По закону заёмщик вправе использовать ипотечную квартиру для извлечения дохода (ст. 29 ФЗ № 102 «Об ипотеке»). Однако многие банки включают в договор условие об обязательном уведомлении или запрете сдачи без согласия банка. Прочитайте свой ипотечный договор: если запрета нет — сдавайте спокойно. Если есть требование уведомить банк — направьте письменное уведомление. За нарушение банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Нет, прописывать жильца не обязательно. Собственник не несёт ответственности за отсутствие регистрации у арендатора — эта обязанность лежит на самом проживающем. Однако если жилец проживает более 90 дней без регистрации, он сам нарушает ст. 19.15.2 КоАП (штраф 2–3 тыс. рублей). Временную регистрацию по месту пребывания арендатор может оформить самостоятельно через МФЦ — она не даёт никаких имущественных прав на квартиру.

Самовольный ремонт (замена обоев, сантехники, перестановка мебели) без вашего согласия — нарушение договора. Если это прописано в договоре как основание расторжения — можете потребовать выезда. Если жилец улучшил квартиру (новая плитка, замена проводки) — по ст. 623 ГК РФ он вправе требовать компенсацию стоимости неотделимых улучшений, если они были согласованы. Именно поэтому в договоре стоит прописать: любые изменения — только с письменного согласия собственника.

В одностороннем порядке — нет, если это не предусмотрено договором. По ст. 682 ГК РФ размер платы устанавливается по соглашению сторон. Однако в договор можно включить пункт об индексации: например, «арендная плата повышается не чаще одного раза в год на величину инфляции или на X%». Без такого пункта любое повышение требует подписания дополнительного соглашения к договору.

По ст. 687 ГК РФ наниматель вправе расторгнуть договор в любой момент, уведомив за 3 месяца. Собственник (наймодатель) досрочно расторгнуть договор вправе только через суд и только при наличии оснований: задолженность более 2 месяцев, порча имущества, использование жилья не по назначению, систематическое нарушение прав соседей. «Мне нужна квартира» без согласия жильца — не основание для принудительного выселения. Поэтому пункт об одностороннем расторжении с уведомлением за 1–2 месяца стоит включить в договор при его подписании.

Составьте акт приёма-передачи при выезде — по аналогии с актом при въезде. Сравните состояние квартиры. Нормальный износ (потёртые обои, небольшие царапины) — не основание для удержания залога. Реальный ущерб (разбитое стекло, дыры в стенах, сломанная техника) — документируйте фото и сметой ремонта. Залог возвращается за вычетом стоимости ущерба. Срок возврата прописывайте в договоре: обычно 3–7 дней с момента подписания акта выезда.

Нет. Для сдачи общего имущества в найм нужно согласие всех сособственников (ст. 246, 247 ГК РФ). Исключение — если у каждого из собственников выделена отдельная комната. Тогда каждый вправе сдавать свою комнату самостоятельно, но обязан учитывать преимущественное право других сособственников на пользование общими помещениями (кухня, коридор, санузел). Без согласия всех собственников договор найма может быть признан недействительным в суде.

Если вы передаёте жильё родственникам безвозмездно — дохода нет, налог не возникает, декларацию подавать не нужно. Но оформите договор безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ) — он защитит и вас, и жильца в случае споров. При этом помните: если квартира в ипотеке, проверьте условия кредитного договора — некоторые банки запрещают безвозмездное пользование третьим лицам.