Что такое договор найма служебного жилого помещения? Образец документа, а также условия и порядок сдачи квартиры

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
2
327 просмотров

Далеко не все граждане могут похвастаться тем, что имеют жильё в собственности. Немалая часть из них проживает в квартирах и комнатах, предоставленных им в связи со службой или работой. И иногда у них возникает вопрос: могут ли они как-то использовать служебное жильё не только для своего проживания – например, сдавать его в аренду? Посмотрим, что говорит на этот счёт законодательство. Но для начала разберёмся со статусом служебного жилья.

Показать содержание

О чем речь?

Служебное жилье – это комнаты и отдельные квартиры, предоставляемые гражданам в связи с исполнением ими особых трудовых функций или с прохождением службы в некоторых государственных органах (в частности, в «силовых» – армии, МВД и т. д.). Такие жилые помещения относятся к категории так называемого специализированного жилищного фонда.

Читайте также: Договор социального найма – это: что нужно знать об этом виде договора.

Кто может сдавать такое жилье?

Статусу такого фонда посвящена главы 9 и 10 ЖК РФ. И вот как раз в ч. 4 ст. 100 этого кодекса сказано прямо: наниматель (то есть лицо, которому было предоставлено служебное жильё) не имеет права сдавать такую квартиру в поднаём.

При этом ч. 3 ст. 92 устанавливает: служебное и иное специализированное жильё не может быть продано, сдано в аренду или иным способом использовано даже собственником. Единственный вариант – только заключение договора найма согласно назначению такого жилья. Таким образом, сдавать служебное жильё в аренду не может даже государственный или муниципальный орган, ведающий использованием этого жилищного фонда – аренда прямо запрещена жилищным законодательством.

ВАЖНО: В просторечии «служебным жильём» часто называют квартиры или комнаты, принадлежащие коммерческим организациям и предоставляемые ими своим сотрудникам – в том числе с возможностью последующей передачи в собственность после отработки определённого срока (такое, в частности, практикуют некоторые нефтегазовые компании).

Однако в действительности такие помещения статуса служебного жилья не имеют. Их правовое положение регулируется обычными нормами – и их, с согласия организации, сдавать можно.

Рассмотрим ниже, кто может сдавать в аренду квартиру, то есть доступно ли это военнослужащим, госслужащим и гражданским служащим?

Доступно ли это военнослужащим?

Среди граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, выделяется такая категория, как военные. Могут ли они выступать как арендодатели?

Здесь нужно учитывать положения ч. 7 ст. 10 ФЗ «О статусе военнослужащих». Согласно ей, лицо, проходящее военную службу, не вправе заниматься бизнесом или иной оплачиваемой деятельностью, кроме творческой (педагогической, научной и т. д.). Соответственно, военный не может выступать как арендодатель в договоре коммерческого найма.

Однако закон не устанавливает запрета для военнослужащих распоряжаться имуществом, принадлежащим им лично, если нет цели систематически получать доход. В случае сдачи квартиры в аренду или наём систематичность возникнет лишь в том случае, если на протяжении долгого времени разные жильцы регулярно заселялись и выселялись из квартиры – и будут иметься подтверждения этого факта.

Учитывая размытость определения систематичности в законе, доказать это маловероятно – и, значит, на практике препятствий нет. Во всяком случае, именно так рассматривает этот вопрос Верховный Суд РФ, чей Пленум 18 ноября 2004 года вынес постановление №23, касающееся судебной практики по делам о незаконной предпринимательской деятельности.

Таким образом, военные могут сдавать в аренду жильё. Однако комната или квартира должны отвечать следующим условиям:

  • Принадлежать лично им (например, быть купленными за личные средства или с привлечением государственной субсидии, достаться по наследству и т. д.).
  • Принадлежать членам семьи, не состоящим на военной службе. Закон ограничивает лишь самих военных, но не их жён, мужей, братьев, сестёр и т. д.
  • Быть приобретёнными в рамках военной ипотеки – при условии, что банк и государство в лице ФГКУ Росвоенипотека прямо не запретили это в договоре, заключенном с конкретным военным. Здесь возможны проблемы: государство к сдаче относится равнодушно, а вот некоторые банки в тексте договоров прямо запрещают такие действия.
ВАЖНО: Если военнослужащий сдаёт своё личное жильё, то он должен ещё и платить НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). Его размер составит 13% от полученной платы за сдачу.

При этом сдавать служебную квартиру в аренду или наём военный не вправе. Если же он это сделает – его может ждать следующая ответственность:

  1. Расторжение договора, по которому была предоставлена служебная квартира согласно ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Это логично: если военный сдаёт помещение – значит, он сам в жилье не нуждается.
  2. Взыскание полученной от жильца суммы как обогащения, полученного без законных оснований (ст. 1102 ГК РФ).
  3. Наказание по службе от непосредственного командира в пределах полномочий, предоставленных ему Дисциплинарным уставом ВС РФ.

Статья 1102 ГК РФ. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

  • Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
  • Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Госслужащим

Аналогичная проблема возникает и в том случае, если арендодателем или наймодателем выступает лицо, состоящее на государственной службе. Здесь действуют те же правила, что и для военных – с той лишь разницей, что запрет на предпринимательство установлен другим нормативным актом, а именно п. 3 ч. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной гражданской службе РФ».

В остальном правила те же:

  1. Сдавать можно, но лишь принадлежащее лично служащему жильё.
  2. Нужно платить НДФЛ.
  3. Служебное жильё сдавать нельзя ни в коем случае под угрозой лишения этого жилья и взыскания неосновательного обогащения.

Теперь вы знаете, имеет ли право госслужащий сдавать квартиру в аренду или нет.

Гражданским служащим

Иногда возникает путаница в статусе служащих. Дело в том, что сейчас используются одновременно термины «государственный служащий» и «гражданский служащий». Многим кажется, что для последних не так много ограничений, и уж они-то сдавать служебную квартиру могут.

На самом деле это ошибка. В действительности, исходя из содержания ФЗ «О государственной гражданской службе» и конкретно ст. 13 этого закона, можно сделать вывод: эти термины – синонимы. В крайнем случае, госслужащих можно трактовать как общий статус, включающий находящихся на гражданской и военной службе, а гражданский служащий в таком случае будет выступать как частный случай этого статуса.

Таким образом, на гражданских служащих ограничения распространяются в той же мере и на тех же основаниях, что и на госслужащих. Сдавать служебное жильё не могут и они.

Пишем соглашение

Таким образом можно сделать следующий вывод: сдать служебную квартиру можно лишь одним способом – заключив договор найма в порядке раздела 9 ЖК РФ с одним из лиц, для предоставления которым такое жильё и предназначено. И сделать это может лишь государственный и муниципальный орган, занимающийся предоставлением служебного жилья в наём.

Разберёмся, как сдать по закону служебное жильё, то есть поговорим о порядке сдачи служебного жилья, в том числе военнослужащим.

Что это такое?

Договором найма для служебного жилья является соглашение, заключаемое в письменном виде между двумя сторонами:

  • лицом, которому в связи с исполнением служебных обязанностей представляется для проживания квартира;
  • государственным (федеральным или региональным) или муниципальным органом, который ведает распределением и использованием жилищного фонда, в том числе и специализированного.

Предоставление жилья по такому договору происходит следующим образом:

  1. Заинтересованное лицо обращается с заявлением в адрес уполномоченного органа с просьбой предоставить ему жильё.
  2. Должностное лицо органа принимает соответствующее решение.
  3. Стороны подписывают договор.

Теперь вы знаете, что это такое – договор найма служебного жилья.

Как составляется?

Такой договор касается лишь помещений, отнесённых к соответствующей категории в соответствии с Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. Помимо Правил, этот же нормативный акт утверждает и ряд форм типовых договоров – в том числе и касающихся конкретно служебного жилья. Обязательность использования именно этих форм установлена ч. 2 ст. 92 ЖК РФ.

Таким образом, составление договора в данном случае сводится лишь к заполнению ряда пунктов в утверждённой форме:

  • Название населённого пункта, где заключается договор.
  • Название собственника жилья.
  • Дата принятия решения о предоставлении.
  • Реквизиты документов, подтверждающих право собственности на квартиру.
  • Полные имена нанимателя и всех членов его семьи.
  • Основания, по которым предоставляется квартира и т. д.
Другие бланки, кроме утверждённого Правительством РФ, не используются.

Расторжение

Договор может быть расторгнут сторонами:

  1. Добровольно – по обоюдному согласию или же после того, как истёк срок исполнения нанимателем служебных обязанностей.
  2. Через суд – в том случае, если наниматель не исполняет свои обязанности либо использует жильё не по назначению (в том числе – и когда сдаёт его кому-то в аренду).

Расторжение через суд возможно лишь в установленных по закону случаях.

Заключение

Подводя итоги, можно сказать: служебная квартира не подлежит сдаче в аренду ни в какой форме. Такого права лишён не только наниматель, но даже и собственник после того, как жильё было отнесено к специализированному фонду.

Единственная форма использования такого жилья – это сдача его в наём тем лицам, для проживания которых оно и предназначено.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
2
327 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Анюта
    Ответить

    Хочется ещё добавить, что служебные жилые помещения могут быть предоставлены не только военным, но и всем категориям гражданам , кого ” избрали” такие инстанции как жилищный фонд Российской Федерации, жилищный фонд субъекта Российской Федерации и муниципальный жилищный фонд. Договор заключается только лишь во время трудовых отношений.

  2. Дарья
    Ответить

    Государственным служащим при сдаче неслужебного жилья в наем помимо несистематического извлечения прибыли также следует соблюдать законодательство о противодействии коррупции. В частности, при заключении договора найма следует провести экспертизу на соответствие антикоррупционному законодательству.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: