Согласно принципу свободы договора, стороны вольны сами выбирать условия для совершения сделки. Однако иногда бывает так, что изменились обстоятельства, и уже согласованный текст соглашения больше не устраивает одну или обе стороны. Именно тогда и применяется такая вещь, как дополнительное соглашение.
Посмотрим, как оно составляется и оформляется, какие могут быть в нём условия и для чего вообще нужен этот документ.
Показать содержание
- Что это такое?
- Зачем нужно?
- Пошаговая инструкция по написанию
- Требуется ли регистрация?
- Заключение
Что это такое?
Согласно ст. 550 ГК РФ, при совершении сделки по купле-продаже недвижимости (в том числе и жилой, поскольку для неё отдельных требований закона в этом плане нет), стороны составляют договор в письменной форме, причём в виде единого документа, который подписывают как продавец, так и покупатель. В этом документе они должны обговорить как существенные, так и дополнительные условия сделки.
Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.Однако возможны ситуации, когда содержание договора не устраивает кого-то из его участников. Продавец или покупатель может предложить второй стороне изменить условия. И вот как раз для того, чтобы такие изменения приобрели юридическую силу и необходим такой документ, как дополнительное соглашение. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, оно должно быть оформлено точно так же, как и сам договор.
Такая же ситуация складывается в случае аренды жилья — составляется доп. соглашение к договору аренды.
Важно! Закон устанавливает, что изменение условий возможно не только по соглашению, но и в судебном порядке. Однако для этого необходимо, чтобы другая сторона или отказалась заключать соглашение, или же не дала внятного ответа в разумный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).Зачем нужно?
С помощью дополнительного соглашения договор может быть:
- изменён;
- прекращён.
Последнее применительно к купле-продаже означает, что стороны больше не заинтересованы в продаже или покупки квартиры, а потому предпочитают расстаться мирно.
Однако расторгнуть по соглашению договор продажи квартиры можно лишь в том случае, если он ещё действует: с момента, когда произошла передача денег от покупателя к продавцу и квартиры от продавца к покупателю, а право уже зарегистрировано в ЕГРН, обязательства сторон считаются исполненными, и договор прекращается.
Поэтому изменить или прекратить соглашение купли-продажи можно либо на стадии предварительного договора, либо позже, но в любом случае до того, как обязательства сторон исполнены. Если это уже произошло, сторонам останется только заключить новый договор и оформить его в соответствии с требованиями закона.
Для внесения изменений
Составить исчерпывающий перечень ситуаций, в которых требуется использовать дополнительное соглашение, невозможно – обстоятельства могут быть самыми разными. Однако есть ряд самых распространённых причин, по которым стороны решают прибегнуть к внесению изменений в доп. соглашение:
- В квартире были обнаружены недостатки и покупатель требует, чтобы цена на неё была соразмерно изменена.
- Стороны договорились о том, что оплата будет осуществляться путём банковского перевода средств и обнаружили, что в самом договоре неверно указаны реквизиты продавца.
- Продавец не может в срок, установленный договором, передать квартиру покупателю, но покупатель согласен подождать.
- Покупатель хочет изменить порядок оплаты, например, вместо авансового и финального платежа получить право купить квартиру в рассрочку.
- Покупатель потерял доверие продавца и тот требует дополнительных мер обеспечения по сделке (например, замены аванса на задаток или предоставления залога).
- Произошло переименование улицы и теперь изменился адрес жилья.
Обратите внимание! Этот перечень лишь ориентировочный. На практике стороны вольны в качестве причины для изменения договора выбрать что угодно. Главное при этом лишь их обоюдное желание.В отличие от оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке, предусмотренных ГК РФ, основания для изменения по соглашению сторон никак не ограничены.
Читайте также: Зачем нужен передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и как его правильно оформить?
При расторжении договора
Кроме изменения, стороны могут до исполнения и расторгнуть договор. Это возможно:
- Если изменились интересы сторон и они больше не хотят покупать или продавать квартиру.
- Если одна из сторон существенно нарушила договор, но согласна расторгнуть его без суда (ст. 450 ГК РФ).
- Существенно изменились обстоятельства и стороны больше не могут получить из договора ту выгоду, на которую рассчитывали при его заключении (ст. 451 ГК РФ).
В двух последних случаях, если одна из сторон не согласна на расторжение, вторая может добиться этого через суд в порядке, предусмотренном ГПК РФ.
Пошаговая инструкция по написанию
Оформление дополнительного соглашения к договору должно осуществляться в следующем порядке.
В каком виде оформляется?
Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор. Это означает, что оно оформляется:
- Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
- Для купли-продажи доли в праве на квартиру – в нотариальной форме (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
На заметку. Как и сам договор, допсоглашение к нему оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны (лично или через представителя).Указываемые сведения
В дополнительном соглашении следует указать следующую информацию:
- Название документа.
- Дата и место его составления.
- Сведения о сторонах, составивших и подписавших документ. Для граждан это будут имена и, обычно, паспортные данные, для организаций – полное наименование, организационно-правовая форма (в полной или сокращённой форме), при желании – реквизиты (ИНН, ОГРН и т. д.).
- Сведения об основном договоре (название, номер, если используется, дата заключения).
- Сущность вносимых изменений. Здесь следует точно указать какие из условий договора и как именно изменяются, какая новая информация должна считаться значимой по договору и т. д.
- Порядок вступления в силу допсоглашения. При отсутствии этого пункта оно считается вступающим в силу с момента подписания.
- Подписи сторон (для организаций – ещё и оттиск печати).
- Скачать бланк дополнительного соглашения договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец дополнительного соглашения договора купли-продажи квартиры
Прилагаемые бумаги
Закон не требует, чтобы к допсоглашению обязательно прилагались какие-то документы. Более того, оно само выступает в качестве приложения к договору купли-продажи. Тем не менее, стороны могут прилагать к нему документы в некоторых случаях:
- Если сам договор был подписан напрямую сторонами, а допсоглашение подписывает уже представитель – должна прилагаться копия его доверенности или иного документа, подтверждающего полномочия.
- Если изменяются данные одной или обеих сторон – копии документов, на основании которых было произведено изменение (например, если одна из сторон решила сменить имя – свидетельство из ЗАГС о перемене имени, выданное согласно ст. 62 ФЗ «Об актах гражданского состояния»).
- Наконец, стороны могут приложить копии протокола разногласий, на основании которого было составлено допсоглашение.Этот документ не является абсолютно необходимым, однако в том случае, если происходит заключение договора купли-продажи жилья в рамках коммерческих отношений (например, организация приобретает жильё для использования его как служебного напрямую у застройщика, либо муниципалитет покупает квартиры для сдачи их в рамках договора социального найма жителям города) он может оказаться полезным.
Важно! Стороны могут (если это необходимо по условиям допсоглашения или, если они считают это важным) прилагать дополнительные документы к соглашению и в других случаях.Читайте также: Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности? Риски и особенности
Требуется ли регистрация?
Вопрос о том, требуется ли регистрация для дополнительного соглашения относится к числу довольно каверзных на практике. Необходимо учитывать следующее:
- Согласно ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», регистрируется не сам договор купли-продажи, а изменения права собственности на квартиру.
- Ст. 452 ГК РФ требует оформлять допсоглашение в той же форме, что и сам договор.
- Однако до полного исполнения обязательств по договору стороны могут изменить и те сведения, которые, согласно Ф З «О госрегистрации…» должны быть зафиксированы в ЕГРН.
Таким образом можно сделать следующие выводы. Само по себе дополнительное соглашение регистрации не подлежит. Но если оно изменяет объём прав сторон на недвижимое имущество или накладывает на него дополнительное обременение – изменения эти должны быть зарегистрированы в ЕГРН через Росреестр в установленном законом порядке.
Необходимая документация
Для того чтобы зарегистрировать в ЕГРН изменения, связанные с заключением сторонами договора купли-продажи жилья дополнительного соглашения, потребуются следующие документы:
- Заявление о регистрации установленной формы.
- Сам договор купли-продажи.
- Дополнительное соглашение к нему (оно не имеет юридической силы без договора).
- Квитанция об оплате государственной пошлины (согласно п. 27 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ). В том случае, если оплата производилась с помощью банковских онлайн-сервисов, этот документ не требуется.
Сотрудники Росреестра, при необходимости, могут затребовать от сторон, желающих изменить запись в ЕГРН, и дополнительные документы, подтверждающие основания для регистрации.
Заключение
Дополнительное соглашение – это вполне законный способ изменить содержание или условия договора, а также при желании сторон его расторгнуть. Однако для того чтобы оно действовало необходимо заключать его в том же порядке, что и о сам договор. Кроме того, в некоторых случаях изменение прав или обременений на жилую недвижимость потребуется регистрировать в установленном законом порядке.
Похожие статьи
- Оформление гаража в собственность
- Особенности составления договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Образец документа
- Доступное пошаговое руководство по заключению договора купли-продажи квартиры по ипотеке
- Важные особенности: с какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным?
- Условия договора купли-продажи квартиры, а также правила оформления документа и положения о его заключении
- Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?