+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Как действовать при расторжении договора купли-продажи квартиры? 2 сценария, чтобы успешно аннулировать сделку

Договор купли-продажи (далее ДКП) – масштабная сделка, в интересах как продавца, так и покупателя прописать в документе возможность для ее расторжения в чрезвычайных обстоятельствах. Данная процедура также строго регламентируется нормативными актами правительства, как и процесс заключения договоренности.

В материале мы поговорим о законных способах расторжения ДКП, нюансах в зависимости от того, произошла уже регистрация имущественных прав в Росреестре или нет, и о юридических последствиях такого решения для сторон.

Содержание:

Предусмотрена ли процедура отмены ДКП?

Как и для любого вида правовых отношений, для ДКП предусмотрена процедура расторжения. После ее проведения договор аннулируется, его действие прекращается, а правовые отношения между физическими лицами завершаются. Для защиты как владельца недвижимости, так и покупателя, предусмотрено два сценария для расторжения договоренности:

  • по соглашению сторон;
  • по инициативе одной стороны в судебном порядке.

Порядок расторжения сделки с недвижимостью

В течение какого времени можно обращаться в суд?

По сравнению с другими договорами, у ДКП есть одно существенное отличие – надобность регистрировать новое право собственности в Росреестре. По факту, заключенной сделка будет считаться только после перехода права собственности от продавца к покупателю. Но договор стороны подписывают до похода в Росреестр, а иногда и расчеты проводят до момента регистрации.

Важно! Действующим ДКП считается на протяжении периода, пока стороны не исполнят обязательства. Поэтому юристы выделяют два прецедента – расторжение до регистрации и после.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса России, для сделок, в том числе с недвижимостью, применяется понятие срока исковой давности – отрезка времени, на протяжении которого гражданин может обратиться в суд для защиты ранее нарушенных прав. Для ДКП этот срок составляет три года, начиная с момента, когда сторона узнала о том, что ее права были нарушены.

Статья 195 ГК РФ. Понятие исковой давности

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В некоторых случаях срок исковой давности восстанавливается, например, если у истца обнаружена весомая причина не обращаться в суд. Даже по прошествии трех лет в суд пойти можно, но будьте готовы к тому, что ответчик потребует закрыть дело из-за прошедшего срока.

Процедура до регистрации

До момента регистрации права собственности договор считается заключенным и продолжает действовать, поэтому стороны могут вернуться к началу. Процедура довольно проста: если возникла необходимость расторгнуть сделку на такой стадии, то продавец и покупатель подписывают дополнительное соглашение.

В нем прописывают расторжение сделки по обоюдному согласию. Его необходимо подать в Росреестр, если регистрация права собственности уже стартовала. На этой стадии процесса редко доходят до суда, предпочитая находить компромисс самостоятельно. Не договорившись – продавец или покупатель подает иск.

Что делать после регистрации или окончания срока действия соглашения?

После регистрации договор возможно расторгнуть не во всех случаях. Предположим, стороны подписали документ, провели взаимный расчет и подали документы на государственную регистрацию. Через месяц квартира переходит в полное распоряжение покупателя, а срок договора купли-продажи заканчивается. Соглашение уже было произведено, поэтому расторгнуть договор не получится.

Обратите внимание! Срок действия договора исчерпывается в момент, когда все его условия выполняются.

Что же делать сторонам, которые решили расторгнуть договоренность после полного ее выполнения? Если оба физических лица хотят аннулировать сделку, можно подписать обратный договор, в котором покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. Сделка регистрируется и через месяц право собственности оказывается у прежнего продавца.

Кроме этого, доказать нарушение своих прав можно через суд. Подробнее о том, можно ли расторгнуть договор после регистрации, читайте здесь.

Как отменить соглашение?

Составление дополнительной договоренности

Особенности составления соглашения о расторжении сделки иногда прописываются в основном документе, если же нет – стоит руководствоваться статьей 450 ГК РФ, в которой определено, что дополнительный договор должен быть составлен в той же форме, что и ДКП.

Для дополнительной договоренности применяются также нормы статьи 432 о существенных условиях. В обязательном порядке в договоре о расторжении прописываются:

  • предмет соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • сумма сделки, если ранее был произведен расчет.

Предметом в данном случае будет не покупка квартиры, а предыдущий договор между покупателем и продавцом (основной ДКП). Однако описание недвижимости в документ включить придется – адрес, характеристики квартиры, кадастровый номер и так далее.

Полный перечень обязательных элементов выглядит так:

  1. Наименование документа.
  2. Дата и место подписания.
  3. Реквизиты сторон (как минимум ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
  4. Предмет – расторжение договора купли-продажи квартиры.
  5. Причины аннулирования – по общему согласию.
  6. Описательная характеристика недвижимости.
  7. Права и обязанности сторон – покупатель возвращает объект, а продавец – деньги.
  8. Гарантии.
  9. Расходы в связи с аннулированием.
  10. Подписи сторон.

Если с инициативой выступила одна из сторон

Если вторая сторона не желает расторгать сделку и подписывать соглашение об этом, единственный вариант – провести аннуляцию в судебном порядке.

По каким причинам может аннулировать продавец?

Основные причины, из-за которых продавец может аннулировать сделку (обратиться в суд с иском) указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации в статьях с 437 по 468, и связаны с неисполнением покупателем обязательств, прописанных в контракте.

  1. Покупающая сторона отказывается принять предмет договоренности.
  2. Расторжение в связи с неоплатой покупающей стороной сумм по договору.
  3. Покупатель отказывается от одного из своих обязательств, например, застраховать объект недвижимости (только в случае наличия соответствующего пункта в ДКП).
  4. Нарушение сроков выполнения обязательств по договору.

Случаи, когда покупатель имеет право прервать сделку

Да, как у полноправного участника сделки, интересы которого защищает закон, у покупателя возникает право расторгнуть соглашение в случаях наступления одного из обстоятельств:

  1. Отказ продавца передавать недвижимость в собственность покупателю.
  2. Отказ продавца в передаче бумаг, относящихся к продаваемой недвижимости, в установленный договором купли-продажи или разумный срок.
  3. Несоответствие предмета сделки (квартиры) характеристикам, указанным в ДКП.
  4. Неполная передача продавцом предмета договоренности.
  5. Отказ выполнять существенное условие договора, например, страховать квартиру.
  6. Нежелание продавца передавать в указанные сроки предмету жилья.

Негативные последствия

Важно! Согласно статье 453 ГК, любая из сторон при расторжении договора не в праве требовать возврата того, что было выполнено до момента расторжения.

Чтобы не возникло неприятной ситуации, при которой возвращение уплаченных на квартиру средств окажется невозможным – желательно прописывать в ДКП соответствующий пункт – «в случае расторжения договора продавец обязуется вернуть покупателю полученные средства» или же подавать в суд отдельный иск о возмещении нанесенного невыполнением контракта ущерба в сумме, равной сумме ДКП.

Подобное грозит и продавцу – если он не получил средств от покупателя, но тот уже переоформил право собственности на себя, оплату договора придется требовать отдельным исковым заявлением. При заключении основного ДКП стоит предусмотреть и эту особенность, указать, что обязательства подлежат возврату в случае невыполнения своей части сделки хотя бы одной стороной.

Помните, что во время тяжбы, договор купли-продажи выступает основным документом и наличие того или иного положения в нем станет аргументом для суда.

Как признать ДКП недействительным?

Расторжение договора не стоит путать с признанием его недействительным. В первом случае ДКП оформлен правильно, во-втором, с юридической точки зрения он не должен быть заключенным вообще из-за нарушения определенных норм. Например, недействительным будет признан договор, в котором не указано существенное условие сделки – стоимость квартиры.

Если сделка была произведена с нарушением закона, стоит обратиться в суд. Основаниями для признания контракта недействительным могут быть следующие правовые ситуации:

  • неправильная с юридической точки зрения форма договора;
  • мнимость сделки (ее заключение без намерений создать юридические последствия);
  • признание недееспособным хотя бы одной стороны договора;
  • отсутствие у продавца или покупателя прав на заключение ДКП;
  • нарушение прав третьих лиц при заключении сделки.

Для таких дел стороны часто привлекают адвокатов, ведь в процессе рассмотрения каждой стороне приходится доказывать, что основание для расторжения реально, было актуальным на момент заключения сделки с недвижимостью, а действия участника действительно были недобросовестными.

Как видите, гражданский кодекс РФ позволяет как продавцу, так и покупателю инициировать расторжение сделки. Если обе стороны согласны – процедура включает в себя подписание соглашения о расторжении либо оформления обратного ДКП. При одностороннем желании аннулировать контракт – закон предусматривает судебное разбирательство.

Полезное видео

Из видео узнаете, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит