Договор дарения квартиры в 2026 году: образец, налог, нотариус и порядок оформления
| Нужен ли нотариус для договора дарения? | Обязателен только при дарении доли. При дарении целой квартиры — нотариус по желанию |
| Платится ли налог при дарении квартиры? | Близким родственникам — нет. Остальным — 13% от кадастровой стоимости |
| Можно ли отменить дарение? | Да — в строго ограниченных случаях (угроза жизни дарителя, плохое обращение с имуществом) |
| Когда переходит право собственности? | После регистрации в Росреестре — не в момент подписания договора |
| Можно ли оспорить дарственную после смерти дарителя? | Да — наследники вправе оспорить в суде при наличии оснований |
| Дарение или наследство — что выгоднее? | Дарение родственнику — быстрее и без налога. Наследство — безопаснее для дарителя |
Содержание
Ваша ситуация?
Когда нужен нотариус при дарении квартиры
| Ситуация | Нотариус обязателен? |
|---|---|
| Дарение целой квартиры единственным собственником | Нет — простая письменная форма |
| Дарение доли в квартире | Да — обязательно (ст. 42 ФЗ-218) |
| Даритель — несовершеннолетний или недееспособный | Да — нотариус обязателен |
| Одаряемый — несовершеннолетний | Нет, но нужно согласие законного представителя |
| По желанию сторон | По желанию — нотариус даёт дополнительную защиту |
Налог на дарение квартиры в 2026 году
| Кому дарите | Налог | Примечание |
|---|---|---|
| Супруг, родители, дети, внуки, бабушки/дедушки, братья/сёстры | 0% — налога нет | Ст. 217 НК РФ п. 18.1. Освобождение полное |
| Тёти, дяди, племянники, двоюродные | 13% от кадастровой стоимости | Не признаются близкими родственниками по НК РФ |
| Посторонний человек | 13% (доход до 2,4 млн) или 15% | База — кадастровая стоимость квартиры |
| Нерезидент РФ | 30% | Независимо от степени родства |
Что обязательно должно быть в договоре дарения
| Элемент | Что писать | Важность |
|---|---|---|
| Стороны | ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации дарителя и одаряемого | 🔴 Обязательно |
| Предмет дарения | Точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат — из выписки ЕГРН | 🔴 Обязательно |
| Правоустанавливающий документ | На основании чего принадлежит квартира дарителю (договор купли-продажи, наследство и т.д.) и реквизиты ЕГРН | 🔴 Обязательно |
| Безвозмездность | «Даритель передаёт безвозмездно, одаряемый принимает в дар» — явное указание на отсутствие оплаты | 🔴 Обязательно |
| Передача квартиры | Когда и как происходит фактическая передача (акт приёма-передачи или «подписание настоящего договора является актом передачи») | 🟡 Рекомендуется |
| Прописанные лица | Кто зарегистрирован в квартире и когда обязуется сняться с учёта | 🟡 Рекомендуется |
| Отсутствие обременений | Квартира не заложена, не под арестом, не обременена правами третьих лиц | 🟡 Рекомендуется |
Образец договора дарения квартиры 2026
ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ
г. [город] «___» __________ 2026 г.
Даритель: [ФИО полностью], [дата рождения], паспорт серия ___ № ___, выдан [кем и когда], зарег. по адресу: [адрес],
Одаряемый: [ФИО полностью], [дата рождения], паспорт серия ___ № ___, выдан [кем и когда], зарег. по адресу: [адрес],
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемого, а Одаряемый принимает в дар жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес], общей площадью ___ кв.м., кадастровый номер: ___.
1.2. Квартира принадлежит Дарителю на основании [правоустанавливающий документ] от [дата], запись в ЕГРН от [дата] № ___.
2. ГАРАНТИИ ДАРИТЕЛЯ
2.1. Квартира не заложена, не под арестом, не обременена правами третьих лиц, в споре не состоит.
2.2. Даритель дееспособен, совершает сделку добровольно, без принуждения.
3. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ
3.1. Передача квартиры осуществляется по акту приёма-передачи, подписываемому Сторонами.
3.2. Право собственности Одаряемого возникает с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре.
4. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
4.1. В квартире зарегистрирован(ы): [ФИО и сроки снятия с учёта] / никто не зарегистрирован.
4.2. Расходы по регистрации несёт Одаряемый.
4.3. Договор составлен в 3 экземплярах: по одному каждой из Сторон и для Росреестра.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Даритель: _______________ / [ФИО]
Одаряемый: _______________ / [ФИО]
Порядок оформления дарения квартиры: пошагово 2026
| Шаг | Действие | Срок / стоимость |
|---|---|---|
| 1 | Запросите актуальную выписку ЕГРН на квартиру — убедитесь в отсутствии обременений | 460 руб., МФЦ или Госуслуги |
| 2 | Составьте договор дарения (по образцу выше или у юриста). При дарении доли — обязательно к нотариусу | Самостоятельно бесплатно / юрист 3–10 тыс. руб. |
| 3 | Подпишите договор обеими сторонами. Составьте акт приёма-передачи | — |
| 4 | Подайте документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре | Госпошлина 2 000 руб. |
| 5 | Получите выписку ЕГРН с новым собственником | 7–9 рабочих дней |
5 ошибок которые делают договор дарения недействительным
| # | Ошибка | Последствие |
|---|---|---|
| 1 | Договор с условием — «дарю если будешь ухаживать» или «дарю за деньги» | Переквалифицируется в ренту или куплю-продажу. Или признаётся недействительным |
| 2 | Дарение доли без нотариуса | Росреестр откажет в регистрации — сделка не состоится |
| 3 | Нет нотариального согласия супруга дарителя (квартира куплена в браке) | Супруг вправе оспорить сделку в суде |
| 4 | Даритель подписал договор в состоянии, когда не понимал своих действий | Сделка оспоримая — наследники или сам даритель могут её оспорить |
| 5 | Договор дарения «на случай смерти» — «дарю после моей смерти» | Ничтожен — это подмена завещания. Нужно завещание, а не договор дарения |
Можно ли отменить дарение: основания
| Основание для отмены | Кто может требовать | Срок |
|---|---|---|
| Одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких | Даритель или его наследники | Исковая давность 3 года |
| Одаряемый небрежно обращается с подаренным имуществом, создавая угрозу его утраты | Даритель | При жизни дарителя |
| Дарение совершено ИП или юрлицом за 6 мес. до банкротства | Кредиторы | 3 года |
| Дарение совершено под давлением, обманом, в момент недееспособности | Даритель, наследники | 1 год с момента обнаружения |
Дарение квартиры vs наследство: что выгоднее
| Параметр | Дарение | Наследство (завещание) |
|---|---|---|
| Когда переходит право | При жизни дарителя — сразу после регистрации | После смерти наследодателя |
| Налог | 0% для близких родственников; 13% для остальных | 0% для всех наследников (нет налога на наследство) |
| Оспоримость | Сложнее оспорить при жизни дарителя | Завещание легче оспорить наследниками |
| Безопасность для дарителя | Риск — после дарения квартира уже не ваша | До смерти квартира остаётся у наследодателя |
| Нотариус | Не обязателен (кроме доли) | Обязателен для завещания |
| Обязательная доля | Не применяется при дарении | Есть обязательная доля для нетрудоспособных родственников |
— Как оспорить дарственную на квартиру
— Дарение доли квартиры: порядок и нотариус
— Наследство квартиры в 2026 году
Частые вопросы о договоре дарения квартиры
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Только с согласия банка — квартира находится в залоге. Без согласия банка Росреестр зарегистрирует переход права, но банк вправе потребовать досрочного погашения. На практике большинство банков не даёт согласия на дарение залоговой квартиры. Сначала погасите ипотеку — затем дарите.
Можно ли подарить квартиру, в которой прописаны другие люди?
Да. Прописка не является препятствием для дарения. Однако в договоре рекомендуется указать зарегистрированных лиц и сроки снятия с учёта. Одаряемый получит квартиру с прописанными — выписать их придётся через суд если не согласятся добровольно.
Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребёнку?
Да. Ребёнок до 14 лет принимает дар через законного представителя (родителя или опекуна). От 14 до 18 лет — с письменного согласия родителя. Налога нет, если даритель — близкий родственник. Дарение детям — один из самых распространённых случаев.
Нужно ли согласие супруга дарителя на дарение квартиры?
Да, если квартира куплена в браке (совместно нажитое имущество). Нужно нотариально удостоверенное согласие супруга. Если квартира получена в дар или по наследству — согласие не нужно (это личная собственность по ст. 36 СК РФ).
Что лучше — продать или подарить квартиру родственнику?
Если цель — передать без налогов — дарение близкому родственнику лучше: 0% налога, проще оформление. Продажа близкому родственнику облагается НДФЛ у продавца если квартира в собственности менее 5 лет (кроме единственного жилья — 3 года). Однако покупка-продажа надёжнее для дарителя: деньги уже получены.
