регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды в росреестре – делаем пошагово

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки
3
16 318 просмотров

Обязательная регистрация договора в Росреестре предусмотрена в случае аренды помещений на срок более 12 месяцев. С заявлением может обратиться одна из сторон сделки. При этом в 2021 году все можно оформить через сайт Росреестра, не выходя из дома. Мы покажем, как.

А также расскажем, для чего нужна обязательная регистрация договоров аренды, и существуют ли соглашения, подлежащие такой регистрации. Узнаем, какие есть нюансы при оформлении государственной регистрации договоров аренды.

Показать содержание

Зачем регистрировать такое соглашение?

Применительно к договору аренды, заключаемого в отношении недвижимости, законодатель в ст. 609 ГК РФ установил следующие правила:

  • Договор может заключаться в устной форме только между гражданами и только на короткое (меньше года) время.
  • Письменный договор всегда подлежит регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, регистрация договора в этом случае является безусловным требованием закона – и именно поэтому она должна производиться.

Как правило, арендаторы при сдаче квартиры заключают договор на 11 месяцев. Это формально дает право не регистрировать его. После истечения этого срока его можно будет переоформить либо продлить.

Однако на самом деле даже сам ГК содержит кучу исключений из этого правила, так что вернее будет сказать: регистрации подлежат те договоры, для которых это требование предусмотрено напрямую.

Сама же по себе госрегистрация даёт сторонам следующее:

  • Отношения становятся более надёжными. Расторгнуть зарегистрированное соглашение труднее, чем обычное.
  • В случае, если спор приходится решать в суде, данные из реестра становятся дополнительным доказательством.

Читайте также: Госпошлина за регистрацию договора аренды

Регистрация договора аренды: профессиональная помощь юристовРегистрация договора аренды: профессиональная помощь юристов

Случаи, когда это нужно делать

Итак, для каких договоров государственная регистрация предусмотрена напрямую? К числу регистрируемых договоров относятся:

ВАЖНО. В отношении таких договоров действует правило: они вступают в силу лишь после того, как были совершены регистрационные действия. Это надо помнить, рассматривая права и обязанности сторон по такой сделке.

Когда не надо

Легко увидеть, что общее правило здесь одно: через Росреестр надо проводить лишь долгосрочные сделки. Любые другие договоры, сроком до 11 месяцев включительно, регистрировать не требуется.

Даже в том случае, если стороны предусмотрели постоянную пролонгацию договора аренды по истечении каждых 11 месяцев, регистрация всё равно будет не нужна.

Связано это с тем, что пролонгация будет рассматриваться как заключение нового договора между теми же арендатором и арендодателем на тех же условиях. Суммироваться сроки действия в этом случае не будут. Такое разъяснение в своё время дал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59.

А вот в том случае, если стороны решили не пролонгировать один договор, а сразу заключили несколько в отношении одного объекта, причём каждый новый начинает работать сразу после окончания срока по старому – такая аренда по нескольким договорам будет считаться единой сделкой и избежать регистрации не удастся. Во всяком случае, такой позиции с 2010 года придерживаются арбитражные суды.

ВНИМАНИЕ! Если стороны заключили не основной, а предварительный договор о том, что они намереваются совершить в будущем сделку, касающуюся аренды помещения – такой договор тоже регистрировать не требуется.

В какой срок необходимо это сделать?

На практике у арендаторов и арендодателей часто возникает вопрос: в какой срок с момента подписания договора надо обращаться в Росреестр? И что будет, если этот срок пропустить?

На самом деле ситуация здесь следующая: никаких сроков регистрации закон не устанавливает. Нести документы на регистрацию можно в любое время с момента подписания договора. Соответственно, никаких санкций за нарушение срока регистрации договора аренды в росреестре не установлено.

Читайте также: Для чего нужно составлять договор аренды и всегда ли это необходимо? Все о данном документе

В практике арбитражных судов считается установленным лишь то, что срок между подписанием и регистрационными действиями должен быть разумным, но точная его длительность нигде не закреплена.

Однако «медлительным» сторонам нужно иметь в виду следующее:

  • Долгосрочная аренда по закону считается вступившей в действие лишь после того, как договор прошёл регистрацию. Соответственно, до этого времени соглашение будет считаться ещё не действующим – и это может привести к проблемам.Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.
  • Если в договоре указан срок действия и дата начала и окончания этого периода, то может возникнуть путаница с тем, откуда это время должно отсчитывать. Это, в свою очередь, приведёт к спорам между контрагентами.
ВНИМАНИЕ! Рекомендуется не затягивать процедуру и обращаться в Росреестр сразу же после подписания документа.

Всё сказанное относится к договору аренды. Если же речь идёт о жилье социального использования, то заключаться будет договор найма, и для него срок регистрации установлен – не более месяца с момента подписания (ч. 4 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Юрист Live. Договор аренды: регистрировать или нет?Юрист Live. Договор аренды: регистрировать или нет?

Кто из сторон должен обращаться в Росреестр: арендатор или арендодатель?

Для того чтобы провести регистрацию требуется подать заявление в соответствующий орган. Но кто конкретно должен с этим заявлением обращаться?

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.

Более того, в том случае, если сама сделка была по желанию сторон нотариально удостоверена (по закону это не обязательно), то подать документы в МФЦ или орган Росреестра вправе также нотариус или сотрудник нотариальной конторы.

Читайте также: Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором?

Процедура

Посмотрим теперь, каков алгоритм действий при регистрации договора. Для простоты рассматривать будем на примере жилья, однако в случае с нежилой недвижимостью действия будут практически теми же. Это к вопросу, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

Стороны готовят договор и подписывают его в трёх экземплярах: по одному для каждой из них, а третий хранится в Росреестре. Итак, последовательность действий для регистрации договора:

  1. Оплачивается пошлина. Для физлиц она составляет 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
  2. Представитель одной из сторон подаёт документы в МФЦ или орган Росреестра и получает расписку в приёме.

В установленное время заявитель приходит и забирает документы с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указано обременение недвижимости долгосрочной арендой.

Регистрация договора аренды возможна прямо на сайте Росреестра. Для этого каждому участнику сделки нужно иметь электронную подпись.

Регистрация договора онлайн

Первый шаг – заполнение заявления. Его можно скачать на сайте Росреестра.

заявление о регистрации договора аренды

Далее пошаговая регистрация будет такой. На сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» выбираем пункт «Регистрации сделки с обременением» и «Договор аренды (субаренды)».

регистрация договора аренды онлайн

Далее – пошагово заполняем данные о помещении – адрес, площадь и др.

Регистрация договора аренды в росреестре - делаем пошагово

Вносим данные о собственнике (их нужно подготовить предварительно).Регистрация договора аренды в росреестре - делаем пошагово Регистрация договора аренды в росреестре - делаем пошагово

Соглашаемся на обработку персональных данных.

Регистрация договора аренды в росреестре - делаем пошагово

Прикладываем сканы документов.

Регистрация договора аренды в росреестре - делаем пошагово

И отправляем на проверку в Росреестр.

Регистрация договора аренды в росреестре - делаем пошагово

Обязательные документы

Чтобы провести регистрацию, заявителю потребуется пакет документов:

  • оригинал заявления;
  • оригинал договора аренды (не менее двух экземпляров, обычно подается три);
  • документ, подтверждающий оплату пошлины;
  • паспорт заявителя (для организаций – представителя);
  • доверенность представителя (заверенная у нотариуса);
  • учредительные документы юрлица (оригинал либо нотариальная копия);
  • выписка из ЕГРЮЛ на юрлицо (оригинал);
  • свидетельство о праве собственности на объект (нотариальная копия) либо выписка из ЕГРН (оригинал);
  • документы, подтверждающие право арендодателя заключать договор, если он не является владельцем (оригинал).

Приведённый перечень – ориентировочный.

СПРАВКА. В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Недвижимость – это один из самых дорогих видов имущества. Именно поэтому те лица, которым нужен участок, здание или жильё, предпочитают не покупать его и не оформлять в собственность, а заключать с владельцем договор аренды. Теперь вы знаете, в каких случаях  их нужно регистрировать в Росреестре и можете сделать это не выходя из дома.

Полезное видео о регистрации договоров аренды:

LawNow.ru: Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?LawNow.ru: Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

Заключение

С тех пор, как стали регистрировать не договора, а права на недвижимость, лишь аренда остаётся исключением. Но даже для неё действующий закон предусматривает ряд особенностей.

консультация юриста

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
3
16 318 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Кристина
    Ответить

    Здравствуйте, а то, что написано в статье имеет отношение к сдаче квартиры в аренду? Если да, то правильно ли я поняла, что в случае сдачи в аренду квартиры жильцам на срок не более 11 месяцев, я не обязана регистрировать договор?

  2. Тамара
    Ответить

    Доверенность представителя заверяется у нотариуса в случае, если представитель действует от имени физического лица. Если договор аренды регистрирует представитель юридического лица, выдается доверенность организации, заверенная подписью руководителя и печатью организации. Если регистрировать договор аренды идет сам руководитель организации, то для него помимо паспорта необходимо взять документ, подтверждающий его полномочия (решение, приказ о назначении руководителем).

  3. артем
    Ответить

    Договор аренды желательно всегда заключать и если требуется регистрировать.Если возникнет недопонимание между сторонами и приведет к судебному разбирательству без зарегистрированного договора арендодатель врят ли что-то сможет доказать, вернее это будет не так просто.К таким вопросам нужно подходить серьезно

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: