+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург
+7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 317-50-97 СПб

Как сдать правильно? Особенности составления договора субаренды квартиры

1
6 просмотров

Практика сдачи в аренду жилых и нежилых помещений широко распространена по территории нашей страны. Собственники сдают помещения по договору найма. Арендаторы, используя помещение, тоже могут получить выгоду, став посредниками и заключив соответствующий договор.

Такая сложная сделка именуется «субарендой». Она заключается в том, что арендатор дает возможность третьему лицу использовать помещение. Какие нюансы могут возникнуть при заключении?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Содержание:

Что это такое?

Договор субаренды представляет собой форму гражданско-правового акта. В соответствии с ним одна из сторон, именуемая арендатором, обязана сдать квартиру по договору найма другому лицу, субарендатору. Нужно учитывать, что субарендатор может использовать имущество только с согласия арендодателя.

Получить такое согласие можно различными способами:

  1. Один из них – это указание в самом акте, посвящённом субаренде, право арендатора на возможность передачи квартиры в субаренду.
  2. Второй способ – это письменно оформленное соглашение между сторонами в форме протокола, который является дополнением к договору аренды жилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 615 Гражданского Кодекса, субаренда подчиняется правилам договора аренды, освещенном в Гражданском кодексе. Так, арендатор вправе с согласия владельца квартиры предлагать третьим лицам недвижимости по договору найма.

На заметку! Однако, в соответствии со статьей 615 ГК, несмотря на то, что использовать недвижимость будет третье лицо, ответственность перед собственником будет нести арендатор.

Как правильно составить?

Существуют установленные законом и практикой правила заключения договора субаренды квартиры.

  1. В первую очередь необходимо получить согласие на осуществление субаренды квартиры от непосредственного ее обладателя. Данное правило является императивным, так как должно быть исполнено безусловно, в противном случае сделка не может состояться.
  2. Второе условие касается сроков действия договора. Акт может быть заключён на тот срок, который не превышает срок самого договора аренды. Если же аренда продлевается на неопределённое время, то подобное положение применяется и к договору субаренды.
  3. Третье правило сводится к тому, что собственник недвижимости не может передать субарендатору большее количество прав по распоряжению и использованию имущества, нежели чем самому арендатору.
  4. В соответствии с имеющимся законодательством РФ субаренда может заключаться без регистрации в гос. учреждениях на срок менее полутора лет. При отсутствии регистрации и субарендатор, и собственник, и арендатор будут нести серьезные риски. Договор может быть признан незаконным, а стороны будут оштрафованы.
  5. Если необходимо досрочно прекратить договор аренды, то вместе с ним прекращает свое действие и договор субаренды.

Что необходимо прописать?

Во многом договор субаренды повторяет акт об аренде. Поэтому в обязательном порядке в нём должны быть упомянуты следующие пункты.

  • Предмет договора, который характеризует помещение и его размер.
  • Сумма платы за аренду и сопровождающий порядок расчётов.
  • Обязанности и права каждой из сторон.
  • Возможность наступления ответственности за нарушение условий договора.
  • Срок действия акта.
  • Реквизиты сторон.
  • Юридические адреса.
  • Контакты.

Предмет сделки

Предмет договора является самым существенным условием соглашения об аренде. Он подробно должен быть освещен в документе.

Важно! Предметом договора субаренды становится помещение, которое переходит от собственника к арендатору, а затем к третьему лицу. Предмет должен быть описан как можно более подробнее.

Указываются следующие данные о жилье:

  1. Адрес месторасположения квартиры.
  2. Ее общая площадь.
  3. Непосредственно жилая площадь.
  4. Категория принадлежности недвижимости. Например, квартира, частный дом, так далее.
  5. Этажность и высотность дома.
  6. Количество комнат и иных изолированных помещений.

Права и обязанности сторон

Особое внимание при составлении договора субаренды необходимо уделить пункту «Права и обязанности сторон». Для того, чтобы прописать такие важные моменты, можно воспользоваться как готовым примером договора, так и самостоятельно включить в уже готовый перечень индивидуальные условия:

  1. В соответствии с составленным актом о субаренде, арендатор обязуется предоставить в использование лицу квартиру в тот срок, который прописан в акте.
  2. Арендатор предупреждает второго арендатора обо всех нюансах взаимодействия и обязательствах перед собственником помещения.
  3. Расшифровываются права всех третьих лиц на помещение, которое передается в аренду.
  4. Арендатор может требовать от собственников помещения проведения капитального ремонта за счет его денежных средств.
  5. Арендатор обязан следить за тем, как используются помещения, и в соответствии ли с назначением.

Субарендатор в свою очередь должен придерживаться других обязанностей:

  • Он должен следить за имуществом и поддерживать его в исправном состоянии.
  • Второе условие связано с своевременным внесением платы, которая предусмотрена за аренду квартиры. Самое главное чтобы ее размер соответствовал условиям договора.
  • Субарендатор должен проводить текущий ремонт за счёт своих денежных средств.

Платежи и расчеты

В типовом договоре субаренды третьим пунктом устанавливаются вопросы стоимости, а также способов оплаты. Предусматривается, что субарендатор вносит денежные средства в отношении арендатора ежемесячно. В договоре может быть указана как сумма за квадратный метр, так и общая величина арендной платы в месяц.

Указывается точная дата по наступлению которой платёж должен быть начислен. В типовом договоре прописывается условие, что арендная плата не может изменяться в большую или меньшую сторону чаще, чем один раз в месяц.

Ответственность

За неисполнение обязанностей каждой из сторон, может наступить ответственность. Она может проявляться в возмещении убытков и расторжении договора.

Если произошло существенное нарушение положений соглашения между сторонами, например нарушение сроков, прописанных для внесения платы, то арендатор может требовать либо досрочного внесения денежных средств, но не чаще, чем за два месяца подряд.

Сроки

Срок действия акта начинает течь с момента, как квартира будет передана во временное пользование субарендатору. Срок может продлеваться только в случае, если получено соглашение сразу от двух сторон. Имущество передаётся в день, либо на следующий день после того, как договор будет подписан.

Важно! Договор может быть расторгнут до истечения его срока действия. Это может произойти в случае, если одна из сторон не выполняет своих обязательств.

Условия прекращения

  1. Договор может прекратить свое действие по соглашению сторон.
  2. Второе условие прекращения действия связано с существенным нарушением условий договора одной из сторон.
  3. Третье условие прекращения – это истечение срока акта, который был установлен совместно сторонами.
  4. Иные условия прекращения договора могут быть прописаны в акте индивидуально, по соглашению обеих сторон.

Нужна ли регистрация документа?

Договор субаренды, который имеет продолжительность дольше чем полтора года должен быть надлежащим образом зарегистрирован для того чтобы иметь законную силу. Об этом говорит 1 пункт статьи 164 ГК. В соответствии с этой статьей только после процедуры регистрации могут наступить правовые последствия, например такие, как вступление в законную силу.

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Это значит, что стороны должны, прежде чем осуществить процесс передачи недвижимости субарендатору, явиться в соответствующее гос. учреждение для проведения процедуры регистрации. Нужно обратиться в Росреестр, который уполномочен осуществлять регистрацию данной сделки.

Оплата налога

Регистрация договора субаренды является государственной услугой. Это значит, что стороны должны понести некоторые материальные расходы. Госрегистрация не предусматривает взимание налога, однако призывает к необходимости оплатить государственную пошлину.

Госпошлина – это особый госсбор, который взимается с физических и юридических лиц в соответствии со статьей 333.17 Налогового кодекса. Оплата является необходимой для того чтобы госучреждение совершило юридически значимое действие. На сегодняшний день размер государственной пошлины для оформления договора субаренды для физических лиц равен 1000 руб.

Стоимость такой сделки предусмотрена статьей 333.35 Налогового кодекса и характерна для актов, которые не предусматривают отчуждение недвижимости. Стоимость государственной пошлины для юридического лица будет равна 11000 руб.

Риски при заключении сделки

При заключении сделки субаренды и та, и другая сторона имеют дело с серьезными рисками:

  1. Арендатор несет ответственность за порчу имущества перед собственником, и не может дать стопроцентную гарантию того, что субарендатор окажется порядочным гражданином и сохранит имущество в том виде, в котором ему оно было передано.
  2. Субарендатор не застрахован от обмана со стороны арендодателя, который связан с систематическим повышением стоимости арендной платы.
  3. Арендодатель вовсе в ряде ситуаций может быть не в курсе того, что его имущество сдается в субаренду.

Договор субаренды приобретает всё большую популярность, чему способствует растущий рынок недвижимости. Если вам предстоит составление подобного акта, то это значит, что данная статья поможет вам разобраться в нюансах сделки.

Комментировать
1
6 просмотров
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург
Комментарии
  1. Дарья
    Ответить

    В настоящее время плата за регистрацию субаренды увеличилась. Для организаций составит за сделку 22 000 рублей, а для граждан 2 000 рублей. Также полезно включать в субаренду условие о залоге, чтобы минимизировать риски возникновения убытков. Обычно это размер месячной арендной платы или ее половина.

Это интересно