Как действовать при расторжении договора купли-продажи квартиры? 2 сценария, чтобы успешно аннулировать сделку

Договор купли-продажи (далее ДКП) – масштабная сделка, в интересах как продавца, так и покупателя прописать в документе возможность для ее расторжения в чрезвычайных обстоятельствах. Данная процедура также строго регламентируется нормативными актами правительства, как и процесс заключения договоренности.

В материале мы поговорим о законных способах расторжения ДКП, нюансах в зависимости от того, произошла уже регистрация имущественных прав в Росреестре или нет, и о юридических последствиях такого решения для сторон.

Показать содержание

• Предусмотрена ли процедура отмены ДКП?
• Порядок расторжения сделки с недвижимостью
В течение какого времени можно обращаться в суд?     Процедура до регистрации     Что делать после регистрации или окончания срока действия соглашения?    
• Как отменить соглашение?
Составление дополнительной договоренности     Если с инициативой выступила одна из сторон      По каким причинам может аннулировать продавец?     Случаи, когда покупатель имеет право прервать сделку    
• Негативные последствия
• Как признать ДКП недействительным?
• Полезное видео

Предусмотрена ли процедура отмены ДКП?

Как и для любого вида правовых отношений, для ДКП предусмотрена процедура расторжения. После ее проведения договор аннулируется, его действие прекращается, а правовые отношения между физическими лицами завершаются. Для защиты как владельца недвижимости, так и покупателя, предусмотрено два сценария для расторжения договоренности:

• по соглашению сторон;
• по инициативе одной стороны в судебном порядке.

Порядок расторжения сделки с недвижимостью

В течение какого времени можно обращаться в суд?

По сравнению с другими договорами, у ДКП есть одно существенное отличие – надобность регистрировать новое право собственности в Росреестре. По факту, заключенной сделка будет считаться только после перехода права собственности от продавца к покупателю. Но договор стороны подписывают до похода в Росреестр, а иногда и расчеты проводят до момента регистрации.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса России, для сделок, в том числе с недвижимостью, применяется понятие срока исковой давности – отрезка времени, на протяжении которого гражданин может обратиться в суд для защиты ранее нарушенных прав. Для ДКП этот срок составляет три года, начиная с момента, когда сторона узнала о том, что ее права были нарушены.

В некоторых случаях срок исковой давности восстанавливается, например, если у истца обнаружена весомая причина не обращаться в суд. Даже по прошествии трех лет в суд пойти можно, но будьте готовы к тому, что ответчик потребует закрыть дело из-за прошедшего срока.

Процедура до регистрации

До момента регистрации права собственности договор считается заключенным и продолжает действовать, поэтому стороны могут вернуться к началу. Процедура довольно проста: если возникла необходимость расторгнуть сделку на такой стадии, то продавец и покупатель подписывают дополнительное соглашение.

В нем прописывают расторжение сделки по обоюдному согласию. Его необходимо подать в Росреестр, если регистрация права собственности уже стартовала. На этой стадии процесса редко доходят до суда, предпочитая находить компромисс самостоятельно. Не договорившись – продавец или покупатель подает иск.

Что делать после регистрации или окончания срока действия соглашения?

После регистрации договор возможно расторгнуть не во всех случаях. Предположим, стороны подписали документ, провели взаимный расчет и подали документы на государственную регистрацию. Через месяц квартира переходит в полное распоряжение покупателя, а срок договора купли-продажи заканчивается. Соглашение уже было произведено, поэтому расторгнуть договор не получится.

Что же делать сторонам, которые решили расторгнуть договоренность после полного ее выполнения? Если оба физических лица хотят аннулировать сделку, можно подписать обратный договор, в котором покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. Сделка регистрируется и через месяц право собственности оказывается у прежнего продавца.

Кроме этого, доказать нарушение своих прав можно через суд. Подробнее о том, можно ли расторгнуть договор после регистрации, читайте здесь.

Как отменить соглашение?

Составление дополнительной договоренности

Особенности составления соглашения о расторжении сделки иногда прописываются в основном документе, если же нет – стоит руководствоваться статьей 450 ГК РФ, в которой определено, что дополнительный договор должен быть составлен в той же форме, что и ДКП.

Для дополнительной договоренности применяются также нормы статьи 432 о существенных условиях. В обязательном порядке в договоре о расторжении прописываются:

• предмет соглашения;
• права и обязанности сторон;
• сумма сделки, если ранее был произведен расчет.

Предметом в данном случае будет не покупка квартиры, а предыдущий договор между покупателем и продавцом (основной ДКП). Однако описание недвижимости в документ включить придется – адрес, характеристики квартиры, кадастровый номер и так далее.

Полный перечень обязательных элементов выглядит так:

1. Наименование документа.
2. Дата и место подписания.
3. Реквизиты сторон (как минимум ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
4. Предмет – расторжение договора купли-продажи квартиры.
5. Причины аннулирования – по общему согласию.
6. Описательная характеристика недвижимости.
7. Права и обязанности сторон – покупатель возвращает объект, а продавец – деньги.
8. Гарантии.
9. Расходы в связи с аннулированием.
10. Подписи сторон.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Если с инициативой выступила одна из сторон

Если вторая сторона не желает расторгать сделку и подписывать соглашение об этом, единственный вариант – провести аннуляцию в судебном порядке.

По каким причинам может аннулировать продавец?

Основные причины, из-за которых продавец может аннулировать сделку (обратиться в суд с иском) указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации в статьях с 437 по 468, и связаны с неисполнением покупателем обязательств, прописанных в контракте.

1. Покупающая сторона отказывается принять предмет договоренности.
2. Расторжение в связи с неоплатой покупающей стороной сумм по договору.
3. Покупатель отказывается от одного из своих обязательств, например, застраховать объект недвижимости (только в случае наличия соответствующего пункта в ДКП).
4. Нарушение сроков выполнения обязательств по договору.

Случаи, когда покупатель имеет право прервать сделку

Да, как у полноправного участника сделки, интересы которого защищает закон, у покупателя возникает право расторгнуть соглашение в случаях наступления одного из обстоятельств:

1. Отказ продавца передавать недвижимость в собственность покупателю.
2. Отказ продавца в передаче бумаг, относящихся к продаваемой недвижимости, в установленный договором купли-продажи или разумный срок.
3. Несоответствие предмета сделки (квартиры) характеристикам, указанным в ДКП.
4. Неполная передача продавцом предмета договоренности.
5. Отказ выполнять существенное условие договора, например, страховать квартиру.
6. Нежелание продавца передавать в указанные сроки предмету жилья.

Негативные последствия

Чтобы не возникло неприятной ситуации, при которой возвращение уплаченных на квартиру средств окажется невозможным – желательно прописывать в ДКП соответствующий пункт – «в случае расторжения договора продавец обязуется вернуть покупателю полученные средства» или же подавать в суд отдельный иск о возмещении нанесенного невыполнением контракта ущерба в сумме, равной сумме ДКП.

Подобное грозит и продавцу – если он не получил средств от покупателя, но тот уже переоформил право собственности на себя, оплату договора придется требовать отдельным исковым заявлением. При заключении основного ДКП стоит предусмотреть и эту особенность, указать, что обязательства подлежат возврату в случае невыполнения своей части сделки хотя бы одной стороной.

Помните, что во время тяжбы, договор купли-продажи выступает основным документом и наличие того или иного положения в нем станет аргументом для суда.

Как признать ДКП недействительным?

Расторжение договора не стоит путать с признанием его недействительным. В первом случае ДКП оформлен правильно, во-втором, с юридической точки зрения он не должен быть заключенным вообще из-за нарушения определенных норм. Например, недействительным будет признан договор, в котором не указано существенное условие сделки – стоимость квартиры.

Если сделка была произведена с нарушением закона, стоит обратиться в суд. Основаниями для признания контракта недействительным могут быть следующие правовые ситуации:

• неправильная с юридической точки зрения форма договора;
• мнимость сделки (ее заключение без намерений создать юридические последствия);
• признание недееспособным хотя бы одной стороны договора;
• отсутствие у продавца или покупателя прав на заключение ДКП;
• нарушение прав третьих лиц при заключении сделки.

Для таких дел стороны часто привлекают адвокатов, ведь в процессе рассмотрения каждой стороне приходится доказывать, что основание для расторжения реально, было актуальным на момент заключения сделки с недвижимостью, а действия участника действительно были недобросовестными.

Как видите, гражданский кодекс РФ позволяет как продавцу, так и покупателю инициировать расторжение сделки. Если обе стороны согласны – процедура включает в себя подписание соглашения о расторжении либо оформления обратного ДКП. При одностороннем желании аннулировать контракт – закон предусматривает судебное разбирательство.

Полезное видео

Из видео узнаете, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры:

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры