Решаем жилищные вопросы: можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
1
35 просмотров

В России предусмотрена процедура согласования перепланировки квартиры. Владелец разрабатывает проект, подает его надзорному органу и только после проверки, призванной убедиться, что ремонтные работы не ухудшат качество жизни жильцов, начинает работу.

Изменения такого рода владельцы квартир иногда внедряют самостоятельно, в таких случаях следует говорить о «неузаконенной» или «незаконной» перепланировке.

На практике, если незаконная перепланировка не была обнаружена случайно или после проведения инспекции на основе жалоб соседей, наличие правонарушения может обнаружиться во время проведения сделки купли-продажи.

Показать содержание

Нужно ли узаконивать перепланирование при продаже?

Решив продать недвижимость с перепланировкой, хозяин должен пройти процедуру узаконивания у компетентных служб – управляющей компании, жилищной инспекции и БТИ.

Более того, обязательная процедура согласования перепланировки в российском Жилищном кодексе не привязана к намерениям владельца продать жилье и должна быть проведена до начала строительных работ.

В обратном случае хозяину выпишут штраф (статья 7.21 КоАП РФ) в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей и сделают предписание либо легализировать сделанные изменения, либо привести квартиру в первоначальный вид.

Внимание! Недостоверность информации в некоторых онлайн-источниках привела к появлению юридического мифа, будто бы перепланировку следует согласовывать только перед продажей недвижимости, теперь вы знаете, что это не так. Процедура согласования связана непосредственно со строительными работами.

Можно ли реализовать жилье без узаконенных изменений?

Так можно ли все-таки осуществить продажу квартиры с произведенной незаконной перепланировкой?

Законодательство не накладывает на сделки купли-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой прямого запрета, однако контролирующие органы имеют право признать такую сделку недействительной.

Как правило, проблемы возникают на этапе подачи документов в Росреестр для регистрации права собственности – на завершающем этапе сделке. Если несоответствия вскроются, то и продавец и покупатель окажутся в крайне неприятной ситуации – вся сделка превратиться в потраченное впустую время.

Даже если право собственности будет передано покупателю, проблема с перестройкой никуда не денется. Перепродав квартиру, ее бывший владелец избавится от обязательств проходить процедуру легализации проведенного ремонта, однако аналогичные обязательства появятся у нового собственника жилья.

Как повлияет на цену?

Цена при продаже жилья, если перепланировка не узаконена, в среднем уменьшается на 20% от рыночной. Продавать недвижимость, скрывая этот факт, не рекомендуется. Обнаружив наличие нелегальных переделочных работ, новый владелец получит право в судебном порядке признать сделку недействительной. Безусловно, продажа недвижимости с неузаконенной планировкой оказывается более выгодной для покупателя, а не для продавца.

Предположим, рыночная цена недвижимости составляет 1 млн рублей, а с незаконной перепланировкой – 800 000 рублей. Получается, покупатель на сделке сэкономит 200 000 рублей, то есть, значительно больше, чем ему потребуется, чтобы узаконить проделанные предыдущим владельцем работы (услуга предоставляется регулирующими органами бесплатно, а заплатить придется только за создание проекта и план БТИ).

Другая ситуация может сложиться с перепланировкой, которую узаконить невозможно. Например, если сделанные работы противоречат законодательству. Рано или поздно владелец квартиры столкнется с предписанием надзорного органа – вернуть все в первоначальный вид. Ремонтные работы повлекут за собой значительные растраты, если скидка при продаже будет небольшой, вполне возможно, что сделка окажется выгоднее для продавца.

Возможна ли продажа в перепланированном виде без согласования?

Потенциальным покупателю и продавцу следует помнить, что проблема с незаконной перепланировкой сама по себе не решится, это означает, что в процессе оформления сделки сторонам придется ответить на вопрос: кто будет заниматься согласованием?

У продавца есть два варианта – заняться оформлением самостоятельно или переложить данное бремя на плечи покупателя, с соответствующей денежной компенсацией. Практика свидетельствует о том, что такие сделки в основном проходят, но есть вероятность попасться. Тут уж, как повезет.

Помните, что по прошествии пяти лет после регистрации требуется переосвидетельствование квартиры, а это повлечет за собой переоформление технического паспорта. В БТИ могут заметить несоответствия и раскрыть незаконную перепланировку.

Если переустроенное без разрешения жилье покупается за наличные?

Такой вариант полностью устраивает продавца, он получает возможность продать квартиру «по бумагам» без планировки, все будет выглядеть так, будто ремонт сделал уже новый владелец. Новый покупатель должен хорошенько взвесить все плюсы и минусы, чтобы убедиться в выгоде покупки. Покроет ли сделанная владельцем скидка расходы по узакониванию?

Всегда остается вероятность, что изменения не признают и велят все возвращать в первоначальный вид. Обезопасить себя от такого развития событий новый хозяин может только в том случае, если в рамках подготовки к сделке проанализирует ситуацию и пообщается со знающими людьми.

Если покупатель приобретает в ипотеку?

При приобретении квартиры в ипотеку в сделку входит еще одна сторона – банковская организация. Она делает все возможное для проверки недвижимости на предмет юридической чистоты. И незаконная перепланировка будет выступать дополнительным обременением. Большая часть банков откажет в выдаче денег для покупки такой квартиры.

Но не все так однозначно – у покупателя есть возможность выбрать вместо ипотеки кредит и предложить банку в качестве залога уже находящуюся в его собственности недвижимость. В таком случае проверки кредитора коснутся залоговой квартиры и с большой долей вероятности факт незаконной перепланировки в покупаемом жилье останется незамеченным.

Для полного раскрытия вопроса поговорим и о ситуации, когда банк дает добро на продажу ипотечной квартиры с незаконной перепланировкой. Основные риски ложатся на покупателя. Банк, страховая, все участники сделки ставят условие – перепланировка должна быть узаконенной. Более того, этот ультиматум прописывается в договоре, плюс устанавливается срок, за которой этот процесс должен быть завершен. Как правило, срок составляет 6 месяцев.

Справка. Отметим, что многие банки прописывают запрет на проведение перепланировки вплоть до момента, пока ипотечный кредит не будет выплачен. Но даже если такого положения в договоре нет, хозяин недвижимости должен известить банк о планах перепланировки.

Сложности при реализации с самовольным переоборудованием

  1. Оформление нового технического паспорта. Перед сделкой желательно решить вопрос с техническим паспортом, если потребуется его переоформлять, сотрудник БТИ сразу заметит несоответствие фактических размеров жилья тем, что были заложены в проект.

    И тогда вместо оформления сделки придется согласовывать перепланировку. Даже по оптимистичному сценарию данная процедура займет 1-2 месяца.

  2. Возращение жилища в первоначальный вид. Крайне негативно надзорные органы относятся к переделкам, затрагивающим несущие стены. Любое вмешательство в несущие конструкции может обернуться угрозой разрушения, разумеется, переделку согласовать не удастся.

    Подобное халатное отношение к безопасности жильцов многоквартирного дома грозит серьезными санкциями, вплоть до выселения.

  3. Значительная скидка в адрес покупателя. Практически все покупатели соглашаются на покупку квартиры с нелегальными переделками только с условием значительной скидки. Ее размер может достигать 20%, а выгода сделки напрямую зависит от характера перепланировки.

    Если в итоге квартира стала удобнее, а квадратные метры теперь используются более рационально и при этом улучшения в квартиры не противоречат законодательству и могут быть узаконены – хозяину проще и выгоднее самому обратиться в контролирующий орган. После легализации перепланировки он сможет продать квартиру даже дороже, ведь улучшенные планировки, если они легальные, добавляют к стоимости жилья минимум 10%.

  4. Покупатель может на любом этапе прекратить отношения с продавцом. Договориться о деталях сделки по такой квартире сложно, бывает так, что продавец и покупатель расходятся во мнениях относительно того, во сколько обойдется легализация сделанного ремонта. Возрастает риск, что даже на позднем этапе от сделки откажутся.

Риски

Риски при продаже недвижимости с незаконной перепланировкой увеличиваются, сделать сделку более безопасной под силу самому продавцу.

Юристы не советуют скрывать факт незаконной переделки от покупателя, ведь он затем сможет обратиться в суд и доказать, что хозяин не предоставил ему полноценную информацию о недвижимости. Также продавцу придется заблаговременно позаботиться о наличии и актуальности всех необходимых покупателю и Росреестру документов, чтобы не пришлось обращаться в БТИ за новым паспортом.

Остается еще один риск, на который повлиять стороны процесса не могут. Во время регистрации в Росреестре нового права собственности в выдаче справки покупателю могут отказать. Такое решение автоматически признает сделку недействительной, а то и ничтожной.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в России можно, однако такую сделку специалисты называют рискованной. Выгода может оказаться сомнительной как для продавца, вынужденного сделать скидку, так и для покупателя – которому придется заняться согласованием.

Каждой стороне следует провести анализ сделанных улучшений, чтобы понять, можно ли их согласовать и насколько эта процедура может оказаться сложной. После проведения такой процедуры станет ясно, какой должна быть скидка на квартиру.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
1
35 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Сергей
    Ответить

    Да, вопрос довольно таки спорный, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Дело в том, что простым снижением цены квартиры не всегда обойдешься. Придется, особенно если перепланировка обширная, все равно делать документы и узаконивать. Далеко не все согласятся покупать квартиру даже по сниженной цене, а особенно, в ипотеку.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: