Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры? Подробная инструкция

Заключая договор о купле-продаже такого дорогостоящего имущества, каким является квартира, стороны всегда хотят защитить свои интересы и обеспечить выполнение условий со стороны контрагента.

Одним из способов такой защиты является предварительный договор.

В статье рассмотрим, что такое предварительный договор и зачем он нужен, расскажем, как заключить соглашение о намерениях, каковы особенности заполнения этой бумаги и нужно ли её регистрировать.

Показать содержание

• Что это такое и для чего нужно?
• К чему документ обязывает покупателя и продавца?
• Где можно оформить и кто составляет бумагу?
• Как правильно составить?
Как оформить?      Содержание соглашения о намерениях заключить сделку      Нужно ли заверять?     
• Особенности для отдельных объектов недвижимости
В новостройке      В долевой собственности      В ипотеку      С использованием задатка и без него      В отношении доли жилья     
• Можно ли расторгнуть соглашение о намерении совершить покупку и как это сделать?
• Полезное видео
• Заключение

Что это такое и для чего нужно?

Определение термина «предварительный договор» даётся в Гражданском кодексе. Согласно ст. 429 ГК РФ представляет собой документ, в котором лица фиксируют свои намерения в будущем заключить основной договор.

Имеет ли рассматриваемый нами документ юридическую силу? ГК РФ разрешает использовать предварительные договоры для следующих видов сделок:

1. Передача какого-либо имущества (включая жилую недвижимость).
2. Оказание разного рода услуг.
3. Выполнение в будущем работ.

Однако именно в случаях с продажей недвижимости они применяются особенно часто.

К чему документ обязывает покупателя и продавца?

Ст. 429 ГК РФ указывает, что в предварительно заключённом соглашении стороны обговаривают те условия, на которых будет заключён договор уже основной. Кроме того, в нём же указываются сроки заключения основного договора. Если же срок стороны не оговорили, по закону предполагается, что они будут совершать основную сделку не позже года с момента подписания предварительного договора.

Кроме того, ст. 380 ГК РФ указывает, что в том случае, если стороны договорились не просто об условиях договора, но ещё и о передаче задатка от покупателя продавцу, то эти условия тоже могут быть включены в предварительный договор.

Самой же важной причиной, по которой стороны используют такой вид договора является следующая: если после того, как предварительное соглашение подписано, какая-то из сторон отказывается выполнять его условия и заключать основной договор, вторая может потребовать заключения в судебном порядке согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Обычно предварительный договор используется в тех случаях, когда стороны не могут сразу же заключить основной. В этом случае они гарантируют друг другу, что условия будущей сделки останутся неизменными и ни продавец, ни покупатель не откажется от своих намерений, деньги будут уплачены, а сама квартира не будет продана другому лицу.

Где можно оформить и кто составляет бумагу?

Как и для большинства других гражданско-правовых договоров, для предварительного при купле-продаже квартиры обязательной формы законном не установлено. Поэтому стороны имеют право подготовить и подписать его самостоятельно в том виде, каком сочтут нужным. Сделать это они могут самостоятельно либо обратиться в любую юридическую компанию, или адвокатскую коллегию. Ниже вы узнаете как заполнить образец предварительного договора.

Однако есть требования, которые всё-таки предъявляются к оформлению таких документов:

• Предварительный договор должен содержать чёткие указания на предмет основного.
• Также договор должен быть составлен в письменной форме, как и основной. В том же случае, если покупается не квартира целиком, а доля в праве на неё, такой договор должен быть заверен у нотариуса, поскольку и основной в этом случае заверяется (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Без этого предварительный договор считается недействительным и ни к чему стороны в дальнейшем не обязывает.
• Стороны указывают срок, в течение которого они обязаны заключить основной договор либо условие, при достижении которого стороны такой договор заключат (ст. 190 ГК РФ). Таким условием может быть, к примеру, окончание процедуры вступления в наследство, если квартира досталась продавцу именно в порядке наследования. Главное требование здесь – это то, чтобы событие это было неизбежным.
• Если как обеспечение сделки используется задаток, то его размер и сроки передачи должны быть отражены в договоре (если соглашение о задатке не заключается сторонами отдельно).

Как правильно составить?

Законом для составления и заключения предварительного договора в случае, когда по основному продаётся жильё, установлены следующие требования.

Как оформить?

ГК РФ устанавливает, что форма предварительного соглашения должна соответствовать той, что используется для основного. Применительно к сделкам по продаже квартиры это означает, что договор обязательно должен быть составлен в простой письменной форме, кроме тех случаев, когда по закону или желанию сторон используется нотариальная.

Содержание соглашения о намерениях заключить сделку

В предварительном договоре должны отражаться все существенные условия основного. Это означает, что в нём должны быть обязательно указаны:

1. Предмет, в отношении которого совершается купля-продажа. Применительно к квартире это означает необходимость указывать либо полный её адрес (город, улица, номер дома, строения и самой квартиры), либо кадастровый номер, присвоенный ей при регистрации права в ЕГРН.
2. Цена сделки. Это важный момент, поскольку часто предварительный договор заключается именно по инициативе покупателя, чтобы «зафиксировать» квартиру по определённой цене за ним.
3. Обязательно указываются данные о лицах, совершающих сделку:
   • для граждан – полное имя, место зарегистрированного проживания, а также, крайне желательно, данные паспорта;
   • для организаций – полное наименование с указанием на правовую форм, ОГРН, личные данные руководителя или иного лица, имеющего право подписывать договор (с указанием на источник полномочий – Устав, доверенность и т. д.).

Если сделка заключается через представителя, этот факт должен быть отмечен в договоре. Кроме того, к нему может быть приложена и копия доверенности. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном предварительного договора купли-продажи квартиры и скачать его бесплатно.

Нужно ли заверять?

Заверение нотариуса требуется для соглашения о намерениях лишь в том случае, когда оно нужно для совершения основной сделки. Во всех остальных случаях достаточно простой письменной формы.

Особенности для отдельных объектов недвижимости

В новостройке

Характерной ошибкой в отношении приобретаемого жилья в новостройках является как раз заключение предварительного договора на квартиру, ещё не введённую в эксплуатацию и не прошедшую регистрационные процедуры. Дело в том, что с точки зрения закона квартиры ещё нет – есть объект незавершённого строительства. На практике в суде споры по таким договорам иногда выигрываются, однако вопрос о статусе такого жилья остаётся открытым. Здесь лучше использование ДДУ или иных сделок, касающихся именно таких объектов.

Если жилой дом уже был сдан, прошёл комиссию и госрегистрацию, использование предварительных соглашений уже не вызывает сомнений. В этом случае договорные отношения будут складываться точно так же, как и при покупке жилья на вторичном рынке.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать заполненный образец договора долевого участия

В долевой собственности

Приобретение жилья, находящегося в долевой собственности, требует следующих условий:

• Если покупается вся квартира целиком, договор должен быть подписан всеми её сособственниками.
• Если же продавец один – он должен действовать на основании доверенности от собственников других долей.

Кроме того, в этом случае в документе должен содержаться как полный перечень всех сособственников, так и указание на то, каков размер доли каждого.

В ипотеку

Если приобретение жилья связано с получением ипотечного займа, то обычно используются формы договоров, разработанные банками. Предварительные соглашения могут быть составлены ещё на стадии сбора документов. В этом случае они гарантируют, что сделка состоится. Такая гарантия требуется прежде всего самому банку, поскольку после заключения основного договора приобретённое по нему жильё будет находиться у него в залоге.

При покупке с помощью ипотеки часто требуется сначала провести оценку приобретаемого жилья. Она может производиться двумя способами:

1. С помощью специалистов из экспертных организаций, аккредитованных банком.
2. С помощью независимого эксперта – но в этом случае банк может усомниться в результатах оценки.

Ниже можно ознакомиться с заполненным образцом и шаблоном предварительного договора купли продажи квартиры для Сбербанка (о том, как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке, рассказывается тут).

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры для Сбербанка
• Скачать пример предварительного договора купли-продажи квартиры для Сбербанка

С использованием задатка и без него

Если в обеспечение будущей сделки передаются деньги, это должно быть отражено в документе. При этом стороны должны указать, является ли платёж задатком или авансом, поскольку их правовой статус принципиально разный:

1. Аванс при отказе от заключения основного договора просто возвращается покупателю в той же сумме, в какой был получен.
2. Задаток возвращается, если стороны отказались от сделки по обоюдному согласию. Если же заключение договора сорвалось по вине покупателя, продавец оставляет эти деньги себе, если по вине продавца – он возвращает их в двойном размере.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
• Скачать образец предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Об особенностях заключения предварительного договора с задатком читайте здесь.

В отношении доли жилья

В том случае если стороны продают и покупают не жильё целиком, а долю в праве на него:

• Если речь идёт о продаже доли в праве на квартиру, то требуется нотариальное удостоверение.
• Если стороны решили, что основной договор должен быть заверен у нотариуса, то и предварительный – тоже.

Кроме того, необходимо помнить про правила, установленные в отношении долевой собственности. Согласно ст. 250 ГК РФ, при желании продать долю лицу, не входящему в число сособственников, продавец обязан предварительно известить в обязательной письменной форме всех других владельцев о цене и условиях продажи.

Если те отказались либо за месяц с момента, когда получили уведомление не ответили, сделка может состояться, если же нет – продавать необходимо именно тому из совладельцев, кто откликнулся на извещение. Без уведомления договор может быть расторгнут через суд. Это обстоятельство должно быть отражено в предварительном договоре.

• Скачать бланк предварительного договор купли-продажи квартиры с долями
• Скачать образец предварительного договор купли-продажи квартиры с долями

О составлении предварительного договора купли-продажи доли в квартире подробно рассказано в этой статье.

Можно ли расторгнуть соглашение о намерении совершить покупку и как это сделать?

Если стороны пришли к выводу, что условия их не устраивают, они вправе добровольно отказаться от заключения основной сделки. В этом случае им придётся действовать следующим образом:

• Если в самом договоре описан порядок его расторжения – следует руководствоваться условиями такого расторжения.
• Если прямых указаний нет, сторонам следует заключить соглашение о расторжении. Оно оформляется в той же форме, что и договор.

Кроме того, соглашение может быть расторгнуто и принудительно по требованию одной из сторон. В этом случае придётся обращаться с заявлением в суд и действовать в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

• Скачать бланк расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

Полезное видео

О том, каких ошибок нужно избегать при составлении предварительного договора, можно узнать из видео: Предварительный договор. Мои ошибки.

Заключение

Предварительный договор крайне востребован в сфере сделок с жильём. Он позволяет сторонам документально зафиксировать свои обязательства, а в случае необходимости – принудить уклоняющегося покупателя или продавца к заключению основного договора. Однако для того чтобы стать надёжным инструментом, такой документ должен быть правильно заключён и оформлен.