Продажа квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми по шагам

Несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником, но прописанный в продаваемой квартире, увеличивает количество рисков для потенциального покупателя. Многие россияне стараются избежать таких сделок, но есть и другой выход – внимательно и ответственно подойти к покупке квартиры и проверить юридическую чистоту жилья.

Возможна ли покупка такой недвижимости?

Закон не запрещает продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, однако непосредственно перед реализацией его придется выписать и зарегистрировать в другом месте. На практике такие сделки встречаются, однако требуют более внимательной проверки документов и соблюдения прав ребенка.

Гражданский кодекс (статья 20) сообщает, что местом жительства ребенка считается место жительства его родителей, усыновителей или опекунов. Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны выписаться и прописаться в другом месте – такую же процедуру придется проделать с несовершеннолетним ребенком, проживающим в данной квартире (о купле-продаже квартиры с прописанными там людьми мы писали тут).

Читать также: Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно ли ее обменять? Рекомендуемый порядок действий

Правительство предъявляет к сделке более строгие требования, связанные с гарантиями выполнения прав несовершеннолетнего.

Таким образом, при продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, родители обязаны обеспечить его регистрацией по новому месту жительства. Это правило направлено на защиту прав ребенка и предотвращение ситуаций, когда несовершеннолетний остается без регистрации.

Нужно ли разрешение органов опеки?

Любое отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми. Она касается в первую очередь случаев, когда ребенок является собственником недвижимости или имеет имущественные права на квартиру.

Читайте также: Участие в приватизации квартиры несовершеннолетних детей: особенности процедуры и пошаговая инструкция

В последние годы законодательство уточнило порядок сделок, по которым родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки. Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно. При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.

Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?

Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 14 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу.

Если же несовершеннолетнему исполнилось 14, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Как его снять с регистрационного учета?

Если ребенок был зарегистрирован вместе с родителями, процедура его выписки не окажется сложной. Снятие с учета проводится в Управлении по вопросам миграции МВД Российской Федерации. Также подать заявление можно через МФЦ или портал Госуслуги. Первым делом родители должны написать заявление на выписку (его выдают в управлении). Кроме заявления операционисту предоставляются такие документы:

• паспорта родителей или одного из супругов;
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
• документ, на основе которого у родителей возникло право собственности.

Желательно иметь не только копии, но и оригиналы всех документов.

• Скачать бланк листка убытия
• Скачать образец листка убытия

Когда нельзя это сделать?

В России предусмотрено добровольное снятие с учета, а также проведение процесса в судебном порядке.

В некоторых случаях выписка несовершеннолетнего возможна только через суд. Например, если родители ребенка не проживают вместе и не могут договориться о месте его регистрации.

Например, несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником жилья – снятие с учета возможно только через суд. Если владелец требует выписать ребенка, а родители против – добровольно процесс также провести не получится.

Как оформить на новом месте?

Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Сделать это можно через подразделение по вопросам миграции МВД, МФЦ или портал Госуслуги. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.

С собой необходимо взять:

• заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
• свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
• паспорта граждан РФ родителей;
• свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

• Скачать бланк заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
• Скачать образец заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства

Где можно оформить в зависимости от возраста?

Ребенок до четырнадцати лет может быть прописан только по месту жительства родителей.

Дети старше 14 лет имеют право проживать как с родителями, так и с другими близкими родственниками – бабушками, дедушками, взрослыми братьями или сестрами.

Пакет документов для сделки

1. Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
2. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных в квартире лицах (позволяет проверить, все ли жильцы сняты с регистрационного учета).
3. Паспорта всех владельцев недвижимости.
4. Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
5. Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
6. Текущий договор купли-продажи недвижимости.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.

Читайте также: Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

О составлении и регистрации договора

Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:

1. описание покупаемой квартиры;
2. личные данные всех сторон;
3. информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.

Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выписку из ЕГРН о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.

Риски для покупателя

Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме.

Российское законодательство требует подать заявление о регистрации по новому месту жительства в течение 7 дней после снятия с регистрационного учета.

При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.

Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.

Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.

Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.

Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки.

Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату.

Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.

Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.

В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).

Помните, что дети до 14 лет, как правило, регистрируются по месту жительства родителей или одного из родителей. После достижения 14 лет подросток может быть зарегистрирован по месту фактического проживания, однако обычно требуется согласие родителей.

Читайте также: Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Полезное видео: Как продать квартиру в которой прописан ребенок

https://www.youtube.com/watch?v=qcFJr4K0dXA

Распространенные ошибки при продаже квартиры с прописанным несовершеннолетним

При продаже квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, собственники часто допускают следующие ошибки. Из-за них сделка может затянуться, или вызвать проблемы после перехода права собственности.

Попытка выписать ребенка после сделки

Иногда продавцы предлагают сначала оформить договор купли-продажи, а потом снять несовершеннолетнего с регистрационного учета. Если покупатели соглашаются на такие условия, рассчитывая на добросовестность продавца, то в случае отказа родителей выписывать ребенка вопрос может решаться только через суд.

Отсутствие обязательства о выписке в договоре

Если стороны договорились, что ребенок будет снят с регистрации после сделки, это условие обязательно нужно закрепить в договоре купли-продажи. Лучше указать конкретный срок снятия с регистрационного учета.

Игнорирование вопроса о доле ребенка

Перед продажей квартиры необходимо убедиться, что несовершеннолетний не является собственником доли в недвижимости. Если ребенок владеет долей, продажа квартиры возможна только с разрешения органов опеки.

Отсутствие проверки зарегистрированных жильцов

Перед сделкой рекомендуется получить справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет других зарегистрированных жильцов.

Часто задаваемые вопросы