Как сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку и можно ли?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
0
383 просмотров

Сдача в аренду жилья – прибыльный и перспективный бизнес, позволяющий собственнику получать регулярный пассивный доход.

Однако если речь идет об ипотечной квартире, у владельцев нередко возникает вопрос законности данного способа получения прибыли.

Может ли заемщик сдавать жилье, которое купленно в ипотеку? Что для этого потребуется?

Показать содержание

Разрешается ли сдача в аренду недвижимости, если она взята в ипотечный займ?

Приобретенная на банковские средства квартира является имуществом заемщика, но в то же время на весь период погашения кредита она находится в обременении у банка.

Это несколько усложняет сдачу жилья и нередко ставит владельцев в тупик. Рассмотрим положения из законов:

  • Собственник имеет право сдавать свое жилье в аренду, даже если оно находится в ипотеке. На это указывает ст. 29 ФЗ №102 «Об залоге недвижимости».В законе говорится, что заемщик может пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением.Также он имеет право извлекать прибыль из этого имущества. В ст. 40 этого же закона говорится о том, что владелец может сдавать в аренду имущество без согласия банка, если это не противоречит соглашению.
  • Собственник вправе осуществлять любые действия с квартирой, если они не противоречат закону и не нарушают права третьих лиц. Об этом говорит ст. 209 ГК РФ. Третье лицо в данном случае – это залогодержатель, то есть банк.

Правовые отношения между владельцем ипотечной квартиры и банком регулируются не только законами, но и договором. Прежде чем искать жильцов в свою квартиру, собственнику нужно внимательно перечитать пункты ипотечного соглашения о правах и обязанностях сторон.

  1. Банк может запретить сдачу жилья в аренду, указав это в документе. В этом случае заемщик не имеет права сдавать квартиру, так как данное действие кредитор расценит как нарушение условий договора. Это, в свою очередь, повлечет за собой штрафные санкции вплоть до расторжения соглашения.
  2. Большинство банков не препятствует желанию клиентов сдавать квартиру в аренду, но требует уведомлять их об этом. В данном случае в договоре указывается, что заемщик обязан поставить залогодержателя в известность. Если такой пункт имеется, то хозяин недвижимости должен обратиться в отделение банка с письменной просьбой.

Нюансы в вопросе по собственности, купленной по военной программе

Имеют ли право участники НИС сдавать квартиру, приобретенную с субсидированием государства?

Этот вопрос возникает не просто так – военнослужащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью. Это указано в ФЗ №76, ст.10. Но считается ли сдача помещения в аренду предпринимательской деятельностью?

Согласно п. 1, ст. 2 ГК РФ, предпринимательством является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от оказания услуг, продажи товаров, выполнения работ и пр. Доказать, что от аренды жилья собственник получает систематическую прибыль, достаточно сложно.

В письме Министерства по налогам и сборам №04-3-01/398 от 2004 года говорится о том, что сдача недвижимости в наем не расценивается как предпринимательская деятельность, если собственник жилья – физическое лицо. Исходя из приведенных законов следует, что военнослужащий имеет право сдавать в аренду жилплощадь, купленную с поддержкой государства, так как данное действие не рассматривается как ведение бизнеса.

Справка: В договоре целевого жилищного займа прописаны условия, на которых военнослужащий может сдавать недвижимость. Одно из них – получение согласия Росвоенипотеки. Это учреждение наряду с банком является залогодержателем, а значит осуществлять юридические действия в отношении жилья, нарушающие его интересы, заемщик не может.

Как это осуществить?

Перед тем как сдавать квартиру в наем, собственнику следует ознакомиться с условиями договора. Жилплощадь – имущество обремененное. Это значит, что в договоре может быть наложен запрет или ограничения на сделки с недвижимостью без согласия залогодержателя. Важно убедиться , что банк допускает аренду. Рассмотрим вопросы, касающиеся основных моментов сдачи ипотечного жилья в наем.

Нужно ли согласие залогодержателя и какое?

Заемщику следует помнить, что ряд действий с недвижимостью он не имеет права осуществлять без ведома залогодержателя. Поэтому, первое, что необходимо сделать – получить согласие банка. Оно требуется в том случае, если об этом прописано в договоре. В ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщику не обязательно информировать банк, если в кредитном соглашении не упоминается об условиях сдачи жилья в наем.

Большинство кредитно-финансовых учреждений прописывает в договоре пункт о возможности сдачи помещения в аренду. Например, ВТБ24 и Сбербанк не препятствуют получению дохода от аренды, если клиент уведомил их о своем намерении.

Чтобы не возникло проблем с кредитором, заемщику нужно направить в банк письмо с просьбой дать согласие на сдачу в наем недвижимости. Письмо пишется в произвольной форме и отдается сотруднику банка того отделения, в котором была оформлена жилищная ссуда.

Как это сделать, если есть запрет банка на взятое жилье?

Что делать, если банк против? В этом случае у заемщика есть три пути:

  1. Обращение в банк с просьбой пересмотреть условия соглашения. Собственнику потребуется предоставить залогодержателю весомые аргументы в свою пользу. Например, можно мотивировать свое намерение тем, что с доходов от сдачи жилья в наем заемщику будет легче справляться с погашением ссуды.Еще вариант – предоставить доказательства снижения платежеспособности. Банку выгоднее пойти навстречу, чем потом затрачивать дополнительные ресурсы на взыскание задолженности с кредитополучателя.
  2. Сдача в наем без ведома банка. Заемщик может не информировать кредитора, рискуя при этом нарушить условия ипотечного договора. Чтобы обезопасить себя от санкций банка, можно заключить договор аренды в устной форме. Но даже в этом случае собственник крупно рискует. Соседи могут пожаловаться в органы на незаконную сдачу жилья. В этом случае информация дойдет и до банка.
  3. Еще один вариант – перекредитоваться в банке, который разрешает сдавать жилье в наем. Заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования в одном из более лояльных учреждений.В этом случае новый банк погашает задолженность по кредиту в первоначальному банку, старый договор закрывается, а с новым банком, рефинансирующим ссуду, заключается новый договор. Квартира переходит в обременение к новому кредитору.

Последствия незаконной сделки по недвижимости, находящейся в залоге

Что грозит собственнику, сдающему ипотечное жилье без согласия банка? Эту информацию можно узнать из кредитного договора в разделе «Ответственность залогодателя». Как правило, большинство банков за нарушение условий соглашения требуют досрочной выплаты ссуды вместе с процентами. Однако первой мерой наказания может быть предупреждение.

Если заемщик не последует указаниям кредитора, то тот имеет право потребовать расторжения договора ипотеки.

Внимание: в случае невыплаты всей суммы в указанный банком срок в отношении должника может быть применено принудительное взыскание задолженности через судебных приставов.

Плюсы и минусы

Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.

Плюсы:

  • Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
  • Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
  • Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
  • Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.

Минусы:

  • Банк может запретить сдачу недвижимости в наем.
  • Стоимость страхового взноса в некоторых случаях повышается. Кредитор может потребовать оформления титульного страхования. Это своего рода подстраховка.
  • Банк может потребовать оформления договора найма на своих условиях. Например, разрешить только долгосрочную аренду, запретить посуточный наем, диктовать собственные требования к жильцам, которые будут проживать в помещении.
  • Чтобы извлечь максимальную выгоду, потребуется приобрести в новую квартиру мебель и технику. А это, в свою очередь, повлечет дополнительные финансовые расходы.
  • Если у заемщика небольшие доходы, и он рассчитывает выплачивать ипотеку именно со средств, полученных от жильцов, то есть риск образования задолженности. Несмотря на то, что жильцов найти не так сложно, времена простоя квартиры случаются практически у каждого арендатора. Срок, в течение которого недвижимость будет пустовать, может затянуться на несколько недель. Отсутствие жильцов – потеря денег. А ежемесячный платеж вносить так или иначе придется.

Заключение

Законом не запрещается передавать жилье, купленное в ипотеку, третьим лицам на основании договора найма, если это не противоречит соглашению с банком. Чтобы у хозяина квартиры не возникло проблем с кредитором, следует получить согласие залогодержателя. Сдача в наем без разрешения грозит расторжением договора, что повлечет за собой досрочное погашение ссуды.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
383 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: