Дарственная на квартиру между родственниками в 2026 году: оформление, нотариус и налог
| Нужен ли нотариус? | Не нужен, если один собственник дарит всю квартиру (ФЗ-449/2022). Нужен при долевой собственности (ст. 42 ФЗ-218) |
| Налог для близких родственников | Не платят — освобождены по п. 18.1 ст. 217 НК РФ (супруги, дети, родители, братья/сёстры, бабушки/дедушки) |
| Налог для дальних родственников | 13–22% НДФЛ от кадастровой стоимости (прогрессивная шкала с 2025 г., ст. 224 НК РФ) |
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 руб. за регистрацию права в Росреестре (ст. 333.33 НК РФ) |
| Срок регистрации | 9 рабочих дней через МФЦ; 3 рабочих дня через нотариуса (ст. 16 ФЗ-218) |
| Когда дарение можно отменить | Покушение на дарителя, умышленное причинение вреда или смерть одаряемого раньше дарителя (ст. 578 ГК РФ) |
| Можно ли дарить квартиру в ипотеке | Только с письменного согласия банка-залогодержателя (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») |
Содержание
Ваша ситуация?
Кто считается близким родственником при дарении квартиры
В Гражданском кодексе понятие «близкий родственник» не влияет на само право дарить — квартиру можно передать кому угодно. Но п. 18.1 ст. 217 НК РФ определяет, кто освобождён от НДФЛ при получении квартиры в дар. Список закрытый.
| Кто получает квартиру в дар | Платит налог? | Основание |
|---|---|---|
| Супруг/супруга | Нет | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Дети (в т.ч. усыновлённые) | Нет | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Родители (в т.ч. приёмные) | Нет | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Бабушки и дедушки | Нет | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Братья и сёстры (полнородные и неполнородные) | Нет | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Дяди, тёти, племянники | Да — 13–22% НДФЛ | ст. 224 НК РФ |
| Двоюродные братья/сёстры | Да — 13–22% НДФЛ | ст. 224 НК РФ |
| Зять, невестка, тесть, тёща | Да — 13–22% НДФЛ | ст. 224 НК РФ |
| Нерезидент РФ (любой родственник) | 30% НДФЛ | п. 3 ст. 224 НК РФ |
Налоговое резидентство тоже имеет значение: если человек провёл за рубежом более 183 дней в году, он нерезидент и заплатит 30% НДФЛ — даже если это ваш ребёнок (п. 2 ст. 207 НК РФ). Это частая ловушка для семей, где дети учатся или работают за границей.
Нотариус при дарении квартиры родственнику: нужен или нет
После ФЗ-449 от 22.12.2022 правила упростились. Теперь нотариус нужен только в двух случаях из пяти.
| Ситуация | Нотариус | Норма |
|---|---|---|
| Один собственник дарит всю квартиру целиком | Не нужен | ФЗ-449/2022 |
| Долевая собственность — дарится чья-то доля | Обязателен | ст. 42 ФЗ-218 |
| Один из дольщиков дарит долю другому дольщику | Обязателен | ст. 42 ФЗ-218 |
| Собственник — несовершеннолетний (до 18 лет) | Обязателен | ст. 54 ФЗ-218 |
| Квартира нажита в браке — нужно согласие супруга | Само согласие заверяет нотариус; договор дарения — без нотариуса | п. 3 ст. 35 СК РФ |
Документы для оформления дарственной на квартиру родственнику
| Документ | Кто предоставляет | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорта обеих сторон | Даритель и одаряемый | Оригиналы. Для ребёнка до 14 лет — свидетельство о рождении + паспорт родителя |
| Договор дарения | Составляют вместе | 3 экземпляра: по одному сторонам + один в Росреестр |
| Выписка из ЕГРН на квартиру | Даритель | МФЦ запрашивает сам через межведомственный запрос. Но актуальная выписка нужна для проверки обременений до подачи. Заказать: 350 руб. через Госуслуги (электронная) |
| Нотариально заверенное согласие супруга | Даритель | Если квартира куплена в браке на общие деньги (п. 3 ст. 35 СК РФ). Не нужно, если квартира получена дарителем в наследство или в подарок |
| Разрешение органа опеки | Даритель | Только если даритель — несовершеннолетний собственник. Дарить квартиру от имени ребёнка запрещено (п. 2 ст. 37 ГК РФ) |
| Письменное согласие банка | Банк-залогодержатель | Обязательно при ипотеке (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Большинство банков отказывают |
| Квитанция об уплате госпошлины | Одаряемый | 2 000 руб. Реквизиты — в МФЦ или на сайте Росреестра |
Пошаговая инструкция: как оформить дарственную на квартиру родственнику
Сколько стоит оформить дарственную на квартиру родственнику в 2026 году
| Статья расходов | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Госпошлина в Росреестр | 2 000 руб. | Платит одаряемый (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
| Нотариальный тариф (при обязательном нотариусе) | 0,5% от кадастровой стоимости, не более 20 000 руб. | Пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ. Квартира за 5 млн → тариф 20 000 руб. (упирается в лимит) |
| УПТХ — работа нотариуса сверх тарифа | 5 000–15 000 руб. | Устанавливается региональной нотариальной палатой. Москва — обычно 8 000–12 000 руб. |
| Нотариальное согласие супруга (если нужно) | 1 000–2 000 руб. | Платит даритель. Нотариус сам оформляет документ |
| Составление договора у юриста | 3 000–15 000 руб. | Не обязательно. Можно скачать типовой образец на сайте Росреестра бесплатно |
Один собственник дарит целую квартиру ребёнку — 2 000 руб. (только госпошлина).
Дарение доли при долевой собственности — 25 000–35 000 руб. (тариф + УПТХ + пошлина).
Плюс согласие супруга, если нужно: ещё 1 000–2 000 руб.
Налог при дарении квартиры родственнику в 2026 году
Для близких родственников налога нет — ни декларации, ни уплаты. Для всех остальных одаряемых — НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры. С 2025 года действует прогрессивная шкала (ФЗ-176 от 12.07.2024).
| Кадастровая стоимость квартиры | Ставка НДФЛ | Норма |
|---|---|---|
| До 2,4 млн руб. | 13% | ст. 224 НК РФ |
| 2,4–5 млн руб. | 15% | ст. 224 НК РФ |
| 5–20 млн руб. | 18% | ст. 224 НК РФ |
| 20–50 млн руб. | 20% | ст. 224 НК РФ |
| Свыше 50 млн руб. | 22% | ст. 224 НК РФ |
| Нерезидент РФ (любой родственник) | 30% | п. 3 ст. 224 НК РФ |
Пример расчёта. Дядя дарит племяннику квартиру с кадастровой стоимостью 4 млн руб. Налог считается по прогрессии: 2 400 000 × 13% = 312 000 руб. + 1 600 000 × 15% = 240 000 руб. Итого племянник заплатит 552 000 руб. Декларацию 3-НДФЛ он подаёт до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля.
Дарственная или завещание — что выбрать при передаче квартиры родственнику
| Критерий | Дарственная | Завещание |
|---|---|---|
| Когда переходит право собственности | Сразу после регистрации в Росреестре — при жизни дарителя | После смерти наследодателя + 6 месяцев на принятие наследства |
| Налоги | Близкие — 0 руб. Дальние — 13–22% НДФЛ от кадастровой стоимости | Налога на наследство нет. Госпошлина нотариусу: 0,3% (близкие, до 100 тыс. руб.) / 0,6% (остальные, до 1 млн руб.) от оценочной стоимости |
| Обязательная доля | Нет — даритель сам выбирает кому и что передать | Нетрудоспособные родственники получают 1/2 законной доли независимо от завещания (ст. 1149 ГК РФ) |
| Стоимость оформления | 2 000 руб. (без нотариуса) или 25 000–35 000 руб. (с нотариусом) | Составление завещания у нотариуса — 100 руб. тариф + 1 000–5 000 руб. УПТХ. Вступление в наследство: госпошлина + нотариус наследника |
| Риск оспаривания | Труднее — оформляется при жизни, обе стороны подписывают | Легче — завещание оспаривают после смерти, дарителю уже не защититься |
| Риск для передающего | Высокий — после регистрации теряет все права на квартиру немедленно | Никакого — до смерти остаётся полноправным собственником, может передумать |
Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| ✓ Близкие родственники освобождены от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) | ✗ После регистрации даритель теряет все права на квартиру |
| ✓ Простое оформление — часто без нотариуса (ФЗ-449/2022) | ✗ Отменить можно только через суд и только по основаниям ст. 578 ГК РФ |
| ✓ Подаренная квартира не делится при разводе одаряемого (ст. 36 СК РФ) | ✗ Дальние родственники платят НДФЛ 13–22% — иногда сотни тысяч рублей |
| ✓ Труднее оспорить, чем завещание — оформляется при жизни обеих сторон | ✗ Нельзя включать условия о встречных обязательствах — договор ничтожен |
| ✓ Право собственности переходит сразу — не нужно ждать 6 месяцев как при наследстве | ✗ Если квартира в ипотеке — нужно согласие банка, которое банки дают неохотно |
| ✓ Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) при дарении не действует | ✗ Нерезидент заплатит 30% НДФЛ даже если он — ваш ребёнок |
Когда дарственную на квартиру можно оспорить или отменить
Дарение можно отменить — но только в судебном порядке и только по основаниям ст. 578 ГК РФ.
| Основание | Кто может требовать | Срок исковой давности |
|---|---|---|
| Одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи | Даритель или его наследники (при убийстве) | 3 года (ст. 196 ГК РФ) |
| Одаряемый умер раньше дарителя | Даритель — если это условие было прописано в договоре (п. 4 ст. 578 ГК РФ) | Нет срока давности — право возникает автоматически |
| Одаряемый небрежно обращается с квартирой, грозя её уничтожением | Даритель | 3 года |
| Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы или насилия | Даритель или его наследники | 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ) |
| Даритель не понимал значение своих действий (деменция, опьянение) | Даритель или его опекун | 3 года (ст. 177 ГК РФ) |
| Дарение сделано за 6 месяцев до банкротства ИП или юрлица | Кредиторы через арбитражный суд | 1 год (ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве») |
— Как подарить долю в квартире в 2026 году: нотариус, документы, пошаговая инструкция
— Налог на дарение квартиры в 2026 году: кто платит и как подать 3-НДФЛ
— Налог с продажи подаренной квартиры в 2026 году: ставки и вычеты
— Выписка из ЕГРН 2026: где получить, цена и срок
Частые вопросы
Можно ли оформить дарственную без личного присутствия одаряемого?
Можно — через нотариально удостоверенную доверенность. Вместо одаряемого придёт его представитель. Но сам даритель не вправе выступать представителем одаряемого одновременно — это запрещено п. 3 ст. 182 ГК РФ. Если обе стороны не могут присутствовать, нужны два разных доверенных лица.
Нужно ли согласие других собственников при дарении доли?
Нет. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) действует только при продаже доли, а не при дарении. Уведомлять остальных дольщиков не нужно. Однако нотариус при дарении доли всё равно обязателен (ст. 42 ФЗ-218), независимо от родственных отношений.
Можно ли подарить квартиру, если я в ней прописан?
Прописка — не препятствие для дарения. Но после регистрации перехода права новый собственник вправе потребовать вашей выписки в судебном порядке. Чтобы сохранить право жить в квартире после дарения, можно указать это в договоре, но такое условие суды трактуют неоднозначно — иногда признают договор притворным. Надёжнее оформить пожизненную ренту (ст. 596 ГК РФ).
Подаренная квартира делится при разводе одаряемого?
Нет. Квартира, полученная одним из супругов в дар, — его личная собственность и разделу при разводе не подлежит (ст. 36 СК РФ). Исключение — если другой супруг вложил значительные средства в улучшение квартиры из общего бюджета и может это доказать (ст. 37 СК РФ). Но это редкий и сложный случай.
Что будет, если дальний родственник не заплатит налог при дарении?
ФНС получает сведения о сделке от Росреестра автоматически. За непредставление декларации 3-НДФЛ — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц, но не менее 1 000 руб. и не более 30% (ст. 119 НК РФ). За неуплату — штраф 20% от суммы плюс пени (ст. 122 НК РФ). При умышленной неуплате штраф вырастает до 40%.
Можно ли подарить квартиру, купленную до брака?
Да, без ограничений и без согласия супруга — квартира, приобретённая до брака, является личной собственностью (ст. 36 СК РФ). Если же квартира куплена в браке на совместные деньги, нужно нотариально заверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) — иначе он вправе оспорить сделку в течение 1 года.
Можно ли подарить квартиру под арестом?
Нет. Арест означает запрет на регистрационные действия. Росреестр откажет в регистрации перехода права, пока арест не снят. Для снятия ареста нужно погасить долг (по которому он наложен) или обжаловать постановление пристава в суде (ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Нужно ли уведомлять налоговую, если дарю квартиру близкому родственнику?
Нет. Если одаряемый — близкий родственник по п. 18.1 ст. 217 НК РФ, ни подавать декларацию, ни уведомлять налоговую не нужно. Но ФНС может прислать письмо с запросом о пояснениях: тогда достаточно ответить и приложить копии документов, подтверждающих родство (свидетельство о браке, о рождении).
Здравствуйте! Я совершил глупость. Написал дарственную на квартиру на жену. Сейчас она хочет оставить меня без крыши над головой. Могу ли я расторгнуть договор дарения?
Ринат, расторгнуть договор дарения можно только в судебном порядке и процедура эта длительная и сложная. В вашем случае, дарение квартиры влечет за собой ухудшение материального положения дарителя, что может быть причиной для расторжения договора дарения недвижимости. Стоит отметить, что при таких условиях расторгнуть договор крайне сложно, но возможно, если существует достаточное количество подтверждающих документов.