Акт приёма-передачи квартиры при аренде в 2026 году: образец, что включить и как составить
| Обязателен ли акт по закону? | Для жилого найма не обязателен, но без него арендатор не защищён при спорах об ущербе |
| Кто составляет? | Обычно наймодатель; обе стороны подписывают при передаче ключей |
| Нужен ли нотариус? | Нет — достаточно простой письменной формы с подписями обеих сторон |
| Сколько экземпляров? | 2 — по одному каждой стороне; хранится вместе с договором найма |
| Нужен ли акт при возврате квартиры? | Да — акт возврата фиксирует состояние при выезде и снимает споры о залоге |
| Что если арендодатель отказывается подписывать? | Составьте акт в одностороннем порядке с двумя свидетелями — суды его принимают |
| Что включить обязательно? | Паспортные данные, адрес, состояние квартиры, перечень имущества, показания счётчиков, ключи, подписи |
Ваша ситуация?
Зачем нужен акт: риски без него
Акт приёма-передачи фиксирует состояние квартиры и имущества на дату заселения. Без него арендатор не докажет, что царапина на паркете или сломанный кран были до него. Арендодатель не докажет, что диван передавался без разрывов.
| Кому важен акт | Что защищает | Что происходит без акта |
|---|---|---|
| Арендатору (нанимателю) | Фиксирует дефекты до заезда, подтверждает показания счётчиков на старте | Арендодатель требует оплату за ущерб, которого наниматель не наносил; переплата по счётчикам предыдущего жильца |
| Арендодателю (наймодателю) | Документирует состояние ремонта и имущества до заселения | Сложно взыскать реальный ущерб с жильца через суд — нет доказательств исходного состояния |
Что говорит закон
Прямой нормы, обязывающей составлять акт при найме жилья, в ГК РФ нет. Статья 655 ГК РФ предписывает передачу по акту для нежилых помещений. На практике суды применяют её по аналогии к жилым. Для договора найма ориентир — статья 676 ГК РФ: наймодатель обязан передать квартиру «в состоянии, пригодном для проживания», и акт подтверждает, что это условие выполнено.
| Норма | Что регулирует | Значение для акта |
|---|---|---|
| Ст. 655 ГК РФ | Передача объекта аренды по акту (нежилые помещения) | Суды применяют по аналогии к жилому найму |
| Ст. 676 ГК РФ | Обязанность наймодателя передать пригодное жильё | Акт подтверждает выполнение этой обязанности |
| Ст. 612 ГК РФ | Ответственность арендодателя за недостатки | Без акта арендатор не докажет, что недостатки существовали при передаче |
| Ст. 622 ГК РФ | Возврат имущества по окончании аренды | Акт возврата — правовая основа для закрытия сделки |
| Ст. 681 ГК РФ | Капитальный ремонт — обязанность наймодателя | Состояние в акте определяет, что относится к нормальному износу |
Обязательные пункты акта
Унифицированной формы нет — акт составляется в свободной письменной форме. На практике сложился стандартный набор пунктов, без которых документ теряет доказательную силу.
| Пункт | Что указывать | Зачем |
|---|---|---|
| Наименование документа | «Акт приёма-передачи жилого помещения» | Идентификация документа |
| Место и дата | Город, число/месяц/год составления | Привязка к дате фактического заселения |
| Стороны | ФИО, серия и номер паспорта, кем выдан, место прописки, телефон — для каждой стороны | Идентификация участников, связь с договором |
| Объект передачи | Адрес квартиры, этаж, общая площадь, количество комнат | Точная привязка к конкретной недвижимости |
| Ссылка на договор | Номер и дата договора найма/аренды, к которому составляется акт | Связь акта с основным договором |
| Состояние квартиры | Описание стен, пола, потолка, окон, дверей, сантехники по каждой комнате или сводно | Главное доказательство при спорах об ущербе |
| Перечень имущества | Мебель, техника, предметы интерьера — с маркой, количеством и состоянием каждого | Фиксирует, что именно передано и в каком виде |
| Показания счётчиков | Вода (горячая и холодная), электричество, газ — показания на дату передачи | Разграничивает расходы предыдущего и нового жильца |
| Ключи | Сколько комплектов передано и каких (входная дверь, домофон, подвал) | Исключает споры при возврате ключей |
| Подписи сторон | Подпись с расшифровкой ФИО каждой стороны | Без подписей акт не имеет юридической силы |
Как описать состояние квартиры
Описание состояния — самый важный раздел. На него ссылаются при спорах. Чем конкретнее — тем лучше. «Хорошее состояние» — бесполезно. «Обои в зале: белые виниловые, без повреждений, кроме потёртости 5×3 см на стене за дверью» — защищает.
| Элемент | Что фиксировать | Пример формулировки |
|---|---|---|
| Стены / отделка | Тип покрытия (обои, краска, плитка), наличие повреждений, загрязнений | «Обои — бумажные, бежевые; в спальне царапина 10 см на уровне 50 см от пола» |
| Пол | Тип покрытия, царапины, сколы, неровности | «Ламинат, 2 царапины возле окна, потёртость у входа» |
| Потолок | Покрытие, пятна, трещины | «Натяжной потолок белый, без повреждений» |
| Окна и двери | Тип (ПВХ / дерево), ручки, стеклопакеты, петли | «ПВХ-окна 3 шт., все открываются, уплотнители целые» |
| Сантехника | Унитаз, ванна/душ, раковины, краны, смесители — течи, ржавчина, сколы | «Смеситель в ванной капает при полном закрытии» |
| Электрика | Розетки, выключатели, светильники, щиток | «Розетка на кухне слева от окна шатается» |
| Отопление | Радиаторы, терморегуляторы — течи, повреждения | «Радиаторы 4 шт., алюминиевые, в рабочем состоянии» |
| Балкон/лоджия | Застеклён или нет, пол, ограждение | «Балкон застеклён, пол бетон, ограждение целое» |
Опись имущества в акте
Если квартира сдаётся с мебелью и техникой, опись — обязательная часть акта. Без неё невозможно доказать, что телевизор был в квартире изначально или что диван передавался без разрывов.
| Группа | Что перечислять | Как описывать состояние |
|---|---|---|
| Мебель | Диван, кровать с матрасом / без, шкафы, тумбочки, стол, стулья — по каждой комнате | Целый / царапины / обивка не повреждена / ткань потёрта |
| Кухонная техника | Холодильник (марка), плита/духовка, вытяжка, микроволновка, посудомойка | Работает / не проверялось / конкретный дефект |
| Прочая техника | Стиральная машина, телевизор (диагональ, марка), кондиционер | Работает / есть царапины / пульт отсутствует |
| Сантехника и кухня | Смесители, душевой поддон, сушилка для посуды, кухонный гарнитур | Нет течей / скол / дверца не закрывается |
| Текстиль и прочее | Шторы, карнизы, светильники, зеркала — если это имущество арендодателя | Чистые / есть пятно / карниз держится с одной стороны |
Если имущества много — оформите опись отдельным приложением: «Приложение №1 к Акту приёма-передачи от __.__.__ — Перечень имущества». Это удобнее, чем вставлять длинный список в основной текст акта.
Проверить контрагента перед подписанием — разумный шаг. Узнать, нет ли у арендодателя долгов или судимостей, можно здесь: Проверить человека →
Показания счётчиков
Показания приборов учёта — один из самых практичных пунктов акта. Без них спор о том, кто должен оплатить задолженность по коммунальным услугам, образовавшуюся «непонятно когда», практически неразрешим.
| Прибор учёта | Что зафиксировать | Где смотреть |
|---|---|---|
| Электросчётчик | Показания по тарифам (Т1 день, Т2 ночь — если двухтарифный), серийный номер | На щитке в коридоре или в электрощитовой подъезда |
| Счётчик ХВС | Показания холодной воды (м³), серийный номер | Под раковиной в ванной или на кухне |
| Счётчик ГВС | Показания горячей воды (м³), серийный номер | Рядом со счётчиком ХВС |
| Газовый счётчик | Показания (м³), серийный номер — если есть | На кухне возле плиты или в специальном боксе |
Образец акта приёма-передачи квартиры 2026
Ниже — пример заполненного акта, который можно адаптировать под свою ситуацию. Составляется в 2 экземплярах, каждый подписывает обе стороны.
Акт возврата квартиры при выезде
Когда арендатор съезжает, стороны подписывают акт возврата (обратной передачи). По структуре он аналогичен въездному акту, но фиксирует состояние на дату выезда. Без него арендодатель не сможет обоснованно удержать залог: суд потребует доказательства конкретного ущерба.
| Что сравнивается | Акт при въезде | Акт при выезде | Итог |
|---|---|---|---|
| Диван в гостиной | Обивка целая, без пятен | Разрыв на подлокотнике 15 см | Ущерб → компенсация |
| Царапина на паркете у окна | Зафиксирована в акте въезда | Та же царапина без изменений | Нет ущерба → залог возвращается |
| Электросчётчик | 1 245 кВт·ч | 1 892 кВт·ч | Разница 647 кВт·ч — платит наниматель |
| Холодильник Samsung | Работает, без дефектов | Не включается | Поломка → компенсация по степени износа |
Если при выезде арендодатель не является или уклоняется — составьте односторонний акт возврата. Пригласите двух свидетелей, запишите их ФИО и паспортные данные. Укажите: «Наймодатель ФИО для подписания акта не явился». Суды принимают такой документ (ст. 655 ГК РФ по аналогии).
Типичные ошибки при составлении акта
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| «Состояние хорошее» без конкретики | При споре нельзя понять, что именно считалось «хорошим» | Описывать каждый дефект: размер, цвет, место |
| Нет показаний счётчиков | Наниматель оплачивает коммунальные расходы предыдущего жильца | Вносить показания всех приборов учёта прямо в акт |
| Опись без марки и состояния | «Телевизор 1 шт.» не защищает ни одну из сторон | Марка, видимые дефекты, работоспособность — по каждому предмету |
| Подписали раньше осмотра | Дефекты, замеченные после подписания, придётся доказывать отдельно | Сначала полный осмотр — потом подпись |
| Один экземпляр (у арендодателя) | Арендатор без своего экземпляра не может ссылаться на акт в суде | 2 экземпляра, каждая сторона получает подписанный оригинал |
| Нет акта возврата при выезде | Удержание залога без оснований, неразрешимые споры о порче | Подписывать акт возврата в день сдачи ключей |
Статьи по теме
Частые вопросы
Акт приёма-передачи при аренде — обязателен по закону?
Для жилого найма прямой обязанности в ГК РФ нет. Статья 655 ГК РФ об акте говорит только для нежилых помещений. Суды, однако, применяют её по аналогии к жилью. Без акта доказать состояние квартиры на дату заезда практически невозможно. Вывод: формально не обязателен, фактически — необходим.
Нужен ли нотариус для акта приёма-передачи?
Нет. Акт составляется в простой письменной форме и приобретает юридическую силу после подписания обеими сторонами. Нотариальное удостоверение не требуется ни при найме жилья физлицом, ни при аренде юрлицом.
Кто должен составлять акт — арендатор или арендодатель?
По сложившейся практике акт составляет наймодатель, так как именно он описывает своё имущество. Закон не запрещает нанимателю составить его самостоятельно — главное, чтобы обе стороны подписали. Если наймодатель отказывается составлять акт, наниматель может сделать это сам и попросить подпись.
Что делать, если арендодатель отказывается подписывать акт?
Составьте акт в одностороннем порядке. Пригласите двух свидетелей (соседей или знакомых), запишите их ФИО и паспортные данные. Укажите в акте: «Наймодатель [ФИО] от подписания акта отказался». Суды принимают такой документ (ст. 655 ГК РФ по аналогии). Дополнительно зафиксируйте всё на фото с датой и геотегом.
Можно ли не делать акт, если квартира пустая?
Даже при пустой квартире акт нужен — для фиксации состояния ремонта, показаний счётчиков и количества ключей. Без него вы не сможете подтвердить, что царапины на паркете или сорванные розетки были до вас. Раздел описи имущества в этом случае будет коротким или отсутствует, но остальные разделы обязательны.
Нужен ли отдельный акт при расторжении договора и выезде?
Да. Акт возврата (обратной передачи) подписывается в день сдачи ключей. Именно он подтверждает, в каком состоянии квартира возвращена. Без акта возврата арендодатель не вправе обоснованно удерживать залог — нет доказательства, что ущерб возник именно в период найма.
Что считается нормальным износом, а что — ущербом?
Нормальный износ — поблёкшие обои, потёртости на ламинате под мебелью, замена лампочек. За это наниматель не платит (ст. 681 ГК РФ). Ущерб — прожжённая обивка, пятна от протечки по вине жильца, разбитое стекло, сломанный замок. Нет чёткой границы, поэтому подробное описание состояния в акте при въезде — единственная надёжная защита.
Как внести изменения в акт после его подписания?
Составьте дополнение к акту: «Дополнение к Акту приёма-передачи от __.__.__». Обе стороны его подписывают. Зачёркивать и исправлять подписанный акт нельзя — такие правки легко оспорить. Если есть разногласие по конкретному пункту — фиксируйте его отдельным протоколом разногласий.
Акт приема-передачи рекомендуется составлять не только при получении квартиры в аренду, но и тогда, когда она возвращается хозяину.
Точно также в таком документе фиксируются показания приборов учета, техническое состояние на момент вручения ключей. Нужно не забыть указать и о том, что стороны не имеют взаимных претензий друг к другу.