Дарственная на квартиру сыну в 2026 году: нотариус, налог и пошаговое оформление
| Нужен ли нотариус при дарении целой квартиры сыну? | Нет, если даритель — единственный собственник и дарит всё (ФЗ-449/2022). Нотариус обязателен при дарении доли (ст. 42 ФЗ-218) |
| Платит ли сын налог (НДФЛ)? | Нет — сын является близким родственником (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Даже если сын — взрослый, налога нет |
| Кто подписывает за несовершеннолетнего сына? | До 14 лет — родитель (ст. 28 ГК); 14–17 лет — сын сам, с письменного согласия родителя (ст. 26 ГК) |
| Сколько стоит оформление через МФЦ? | Госпошлина 2 000 руб. (ст. 333.33 НК). Договор — бесплатно при самостоятельном составлении |
| Можно ли подарить квартиру в ипотеке? | Только с письменного согласия банка (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ). Без него — отказ в регистрации |
| Нужно ли согласие супруга при дарении сыну? | Да, если квартира куплена в браке — нотариально заверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) |
| Через сколько дней регистрируют переход права? | 9 рабочих дней через МФЦ, 7 через Росреестр напрямую (ст. 16 ФЗ-218) |
- Нотариус: когда нужен, а когда нет
- Несовершеннолетний сын: кто подписывает договор
- Документы для МФЦ в 2026 году
- Пошаговая инструкция через МФЦ
- Стоимость оформления
- Налог при дарении сыну
- Дарение доли в квартире
- Ипотечная квартира: что нужно от банка
- Когда дарственную можно оспорить
- Другие статьи по теме
- Частые вопросы
Ваша ситуация?
Нотариус: когда нужен, а когда нет
С 22 декабря 2022 года нотариальное удостоверение договора дарения квартиры перестало быть обязательным в большинстве случаев — ФЗ-449 существенно сузил перечень ситуаций, когда без нотариуса не обойтись.
| Ситуация | Нотариус | Основание |
|---|---|---|
| Дарите всю квартиру, вы единственный собственник | Не нужен | ФЗ-449 от 22.12.2022 |
| Дарите долю в квартире | Обязателен | ст. 42 ФЗ-218 |
| Среди собственников есть несовершеннолетний даритель | Обязателен | ст. 54 ФЗ-218 |
| Квартира куплена в браке (совместная собственность) | Согласие супруга у нотариуса | п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Сын несовершеннолетний — получает дар, не отчуждает | Не нужен | ст. 37 ГК РФ |
| Обе стороны хотят нотариального удостоверения | По желанию | ст. 163 ГК РФ |
Несовернноletny»>Несовершеннолетний сын: кто подписывает договор
| Возраст сына | Кто подписывает договор | Присутствие сына в МФЦ |
|---|---|---|
| До 14 лет | Законный представитель (родитель, опекун) — полностью от имени ребёнка (ст. 28 ГК РФ) | Не обязательно, но возможно |
| 14–17 лет | Сын сам, в договоре — отметка «с согласия» и подпись родителя (ст. 26 ГК РФ) | Обязательно вместе с родителем |
| С 18 лет | Сын самостоятельно | Обязательно |
Тонкий момент с несовершеннолетним: если даритель и законный представитель ребёнка — одно и то же лицо (мама дарит сыну до 14 лет), то интересы ребёнка в сделке должен представлять другой родитель или иной законный представитель (ст. 182 ГК РФ — запрет представительства при конфликте интересов). На практике большинство МФЦ принимают сделки, где другой родитель просто присутствует и подписывает согласие.
Документы для МФЦ в 2026 году
| Документ | Кто предоставляет | Примечание |
|---|---|---|
| Паспорт дарителя | Даритель | Оригинал |
| Паспорт / свидетельство о рождении одаряемого | Сын или его представитель | Паспорт если 14+; свидетельство если до 14 |
| Договор дарения | Обе стороны | 3 экземпляра (дарителю, сыну, Росреестру). Составить бесплатно онлайн или у юриста |
| Выписка из ЕГРН | Не нужна | МФЦ запрашивает сам через СМЭВ (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ). Но если на руках есть — можно приложить |
| Согласие супруга (нотариальное) | Супруг дарителя | Только если квартира куплена в браке (п. 3 ст. 35 СК РФ) |
| Паспорт законного представителя | Родитель / опекун | Только если сыну нет 18 лет |
| Согласие банка | Банк-кредитор | Только если квартира в ипотеке |
| Квитанция об оплате госпошлины | Одаряемый (сын) | 2 000 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Можно оплатить через терминал в МФЦ |
Пошаговая инструкция через МФЦ
Стоимость оформления
| Расход | Сумма | Примечание | |
|---|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. | ст. 333.33 НК РФ. Платит одаряемый (сын) | |
| Составление договора дарения | 0 руб. | При самостоятельном составлении. Юрист берёт 3 000–8 000 руб. | |
| Нотариальное согласие супруга | 1 500–2 500 руб. | Только при совместной собственности | |
| Нотариальное удостоверение договора (по желанию) | 0,5% от КС, мин. 300 руб. | ст. 333.24 НК РФ. Не обязательно | |
| Нотариус при дарении доли (обязательно) | 0,5% от КС доли, макс. 20 000 руб. + услуги УПТХ | ст. 333.24 НК РФ + тариф нотариальной палаты региона | |
| Выписка из ЕГРН после регистрации | 350 руб. (электронная), 870 руб. (бумажная) | По желанию | |
| Итого (типовая сделка без нотариуса) | 2 000 руб. | Только госпошлина |
Налог при дарении сыну
Сын — близкий родственник по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Доходы, полученные в порядке дарения от близкого родственника, освобождены от НДФЛ. Декларацию подавать не нужно.
Другая ситуация возникает, если сын в будущем решит продать подаренную квартиру. Тогда минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года с момента регистрации права (п. 3 ст. 217.1 НК РФ — дар от близкого родственника). Если продаст раньше, придётся платить по прогрессивной шкале с 2025 года:
| Налогооблагаемый доход от продажи | Ставка НДФЛ | Основание |
|---|---|---|
| до 2,4 млн руб. | 13% | п. 1 ст. 224 НК РФ |
| 2,4–5 млн руб. | 15% | ФЗ-176 от 12.07.2024 |
| 5–20 млн руб. | 18% | ФЗ-176 от 12.07.2024 |
| 20–50 млн руб. | 20% | ФЗ-176 от 12.07.2024 |
| свыше 50 млн руб. | 22% | ФЗ-176 от 12.07.2024 |
Дарение доли в квартире
Если вы хотите подарить сыну не всю квартиру, а только долю (½, ⅓, ¼ и т.д.) — правила меняются:
| Параметр | Целая квартира | Доля квартиры |
|---|---|---|
| Нотариус | Не нужен (единственный собственник) | Обязателен (ст. 42 ФЗ-218) |
| Преимущественное право покупки | Не применяется | Не применяется (дарение, не продажа) |
| Стоимость | 2 000 руб. (только госпошлина) | 0,5% от КС доли + УПТХ + 2 000 руб. |
| Сроки регистрации | 9 раб. дней (МФЦ) | 3 раб. дня при нотариусе |
Ипотечная квартира: что нужно от банка
Квартира под ипотекой находится в залоге у банка. Без согласия банка распоряжаться ею — в том числе дарить — нельзя (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ). Если попытаться подать документы в МФЦ без разрешения — Росреестр откажет в регистрации.
| Шаг | Что делать |
|---|---|
| 1. Обратитесь в банк | Напишите заявление на имя руководителя отделения с просьбой разрешить дарение. Укажите данные одаряемого (сына) |
| 2. Дождитесь ответа | Банк рассматривает заявление от 5 до 30 дней. Большинство крупных банков отказывают |
| 3. При отказе | Вариант — погасить ипотеку, снять обремение, затем подарить. Или дождаться полного погашения кредита |
| 4. При согласии | Возьмите разрешение в письменном виде, приложите к пакету документов в МФЦ |
Если ипотека близится к погашению — проще дождаться закрытия кредита и снять обременение, чем вести переговоры с банком.
Когда дарственную можно оспорить
После регистрации договора дарение стабильно — просто «передумать» недостаточно. Закон даёт закрытый перечень оснований для отмены (ст. 578 ГК РФ):
| Основание | Кто может требовать | Срок давности |
|---|---|---|
| Сын покушался на жизнь дарителя или умышленно причинил вред его здоровью | Даритель | 3 года с момента, когда стало известно (ст. 196 ГК) |
| Сын причинил вред жизни дарителя (гибель) | Наследники дарителя | 3 года |
| Сын обращается с жильём так, что создаёт реальную угрозу его безвозвратной утраты | Даритель (если квартира имеет ценность) | 3 года |
| Сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы | Даритель или его наследники | 1 год с момента, когда узнали |
| Даритель в момент сделки не понимал значения своих действий | Даритель или его наследники | 3 года |
Типичные ошибки при дарении сыну
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Не получили согласие супруга на дарение совместной квартиры | Супруг может оспорить сделку в течение года (п. 2 ст. 35 СК РФ) | Оформить нотариальное согласие до подачи в МФЦ |
| Попытались подарить ипотечную квартиру без согласия банка | Отказ Росреестра в регистрации | Сначала получить разрешение банка или погасить ипотеку |
| Мама за малолетнего сына подписала сама же как даритель | Сделка ничтожна как нарушающая ст. 182 ГК (конфликт интересов) | Со стороны сына подписывает другой родитель или опекун |
| Пытаются вернуть квартиру без суда («просто обратно переоформить») | Это новая сделка, требует согласия сына. Если он не согласен — только суд | До дарения убедиться, что решениеокончательное |
| Указали в договоре условие («если сын будет хорошо учиться») | Условное дарение недействительно (ст. 572 ГК РФ — дар безвозмезден) | Условия о пожизненном проживании дарителя — допустимы |
Другие статьи по теме дарения
— Как подарить долю в квартире в 2026 году: нотариус и документы
— Дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребёнку в 2026 году
— Дарственная на квартиру внуку: нотариус, налог и пошаговое оформление
— Дарственная или купля-продажа: что выгоднее между родственниками
Частые вопросы
Можно ли подарить квартиру сыну, оставив за собой право проживания?
Да, закон не запрещает включить в договор условие о пожизненном праве проживания дарителя (ст. 572, 558 ГК РФ). Это делается прямо в тексте договора. После регистрации сын становится собственником, но не может выселить вас без суда. Однако помните: это не то же самое, что рента — сын не обязан за это что-то вам даватьь.
Нужна ли выписка из ЕГРН для оформления дарения?
С 2023 года МФЦ и Росреестр сами запрашивают сведения из ЕГРН через межведомственное взаимодействие — вы её не обязаны предоставлять. Но если у вас есть свежая выписка (до 30 дней), приложить не помешает — это ускорит проверку. Получить выписку можно на Госуслугах (350 руб. — электронная, 870 руб. — бумажная).
Можно ли отменить дарственную, если сын разводится и квартира отойдёт невестке?
Квартира, полученная сыном в дар, — его личная собственность (ст. 36 СК РФ). При разводе она не делится. Исключение — если в браке в квартиру сделаны существенные улучшения за счёт общих средств (капитальный ремонт, реконструкция), суд может признать часть стоимости совместной. Так что отменять дарение из-за страха развода не нужно.
Что будет с квартирой, если сын умрёт раньше меня (дарителя)?
После смерти сына квартира войдёт в его наследственную массу. Если в договоре не было условия об отмене дарения в случае смерти одаряемого (ст. 578 ч. 4 ГК РФ), квартира перейдёт к наследникам сына — жене, детям, вашим внукам. Чтобы этого избежать, включите в договор условие: «Даритель вправе отменить дарение, если переживёт одаряемого».
Можно ли оформить дарение через Госуслуги?
Подать заявление на регистрацию перехода права в Росреестр можно через Госуслуги. Но договор дарения всё равно нужно составить отдельно и подписать. При подаче через Госуслуги стороны должны иметь квалифицированную электронную подпись (КЭП). Проще всё же пойти в МФЦ лично — это занимает около 30 минут.
Нужно ли регистрировать договор дарения у нотариуса и в Росреестре отдельно?
Сам договор дарения не регистрируется — регистрируется переход права собственности. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация в Росреестре — это разные вещи. Нотариус не заменяет Росреестр. Даже если договор удостоверен нотариусом, его всё равно нужно подать в МФЦ/Росреестр для регистрации права.
Что происходит с квартирой, пока Росреестр её регистрирует?
Пока регистрация не завершена, право собственности остаётся у дарителя. Договор подписан, документы поданы, но формально квартира ещё не сына. Государственная регистрация — конститутивный момент перехода права (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому в этот период ни даритель, ни одаряемый не могут распоряжаться квартирой.
Можно ли подарить квартиру сыну, если у квартиры несколько собственников?
Если квартира в общей долевой собственности — каждый собственник впраВе подарить только свою долю. Согласие других собственников не нужно (ст. 250 ГК — преимущественное право при продаже, не при дарении), но договор придётся удостоверить у нотариуса (ст. 42 ФЗ-218). Если собственность совместная (без выделения долей) — нужно сначала выделить доли.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Показать комментарииЗдравствуйте Я хочу подарить сыну квартиру, но я пенсионерка. Я должна платить гос пошлину или нет и сколько?
Добрый день, от уплаты госпошлины вы не освобождаетесь. Сумма госпошлины зависит от количества одаряемых и размера доли, если одаряемый один и вы дарите ему всю квартиру то 2000 рублей.
Здравствуйте. Квартира в собственности, моя доля-1/2, сына (18 лет) -1/4, дочери (9 лет)-1/4. Могу ли я полностью отдать долю сыну?
Венера, да это ваше право, вы можете отказаться от своей доли и подарить ее своему сыну. Для этого вы должны вместе с сыном прийти к нотариусу и оформить договор дарения.
я хочу подарить свою квартиру сыну. Обратился к нотариусу ,она сказала какие док-ты надо подготовить и что все эти дела обойдутся около 19500руб. Это так?
Добрый день. Нотариус не прав. Вы должны заплатить госпошлину за услуги нотариуса. Размер услуги зависит от региона проживания и составляет 2-10 тыс. рублей. Далее Вы оплатите госпошлину за регистрацию права 2 тыс. рублей. От уплаты налога на имущество Вы освобождаетесь.
Здравствуйте! Мама хочет подарить квартиру сыну,в квартире прописана мама(собственник) и ещё один человек-тоже сын.Нужно ли его согласие для дарения и как лучше оформить?
Добрый день. При оформлении договора дарения согласие других собственников не нужно. Лучше оформляйте договор через нотариуса, так как при оформлении договора самостоятельно часто возникают спорные ситуации.
я являюсь владелицей дома и земли 100%, хочу подарить сыну 1/2 часть дома и земли. Надо ли прибегать к услугам нотариуса или можно оформить простым письменным договором?
Добрый день. Обращаться к услугам нотариуса или нет решать только Вам. Но при составлении договора нотариусом у Вас будет полная уверенность в том, что Росреестр примет документы. Еще учтите, что от уплаты налога Вы освобождаетесь, так как сын является близким родственником.
Здравствуйте,мой бывший муж имеет в нашей квартире 1/4 доли. Он собирается отписать эту долю сыну.Как правильно оформить эту сделку,если она возможна? Сыну на сегодня исполнилось 18 лет
Добрый день, Влада. Ваш бывший муж может оформить на сына дарственную. Для ее оформления необходимо составить договор дарения самостоятельно или при помощи нотариуса. Затем договор дарения необходимо зарегистрировать. Так как сын совершеннолетний, то осуществить дарение можно только в его присутствии.
Здравствуйте. Подскажите, а после того как собственность передаётся дарителю, одного из родителей своему ребёнку, на саму квартиру не устанавливаются ни какие ограничения в дальнейшем по продаже и т.п? (Нет сложностей ее потом продать?)
у меня квартира досталось после смерти родителей по завещанию. как лучше сделать и поступить? сын просит оформить на него в жизни всякое бывает. что вы посоветуете?
Здравствуйте Евгения! Если вас что — то смущает, то можете так же составить только завещание на свою долю в квартире, а не дарственную. Так как случись что, завещание вы можете переписывать сколько душе угодно, в случае дарственной, вы , после оформления документов не будете иметь ни какого отношения к квартире, и ваш сын будет полноправный хозяин.
Здравствуйте. Обязательно ли дарственную между родителями и сыном делать через нотариуса, или это можно сделать дарственную в простой письменной форме?
Согласно статьи 574 ГК РФ оформление дарственных производится в устной и в письменной формах. Дарение недвижимого имущества подлежит регистрации у нотариуса, и составляется в письменной форме. В противном случае сделка не будет считаться законной.