Риски при покупке коммерческой недвижимости юридическим лицом: что проверить до сделки
В этой статье: 7 юридических рисков при покупке нежилого помещения — полномочия директора продавца, банкротство, вид разрешённого использования, самовольная постройка, скрытые аресты, НДС, права арендаторов. По каждому риску — что значит на практике, реальные примеры из арбитражной практики, что проверяет юрист до подписания договора.
Большинство рисков в таких сделках носит правовой характер и не виден при осмотре объекта. Когда объект уже используется, в него вложены средства, и вдруг приходит арбитражный управляющий или бывший участник общества с иском о признании сделки недействительной. Чтобы этого не случилось, перед сделкой нужна правовая проверка. На сайте kelinlaw.ru можно ознакомиться с тем, как устроено юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью для бизнеса.
Ниже — семь ключевых рисков, каждый из которых подкреплён законом и судебной практикой.
Риск 1. Продавец не имел права подписывать договор единолично
Юридическое лицо — продавец действует через директора. Но устав общества или федеральный закон могут ограничивать его полномочия на заключение крупных сделок.
По смыслу ст. 46 Федерального закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ст. 78 Федерального закона № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», сделка признаётся крупной, если её предмет составляет 25% и более балансовой стоимости активов компании. Для её заключения требуется одобрение общего собрания участников (акционеров) или совета директоров. Если директор подписал договор без такого одобрения — сделку можно оспорить по ст. 174 ГК РФ.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ № 28 от 16.05.2014 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», сделка может быть признана недействительной по иску самого общества или его участника, если покупатель знал или должен был знать о её крупном характере и отсутствии одобрения.
Из практики
В 2022 году конкурсный управляющий и «Промсвязьбанк» обратились в суд с требованием признать недействительными договор задатка и договор купли-продажи недвижимости компании «Спектр-Мед 1». Объект был продан с торгов в феврале 2022 года за 181 млн рублей компании «Капитал-Строй». Позднее мажоритарный участник покупателя заявил, что для его компании сделка являлась крупной и была совершена без одобрения. Дело дошло до Верховного суда. ВС разъяснил: крупная сделка без одобрения может быть оспорена, если другая сторона знала или должна была знать о её крупном характере.
Что проверяет юрист
— Запрашивает устав продавца в актуальной редакции и проверяет пороговые значения для крупных сделок — Рассчитывает соотношение стоимости объекта к балансовым активам продавца по данным последней отчётности — Запрашивает протокол общего собрания участников или совета директоров об одобрении сделки — Проверяет наличие ограничений по сделкам с заинтересованностью (ст. 45 ФЗ № 14-ФЗ)
Риск 2. Продавец находится в предбанкротном состоянии
В чём проблема
Если продавец — юридическое лицо или ИП — в течение трёх лет после сделки будет признан банкротом, арбитражный управляющий вправе оспорить эту сделку как подозрительную на основании ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Основания для оспаривания:
- Сделка совершена в течение одного года до подачи заявления о банкротстве по заниженной цене (неравноценное встречное исполнение — п. 1 ст. 61.2)
- Сделка совершена в течение трёх лет до подачи заявления с целью причинения вреда кредиторам при условии, что покупатель знал об этой цели (п. 2 ст. 61.2)
Результат для покупателя в случае оспаривания: объект возвращается в конкурсную массу, деньги взыскиваются в порядке реестра кредиторов. На практике вернуть полную сумму удаётся редко.
Суды признают, что покупатель был осведомлён о признаках банкротства, если на момент сделки в Федресурсе или «Коммерсанте» уже были публикации о введении процедуры наблюдения (дело № А40-69663/2017). В ряде случаев суды принимают в качестве такого доказательства и сведения из картотеки арбитражных дел (дело № А62-7960/2017).
Что проверяет юрист
— Проверяет сведения о продавце в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ, Федресурс) — Проверяет картотеку арбитражных дел на наличие дел о взыскании задолженности и банкротных процедур — Анализирует бухгалтерскую отчётность продавца через данные ФНС — признаки неплатёжеспособности — Запрашивает справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам — Включает в договор заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ: продавец гарантирует отсутствие признаков банкротства и долгов, которые могут привести к нему. При нарушении — имущественная ответственность
Риск 3. Вид разрешённого использования земли не совпадает с вашей деятельностью
В чём проблема
Коммерческая недвижимость неотделима от земли под ней. У каждого земельного участка есть вид разрешённого использования (ВРИ), который определяется в соответствии с Классификатором видов разрешённого использования земельных участков (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, действует с 05.04.2021) и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципалитета.
ВРИ определяет, какую деятельность можно вести на этом участке. Несоответствие фактического использования ВРИ — это нарушение ст. 42 Земельного кодекса РФ и влечёт:
- Административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ: для юридических лиц — от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 рублей; если кадастровая стоимость не определена — от 100 000 до 200 000 рублей
- Предписание об устранении нарушения
- При систематических нарушениях — изъятие земельного участка в судебном порядке (ст. 285 ГК РФ)
Типичная ситуация: покупатель планирует разместить производство, а ВРИ участка — «административно-деловое». Или хочет открыть кафе, а участок — «для размещения административных зданий». При этом выписка ЕГРН на само помещение выглядит чисто.
Что проверяет юрист
— Запрашивает выписку ЕГРН на земельный участок (отдельный документ, не на здание) — Проверяет ВРИ по Классификатору (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) и сверяет с планируемым использованием — Изучает ПЗЗ муниципалитета — документ публичный, размещается на сайте администрации — Оценивает возможность изменения ВРИ в порядке ст. 37-39 ГрК РФ и стоимость процедуры. Вспомогательные ВРИ можно добавить без публичных слушаний; условно разрешённые — только через них
Риск 4. Здание или помещение возведено или реконструировано без разрешения
В чём проблема
Самовольная постройка или самовольная реконструкция — один из наиболее опасных правовых дефектов объекта. Согласно ст. 222 ГК РФ, лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Это означает, что последующие сделки с таким объектом юридически уязвимы.
На практике проблема возникает так: объект числится в ЕГРН с характеристиками 2008 или 2012 года, но фактически надстроен, пристроен или перестроен — без разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. Госинспекция или орган строительного надзора вправе выдать предписание о приведении объекта в исходное состояние или сносе самовольной части.
Для встроенных нежилых помещений в МКД отдельный риск: перевод помещения из жилого в нежилое до 2019 года нередко проводился с нарушениями — без согласия собственников МКД, которое теперь требуется по ст. 22-24 ЖК РФ в редакции Федерального закона № 116-ФЗ от 29.05.2019.
Что проверяет юрист
— Сравнивает технические характеристики объекта в ЕГРН с фактическими (по техплану и визуальному осмотру) — Запрашивает разрешение на строительство или реконструкцию и акт ввода в эксплуатацию — При расхождениях — оценивает перспективы легализации через суд в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ и административного порядка — Для помещений в МКД проверяет документы о переводе и наличие требуемых согласований собственников
Риск 5. На объекте есть скрытые обременения или аресты
В чём проблема
Стандартная краткая выписка ЕГРН показывает обременения, зарегистрированные на дату запроса. Но часть ограничений либо не отражается в ЕГРН вовсе, либо поступает туда с задержкой.
Что может остаться за кадром:
- Арест, наложенный судом или приставом за 1-2 дня до сделки и ещё не дошедший до Росреестра (ст. 80 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»)
- Договор аренды сроком менее одного года — он не регистрируется в ЕГРН, но обязателен для нового собственника в силу ст. 617 ГК РФ
- Публичный сервитут, установленный нормативным актом, — может касаться прохода, проезда, прокладки коммуникаций
Отдельно стоит арест по налоговому требованию: ФНС вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на отчуждение имущества (ст. 101 НК РФ). Такой запрет регистрируется в ЕГРН, но оперативный мониторинг выписок покупатель самостоятельно не ведёт.
Что проверяет юрист
— Заказывает расширенную выписку ЕГРН с историей переходов права — в ней видны все когда-либо регистрировавшиеся ограничения — Проверяет базу исполнительных производств в отношении продавца по ст. 6.1 ФЗ № 229-ФЗ — Запрашивает у продавца реестр действующих договоров аренды с приложением самих договоров — Включает в договор купли-продажи гарантию об отсутствии обременений с детальным перечислением и санкцией за нарушение
Риск 6. НДС — неожиданные 20% сверх цены договора
В чём проблема
Продажа коммерческой недвижимости продавцом-плательщиком НДС облагается налогом по ставке 20% (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Главный вопрос: включён ли НДС в цену договора или добавляется сверх?
Если в договоре написано просто «цена объекта составляет 15 000 000 рублей» без оговорки о НДС — применяется правило, сформулированное в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33: если из условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, не следует, что НДС не включён в цену, считается, что налог в цену входит и продавец обязан выделить его расчётным методом (20/120). Взыскать НДС сверх договорной цены в этом случае не получится.
Однако в практике продавцы нередко настаивают на доначислении, ссылаясь на неопределённость формулировки. Итог — судебный спор об интерпретации цены, который задерживает регистрацию и создаёт финансовую неопределённость.
Второй налоговый риск: если покупатель работает на УСН — он не может принять НДС к вычету. Реальная цена объекта для него выше на 20%, что важно учесть при оценке экономики сделки.
Третий вариант: продавец освобождён от НДС (ст. 145 НК РФ) или объект относится к операциям, не облагаемым НДС. Этот статус нужно подтвердить документально — иначе ФНС при проверке может доначислить налог уже покупателю как налоговому агенту (ст. 161 НК РФ, если продавец — иностранное лицо).
Что проверяет юрист
— Устанавливает налоговый статус продавца и режим налогообложения до переговоров о цене — Настаивает на однозначной формулировке в договоре: «цена включает НДС 20%» или «цена не включает НДС, НДС уплачивается дополнительно» — Согласовывает налоговые последствия с обеими сторонами письменно в ходе преддоговорной переписки
Риск 7. Арендаторы, которые никуда не уйдут после смены собственника
В чём проблема
По ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для расторжения договора аренды. Купив помещение, новый собственник автоматически становится арендодателем по всем действующим договорам аренды — независимо от того, знал ли он о них.
На практике это означает:
- Вы не можете использовать помещение сами, пока не истечёт срок аренды или стороны не договорятся о расторжении
- Арендатор имеет преимущественное право заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ)
- Если арендатор — субъект МСП, арендующий государственное или муниципальное имущество, — у него может быть право выкупа по Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008, которое при продаже объекта третьему лицу было нарушено
Нередко продавец умалчивает о краткосрочных договорах аренды (до 1 года), которые не регистрируются в ЕГРН. Покупатель узнаёт об арендаторах уже после получения ключей.
Что проверяет юрист
— Требует от продавца полный реестр договоров аренды с их копиями до подписания договора купли-продажи — Проверяет сроки договоров, условия расторжения и наличие права досрочного выкупа у арендаторов — Включает в договор обязательство продавца раскрыть все договоры аренды под угрозой уменьшения цены или расторжения сделки — При необходимости согласовывает с арендаторами условия расторжения или переоформления договоров ещё до закрытия сделки
Сводный чеклист правовой проверки перед покупкой нежилого помещения
Документы на объект и продавца:
- Выписка ЕГРН расширенная (на помещение, на земельный участок отдельно)
- Технический паспорт БТИ — для сверки с фактическими характеристиками
- Разрешение на строительство / реконструкцию и акт ввода в эксплуатацию
- Устав продавца-юрлица в актуальной редакции
- Протокол об одобрении сделки (если объект — крупная сделка для продавца)
- Выписка ЕГРЮЛ свежая (не старше 10 дней)
Проверка финансового состояния:
- Сведения в ЕФРСБ и «Коммерсанте» — наличие банкротных публикаций
- Картотека арбитражных дел — иски о взыскании задолженности
- Бухгалтерская отчётность продавца за последние 2 года
- Справка об отсутствии налоговой задолженности
Аренда и использование:
- Реестр договоров аренды с копиями
- Документы об использовании объекта (лицензии, разрешения)
- ПЗЗ муниципалитета — соответствие ВРИ плановой деятельности
FAQ — часто задаваемые вопросы
Можно ли проверить продавца самостоятельно перед покупкой? Часть проверок доступна публично: банкротная история — через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, судебные дела — через kad.arbitr.ru и сайты судов общей юрисдикции, исполнительные производства — через сайт ФССП России. Однако полноценная правовая оценка — анализ устава, соответствие крупности сделки, налоговый статус, ВРИ по ПЗЗ — требует специальных знаний.
Что такое заверения об обстоятельствах и зачем они в договоре? Заверения об обстоятельствах — это специальный механизм ст. 431.2 ГК РФ. Продавец в тексте договора гарантирует конкретные факты: нет банкротного производства, нет скрытых обременений, нет действующих договоров аренды кроме указанных. Если заверение окажется ложным — покупатель вправе требовать возмещения убытков независимо от того, знал ли продавец об их ложности.
Нужно ли нотариальное удостоверение при покупке коммерческой недвижимости юридическим лицом? Нотариальная форма обязательна только при сделках с долями в праве общей собственности (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). В остальных случаях — по желанию сторон. Нотариус удостоверяет дееспособность и факт подписания, но не проводит правовой анализ рисков.
Что значит «сделка является крупной» для ООО? По ст. 46 ФЗ № 14-ФЗ, сделка крупная, если её стоимость составляет 25% и более от балансовой стоимости активов ООО по данным последней бухотчётности. Балансовую стоимость активов можно узнать из отчётности на сайте ФНС (bo.nalog.ru). Если сделка крупная — нужен протокол об одобрении.
Как связаны риски и срок исковой давности? По ст. 181 ГК РФ срок для оспаривания оспоримых сделок — 1 год с момента, когда лицо узнало об основании оспаривания. По банкротным основаниям (ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ) — 1 год с момента, как управляющий узнал о сделке, но не более 3 лет с даты сделки. Это означает, что риск оспаривания сохраняется длительное время после закрытия сделки.
Что делать, если после покупки выясняется скрытый риск? Если продавец дал заверения об обстоятельствах — требовать возмещения убытков по ст. 431.2 ГК РФ. Если дефект был скрыт — возможно расторжение на основании ст. 475 ГК РФ (существенные недостатки) или оспаривание по ст. 178-179 ГК РФ (заблуждение, обман). В каждом случае нужна отдельная правовая оценка.
