
Калькулятор налога при сдаче квартиры 2026
Типичные ошибки при составлении договора найма
| # | Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|---|
| 1 | Нет акта приёма-передачи с описью | При выезде невозможно доказать что именно было в квартире — наймодатель удерживает депозит «за стол», которого уже не было при заезде | Составить акт с фото при заезде и при выезде |
| 2 | Не указано кто платит ЖКХ | Через 3 месяца выясняется: наниматель думал что всё включено, наймодатель — что наниматель оплачивает всё | Расписать построчно: что в аренду включено, что платит наниматель отдельно |
| 3 | Размытые условия расторжения | «По соглашению сторон» — наниматель при конфликте живёт бесплатно, пока дело в суде (3–5 мес.) | Прописать срок предупреждения (30 или 60 дней) и основания для досрочного расторжения |
| 4 | Не проверили правоустанавливающий документ | Мошенник сдал чужую квартиру — реальный собственник выселит через суд, деньги не вернуть | Перед подписанием — заказать выписку из ЕГРН (через Госуслуги, 350 руб.) или проверить собственника онлайн → |
| 5 | Депозит передан без подтверждения | Наймодатель отрицает получение депозита — нет ни расписки, ни строчки в договоре | Депозит — в договоре + расписка о получении, или банковский перевод с пометкой |
| 6 | Не проверен состав собственников | Квартира в совместной собственности двух супругов — один сдал без согласия второго. Договор можно оспорить | Выписка ЕГРН покажет всех собственников. Все должны подписать договор или дать нотариальное согласие |
Частые вопросы по договору найма
Нужно ли нотариально заверять договор найма?
Нет. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме — ст. 674 ГК РФ. Нотариальное удостоверение не требуется и не даёт дополнительной юридической силы. Нотариус нужен только если стороны сами хотят это для спокойствия. Стоимость — 0,5% от суммы договора (ст. 333.24 НК РФ), но не менее 300 руб.
Может ли наймодатель поднять плату в течение срока договора?
Нет — если это не прописано в договоре. Одностороннее изменение платы в период действия договора запрещено (ст. 682 ГК РФ). Наймодатель вправе предложить новые условия при продлении договора. Если в договоре есть пункт об индексации аренды — он законен, но должен быть чётким (например, «не чаще одного раза в год на ИПЦ»).
Что делать если наймодатель не возвращает депозит?
Шаг 1: направьте письменную претензию с требованием вернуть депозит в течение 10 дней — заказным письмом или вручите лично под подпись. Шаг 2: если не ответил — подайте иск в районный суд. Госпошлина при иске до 20 000 руб. — 4% (минимум 400 руб.). Суд присуждает возврат депозита + проценты по ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ) за каждый день просрочки. Для иска нужны: договор, акт приёма-передачи, расписка или перевод депозита, переписка с наймодателем.
Может ли наймодатель войти в квартиру без предупреждения?
Нет — это нарушение неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ). Наниматель вправе не пустить наймодателя и вызвать полицию. Порядок и сроки предупреждения лучше прописать в договоре: обычно «не менее чем за 24 часа». Если наймодатель регулярно приходит без предупреждения — это основание для досрочного расторжения со стороны нанимателя.
Как правильно передать деньги за аренду?
Лучший вариант — банковский перевод с пометкой «аренда за [месяц]». Создаёт историю платежей и доказательство оплаты. При наличных: наймодатель выдаёт расписку за каждый платёж с датой, суммой и подписью. Если наймодатель — самозанятый, он выдаёт чек через приложение «Мой налог» — этот чек тоже подтверждает оплату.
Что будет с договором найма, если наймодатель продаст квартиру?
Зависит от срока договора. Если договор зарегистрирован в Росреестре (срок 12+ мес.) — обременение переходит к новому собственнику, договор действует до конца срока. Если договор краткосрочный (до 11 мес.) и не зарегистрирован — новый собственник не обязан его соблюдать. Однако выселить нанимателя он может только через суд, а не сразу после сделки.
Можно ли сдать квартиру в поднаём (субаренду)?
Только с письменного согласия наймодателя — ст. 685 ГК РФ. Если наймодатель согласен, наниматель заключает договор поднайма с третьим лицом. Срок поднайма не может превышать срок основного договора найма. Ответственность перед наймодателем за сохранность квартиры несёт первый наниматель, а не поднаниматель.
Что если одна из сторон умерла до окончания договора?
Если умер наниматель: договор не прекращается. Любой из постоянно проживавших в квартире вправе заключить договор с наймодателем на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ). Если умер наймодатель: квартира переходит к наследникам, которые становятся новым наймодателем. Договор продолжает действовать на тех же условиях до конца срока.
