Способы и порядок продления договора аренды после истечения срока его действия

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки
3
3 957 просмотров

Аренда квартиры – один из самых популярных способов обзавестись жильём, не покупая его. И в тех случаях, когда условия договора устраивают обе стороны, обычно возникает мысль – можно ли продлить взаимные правоотношения? И действительно, продление не только возможно, но и реализуется самыми разными способами.

Рассмотрим, что это за договор и какие варианты его пролонгации до и после истечения срока действия предлагает законодательство и многое интересное Вам расскажет данная статья.

Показать содержание

Способы пролонгации документа на арендуемое жилое помещение

В отношении временно используемого чужого жилья законодательство предусматривает два типа договоров:

  1. Аренда (глава 34 ГК РФ).
  2. Наём (глава 35 ГК РФ).

Разница между ними состоит лишь в том, что стороной в аренде выступают юридические лица, а по найму жильём пользуются граждане.

Однако порядок, по которому могут продляться оба типа соглашений, один и тот же, поэтому далее для простоты будем говорить об аренде, наём упоминая только там, где есть существенные отличия в порядке продления действия.

Автоматическая после истечения действия

Ч. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимости, заключённый сроком на год и больше подлежит обязательной регистрации в ЕГРН через органы Росреестра. Именно поэтому организации, не желающие тратить время и деньги на эту процедуру, часто заключают договор с пролонгацией, которая в этом случае производится автоматически.

ВАЖНО! Для договора найма, заключённого с гражданином, регистрация не требуется – это одно из коренных отличий обоих типов договорных отношений.

Использование пролонгации выглядит следующим образом:

  • Стороны заключают договор на срок 11 месяцев или 364 дня (одним словом – хотя бы немного, но короче года), указав в нём примерно такое условие: «Если ни одна из сторон за определённое время до истечения срока аренды не пожелает его расторгнуть, договор считается автоматически продлённым на тех же условиях» (условие о пролонгации).
  • Как только заканчивается срок действия первоначального договора, вступает в действие пролонгация – и отношения продолжаются.

Пролонгация обычно используется в двух вариантах:

  • С указанием конкретного срока (например: «на тот же срок», «на 6 месяцев» и т. д.).
  • Бессрочно.

Однако второй вариант чреват спорами: «бессрочно» в некоторых случаях может означать «год и более», поэтому лучше использовать срочную пролонгацию, указав дополнительно в договоре, что количество продлений не ограничено. В этом случае будет формально иметь место не одна длительная аренда, а цепочка договоров между теми же сторонами на тех же условиях – но каждый из договоров не будет подлежать регистрации.

В договоре найма и аренды автоматическая пролонгация предусмотрена законом. Поэтому если лицо продолжает пользоваться квартирой и в срок её оплачивает, арендо- или наймодателю ничего не надо с ним подписывать – договор продлится сам. Оговаривать специально пролонгацию имеет смысл лишь для надёжности правоотношений.

Читайте также: Важные правила долгосрочной аренды квартиры: что нужно проверить и как заключить договор?

Дополнительное соглашение

Другой вариант продления тоже можно рассматривать как пролонгацию, только уже не автоматическую, а ручную. В этом случае, когда срок действия договора близится к концу, стороны заключают к нему допсоглашение, в котором оговаривают вопрос о продлении срока.

ВНИМАНИЕ! Дополнительное соглашение применяется, если стороны хотят не только продлить срок, но и изменить часть условий (например, арендо- или наймодатель собирается повысить плату за пользование квартирой) – но изменение не настолько существенно, чтобы заключать новый договор.

Повторное заключение

В тех случаях, когда дополнительное соглашение стороны почему-то не устраивает, продляться аренда и наём могут с помощью заключения нового договора между теми же лицами. Такой вариант применяется:

  • В арендных отношениях между юридическими лицами, которым для бухгалтерской отчётности проще указывать новый договор, чем допсоглашение к прежнему.
  • В случаях, когда существенно меняются условия (например, на арендатора дополнительно возлагается обязанность сделать в квартире ремонт за свой счёт).
  • Чтобы гарантированно избежать применения ст. 651 ГК РФ и обязательной регистрации.
  • Если срок действия договора истёк полностью. К примеру, срок аренды указан до 28 февраля включительно, стороны не указали условие об автоматической пролонгации и не успели вовремя подписать дополнительное соглашение, – то с 1 марта им придётся подписывать не допсоглашение, а уже новый договор. Дело в том, что пролонгация уже закончившихся сделок не допускается законом, поэтому здесь нет других вариантов, кроме нового договора.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  1. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на “срок” не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Через суд

В некоторых случаях допускается судебное продление договора. Оно возможно, если одна из сторон грубо нарушила права другой и той не осталось иного выбора, как обратиться с исковым заявлением. Такое возможно, к примеру, в следующих ситуациях:

  • Арендодатель необоснованно отказался продлить действие договора либо попытался досрочно выселить жильца арендатора из квартиры.
  • В случае договора найма – нарушено преимущественное право прежнего квартиросъёмщика на заключение нового договора.

В том случае, если суд признает доводы истца обоснованными, договор будет считаться продлённым либо с даты вступления судебного акта в законную силу, либо с момента, указанного в исковом заявлении.

Читайте также: Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке?

Как продлить найм квартиры?

Продление договора найма может осуществляться всеми описанными выше способами. Однако если с заключением нового договора проблем обычно не возникает (раз составив его, стороны смогут это сделать и вторично), то на процедуре оформления допсоглашения стоит остановиться особо.

Дополнительное соглашение

Соглашением стороны закрепляют договорённость о том, что они хотят изменить условия договора. Применительно к найму жилого помещения такими условиями могут быть не только срок действия, но и:

  • изменение размера платы;
  • вселение новых лиц;
  • нанимателю даётся право (или, напротив, впредь запрещается) заключать договора поднайма и т. д.

Если речь идёт о сроках, то соглашение будет заключаться в следующем порядке:

  1. Не позже, чем за 3 месяца до того, как срок истечёт, владелец жилья (наймодатель) должен предложить квартиросъёмщику продлить отношения.
  2. Если согласие получено, то стороны согласовывают условия: размер оплаты, количество проживающих, дополнительные обязанности владельца и жильца и т. д.
  3. После того, как согласие достигнуто, составляется допсоглашение, подписывается сторонами – и вступает в действие.
СПРАВКА! Форма для дополнительного соглашения должна быть той же, что и для основного договора. Применительно к найму это означает, что стороны должны подготовить один письменный документ, не требующий ни нотариального заверения, ни госрегистрации (ст. 674 ГК РФ).

Текст соглашения может быть составлен нанимателем и наймодателем по своему усмотрению – обязательный к применению бланк законом не утверждён.

Читайте также: Договор социального найма – это: что нужно знать об этом виде договора.

Кто обладает преимущественным правом?

В том случае, если арендатор или наниматель добросовестно исполняет свои обязанности по договору, закон защищает его права и предусматривает, что именно он вправе быть первым кандидатом на использование квартиры после того, как срок договора истёк. Это предусмотрено:

Суть обеих норм схожа: до истечения срока владелец квартиры должен либо предложить снимающему лицу продлить отношения на новый срок, либо предупредить о том, что в течение минимум года квартира сдаваться не будет. После этого договор либо продляется, либо расторгается, когда закончится время действия – но тогда владелец должен не менее года воздерживаться от сдачи этого жилья. В том же случае, если ни одна из сторон ничего не заявила и обе просто продолжают исполнять свои обязанности, их правоотношения автоматически продляются на новый срок.

На какое время можно продлить?

Относительно права съёмщика продлить договор закон указывает следующее:

  1. Продление на неопределённый срок. Такой вариант предусмотрен ст. 621 ГК для аренды. Если произошла автоматическая пролонгация по закону, то договор длится уже без определения дальнейших сроков.
  2. На ограниченный срок. Именно это предусмотрено в том случае, если используется допсоглашение или перезаключение договора. Кроме того, при автоматической пролонгации найма договор продляется не бессрочно, а на то время, какое стороны указали изначально (если же не было указано ничего – то и сам договор длится пять лет, и новое действие будет длиться столько же).

Действия при отказе

Арендодатель не обязан перезаключать или продлять договор – он вправе отказаться. Однако в этом случае, если арендатор исполнял свои обязанности добросовестно, владелец квартиры должен в течение минимум года воздержаться от её сдачи. Если же он этого не сделал, арендатор вправе обратиться в суд и обжаловать его действия.

Необходимые доказательства

Для защиты своих прав арендатору потребуются:

  • Исковое заявление, подготовленное согласно требованиям ст. 125 АПК РФ (если же речь идёт о найме – то ст. 131 ГПК).
  • Документ об уплате пошлины. Для арбитражного суда её размер составит 6000 рублей (п. 4 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ), для суда общей юрисдикции – 300 рублей, если обращается гражданин-наниматель (п. 3 ст. 333.19 НК РФ).
  • Копия заключенного договора.
  • Копии иных документов, подтверждающих доводы истца (например, квитанции об оплате коммунальных услуг – если в обязанности арендатора входила их оплата – подтвердят, что он добросовестно относился к условиям договора).
ВНИМАНИЕ! В качестве доказательств может использоваться не только документация, но и показания свидетелей, и другие средства, предусмотренные ст. 132 ГПК и 126 АПК РФ.

Круг используемых доказательств зависит от конкретных обстоятельств дела, и заранее их определить и перечислить нельзя.

Что лучше – пролонгация того же документа или заключение нового?

Часто на практике возникают споры относительно того, следует ли при окончании срока действия пролонгировать старый или же заключать новый договор? На самом деле разницы практически нет. Это ещё в 2001 году отметил ВАС РФ в информационном письме №59. В п.10 письма указывается, что продление приравнивается к заключению нового договора.

Заключать договор заново однозначно имеет смысл лишь в том случае, если стороны решили существенно изменить условия, и доп. соглашение будет по объёму больше основного документа. Во всех остальных ситуациях вполне можно обойтись и продлением.

Заключение

Легко заметить, что продлять договор найма или аренды квартиры можно сколько угодно раз. Более того, закон допускает и продление вообще без оформления новых документов. Однако в том случае, если требуется изменить условия, сторонам необходимо подписать новый документ – ещё один договор или дополнительное соглашение к старому договору аренды или найма.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
3
3 957 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Денис Беляев
    Ответить

    добрый день. Подскажите, пожалуйста, как правильно продлить договор аренды нежилого помещения, заключенный на определенный срок. Какая фраза должна быть прописана? Я должна в дополнительном соглашении изложить пункт, где указан срок, в новой редакции? Либо добавить новый пункт? иИ какую дату доп. соглашения ставить, если договор до 05.03.2018. Спасибо

    • Анна
      Ответить

      Доброго времени суток, Денис! Вы можете просто заключить дополнительное соглашение. В нем нужно отразить все новые условия и срок, на который вы хотите продлить договор аренды. Если срок договора истекает 05.03.2018 г., дополнительное соглашение можно подписать 06.03.2018 г.

  2. Дарья
    Ответить

    Автоматическая пролонгация договора аренды или найма должна учитывать интересы всех сторон. Поэтому не лишним будет включение в договор условия о ежегодном повышении арендной платы. Это убережет арендодателя от ситуации, когда цены на жилье выросли, а он получает прибыль такую же как и несколько лет назад.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: