Как узнать кадастровую стоимость квартиры в 2026 году: онлайн бесплатно, через Госуслуги и МФЦ
| Где узнать бесплатно? | Публичная кадастровая карта pkk.rosreestr.ru или справочная информация на rosreestr.gov.ru — за 1–2 минуты по адресу |
| Нужна официальная справка? | Выписка из ЕГРН — через Госуслуги (350 руб. бумажная / 237 руб. электронная) или МФЦ |
| Для чего нужна? | Расчёт налога на имущество, госпошлины у нотариуса, оспаривания цены через Росреестр |
| Как часто меняется? | Раз в 4 года (в Москве и СПб — раз в 2 года); внеплановый пересмотр с 2023 года |
| Кто устанавливает? | ГБУ (государственные бюджетные учреждения) регионов по Приказу Росреестра №П/0246 |
| Кадастровая ≠ рыночная? | Как правило, на 10–40% ниже рыночной, хотя в Москве бывает выше |
| Стоимость завышена? | Оспорить через ГБУ или суд — срок оспаривания 5 лет с даты внесения в ЕГРН (ст. 22 ФЗ-237) |
- Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
- Способы узнать кадастровую стоимость в 2026 году
- Через публичную кадастровую карту (бесплатно)
- Через сайт Росреестра (справочная информация)
- Через Госуслуги: выписка из ЕГРН
- Через МФЦ лично
Как считается налог на имущество - Что делать, если стоимость завышена
- Другие статьи кластера
- Частые вопросы
Ваша ситуация?
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — официальная цена квартиры, которую государство устанавливает для расчёта налогов и государственных пошлин. Она вносится в ЕГРН и не зависит от того, за сколько вы готовы продать квартиру на рынке.
По ст. 3 ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки: специалисты региональных ГБУ обрабатывают сотни тысяч объектов по единым формулам, не выезжая к каждой квартире. Именно поэтому она нередко расходится с рыночной ценой на 20–40%.
Где применяется кадастровая стоимость Как влияет Норма Налог на имущество База для расчёта (ставка 0,1–2% от КС) п. 1 ст. 402 НК РФ НДФЛ при продаже Цена ≥ 70% от КС — иначе доход = 70% КС п. 2 ст. 214.10 НК РФ Госпошлина у нотариуса При дарении и наследстве — процент от КС ст. 333.24 НК РФ Субсидии и льготы ЖКХ Часть регионов привязывает к КС имущественный ценз региональные акты Ипотека и банки Дополнительный ориентир при оценке залога внутренние правила банков Оспаривание цены Нельзя продать дешевле 70% КС без налоговых последствий п. 2 ст. 214.10 НК РФ Важно: кадастровая стоимость пересматривается раз в 4 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года), а с 2023 года возможен внеплановый пересмотр при существенном изменении рынка. Проверяйте актуальное значение — оно могло поменяться с момента вашей последней проверки.Способы узнать кадастровую стоимость в 2026 году
Способ Цена Срок Для чего подходит Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru) Бесплатно Мгновенно Быстрая проверка, нет юридической силы Справочная информация Росреестра (rosreestr.gov.ru) Бесплатно Мгновенно Быстрая проверка, нет юридической силы Выписка из ЕГРН о КС через Госуслуги Бесплатно 3 рабочих дня Для суда, нотариуса, банка (официальный документ) Выписка из ЕГРН об объекте (полная) 237–350 руб. 1–3 р.д. Сделки, полная информация об обременениях МФЦ лично 350 руб. 5 р.д. Если нет Госуслуг или ЭЦП В договоре купли-продажи Бесплатно — Если квартира недавно куплена и КС указана в договоре Осторожно: платные сервисы-агрегаторы (egrnreestr.ru, ktotam.pro и др.) не являются официальными источниками и могут показывать устаревшие данные. Для юридически значимых целей используйте только официальные каналы Росреестра и Госуслуги.Через публичную кадастровую карту (бесплатно, 1 минута)
Самый быстрый способ — публичная кадастровая карта. Данные актуальны, интерфейс простой. Подходит для личного использования, но справку с юридической силой не даёт.
1Откройте сайт pkk.rosreestr.ru — это официальная публичная кадастровая карта Росреестра.2В строке поиска (вверху слева) введите адрес квартиры или кадастровый номер. Формат номера: 77:01:0001001:1234.3Нажмите Enter или значок лупы. Карта переместится к нужному объекту, слева откроется панель с информацией.4В панели найдите строку «Кадастровая стоимость». Там же будет дата последней оценки. Можно кликнуть «Подробнее» для полной карточки объекта.Лайфхак: кадастровый номер квартиры указан в выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи или в налоговом уведомлении ФНС. Поиск по номеру точнее, чем по адресу — исключает путаницу с похожими адресами в разных городах.Через сайт Росреестра (справочная информация)
Второй бесплатный вариант — раздел «Справочная информация по объектам недвижимости» на официальном сайте Росреестра. Данные те же, что на публичной кадастровой карте.
1Перейдите по адресу rosreestr.gov.ru → раздел «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».2Выберите тип поиска: по адресу или по кадастровому номеру. Заполните соответствующие поля.3Нажмите «Сформировать запрос». Система выдаст карточку объекта с кадастровой стоимостью, площадью, датой постановки на учёт.4Для просмотра кликните на ссылку с кадастровым номером в результатах поиска — откроется подробная карточка.Важно: данные справочного сервиса не имеют юридической силы и не подходят для предъявления нотариусу, в суд или банк. Для официального документа нужна выписка из ЕГРН.Через Госуслуги: официальная выписка из ЕГРН
Когда нужна справка с подписью Росреестра — например, для нотариуса или суда — заказывайте выписку через Госуслуги. Выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно согласно ч. 4 ст. 63 ФЗ-218.
1Войдите на gosuslugi.ru, в поиске наберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости» или перейдите в раздел Жизненные ситуации → Недвижимость → Получить выписку из ЕГРН.2Выберите вид выписки — «О кадастровой стоимости объекта недвижимости». Укажите кадастровый номер или адрес квартиры.3Выберите формат: электронная (с ЭЦП Росреестра, приходит на email) или бумажная (в МФЦ). Электронная бесплатна, бумажная — 350 руб.4Подтвердите запрос и дождитесь выписки. Электронная — до 3 рабочих дней, как правило быстрее (1 р.д.). Она имеет полную юридическую силу.Тип выписки Что содержит Стоимость Срок О кадастровой стоимости Только актуальная КС и дата оценки Бесплатно 1–3 р.д. Об объекте недвижимости (основная) КС + обременения + история + собственник 237 руб. (электронная) 1–3 р.д. О переходе прав История всех собственников 237 руб. (электронная) 1–3 р.д. Бумажная версия любой выписки То же, с печатью Росреестра 350 руб. 5 р.д. через МФЦ Через МФЦ лично
Если с Госуслугами трудности или нужна именно бумажная выписка с синей печатью — обращайтесь в МФЦ «Мои документы».
1Запишитесь в МФЦ заранее через сайт или по телефону. В некоторых регионах принимают без записи, но очередь может быть большой.2Возьмите с собой паспорт. Знать кадастровый номер необязательно — достаточно адреса. Заявителем может быть любое лицо, не только собственник.3Заполните бланк запроса или попросите сотрудника заполнить. Укажите вид выписки — «О кадастровой стоимости». Оплатите 350 руб. (если берёте полную выписку об объекте).4Получите расписку с номером заявления. Выписку выдадут через 5 рабочих дней. Готовность можно отследить по номеру заявления на сайте МФЦ.Важно: выписка «О кадастровой стоимости объекта недвижимости» (форма КС-1) выдаётся бесплатно по ч. 4 ст. 63 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Если в МФЦ пытаются взять деньги за эту конкретную выписку — это нарушение закона.Как считается налог на имущество по кадастровой стоимости
С 2020 года все регионы России перешли на расчёт налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (п. 1 ст. 402 НК РФ). Ставки устанавливаются муниципалитетами, но в пределах федерального лимита.
Вид объекта Ставка налога Вычет Квартира, часть квартиры, комната 0,1% от КС (базовая); муниципалитеты могут снизить до 0 или повысить до 0,3% 20 кв.м для квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ) Жилой дом, часть дома 0,1% (базовая) 50 кв.м Объект незавершённого строительства 0,1% — Нежилое (апартаменты, офис, магазин) 0,5–2% в зависимости от назначения — КС более 300 млн руб. 2% вне зависимости от вида — Рассчитайте налог на квартиру
Кадастровая стоимость:—Вычет (20 кв.м из площади):—Налоговая база (с учётом вычета):—Годовой налог:—Осторожно: пенсионеры освобождены от налога только на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж). Если квартир несколько — за остальные налог платится в полном объёме (ст. 407 НК РФ). Льгота применяется автоматически к объекту с наибольшим налогом, если не подать заявление о выборе другого.Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Завышенная кадастровая стоимость — не редкость. Массовая оценка не учитывает реальное состояние конкретной квартиры: аварийность дома, плохую планировку, первый этаж, вид на промзону. Если КС явно выше рыночной, её можно оспорить.
Основание для оспаривания Что нужно доказать Норма Ошибочные характеристики Неправильная площадь, этаж, тип помещения в ЕГРН ст. 21 ФЗ-237 Рыночная стоимость ниже Отчёт независимого оценщика по ФЗ-135 ст. 22 ФЗ-237 Аварийное жильё Акт о признании дома аварийным п. 2 ст. 22.1 ФЗ-237 Техническая ошибка в расчёте Заявление в ГБУ с указанием конкретной ошибки ст. 21 ФЗ-237 Два пути оспаривания:
1Через ГБУ (бюджетное учреждение, проводившее оценку). Подаётся заявление об исправлении ошибок или об установлении КС в размере рыночной. Срок рассмотрения — 30 дней. Результат: либо пересмотр, либо отказ с обоснованием. Бесплатно, но для рыночного варианта всё равно нужен отчёт оценщика (5–25 тыс. руб.).2Через суд (КАС РФ, административный иск). Прямо в суд — без обязательного досудебного порядка с 2017 года. Госпошлина — 300 руб. (физическое лицо). Суд назначает судебную экспертизу или принимает отчёт оценщика. Срок — 2–6 месяцев.Важно знать: срок оспаривания — 5 лет с даты внесения КС в ЕГРН (ст. 22 ФЗ-237). Пересчитанный налог возвращается только за три предыдущих года, а не с даты первоначального завышения (п. 7 ст. 78 НК РФ). Чем раньше оспорите — тем больше вернёте переплаченного налога.Проверить контрагента или собственника перед сделкой →Другие статьи кластера ЕГРН и кадастр
Связанные материалы:
— Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу онлайн
— Кадастровая стоимость квартиры: что это и зачем нужна
— Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2026 году
— Налоговый вычет при покупке квартиры: как получить 260 000 руб.Частые вопросы
Кадастровая стоимость и рыночная — это одно и то же?
Нет. Рыночная стоимость — это цена, за которую квартира реально продаётся между конкретными покупателем и продавцом. Кадастровая устанавливается массовой оценкой по алгоритму без учёта индивидуальных особенностей квартиры. Как правило, КС ниже рыночной на 10–40%, хотя в Москве и крупных городах бывает и выше. Именно поэтому правило 70% в ст. 214.10 НК РФ защищает бюджет от занижения цены в договоре: если продали дешевле 70% КС, налог всё равно рассчитают с 70% КС.
Как часто меняется кадастровая стоимость?
По ст. 11 ФЗ-237 оценка проводится раз в 4 года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — раз в 2 года). С 2023 года допускается внеплановая оценка, если рыночные цены существенно изменились. После каждой переоценки новые данные вносятся в ЕГРН — именно с этой даты начинается отсчёт срока оспаривания и применение новой КС для расчёта налогов.
Можно ли узнать кадастровую стоимость бесплатно без регистрации?
Да. Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru) и справочный сервис Росреестра (rosreestr.gov.ru) не требуют ни регистрации, ни оплаты. Данные доступны всем. Однако эта информация не является официальным документом — для суда или нотариуса нужна выписка из ЕГРН, которую оформляют через Госуслуги или МФЦ.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость самостоятельно, без юриста?
Да. Для подачи заявления в ГБУ достаточно самостоятельно заказать отчёт у независимого оценщика (стоимость 5–25 тыс. руб.) и заполнить заявление по форме ГБУ вашего региона. В суд административный иск также можно подать самостоятельно. Но если налоговая экономия составит десятки тысяч рублей в год — консультация юриста окупится за месяц. По статистике Росреестра, в 2024 году около 60% заявлений на оспаривание завершились снижением КС.
Можно ли узнать кадастровую стоимость чужой квартиры?
Да. Кадастровая стоимость — публичная информация. Любой человек может найти её на публичной кадастровой карте или заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости чужого объекта недвижимости. Это нормально: сведения нужны для проверки при покупке, расчёта налогов при дарении и наследовании.
Что делать, если кадастровая стоимость не совпадает с тем, что показывает карта?
Данные могут расходиться, если оценка прошла недавно и ЕГРН ещё не обновился в сервисе. Официальный источник — выписка из ЕГРН, заказанная через Госуслуги. Если и там данные кажутся неверными, подайте заявление об исправлении технической ошибки в ГБУ вашего региона или в Росреестр через МФЦ.
За какой период вернут налог после оспаривания кадастровой стоимости?
Пересчёт налога происходит только за три предыдущих года (п. 7 ст. 78 НК РФ), но не ранее даты внесения оспариваемой КС в ЕГРН. Например, если КС установлена в 2021 году и вы оспариваете её в 2026-м, можно пересчитать налог за 2023–2025 годы. Переплату за 2021–2022 год уже не вернуть — истёк трёхлетний срок давности.
Влияет ли кадастровая стоимость на цену продажи квартиры?
Напрямую — нет. Вы можете продать квартиру по любой цене, которую согласуете с покупателем. Но если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, налоговая при расчёте НДФЛ всё равно возьмёт за базу 70% КС (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это значит: продать за символический рубль и не платить налог не выйдет.
