Подробно о том, чем отличается договор найма от договора аренды жилого помещения

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки
1
122 просмотров

Физические и юридические лица во многом по-разному реализуют свои права и осуществляют обязанности. Различия присутствуют практически во всех сферах хозяйственно-экономической деятельности, в том числе и в имущественной.

В зависимости от того, какие лица представляют стороны договора, различают понятия найма и аренды.

Показать содержание

Регулирование указанных правоотношений

Выделяют 3 главных нормативно-правовых актов, на основании которых осуществляется регулирование отношений по использованию, распоряжению и владению жилыми помещениями в Российской Федерации:

  1. Конституция.
  2. Жилищный кодекс.
  3. Гражданский кодекс.

Вопросы управления договорными отношениями отражены во 2 части ГК РФ, в частности:

По своей сути, два этих договора очень похожи и предполагают передачу собственности (например, квартиры) для временного проживания на определенных условиях и за определенную плату.

Обратите внимание! Жилое помещение можно сдавать в аренду или наем, только при условии, что его будут использовать исключительно для проживания.

Чем отличаются договорные соглашения?

Главное отличие в том, кому передают жилое помещение:

  1. частные лица получают его на условиях найма (коммерческого или социального);
  2. организации и предприятия – по договору аренды.

Отсюда следует, что в первом случае отношения сторон регулируются главой 35 ГК РФ, а во втором — главой 34 ГК РФ. Оба вида соглашений относятся к договорам имущественного найма, с помощью которых осуществляется передача жилья для временного проживания. И несмотря на то, что эти документы имеют одинаковую структуру, содержание их сильно рознится.

Объект и предмет

Объект аренды или найма – важная часть договора, к описанию которого следует отнестись крайне внимательно. Недостаточно полное или неправильное описание индивидуальных свойств передаваемого имущества, ведет к признанию договора незаключенным.

Предметом договора аренды могут выступать различные объекты (ст.607 ГК РФ):

  • земельные участки, озера, пруды, воздушное пространство и другие природные объекты;
  • предприятия, фабрики, заводы, коммерческие организации;
  • нежилые помещения, офисы, склады;
  • другие не употребляемые в процессе использования вещи.

Предметом договора найма может быть только изолированное жилье, то есть, капитальное строение или его часть (например, квартира или комната). Помещение обязательно должно быть подключенное к коммунальным услугам, иметь отдельный вход и отвечать всем санитарным нормам.

Важно! В наем запрещается передавать не предназначенные для проживания объекты (например, гараж, подвал и так далее).

В таблице приведены принципиальные отличия объектов социального и коммерческого найма.

Социальный наемКоммерческий наем
Форма собственностиГосударственный или муниципальный жилой фондЧастный жилищный фонд
Цель использованияСоциальная помощь малоимущим гражданамКоммерческое использование
Требования к площади жилого помещенияОпределяется законодательно, на основании утвержденных нормативовЗаконодательно не устанавливается ни минимальный, ни максимальный размер

Стороны

Стороны договора аренды (арендодатель и арендатор) могут быть представлены любыми лицами:

  1. Физическими.
  2. Юридическими, в том числе и органами государственной власти.

Стороны договора найма именуются – наймодатель и наниматель. В случае социального найма, жилье предоставляет уполномоченный на это государственный орган управления, при коммерческом найме, в качестве наймодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В то время как, нанимателем может быть только частное лицо.

Государственная регистрация

Внесение сведений о сделке в реестр ЕГРН (регистрация договора) позволяет:

  • уведомить госорганы о временной передаче прав на квартиру;
  • получить начисление налога на доходы;
  • при возникновении конфликтных ситуаций, иметь надежное и официально зарегистрированное подтверждение своих прав;
  • получить юридически значимый дубликат договора, при его порче или потере.

Договор аренды необходимо регистрировать, только если квартира передается в пользование больше чем на год. Договор найма регистрации не подлежит, однако в ЕГРН вносят информацию об ограничении права собственности при условии, что отношения оформлены на срок более 11 месяцев (п.2 ст. 164 ГК РФ).

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Для регистрации договора аренды в Росреестре нужно подать заявление и пакет документов в любом подразделении Росреестра или МФЦ.

  1. Заявление может составлять и предоставлять любая из сторон. Подачу заявления на регистрацию договора социального найма осуществляет только наниматель (части 1-3 ст.51 №218-ФЗ).
  2. Прием заявления и пакета документов происходить при предъявлении паспорта или учредительных документов организации.
  3. Документы необходимые для регистрации договора:
    • совместное или одностороннее заявление на регистрацию;
    • доверенность, подтверждающая полномочия представителя – если одну из сторон представляет уполномоченное лицо;
    • договор (коммерческого найма, аренды или социального найма);
    • квитанция об уплате госпошлины;
    • иная документация, предоставляемая по требованию сотрудника Росреестра или МФЦ.
  4. По факту принятия документов, заявителю выдается расписка.
  5. В течение 5-ти рабочих дней с момента поступления документов, вносится регистрационная запись в реестр.
Для справки! Госпошлину за регистрацию договора аренды платит тот, кто подает документы в Росреестр. Это сделать любая из сторон сделки по отдельности, либо все вместе.

Услуги по регистрации стоят:

  • Для физических лиц – 2000 р.
  • Для юридических – 22000 р.

Ответственность за несоблюдение регистрации

Договор признается заключенным, начиная с момента его подписания сторонами. Однако такой документ порождает права и обязанности только для участников сделки. Тогда как государственная регистрация подтверждает законность договора перед третьими лицами.

Когда в договоре есть пункт, обязывающий одну из сторон зарегистрировать договор в ЕГРН, то уклонение от исполнения, взятого на себя обязательства, является нарушением. В таком случае вторая сторона может обратиться в суд и либо расторгнуть договор, либо обязать виновную сторону зарегистрировать его, уплатив в том числе и все судебные издержки (ст.165 ГК РФ).

Штрафные санкции:

АрендаНаем
Граждане1500-20005000
Должностные лица3000-400050000
ИП и юр. лица30000-40000100000-200000

Сроки

Арендный договор оформляется на срок, согласованный сторонами. Законодательных ограничений нет. В случае когда в договоре срок действия не указан, документ признают заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, оповестив письменно об этом за три месяца.

В коммерческом найме в зависимости от срока действия выделяют:

  1. Краткосрочный договор – на срок до года.
  2. Долгосрочный договор – от 1 года до 5 лет.
Важно! Если срок не указан, договор найма признается действительным 5 лет – ст.683 ГК РФ. Если за 3 месяца до окончания договорных отношений ни одна из сторон не предпримет действий по их расторжению, все останется в силе на тот же срок и на тех же условиях.

Коммерческий наем предоставляет нанимателю преимущественное право на пролонгирование договора (ст.684 ГК РФ). Договор соц. найма не устанавливает сроков действия и оформляется бессрочно.

Отличия при расторжении

Аренда квартиры юр.лицом предполагает, что ответственность за выполнение условий договора лежит именно на организации, а не проживающих. Все претензии должны направляться в адрес организации-арендатора.

Досрочное прекращение правоотношений по договору аренды возможно в следующих случаях:

  • по обоюдному согласию;
  • по решению суда.

В первом случае необходимо письменно оформить соглашение или акт о расторжении, в котором указывают:

  1. Наименования сторон, принявших решение о прекращении договора (для лица указывают полное наименование и реквизиты, частные лица – ФИО и паспортные данные).
  2. Данные о договоре аренды (его номер, дату составления, адрес и кадастровый номер квартиры, указанной в качестве объекта договора).
  3. Дату, при наступлении которой, договор будет считаться недействительным. Вместо даты можно указать наступление какого-либо события (например, после окончательного расчета).
  4. Пункт об отсутствии взаимных претензий.
  5. Подписи и реквизиты сторон.
Важно!Пункт о передаче и принятии квартиры можно либо включить в соглашение о расторжении, либо оформить отдельным актом.

Решение о судебном прекращении действия договора принимается в случае если:

  • были нарушены условия договора;
  • квартира использовалась не по назначению (не для проживания);
  • состояние помещения заметно ухудшилось;
  • оплата более 2 раз производилась с нарушением установленного срока;
  • аварийное состояние жилья.

Договор найма, в отличии от аренды, может быть аннулирован в одностороннем порядке Нанимателем при условии, что он предупредит наймодателя минимум за 3 месяца до расторжения. При этом он вправе не озвучивать причину отказа от жилья.

Читайте также: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем: как правильно оформить?

Следующее отличие заключается в том, что законодательно в споре с собственником жилья наниматель признается более слабой стороной, а значит, имеет ряд льгот и преференций:

  1. Вместо расторжения договора суд предоставляет нанимателю срок (не более 1 года) для устранения указанных нарушений.
  2. Через год, если ничего не изменится, суд может принять решение о расторжении либо отсрочить исполнение решения еще на год (п. 2 ст.687 ГК).

Платежеспособность арендатора и нанимателя

Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:

  1. Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
    • дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
    • данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
    • задолженность по налогам физических лиц.
  2. Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
  3. Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
  4. Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.
Обратите внимание! Жилье в социальный наем передают только малоимущим гражданам, и перед заключением договора проверяется их неспособность купить, снять или взять квартиру в ипотеку.

Видео

Смотрим видео по теме:

LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36

Заключение

Важно напомнить, что существует распространенная ошибка – в договоре пишут аренда, а в тексте стороны именуются наниматель и наймодатель. Такая ошибка служит поводом для досрочного прекращения правоотношений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
1
122 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Николай
    Ответить

    Многие собственники, всячески стараются избежать государственной регистрации договора, с тем, чтобы утаить от налоговой факт получения доходов от сдачи жилья. При этом, хотят и себя обезопасить от возможного нарушения обязательств по договору со стороны нанимателя, поэтому договор всё таки заключают. Стоит, однако, помнить, что в случае возникновения спора с нанимателем, в суде непременно возникнет вопрос о регистрации договора и об оплате налогов. Поэтому, если договор заключаете, заключайте в установленном порядке.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: