Разбираем, сколько процентов составляют налоги при сдаче квартиры в аренду и как официально оформить такую сделку

Хоть эксперты отмечают на рынке недвижимости спад, россияне по-прежнему сдают ее в аренду для получения дополнительного дохода.

Многие из новоявленных предпринимателей действуют по старинке, т.е. не извещают компетентные органы о новом способе заработка и не спят по ночам, дергаясь от каждого шороха в подъезде, и, боясь, что пришли за ними. Нарушителей находят и наказывают, но как? Что надо сделать, чтобы не понести наказание? Какие налоги платят в бюджет?

Показать содержание

• Какой размер налогообложения при данной сделке?
Физическое лицо     Индивидуальный предприниматель     Патент    
• Облагается ли сборами наниматель жилого помещения?
• Расчет НДФЛ при передаче в наем
Что учитывают при проведении расчетов?    
• Как официально перечислять процент на доходы в налоговую?
• Ответственность, если сдавать по договору и не платить
• Есть ли законные способы сдавать жилплощадь без уплаты такой суммы?
• Заключение

Какой размер налогообложения при данной сделке?

В России выделяют несколько групп арендодателей. Для удобства расчетов в Налоговом Кодексе РФ описаны формулы расчета налогов для физических лиц и предпринимателей. Какие же поборы взимают с них?

Физическое лицо

Какие налоги за сдачу недвижимости в аренду предусмотрены для лиц, которые не ведут предпринимательскую деятельность, но участвуют в экономической деятельности страны? Налоги за сдачу жилья в аренду с физических лиц отражены в ст. 224 НК РФ.

• 13% — будучи гражданином Российской Федерацией и, не имея статуса индивидуального предпринимателя, арендодатель подает налоговую декларацию раз в год. Он платит налог на доход – сдача квартиры в аренду в размере тринадцати процентов от всех выплат (ст. 208 НК РФ).
• 30% — во второй квартал нового года, т.е. до середины июля, уплачивают налог за сдачу жилья в аренду лица, которые не имеют гражданство РФ. Этому предшествует подача налоговой декларации – до 30.04.

  Им надлежит пополнить казну на тридцать процентов от суммы общего дохода за один год. Каждый арендодатель делает самостоятельно все подсчеты.

Индивидуальный предприниматель

Часто арендодатели регистрируют ИП, начиная сдавать квартиру в аренду. Он поступают так, опираясь на ст. 23 Гражданского кодекса РФ.

В этом случае налог будет уже другим. Размер налога будет зависеть от выбранной формы налогообложения.

Если он ведет свою деятельность по упрощенной системе налогообложения, он составляет шесть процентов, а если работает по схеме «доходы минус расходы» — 15%. Почему такая разница в процентных ставках?

Многие собственники открывают ИП по упрощенной системе налогообложения (УСН), когда начинают сдавать в аренду жилье. У этого способа есть свои плюсы и минусы. Налог составляет всего шесть процентов, но при условии ежегодной уплаты 23 тыс. 153 рубля в ПФ (2017 г.).

После процедуры регистрации начинают каждые 3 месяца – до 25.04, до 25.07, до 25.10 и до 30.03 заполнять декларацию и уплачивать налог с дополнительного дохода в размере 6%.

Патент

Легально сдают недвижимость в аренду, если предприниматель выбрал другой режим – патент. Его отличие от УСН заключается в том, что он платит все взносы «авансовым платежом», предсказывая свой доход за год вперед.

Региональные власти устанавливают размер налога. Покупают патент на шесть или двенадцать месяцев. Этот налоговый режим выбирают владельцы дорогостоящих квартир, получающие с их сдачи высокий доход.

Облагается ли сборами наниматель жилого помещения?

Лица, вселяющиеся в арендованное жилье, не уплачивают налоги вовсе. Им надлежит только выплачивать ежемесячные сборы в полном размере и в установленный срок. Уплата коммунальных платежей оговаривается отдельно и прописывается в договоре. Для России редкость – взимание с квартиросъемщика платы за коммунальные услуги.

И все-таки в Налоговом Кодексе РФ есть исключения: собственник не платит налог за недвижимость. Это происходит тогда, когда работодатель, будучи юридическим лицом, арендует ее для лучшего сотрудника. В таком случае он – налоговый агент сотрудника, и на этом основании собственник освобождается от уплаты налога и платит его предприятие.

Расчет НДФЛ при передаче в наем

Часто не регистрируют договор аренды жилья, считая, что это защищает от уплаты налога в государственный бюджет. На деле – нет. С любого дохода уплачивают его в соответствие со своим статусом физическое лицо/предприниматель и выбранным налоговым режимом.

Физичесое лицо заполняет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Уплату налога производят единожды в год. До июля текущего года принимали плату за прошлый год.

Ставка для физ лица составляет – 13 процентов. При несвоевременной уплате могут оштрафовать на крупную сумму. Расчет выплат делают самостоятельно, применив специальную формулу и отразив все цифры в форме декларации. Все подробности об уплате НДФЛ за физическое лицо по договору аренды вы найдете в отдельной статье.

Скачать форму 3-НДФЛ по налогу на доходы физических лиц за 2017 год

Что учитывают при проведении расчетов?

1. Если арендодатель прописал в договоре помимо ежемесячных арендных взносов оплату коммунальных услуг, сумма налога за сдачу квартиры возрастает. С них тоже уплачивают 13% в бюджет. Понятно, почему у многих собственников арендных квартир отсутствует пункт оплаты коммунальных услуг.
2. Уплата коммунальных услуг самим арендодателем влечет за собой уплату с них тоже 13% в бюджет помимо учета арендной платы.
3. Включение в одну декларацию платежей со всех объектов налогообложения (квартира, дом, гараж).
4. Обязательное указание суммы налога с зарплаты, если собственник жилья работает где-то официально.

Например, гражданин Сидоров сдает в аренду собственную однокомнатную квартиру площадью 43 кв. метра за 54 тыс. рублей последние восемь месяцев. Получается, что он должен уплатить в бюджет 56160 рублей (54000*8*13%) единовременно.

По такой же формуле проводят расчеты и ИП с упрощенной схемой налогообложения. Для них изменяется только процентная ставка – 6%.

Как официально перечислять процент на доходы в налоговую?

Налог за сдачу квартиры в аренду уплачивают после заполнения декларации в Налоговом Комитете РФ по месту жительства или через сайт Госуслуг.

Проще уплатить налог через сайт Госуслуг, не выходя из дома и не тратя свое время на стояние в очередях. Для этого собственник жилплощади должен зайти на сайт gosuslugi.ru, авторизоваться на нем и выбрать услугу «Подача налоговой декларации».

После выбора формы – 3-НДФЛ или 4-НДФЛ он в online-режиме заполняет ее и отправляет в Федеральную налоговую службу, подписав ее усиленной неквалифицированной электронной подписью.

Ответственность, если сдавать по договору и не платить

Любой договор аренды недвижимости регистрируют. Не делая этого, собственник рискует нарваться на крупные штрафы. После регистрации договора платят налог, как физическое лицо или как предприниматель.

Если не делать этого, недобросовестные работодатели несут наказание, если ФНС узнает от «доброжелателей» о факте незаконной сдачи жилплощади.

1. При неподаче декларации, но с уплатой налога, арендодатель уплачивает пять процентов от прибыли в качестве штрафа за каждый месяц просрочки в соответствие со ст. 119 НК РФ.
2. При неуплате налога после назначения штрафа, государство штрафует собственника повторно, но уже более жестко – +20% от суммы, не поступившей в бюджет.

Иногда для собственников квартир, укрывающихся от уплаты налога, предусмотрена иная мера наказания, а не штраф. Они несут уголовную ответственность по ст. 198 УК РФ, если их ежегодный доход от незаконного предпринимательства превышает 600 тыс. рублей. Могут присудить штраф – 100-300 тыс. рублей, принудительные работы на срок до 1 года, взятие под арест и лишение свободы на один год.

Чтобы наказать арендодателя, в суде доказывают факт нелегальной сдачи, но это сделать сложно. Жильцы с его подачи превращаются в друзей детства при визитах полицейских, а уплата ежемесячных взносов не фигурирует ни в каких бумагах. О том, чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, мы рассказывали в этой статье.

Есть ли законные способы сдавать жилплощадь без уплаты такой суммы?

Единственный способ уйти от уплаты налога за сдачу квартиры – заключение договора безвозмездного пользования. Он близок по своему содержанию к договору аренды с одним исключением – не прописывают взимание арендных платежей.

Скачать договор безвозмездного пользования жилым помещением

Так как они «отсутствуют», уплата налогов не требуется. Он может быть краткосрочным/долгосрочным или бессрочным. Его государственная или учетная регистрация не предусмотрена. Заключив краткосрочный договор на срок от 3 до 6 месяцев, собственник устно устанавливает для постороннего лица арендную плату.

Подробнее о том, кому и как сдать в аренду квартиру и при этом не платить налоги, вы узнаете в этой статье.

Заключение

Сдача жилплощади в аренду – популярная услуга, которую предоставляют арендодатели всем нуждающимся в ней людям за умеренную плату. Так как они получают доход, важно ежегодно уплачивать в бюджет налог в размере 13% или 30% для физических лиц и 6% для ИП с УСН.

Чтобы избежать проблем, лучше уплачивать его, предварительно заполнив декларацию. В противном случае грозит крупный штраф или уголовная ответственность.