Зачем нужен акт приема-передачи квартиры к договору купли-продажи и как его правильно оформить?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки
0
1 705 просмотров

Акт приема-передачи, он же часто называемый передаточный акт – документ, с помощью которого оформляется окончательная передача квартиры от продавца к покупателю.

Акт входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру.

Составление документа необходимо для официального подтверждения факта передачи жилого помещения.

Но всегда ли нужен этот документ, в каком виде он должен быть и как он правильно должен быть оформлен? Разберём эти и другие вопросы в статье.

Показать содержание

Нужен ли и для чего?

Что касается того, обязателен ли этот документ, то прежде всего нужно сказать: законодательство, регулирующее вопросы покупки и продажи, обязательное составление передаточного акта предусматривает не во всех случаях.

Ст. ст. 456-458 ГК РФ, устанавливающие общие нормы передачи при купле-продажи, говорят лишь о том, что продавец обязан передать покупателю товар.

Конкретно для недвижимости передаточный акт предусмотрен уже ст. 556 того же кодекса, но эта статья указывает лишь на подписание сторонами документа, фиксирующего момент исполнения обязательства. В результате вместо акта может быть использован и другой документ.

Тем не менее в правоотношениях, возникающих при покупке квартиры, именно акт приёма-передачи удобнее всего. Этот документ служит инструментом, с помощью которого стороны:

  • констатируют, что обязанность по передаче жилья продавцом исполнена;
  • указывают на то, в каком состоянии была передана квартира (это важно на случай, если в дальнейшем возникнут споры о том, каково качество жилья и имелись ли у него явные дефекты и недостатки, и особенно актуально, если недвижимость приобретается на вторичном рынке).

Последнее особенно важно. Ч. 2 ст. 556 ГК РФ указывает, что даже если покупатель согласился принять недвижимость, имеющую недостатки, это не освобождает продавца от ответственности. И в этом случае при дальнейших разбирательствах именно акт с указанием дефектов будет в суде одним из доказательств.

Подписанием акта передача не ограничивается. Закон требует, чтобы жильё было физически передано – хотя бы путём вручения ключей от него. Если же акт подписан, но реально продавец препятствует пользованию квартирой – это повод для обращения в суд.

Смотрим видео о том, что такое акт приема-передачи квартиры и для чего он нужен:

Акт приема-передачи квартирыАкт приема-передачи квартиры

Читайте также: Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: куда обратиться и что делать новому собственнику?

Как правильно составить?

В каком виде должен быть?

Относительно того, в какой форме акт должен быть составлен, никаких указаний в законе не содержится. Есть лишь слово «документ», на основании чего можно сделать вывод о том, что акт готовится в письменном виде. Никаких обязательных форм, бланков и прочего официально не утверждено.

Более того: даже если сам договор заверялся нотариально (согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» или по желанию сторон) – заверять акт у нотариуса не требуется.

Согласно ст. 556 ГК РФ акт является отдельным документом, лишь фиксирующим исполнение продавцом своего обязательства по сделке. Никаких условий самого договора он не меняет, потому не может рассматриваться, как неотъемлемая часть сделки.

Необходимо помнить, что стороны вправе заверять не только те документы, которые требуют отметки нотариуса, но и любые другие.

Вопрос о нотариальной форме акта приёма-передачи однозначно в законе не решён. Поэтому если сам договор нотариально заверялся, сторонам лучше заверить и передаточный акт – на случай, если у Росреестра возникнут вопросы. Но это лишь дополнительная мера безопасности, а не обязательное требование.

Обязательные сведения

Также закон не содержит указания на то, какие сведения обязательно должны быть включены в акт приёма-передачи. Однако на практике в него обычно включается следующая информация:

  1. Название документа («Акт приёма-передачи»).
  2. Место и время подписания.
  3. Стороны, подписавшие документ с указанием их статуса по договору (кто именно продавец, кто покупатель). Для граждан лучше указывать также паспортные данные, а для организаций (если, например, квартира приобретается напрямую у застройщика) – правовую форму и регистрационные данные, а также сведения о том, кто и на каком основании подписывает документ (на основании устава, доверенности и т. д.).
  4. Описание квартиры с указанием её адреса или кадастрового номера.
  5. Факт наличия или отсутствия претензий сторон друг к другу.
  6. Подписи сторон.

Ниже у вас есть возможность скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи и образец акта передачи квартиры по договору купли-продажи.

Как правильно описать жилье?

Для того чтобы обезопасить себя от неосновательных претензий сторонам необходимо указать, в каком состоянии передано жильё. Как минимум должно быть указано:

  • Описание состояния, в котором находится само помещения. При наличии должны быть отмечены явные недостатки – следы протечек, треснувшая штукатурка и т. д.
  • Описание состояния канализации, водопровода, систем электро- и газоснабжения (при наличии).
  • Сохранность дверей и замков на них, окон и рам, исправность выключателей и розеток.
  • Описание предметов интерьера или обстановки квартиры, если они передаются вместе с жильём.

Крайне желательно в акте указать также показания счётчиков. Это поможет избежать споров о наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам в дальнейшем.

Видео о тонкостях передаточного акта:

Прием-передача квартиры: пять советовПрием-передача квартиры: пять советов

Читайте также: Рекомендации, как составить акт приема-передачи квартиры при аренде

Когда подписывается?

Момент подписания акта приёма-передачи зависит от того, на каких условиях стороны заключили договор купли-продажи квартиры, по доверенности в том числе. Передаточный акт подписывается именно в момент, когда продавец исполняет обязанность и передаёт жильё покупателю, а это может быть:

  • сразу же после подписания договора, если покупатель производит расчёты, уже получив квартиру;
  • после получения первой части оплаты при платежах в рассрочку;
  • после внесения полной суммы.

Здесь закон никаких требований не устанавливает и в силу принципа свободы договора стороны вольны сами определять, когда они проводят передачу жилья. Зависит это исключительно от жизненных обстоятельств и степени взаимного доверия друг другу.

Возможна ли покупка без этого документа?

Ст. 556 ГК РФ требует, чтобы передача квартиры осуществлялась с помощью акта или заменяющего его документа. Однако на практике можно обойтись и без него. Сделать это можно следующим способом: оговорить в договоре купли-продажи условие, согласно которому подписание самого договора подтверждает передачу жилья от продавца к покупателю.

Такой вариант часто используется при нотариальном оформлении договора. Чтобы избежать споров с регистрирующим органом, иногда стороны договариваются о том, что сам договор и является актом. Тогда нет необходимости составлять отдельный документ.

Тем не менее, этот вариант рискован. Покупатель может обнаружить в квартире не оговоренные продавцом дефекты, но после подписания документа зафиксировать их будет уже труднее и в суде будет одним доказательством меньше. Поэтому на практике обходиться без акта крайне не рекомендуется.

Заключение

Акт приёма-передачи является важным документом при покупке жилья. Этот документ подтверждает, что продавец исполнил свои обязанности, и передача квартиры состоялась. Именно поэтому сторонам следует ответственно отнестись к составлению и подписанию передаточного акта.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
1 705 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: