Как оформить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры с несовершеннолетним?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки
0
190 просмотров

Если одним из собственников жилья является ребёнок, которому не исполнилось 18 лет, сделки с такой квартирой должны совершаться в особом порядке.

К числу необходимых документов добавляется ещё один – письменное разрешение от местного органа опеки и попечительства на продажу. В этой статье мы рассмотрим процедуру продажи квартиры и получение разрешения от органов опеки.

Показать содержание

В каких случаях требуется согласие этих инстанций?

Гражданское законодательство предусматривает для каждого человека как правоспособность, так и дееспособность.

Первый термин означает возможность иметь гражданские права, а второй – возможность самостоятельно ими распоряжаться, осуществляя какие-то юридически значимые действия. И если правоспособностью наделены все люди с момента рождения и до смерти, то вот для дееспособности ситуация складывается по-другому: до того, как достигнут определённый возраст, эта возможность может быть сильно ограничена.

На практике это означает, что не достигшие совершеннолетия дети имеют все предусмотренные законом права – в том числе и право иметь в собственности жилые помещения. Но вот распоряжаться они ими самостоятельно до того момента, как им исполнится 18 лет, они не могут – от их имени действуют родители или же назначенные опекуны либо попечители.

Более того, закон особо защищает права детей. Потому специальные органы власти следят за тем, как совершаются сделки, при которых интересы и права несовершеннолетних могут потерпеть ущерб.

Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что в том случае если происходит распоряжение имуществом, которое принадлежит ребёнку, необходимо предварительно обратиться в орган опеки и получить письменное согласие на то, чтобы сделка была совершена. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Таким образом, разрешение опеки требуется в двух случаях:

  1. Вся квартира либо доля в ней принадлежит несовершеннолетнему.
  2. Ребёнок находится под опекой или попечительством (например, он сирота, оставшийся без родителей). В этом случае, даже если он и не собственник, а лишь постоянно зарегистрирован в продаваемом жилье, в силу ч. 4 ст. 292 ГК РФ разрешение необходимо.
В силу ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», если местная опека обнаружила продажу квартиры несовершеннолетнего, она обязана немедленно обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

Скачать образец разрешения опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Как его получить для жилья с несовершеннолетними детьми?

Чтобы получить разрешение заинтересованное лицо (родитель, опекун, попечитель) должно обратиться в орган местной власти, осуществляющий функции опеки. Это может быть:

  • Местное отделение регионального государственного органа.
  • Соответствующее подразделение в муниципалитете, если региональным законодательством вопросы опеки переданы на уровень местного самоуправления.

При взаимодействии с этим органом необходимо совершить ряд шагов.

Подготовка заявления

Для того чтобы согласие было дано, обратившееся лицо должно написать заявление. На общероссийском уровне содержание и бланк для этого документа не установлены, но на местном уровне форма может быть утверждена.

В том случае если типовых форм нет, заявление пишется в произвольной форме с указанием:

  1. Официального названия органа, куда обращается заявитель.
  2. Полного имени и адреса заявителя.
  3. Той же информации для ребёнка.
  4. Адреса квартиры.
  5. Доли, которая в ней принадлежит ребёнку;.
  6. Вариант продажи жилья (с покупкой взамен нового, где несовершеннолетний получит взамен долю, без покупки, но с перечислением доли ребёнка от вырученной суммы на его счёт и т. д.).

Какие документы нужно предоставить?

К заявлению должен быть приложен пакет необходимых бумаг. Перечень необходимых документов включает в себя следующие:

  1. Личные документы ребёнка (свидетельство о рождении, если уже есть 14 лет – то и общегражданский паспорт).
  2. Паспорта родителей. Если одного из родителей нет – документы об этом (судебное решение, которым его лишили прав, свидетельство о смерти и т. д.).
  3. Выписка из ЕГРН на квартиру, которая продаётся.
  4. Договор о покупке продаваемой квартиры или о её передачи в порядке приватизации.
  5. Выписка из ЕГРН на жильё, которое приобретается взамен.
  6. Выписка из домовой книги и справка о состоянии лицевого счёта по обеим квартирам.
  7. Реквизиты счёта (если ребёнок получает деньги вместо жилья).

Как документы ещё могут оказаться нужны для продажи квартиры с несовершеннолетним? Если у квартиры есть взрослые владельцы, инспектор может затребовать их согласие на продажу.

Кто может подавать заявление?

Заявление в опеку могут подать:

  1. Родители.
  2. Опекуны либо попечители.
  3. Сам несовершеннолетний, которому исполнилось 14 лет (с письменного согласия попечителя).

Заявление подают оба родителя вместе. Исключением являются ситуации, когда, например:

  • Данных о втором родителе нет (например, если речь идёт о сыне или дочери матери-одиночки).
  • Родитель умер или был признан безвестно отсутствующим.
  • Жив, но был лишён родительских прав.
Даже развод и проживание отдельно не является основанием для того, чтобы заявление подавал только один родитель.

Сколько длится оформление?

Ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что орган власти должен принять решение в течение 15 дней. По итогам рассмотрения заявления и других документов опека:

  1. даёт своё согласие в форме соответствующего приказа;
  2. даёт мотивированный отказ.

Согласие может быть дано в двух формах:

  • С одновременным приобретением нового жилья (при этом права на новую квартиру регистрируются раньше, чем у покупателя на старую).
  • С зачислением целевого взноса на расчётный счёт ребёнка. Деньги оттуда могут быть потрачены тоже лишь с письменного согласия опеки и только на покупку нового жилья.

Если документы подавались не напрямую, а через МФЦ, то принятие решения состоится позже как минимум на три дня.

Срок действия полученного документа

Закон не устанавливает, в течение которого срока приказ сохраняет силу. Поэтому если в самом документе срок не установлен, то он будет действовать до тех пор, пока не состоится сделка.

Однако письмо Минобразования РФ 1995 №09-М 1995 года указывает, что в опеку договора должны быть переданы в месячный срок. Следовательно, на практике лучше исходить из этого времени.

Когда могут отказать?

Согласия на продажу опека может не дать в том случае, если у её должностных лиц есть основания считать, что в результате сделки права ребёнка окажутся ущемлены (п. 3 ст. 21 закона об опеке). Такое может произойти в следующих ситуациях:

  1. Приобретается жильё взамен меньшей площади и хуже качеством.
  2. Доля в праве на ребёнка меньше, чем в предыдущей квартире (например, если раньше он имел одну третью долю, а в новом жилье у него будет лишь одна четвёртая).
  3. Условия сделки таковы, что она может быть оспорена.

Перечень открытый, опека может дать отказ и в других ситуациях. Однако она обязана мотивировать своё решение, указав в чём именно состоит нарушение интересов.

Что делать, если не дают согласия?

Если опека отказала в продаже следует обращаться в суд и добиваться отмены приказа. Подать иск могут родители либо заменяющие их лица, а также прокурор. Он также может обратиться в суд и в случае, если разрешение дано, но оно нарушает права ребёнка. Прокурор вступает в дело по заявлению заинтересованных лиц или после обнаружения фактов в ходе проверки условий проживания ребенка, поэтому сначала можно подать жалобу именно ему.

Кроме того, если опека по местному законодательству является муниципальным органом, то можно попытаться обжаловать отказ главе местного самоуправления.

Однако в большинстве регионов согласие и готовится как приказ главы – поэтому жаловаться главе на него самого не слишком разумно.

Заключение

Особый порядок установлен законом для продажи квартир с детьми потому, что интересы тех, кто ещё не достиг совершеннолетия, должны быть особо защищены. Поэтому прежде, чем регистрировать договор, необходимо подготовить документы по списку, приведенному выше, и заручиться согласием местных органов опеки. Без этого сделка либо не пройдёт регистрацию, либо может быть обжалована и отменена через суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
190 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: