Кадастровая стоимость квартиры в 2026 году: как узнать, как влияет на налог и как снизить
Кадастровая стоимость квартиры в 2026 году: как узнать, как влияет на налог и как снизить
Кадастровая стоимость — официальная оценка государства. Именно от неё считают налог на имущество, нотариальные тарифы и госпошлины. Разбираем, как её узнать бесплатно, как влияет на ваши расходы и что делать, если она завышена.
Кратко: самое важное
| Что это | Оценка квартиры государством для целей налогообложения и расчёта пошлин |
| Кто устанавливает | Бюджетные оценочные учреждения (ГБУ) по заданию регионов, раз в 2–4 года |
| Правовая основа | Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» |
| Как узнать | Росреестр онлайн, Госуслуги, выписка ЕГРН — бесплатно |
| Налог на квартиру | 0,1–0,3% от КС в год (ст. 406 НК РФ), с вычетом 20 м² |
| Можно ли снизить | Да — через комиссию Росреестра или суд (ст. 22 ФЗ-237) |
| Срок оспаривания | До следующей государственной оценки или 5 лет |
Содержание
- Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
- Как узнать кадастровую стоимость квартиры
- Как кадастровая стоимость влияет на налог
- Расчёт налога на имущество: пошаговый пример
- Почему кадастровая стоимость выше рыночной
- Как снизить кадастровую стоимость: оспаривание
- Когда кадастровая стоимость меняется
- Проверьте свою ситуацию
- Частые вопросы
1. Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость (КС) — это стоимость объекта недвижимости, установленная государством методами массовой оценки. В отличие от рыночной, которую определяет покупатель и продавец в конкретной сделке, КС рассчитывают по единой методике для целых кварталов и жилых комплексов.
Правовая основа
Порядок проведения государственной кадастровой оценки устанавливает Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016. Методические указания утверждает Росреестр. С 2022 года во всех регионах оценку проводят только государственные бюджетные учреждения (ГБУ) — частные оценщики к плановой оценке больше не допускаются.
Где используется кадастровая стоимость
| Ситуация | Как применяется КС | Норма |
|---|---|---|
| Налог на имущество физлиц | База для расчёта; ставка 0,1–0,3% от КС | Ст. 403, 406 НК РФ |
| НДФЛ при продаже | Если цена сделки < 70% КС, налог считается от 70% КС | Ст. 214.10 НК РФ |
| Нотариальный тариф при дарении/наследстве | Нотариус вправе применять КС вместо рыночной (наследники чаще от этого выигрывают) | Ст. 333.25 НК РФ |
| Госпошлина при покупке жилья в ипотеку | Не применяется — берётся сумма сделки | – |
| Земельный налог | 100% КС земельного участка × ставка | Ст. 390 НК РФ |
| Выкуп муниципального жилья | Ориентир — нередко устанавливается как процент от КС | Региональные НПА |
Чем КС отличается от инвентаризационной
До 2015–2020 годов в большинстве регионов налог считали от инвентаризационной стоимости (оценка БТИ) — она была в 10–30 раз ниже рыночной и КС. Переход завершился: с 2020 года все субъекты РФ перешли на кадастровую базу. Инвентаризационная стоимость для новых расчётов больше не применяется.
2. Как узнать кадастровую стоимость квартиры
Государство предоставляет три основных способа получить актуальную кадастровую стоимость — все три бесплатны.
Способ 1. Публичная кадастровая карта Росреестра
- Откройте pkk.rosreestr.ru — Публичную кадастровую карту.
- В поиске введите кадастровый номер квартиры (вида 77:01:0001001:1234) или адрес.
- Нажмите на объект на карте — в левой панели появится карточка с кадастровой стоимостью и датой её установления.
- Данные актуальны на момент последней государственной оценки.
Если адрес не находится
На ПКК отображаются здания целиком, квартиры — не всегда. В таком случае используйте справочный сервис Росреестра: rosreestr.gov.ru → Сервисы → Справочная информация об объектах недвижимости.
Способ 2. Выписка ЕГРН
Выписка ЕГРН об основных характеристиках содержит актуальную кадастровую стоимость. Заказать можно:
| Канал | Срок | Стоимость |
|---|---|---|
| Госуслуги (gosuslugi.ru) | 1–3 рабочих дня | Бесплатно (для собственника) |
| МФЦ «Мои документы» | 5 рабочих дней | От 460 руб. (бумажная) |
| Сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru) | 1–3 рабочих дня | От 290 руб. |
| ОСИНТ-бот и сторонние сервисы | Несколько минут | Зависит от сервиса |
Что показывает выписка
В разделе «Кадастровая стоимость» указана сумма в рублях и дата, по состоянию на которую она определена. Если оспаривали — будет указана стоимость после пересмотра.
Способ 3. Справочный сервис Росреестра
- Зайдите на rosreestr.gov.ru, раздел «Сервисы» → «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн».
- Введите кадастровый номер или адрес. Нажмите «Сформировать запрос».
- Откройте карточку объекта. Раздел «Стоимость» содержит КС и дату её установления.
- Это самый быстрый способ — результат за несколько секунд, регистрация не нужна.
Узнайте всё об объекте недвижимости быстро
ОСИНТ-бот поможет получить расширенную информацию по объекту: кадастровую стоимость, историю сделок, собственников, обременения. Удобно, когда нужно проверить квартиру перед покупкой.
Проверить объект →Что делать, если кадастровый номер неизвестен
Кадастровый номер — уникальный код объекта в ЕГРН. Он есть в свидетельстве о праве собственности, выписке ЕГРН, договоре купли-продажи. Если документов нет — найдите дом на ПКК по адресу, войдите в карточку и посмотрите список помещений.
3. Как кадастровая стоимость влияет на налог на имущество
Налог на имущество физических лиц рассчитывается по правилам главы 32 Налогового кодекса. Кадастровая стоимость — это налоговая база, от которой считают итоговую сумму.
Налоговые вычеты (автоматические)
Стоимость 20 м² не облагается налогом — для каждого объекта
Ст. 403 НК РФ устанавливает обязательные вычеты:
- Квартира / часть дома: вычет = КС × (20 м² / площадь)
- Комната: вычет = КС × (10 м² / площадь)
- Жилой дом: вычет = КС × (50 м² / площадь)
Налоговые ставки
| Объект | КС до 10 млн руб. | КС 10–20 млн руб. | КС 20–50 млн руб. | КС свыше 50 млн руб. |
|---|---|---|---|---|
| Квартира (Москва) | 0,1% | 0,15% | 0,2% | 0,3% |
| Квартира (большинство регионов) | 0,1% | 0,1% | 0,1–0,3% | до 0,3% |
| Дача / гараж | 0,1% (единая ставка) | |||
| Элитное жильё (дороже 300 млн) | 2% (без права снижения) | |||
Муниципалитеты вправе менять ставки
Ставки 0,1% — базовые по НК РФ. Местные органы власти могут уменьшить их до нуля или увеличить до 0,3% (ст. 406 НК РФ). В Москве применяется дифференцированная шкала — проверяйте актуальную ставку в своём регионе.
Льготники
Полное освобождение от налога получают: пенсионеры, инвалиды I и II группы, ветераны ВОВ, военнослужащие (более 20 лет службы) и ряд других категорий (ст. 407 НК РФ). Льгота применяется к одному объекту каждого вида — одной квартире, одному дому, одному гаражу. Если объектов несколько — льготник выбирает сам или это делает ФНС автоматически по наибольшей сумме налога.
4. Расчёт налога на имущество: пошаговый пример
Налог = (КС − Вычет) × Ставка
Вычет = КС × (20 / Площадь_м²)
Вычет = КС × (20 / Площадь_м²)
Пример 1: квартира 54 м², КС 8 400 000 руб., Москва
| Шаг | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Вычет 20 м² | 8 400 000 × 20 / 54 | 3 111 111 руб. |
| База налога | 8 400 000 − 3 111 111 | 5 288 889 руб. |
| Ставка (КС < 10 млн) | 0,1% | – |
| Налог в год | 5 288 889 × 0,001 | 5 289 руб. |
Пример 2: квартира 78 м², КС 15 600 000 руб., Москва
| Шаг | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Вычет 20 м² | 15 600 000 × 20 / 78 | 4 000 000 руб. |
| База налога | 15 600 000 − 4 000 000 | 11 600 000 руб. |
| Ставка (КС 10–20 млн) | 0,15% | – |
| Налог в год | 11 600 000 × 0,0015 | 17 400 руб. |
Пример 3: двухдолевая собственность
Долевая собственность — вычет делится пропорционально
Если квартира в долевой собственности (50/50), вычет 20 м² всё равно применяется к объекту целиком, затем налог делится между собственниками пропорционально долям. Каждый платит за свою долю.
Период перехода: понижающие коэффициенты
В регионах, где кадастровая оценка только введена, первые 3 года действуют понижающие коэффициенты: 0,2 — 0,4 — 0,6 (ст. 408 НК РФ). После — платится полная сумма. В большинстве регионов переходный период уже завершён.
Как проверить свой налог
Наиболее точный способ — личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru. Там же можно проверить применённые вычеты и ставки для вашего конкретного объекта. ФНС рассчитывает налог автоматически и присылает уведомление до 1 ноября.
5. Почему кадастровая стоимость выше рыночной — и что это означает
Хотя по закону кадастровая оценка должна приближаться к рыночной, на практике она нередко оказывается выше. Разберём причины.
Массовая оценка — главная причина ошибок
ГБУ оценивают сотни тысяч объектов по единой модели, используя усреднённые параметры: этаж, площадь, материал стен, удалённость от метро. Индивидуальные недостатки квартиры — неудобная планировка, первый этаж у мусоропровода, вид на стену соседнего здания — в расчёт не принимаются.
| Фактор | Влияние на рынок | Учитывается в КС |
|---|---|---|
| Этаж | Да (1-й и последний дешевле) | Частично |
| Состояние ремонта | Да (сильно) | Нет |
| Вид из окон | Да | Нет |
| Планировка (смежные/изолированные комнаты) | Да | Нет |
| Близость к метро | Да | Частично |
| Техническое состояние дома | Да | Усреднённо |
| Год постройки | Да | Да |
Временной лаг
Оценка проводится раз в 2–4 года. В период роста цен КС отстаёт от рынка. Но если рынок упал, а оценку не пересмотрели — КС может оказаться выше текущей рыночной цены.
Практическая проблема: налог больше справедливого
Если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник переплачивает налог на имущество. При продаже это также означает риск доначисления НДФЛ: если продаёте за 70% КС или меньше, налог всё равно считается от 70% КС (ст. 214.10 НК РФ).
Как соотносятся КС и рыночная стоимость по данным 2025–2026 года
По данным Росреестра, средний коэффициент соответствия КС к рыночной стоимости по России составляет 0,7–0,9 (то есть КС обычно чуть ниже рыночной). Но в отдельных сегментах — старый фонд Москвы, «убитые» квартиры — КС может превышать рыночную на 30–50%.
6. Как снизить кадастровую стоимость: порядок оспаривания
Если кадастровая стоимость явно завышена, собственник вправе её оспорить. Правовая основа — статья 22 ФЗ № 237-ФЗ и Кодекс административного судопроизводства (КАС РФ).
Основания для оспаривания
Два законных основания
- Ошибка в сведениях об объекте — неверная площадь, материал стен, год постройки и т. д. В этом случае подаётся заявление об исправлении ошибки в ГБУ.
- Завышение относительно рыночной стоимости — нужно заказать отчёт независимого оценщика и доказать, что рыночная стоимость ниже.
Три пути оспаривания
Путь 1: Исправление ошибки через ГБУ (бесплатно, быстро)
- Найдите ГБУ своего региона (региональное бюджетное учреждение кадастровой оценки).
- Подайте заявление об исправлении ошибки — через сайт ГБУ, МФЦ или Госуслуги. Приложите документы, подтверждающие ошибку (технический план, документы на квартиру).
- ГБУ рассматривает заявление 30 дней и либо исправляет ошибку, либо отказывает. Отказ можно обжаловать в суде.
Путь 2: Оспаривание через комиссию Росреестра
- Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости у аттестованного оценщика (СРО). Средняя стоимость — 5 000–15 000 руб., срок — 3–7 дней.
- Подайте заявление в комиссию при Росреестре. Приложите: заявление, выписку ЕГРН, копию паспорта, отчёт оценщика, положительное экспертное заключение СРО на отчёт.
- Комиссия рассматривает заявление 30 дней. При положительном решении — КС меняется с 1 января года подачи заявления.
Путь 3: Оспаривание через суд
- Если комиссия отказала или вы хотите сразу в суд — подайте административное исковое заявление в суд общей юрисдикции (областной, краевой, для Москвы — Московский городской суд).
- К иску приложите те же документы, что для комиссии + квитанцию об уплате госпошлины (300 руб. для физлиц).
- Суд назначает судебную оценочную экспертизу — это ещё 20 000–60 000 руб. Если суд удовлетворит иск, расходы на экспертизу взыскиваются с ответчика.
- Решение вступает в силу и КС меняется с 1 января года подачи иска.
| Параметр | Исправление ошибки | Комиссия Росреестра | Суд |
|---|---|---|---|
| Стоимость | Бесплатно | 5 000–20 000 руб. | 25 000–70 000 руб. |
| Срок | 30 дней | 30–45 дней | 3–6 месяцев |
| Вероятность успеха | Высокая (при наличии ошибки) | 40–60% | 60–75% |
| Когда применять КС | С даты исправления | С 1 января года подачи | С 1 января года подачи иска |
Когда оспаривание выгодно
Считайте экономию просто: если КС снизится на 2 000 000 руб., годовая экономия на налоге составит ~2 000 руб. (при ставке 0,1%). Затраты на оценщика окупаются за несколько лет. Для дорогой недвижимости или при ставке 0,2–0,3% — выгода значительно больше. Для стандартной квартиры в регионе с низкой КС — оспаривание может не окупиться.
Важно при продаже
Если планируете продажу, снижение КС помогает: ФНС не будет доначислять НДФЛ, если цена сделки составила менее 70% КС. Оспаривание до сделки — разумная стратегия при завышенной КС.
7. Когда кадастровая стоимость меняется
Плановые переоценки
По ФЗ № 237-ФЗ регионы обязаны проводить государственную кадастровую оценку:
| Категория | Периодичность | Города федерального значения |
|---|---|---|
| Земельные участки | Раз в 4 года | Раз в 2 года |
| Объекты капитального строительства (квартиры, дома) | Раз в 4 года | Раз в 2 года |
Москва и Санкт-Петербург проводят оценку раз в 2 года — это значит, что КС в них обновляется чаще. В 2024 году в Москве прошла очередная переоценка. Следующая — в 2026 году.
Внеплановые изменения
КС может измениться вне плановой переоценки в трёх случаях:
- Собственник оспорил КС через комиссию или суд — новое значение применяется с 1 января года обращения.
- Обнаружена и исправлена техническая/методологическая ошибка — исправление применяется ретроспективно.
- Изменились характеристики объекта: площадь после перепланировки, изменение назначения (жилое → нежилое). ГБУ пересчитывает КС по новым параметрам.
Как следить за изменениями
Проверяйте КС раз в год — перед ноябрём, когда ФНС рассылает налоговые уведомления. Если КС изменилась, а уведомление уже пришло с завышенной суммой — обратитесь в налоговую с заявлением о перерасчёте.
8. Проверьте свою ситуацию
Выберите, что вам нужно:
🏠 Хочу узнать кадастровую стоимость своей квартиры
Воспользуйтесь сервисом Росреестра: rosreestr.gov.ru → «Справочная информация об объектах недвижимости» — введите кадастровый номер или адрес. Результат — бесплатно, за несколько секунд. Кадастровый номер есть в свидетельстве о собственности, выписке ЕГРН или договоре купли-продажи. Если нет — найдите на Публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru).
💰 Хочу рассчитать налог на имущество
Формула: (КС − Вычет 20 м²) × Ставка. Вычет 20 м² = КС × 20 / площадь. Ставка: 0,1% если КС до 10 млн, 0,15% — 10–20 млн, 0,2% — 20–50 млн, 0,3% — свыше 50 млн (для Москвы). В регионах ставка чаще всего 0,1% независимо от суммы. Точнее — в личном кабинете nalog.ru: там показана ваша конкретная ставка и вычеты.
📉 Думаю, что моя КС завышена — что делать
Первый шаг — сравните КС с рыночной стоимостью аналогичных квартир (Авито, Циан). Если разница более 20–30% — оспаривание имеет смысл. Порядок: 1) закажите отчёт оценщика (5 000–15 000 руб.); 2) подайте заявление в комиссию Росреестра или сразу в суд (областной суд); 3) при успехе КС снизится с 1 января года обращения и вы получите перерасчёт налога.
🏛 Продаю квартиру — как КС влияет на налог с продажи
Если цена продажи ≥ 70% КС — НДФЛ считается от цены продажи. Если меньше — налоговая база = 70% КС (ст. 214.10 НК РФ). При завышенной КС рискуете: продадите за рыночную, а налог насчитают больше. Решение: оспорьте КС до сделки или документально обоснуйте рыночность цены через независимую оценку.
👴 Я пенсионер — плачу ли налог на квартиру
Пенсионеры освобождены от налога на имущество по одному объекту каждого вида (ст. 407 НК РФ). Если у вас одна квартира — налог нулевой. Если несколько — льгота применяется к одной (по вашему выбору или автоматически к той, где налог больше). Льгота не применяется автоматически с момента выхода на пенсию — нужно подать заявление в ФНС (один раз, через Госуслуги или МФЦ).
9. Частые вопросы
Можно ли узнать кадастровую стоимость бесплатно?
Да, существуют три бесплатных официальных способа: 1) Справочный сервис Росреестра (rosreestr.gov.ru) — мгновенно, без регистрации; 2) Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru) — мгновенно, нужен кадастровый номер; 3) Выписка ЕГРН через Госуслуги — для собственников бесплатно, срок 1–3 рабочих дня. Платить нужно только за бумажную версию выписки или за срочную выдачу в МФЦ.
Кадастровая стоимость — это то же самое, что рыночная?
Нет. Рыночная стоимость — цена конкретной квартиры в конкретной сделке, определяется покупателем и продавцом. Кадастровая — результат государственной массовой оценки, рассчитывается по усреднённым параметрам. По закону КС должна приближаться к рыночной, но на практике они нередко расходятся: КС может быть и выше, и ниже рыночной.
Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
По ФЗ № 237-ФЗ: раз в 4 года (в обычных регионах) или раз в 2 года (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь). Внеплановый пересмотр возможен при обнаружении ошибки или после успешного оспаривания собственником. Следить за переоценками удобно через официальный сайт ГБУ вашего региона.
Что делать, если в ЕГРН ошибка: неверная площадь или этаж?
Это основание для исправления ошибки и пересмотра КС. Подайте заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр (через МФЦ или gosuslugi.ru). Приложите технический план квартиры и правоустанавливающие документы. После исправления ГБУ пересчитает КС по новым данным. Ошибка в площади — самый распространённый случай завышенной КС.
Возможно ли вернуть переплаченный налог после оспаривания?
Оспаривание снижает КС с 1 января года, в котором подано заявление. То есть если вы подали в 2026 году, перерасчёт будет за 2026 год и далее. За предыдущие годы (2024, 2025) налог не пересчитывается — это установлено ст. 403 НК РФ. Исключение: если была допущена ошибка при определении КС — тогда пересмотр происходит с момента допущения ошибки.
Нужен ли юрист для оспаривания?
Для обращения в комиссию Росреестра — нет, достаточно отчёта оценщика. Для суда — желательно, хотя законодательство не обязывает. В Москве и крупных городах работают юридические компании, специализирующиеся на оспаривании КС: они берут оплату по результату (процент от экономии). При небольшой сумме экономии это может быть выгоднее, чем самостоятельное прохождение судебной процедуры.
Влияет ли перепланировка на кадастровую стоимость?
Да, если в результате изменилась площадь квартиры или её характеристики. После законного согласования перепланировки изменения вносятся в ЕГРН, и ГБУ пересчитывает КС по новым данным. Незаконная перепланировка, которая не отражена в документах, на КС не влияет — до тех пор, пока не будет легализована или выявлена при плановой инвентаризации.
Можно ли оспорить КС квартиры в новостройке?
Да, порядок тот же. Первая КС квартиры в новостройке устанавливается после постановки объекта на кадастровый учёт. Нередко она бывает завышенной — особенно для квартир с черновой отделкой, которым приписывают стоимость аналогов с ремонтом. Основание для оспаривания — несоответствие рыночной стоимости — стандартное.
