Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости в 2026 году: правило 70%, налог и как снизить выплаты
| Можно ли продать дешевле КС? | Да, запрета нет. Но если цена в договоре < 70% КС — налог считается от 70% КС, а не от цены сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) |
| Правило 70% | Налоговая база = максимум из: цена договора ИЛИ 70% × КС на 1 января года регистрации сделки |
| Ставка НДФЛ 2026 | 13% до суммарного дохода 2,4 млн руб./год; 15% на сумму сверх 2,4 млн до 5 млн. Нерезиденты — 30% (ФЗ-176/2024) |
| Как снизить налог | Вычет 1 млн руб. ИЛИ зачесть фактические расходы на покупку — выбираете тот, что выгоднее |
| Когда нет налога | После 5 лет владения (или 3 лет — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента) — ст. 217.1 НК РФ |
| Как оспорить КС | Через комиссию Росреестра или суд до подачи декларации. Снижение КС уменьшит налоговую базу |
| Где узнать КС бесплатно | Росреестр онлайн (rosreestr.gov.ru), ГКН-сервис или выписка из ЕГРН |
→ Правило 70%: когда налог считается от КС
→ Прогрессивный НДФЛ 2026 при продаже
→ Калькулятор налога с продажи
→ Как снизить налог: вычет или расходы
→ Когда налога нет — сроки владения
→ Оспаривание кадастровой стоимости
→ Риски при заниженной цене в договоре
→ Частые вопросы
Ваша ситуация?
Правило 70%: когда налог считается не от цены договора
С 2016 года налоговая перестала доверять только цифре в договоре. Если продавец указывал цену ниже рыночной, чтобы платить меньше НДФЛ, ФНС пересчитывала налог от кадастровой стоимости. Сейчас механизм закреплён в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Суть правила: налоговая база = максимум из двух величин:
- цена в договоре купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.
| Ситуация | Цена договора | 70% от КС | Налоговая база |
|---|---|---|---|
| Продаёте выше 70% КС | 4 500 000 руб. | 3 150 000 руб. | 4 500 000 руб. (цена договора) |
| Продаёте ровно по 70% КС | 3 150 000 руб. | 3 150 000 руб. | 3 150 000 руб. |
| Продаёте ниже 70% КС | 2 500 000 руб. | 3 150 000 руб. | 3 150 000 руб. (70% КС) |
| Продаёте намного ниже КС | 1 000 000 руб. | 3 150 000 руб. | 3 150 000 руб. (70% КС) |
Региональная льгота. По п. 6 ст. 217.1 НК РФ субъекты РФ вправе снизить коэффициент с 0,7 до нуля или сократить срок владения. Проверьте региональное законодательство — в некоторых субъектах коэффициент ниже стандартных 70%.
| Что важно знать | Детали |
|---|---|
| Когда правило 70% не работает | Если квартира получена по наследству, а КС ещё не определена — налоговая использует рыночную оценку (п. 3 ст. 214.10 НК РФ) |
| Нежилые объекты | Правило 70% применяется и к нежилым помещениям, гаражам, долям в праве — не только к квартирам |
| Дата КС | 1 января года регистрации перехода права. Если КС на эту дату не определена — п. 2 ст. 214.10 не применяется (ФНС использует цену договора) |
| Как проверить КС | Бесплатно на сайте Росреестра или заказав выписку из ЕГРН (200–460 руб. онлайн) |
Прогрессивный НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Доход от продажи квартиры суммируется со всеми остальными доходами за год и облагается по соответствующей ставке.
| Суммарный налогооблагаемый доход за год | Ставка НДФЛ | Налог с суммы превышения |
|---|---|---|
| До 2 400 000 руб. | 13% | — |
| 2 400 001 — 5 000 000 руб. | 15% | 15% с суммы сверх 2,4 млн |
| 5 000 001 — 20 000 000 руб. | 18% | 18% с суммы сверх 5 млн |
| 20 000 001 — 50 000 000 руб. | 20% | 20% с суммы сверх 20 млн |
| Свыше 50 000 000 руб. | 22% | 22% с суммы сверх 50 млн |
| Кто продавец | Ставка | Право на вычет |
|---|---|---|
| Резидент РФ (183+ дней/год в стране) | 13–22% прогрессивно | Да: 1 млн или расходы |
| Нерезидент РФ | 30% | Нет |
| ИП на общей системе | 13–22% | Да (если не использовал в бизнесе) |
| ИП на УСН / патенте | Зависит от использования квартиры | Только если квартира — личное имущество |
Калькулятор налога с продажи квартиры
Рассчитайте налог при продаже
* Расчёт ориентировочный. Точную сумму определяет налоговый инспектор с учётом всех обстоятельств. При сложных сделках (доли, ипотека, маткапитал) проконсультируйтесь с налоговым юристом.
Два способа снизить налог: вычет или фактические расходы
Государство даёт два варианта уменьшить налогооблагаемую базу. Выбирается тот, что снижает налог сильнее — применить оба одновременно нельзя (пп. 1–2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
| Способ | Сколько снижает базу | Когда выгоден | Документы |
|---|---|---|---|
| Имущественный вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) | 1 000 000 руб. (фиксированно) | Когда квартиру получили в дар, по наследству или расходы на покупку меньше 1 млн | Не нужны — вычет по умолчанию |
| Вычет расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) | Фактические расходы: цена покупки + ипотечные проценты + ремонт (с ограничениями) | Когда купили дороже 1 млн и можем подтвердить расходы | Договор покупки, чеки, банковские выписки |
Что входит в «фактические расходы»
| Расходы | Учитываются? | Примечание |
|---|---|---|
| Цена покупки квартиры | Да | Согласно договору купли-продажи / ДДУ |
| Проценты по ипотеке | Да | Только фактически уплаченные, не весь долг |
| Риелторская комиссия при покупке | Да | При наличии договора и документов оплаты |
| Отделочные работы по ДДУ | Да | Если в ДДУ прямо указано «без отделки» |
| Ремонт во вторичном жилье | Нет | ФНС отказывает, если жильё уже было в эксплуатации |
| Маткапитал, потраченный на покупку | Частично | Включается в расходы, но учтите нюансы при продаже с детскими долями |
| Страховка ипотеки | Нет | Минфин и ФНС против — Письмо Минфина от 17.04.2018 № 03-04-05/25688 |
Продажа с убытком
Если продаёте дешевле, чем купили, и можете это подтвердить документально — налогооблагаемый доход равен нулю. Налог не платится. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать, если не прошёл минимальный срок владения — иначе ФНС начислит штраф за непредставление.
— 3-НДФЛ при продаже квартиры 2026: как заполнить и подать
— Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026: кто получает и сколько
— Как узнать кадастровую стоимость квартиры бесплатно онлайн
— Налоговый вычет при покупке в ипотеку в 2026 году
Когда налога нет: сроки владения в 2026 году
Главный способ не платить НДФЛ с продажи — дождаться окончания минимального срока владения. После него продавец полностью освобождается от налога, декларацию подавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ).
| Как получена квартира | Минимальный срок | Основание |
|---|---|---|
| Наследство | 3 года | пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Дарение от близкого родственника (дети, родители, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки, супруг) | 3 года | пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Приватизация | 3 года | пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Договор пожизненного содержания с иждивением (рента) | 3 года | пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Единственное жильё продавца (другого в собственности нет на дату сделки) | 3 года | п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (с 2020 г.) |
| Все остальные случаи (купля-продажа, ДДУ, мена и пр.) | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
| Ситуация | Налог при продаже |
|---|---|
| Продаёте через 2,5 года после покупки (5-летний срок) | Платите НДФЛ с дохода |
| Продаёте через 3 года — единственное жильё | Не платите, декларация не нужна |
| Продаёте через 4,5 года — квартира куплена, не единственная | Ещё 6 месяцев — и налога не будет; если нужно продать сейчас — платите НДФЛ |
| Продаёте через 5+ лет (любой способ получения) | Не платите, декларация не нужна |
| Получили по наследству, прошло 3 года | Не платите, декларация не нужна |
Как оспорить кадастровую стоимость перед продажей
Если КС явно завышена по сравнению с рыночной ценой — её можно оспорить. Снижение КС до продажи прямо уменьшит порог правила 70% и, соответственно, налоговую базу. Есть два пути.
| Способ | Куда обращаться | Срок | Стоимость | Когда эффективен |
|---|---|---|---|---|
| Комиссия Росреестра | Комиссия при региональном управлении Росреестра (подать заявление + отчёт независимого оценщика) | 30 дней | Оценщик: 5 000–20 000 руб. | КС завышена на 10–30% |
| Суд (ст. 248 КАС РФ) | Административный иск в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ | 2–4 месяца | Оценщик + юрист: 30 000–80 000 руб. + госпошлина 300 руб. | КС завышена существенно (>30%), комиссия отказала |
Ключевое условие для обоих путей — заказать отчёт независимого оценщика (члена СРО), который покажет рыночную стоимость квартиры. Именно от неё будет отталкиваться комиссия или суд.
Риски заниженной цены в договоре для покупателя и продавца
Некоторые продавцы по-прежнему пытаются указать в договоре меньшую сумму, рассчитывая снизить налог. После введения правила 70% это потеряло смысл — но рисков для обеих сторон добавляет.
| Последствие | Для кого | Детали |
|---|---|---|
| Налог всё равно считается от 70% КС | Продавец | Экономии на НДФЛ нет, если цена ниже порога 70% |
| При расторжении сделки — только цена договора | Покупатель | Суд взыщет с продавца только ту сумму, что в договоре. Неофициальные доплаты не возвращаются |
| Потеря вычета при будущей продаже | Покупатель | В расходы на покупку можно включить только то, что указано в договоре. При продаже через 3 года «серая» доплата потеряна |
| Проблемы с налоговым вычетом при покупке | Покупатель | Вычет считается от суммы договора — при заниженной цене теряете часть возврата НДФЛ |
| Банк откажет в ипотеке | Покупатель | Банки не дают ипотеку на сумму выше цены в договоре. При занижении нужно либо искать другие источники, либо отказываться от сделки |
| Риск уголовной ответственности | Оба | ФНС может квалифицировать намеренное занижение как уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ) при крупном размере |
Частые вопросы
Чт будет, если продать квартиру за 1 рубль или подарить?
Если сделка совершается между не взаимозависимыми лицами, налоговая формально может оспорить цену только через суд — и успех не гарантирован. Но при цене в 1 руб. правило 70% срабатывает автоматически: налоговая база = 70% КС, и налог придётся платить. При дарении (безвозмездной передаче) НДФЛ платит одаряемый, если получатель — не близкий родственник (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). У дарителя дохода нет, налога нет.
Можно ли продать квартиру родственнику дёшево и без налога?
Закон не запрещает продавать родственникам по любой цене. Но при цене ниже 70% КС налог всё равно считается от 70% КС — и тут не имеет значения, родственник покупатель или нет. Если срок владения не истёк — платить НДФЛ придётся в обычном порядке. Альтернатива — оформить дарение: между близкими родственниками НДФЛ не возникает ни у одной из сторон.
Продаю квартиру дешевле, чем купил — нужно ли платить налог?
Если продаёте дешевле и можете подтвердить расходы на покупку документами — налогооблагаемый доход равен нулю. Налог платить не нужно. Но декларацию 3-НДФЛ придётся подать, если срок владения менее минимального (3 или 5 лет). В декларации укажите вычет расходов — налог к уплате будет 0. При этом следите за правилом 70%: если цена продажи ниже 70% КС, налоговая база не может быть меньше 70% × КС, что может создать ненулевой налог даже при убыточной сделке.
Как кадастровая стоимость влияет на налог на имущество (не при продаже)?
Ежегодный налог на имущество физических лиц рассчитывается от кадастровой стоимости, умноженной на ставку (0,1–0,3% для жилья по ст. 406 НК РФ) и вычет в 20 кв. м для квартиры. При продаже это отдельный налог — он не влияет на НДФЛ с дохода от сделки. Это разные налоги с разными базами.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
По ФЗ-237 плановая государственная кадастровая оценка проводится раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Между плановыми переоценками КС может меняться только при изменении характеристик объекта (например, после перепланировки). Следите за актуальной КС через выписку ЕГРН перед крупными сделками.
Можно ли применить вычет 1 млн к нескольким объектам?
Вычет 1 млн руб. — это лимит в год, а не на один объект. Если в одном году вы продали две квартиры, суммарный вычет всё равно 1 млн. При этом каждый объект рассматривается отдельно — нельзя объединить доходы от двух продаж в одну налоговую базу и применить один вычет к обеим сразу. На практике это значит: лучше разносить продажи по годам, если есть возможность.
Нужно ли платить налог, если получил квартиру как компенсацию за снос по реновации?
По ст. 32.1 ЖК РФ при передаче квартиры в рамках реновации в Москве срок владения новым жильём отсчитывается от даты приобретения старой квартиры. Если старую квартиру вы получили более 5 лет назад (или 3 лет при наследстве/дарении и пр.) — новую можно продать без налога сразу. Если нет — налог платится, но в расходы можно включить кадастровую стоимость переданного жилья (Письмо Минфина от 25.10.2019 № 03-04-05/82020).
Продаю долю в квартире — как считать правило 70%?
КС для доли рассчитывается пропорционально: если у вас ½ доли в квартире с КС 6 000 000 руб., то КС вашей доли = 3 000 000 руб. Правило 70% применяется к этой сумме: налоговая база не может быть ниже 2 100 000 руб. Вычет 1 млн при продаже доли применяется пропорционально, то есть при ½ доле — 500 000 руб. Исключение: если каждый из дольщиков продаёт свою долю отдельным договором, каждый вправе применить полный вычет 1 млн (Письмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@).
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Показать комментарииЕсли узнают, что цена квартиры занижена, то налоговые органы вполне захотят наложить дополнительную сумму платежей, а продавца наказать за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК). Кроме того, в НК изменения были по поводу минимальных сроков владения недвижимостью, где ее продавец освобождался от налогов. Если раньше он был три года, то теперь равняется пятью годам.
Кадастровая стоимость взята в основном с потолка чиновниками. О чем они думали, отменяя инвентаризационную? Понятно о пополнении казны и все. Кадастровая стоимостью том виде как сейчас не подходит для определения рыночной стоимости. Вот пример квартиры, где потолки высокие с большей кадастровой стоимостью по сравнению с квартирами где низкие потолки. Разве это серьезно?
Многие согласятся, что оценка кадастровой стоимости квартир по разным методикам процесс несовершенный. Результат зависит как от объективных показателей объекта недвижимости, так и от уровня профессионализма и добросовестности конкретного оценщика. Завышенную кадастровую стоимость квартиры по закону можно оспорить. Но кто решился на оспаривание, знает, насколько это муторная процедура, да и результат неочевиден. Легче, хотя и рискованнее, указать в договоре сделки цену ниже кадастровой, чтобы снизить налоги с дохода, а фактически продать квадратные метры по более высокой цене.
Добрый день! Продали двухкомнатную квартиру за 2 300 000, кадастровая стоимость почти 7 000 000, но по факту квартира столько не стоит. Как можно оспорить кадастровую стоимость (например, через суд), и вернут ли после этого разницу уплаченного НДФЛ?
Здравствуйте, Светлана. Сегодня властные органы считают, что стоимость продаваемой квартиры не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. Вы можете оспорить кадастровую цену в суде, но это вам ничего не даст, все равно, исходя из вышеизложенного, сумма налога будет рассчитываться из расчёта 70% кадастровой цены и никаких возвращений не добьетесь. Слишком велика разница в заявленных вами цифрах.
Теряется ли право на вычет при продаже квартиры ниже КС с учетом принижающего коэффициента?
Если нет, то от какой суммы его вычитать?
Имущественный н\вычет – это путь уменьшения налоговой базы, которая определяется особенным порядком при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости. Право на уменьшение н\базы не обусловливает способ её формирования. Расчёт производится от величины налоговой базы, которая в данном случае равна произведению кадастровой стоимости и понижающего коэффициента.
Обоснование: НК РФ (статьи 53, 220).
Здравствуйте. Подскажите по вопросу о кадастровой стоимости. Планирую купить жильё вторичный фонд. 63кв.м по кадастру оно стоит 630000р, покупаю за 2100000р, налог будет от 2100000 или от кадастровой стоимости? Также откуда взяла эта стоимость кадастра и как её пересмотреть, т.к. у брата дом рядом, площадь 67кв.м оценена в кадастре 2900000р, дома одинаковой постройки 1970года, только у него панельные, у меня кирпич.
Здравствуйте!
Не вполне понятны мотивы вашего интереса, поскольку подоходный налог обязан платить продавец квартиры. При этом НК РФ предусматривает возможность как освобождения от него, так и уменьшение суммы, если учитывать обстоятельства для того. Что же касается пересмотра кадастровой стоимости, то законом установлен обязательный период не менее одного раза в 5 лет.