Какие «подводные камни» могут быть при покупке доли в квартире и как правильно оформить сделку?

Несмотря на подводные камни покупки доли в квартире такое приобретение выгодно для инвестирования небольших средств. Приобретение доли может быть началом для покупки собственного жилья. Обычно предметом сделок на рынке недвижимости являются квартиры целиком. Однако бывают случаи, когда покупается или продаётся лишь доля в праве собственности на неё. Такие сделки имеют свои особенности и «подводные камни».

Показать содержание

• Кто имеет преимущество при приобретении?
• Как оформить отказ сособственника от преимущественного права?
• Какие нужны документы при оформлении?
Основной пакет     Совместная собственность с несовершеннолетним ребенком    
• Составление договора
Нотариальное заверение сделки: необходимость и цена     Регистрация договора    
• Особенности приобретения за мат. капитал
• Как купить комнату в коммунальной квартире?
• Выкуп у родственника
• «Подводные камни», риски
• Заключение

Кто имеет преимущество при приобретении?

Отдельных правил для жилой недвижимости нет, и потому она тоже может принадлежать нескольким лицам, находясь у них в долевой собственности. В целом долевая собственность даёт собственнику такие же права, как и единоличное – но с несколькими исключениями.

Главным из них является преимущественное право на покупку. Оно установлено ст. 250 ГК РФ. Согласно её нормам, различаются сделки по продаже доли внутри круга сособственников и за его пределами. Различие в следующем:

1. Если владелец доли продаёт её другому владельцу доли в праве на эту же квартиру, сделка никого больше не касается, обе стороны вольны совершить её, не ставя никого в известность.
2. Если доля продаётся постороннему лицу – сначала надо предложить её приобрести тем, кто уже владеет долями.

Предлагать надо покупку на тех же условиях и по той же цене, по которой планируется продажа постороннему. При этом закон указывает, что предложение нужно делать только в письменной форме, согласие или отказ на него тоже должны быть письменными. Срок действия предложения ограничен. Если, получив уведомление, собственник в течение месяца не даст ответа, он считается отказавшимся от покупки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

• Скачать бланк уведомления о продаже доли
• Скачать образец уведомления о продаже доли

Как оформить отказ сособственника от преимущественного права?

Если продавец доли в квартире не хочет ждать месяц, ему надо заручиться письменным отказом каждого из сособственников. Алгоритм действий в этом случае будет следующим:

1. Сособственникам направляется письменное уведомление. Оно составляется в произвольной форме, главное чтобы содержало в себе описание ключевых условий сделки.
   • Направлять можно по почте (заказным письмом с уведомлением).
   • Можно передать и при личной встрече из рук в руки (в таком случае делается два экземпляра документа, один из которых сособственник забирает себе, а второй остаётся у продавца с отметкой получателя о том, что уведомление им получено).
   • Также, согласно ст. 86 Основ законодательства о нотариате, можно передать уведомление через нотариуса (договор всё равно придётся заверять у него).
2. Если покупка не входит в планы сособственника, он пишет отказ. Документ может быть подготовлен и в простой письменной форме, но тогда при регистрации договора покупки доли нотариус, согласно ст. 15 и 45 Основ, вправе сам запросить у отказавшегося подтверждение, отложив удостоверение договора. Поэтому быстрее будет сразу же нотариально этот отказ заверить.
3. После того как отказ получен можно приступать непосредственно к оформлению договора купли-продажи доли.

• Скачать бланк отказа от преимущественного права покупки доли
• Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли

Какие нужны документы при оформлении?

Основной пакет

Чтобы приобрести долю в праве собственности на квартиру потребуются следующие документы:

• Документы, подтверждающие личность покупателя. Закон предусматривает разные варианты удостоверения личности, но практически всегда используется только паспорт гражданина.
• Выписка из ЕГРН. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» именно этот документ с 2016 года служит единственным подтверждением права собственности, свидетельства более не выдаются.
• Если доля продаётся постороннему – письменные отказы других сособственников от покупки, либо документы, подтверждающие, что им направлялось уведомление.
• Справка о лицах, зарегистрированных в квартире.
• Правоустанавливающие документы на долю (договор приватизации, дарения, купли-продажи и т. д.).
• Техническая документация на квартиру.
• Справка о лицевом счете с данными по коммунальным платежам.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. О некоторых из них стоит поговорить особо.

Совместная собственность с несовершеннолетним ребенком

Среди собственников могут быть и дети, которым не исполнилось 18 лет. И в том случае, если продаётся принадлежащая им доля, потребуется дополнительно заручиться согласием местного органа опеки.

Для того чтобы получить такое согласие необходимо обратиться в местный орган опеки. Согласно ФЗ «Об опеке и попечительстве» им может быть как государственный, так и муниципальный орган, но практически во всех регионах эта функция возложена на органы местного самоуправления.

Там заявитель должен предоставить документы, подтверждающие, что условия договора не нарушают права ребёнка. В частности, можно продемонстрировать договор купли-продажи равной доли другой квартиры, в котором ребёнок будет выступать уже как покупатель.

С заявлением должны обращаться оба родителя. Исключением являются случаи, когда кто-то из них умер, лишён прав либо просто неизвестен. С 14 лет на заявлении должна быть подпись и самого ребёнка.

В течение 15 дней опека должна дать мотивированный ответ. Им будет либо приказ за подписью главы муниципалитета, разрешающий продажу, либо отказ с указанием оснований для него. Отказ можно обжаловать в суд в порядке, установленном КАС РФ.

Если разрешение получено, то срок действия для него не устанавливается. Однако письмо Минобазования РФ №09-М от 1995 года, действующее до сих пор, требует передавать в орган опеки договора в течение месяца. Следовательно, на практике лучше исходить из этого срока.

• Скачать бланк заявления в органы опеки
• Скачать образец заявления в органы опеки

Составление договора

Для договора купли-продажи доли официального бланка не установлено, поэтому он готовится сторонами в произвольной форме. Необходимо только чётко указать следующие моменты:

1. Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
2. Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
3. Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.

Нотариальное заверение сделки: необходимость и цена

Ранее для договора купли-продажи доли, заключённого между сосбственниками, заверение у нотариуса не требовалось. Однако с вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ситуация изменилась. Ст. 24 этого закона указывает, что любые сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимость должны быть нотариально заверены.

Оплата работы нотариуса состоит из двух частей:

1. Государственная пошлина, установленная ст. 333.24 НК РФ.
2. Плата за совершение технических и консультационных действий.

Размер госпошлины чётко определён в законе – 0,5% от стоимости доли. Но, та сумма должна быть не менее 300 и не больше 20 тысяч рублей. А вот за правовую и техническую работу цену нотариус устанавливает самостоятельно в пределах, введённых Нотариальной палатой РФ. Её размер регулярно пересматривается и различается в каждом регионе, поэтому стоимость надо уточнять перед заверением у конкретного нотариуса.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли
• Скачать образец договора купли-продажи доли

Регистрация договора

После того как договор подписан и заверен нотариусом, необходимо обращаться уже в Росреестр, чтобы в ЕГРН были внесены новые данные о праве собственности на квартиру. Сделать это можно обратившись в местное отделение регистрирующего органа и через МФЦ. Граждане, зарегистрировавшие аккаунты на портале «Госуслуги», могут подать заявление и в электронной форме.

Особенности приобретения за мат. капитал

Отдельно необходимо поговорить о тех случаях, когда для покупки доли в жилой квартире используется «материнский капитал» – материальная помощь со стороны государства для семей, родившим второго или полследующего ребёнка.

Законодательство устанавливает два ограничения для использования маткапитала при покупке доли. Его можно применять для оплаты, если:

1. В результате всё жильё окажется в собственности покупателя.
2. Приобретаемую долю можно физически выделить как отдельное изолированное помещение.

Следует отметить, что ограничения связаны с тем, что сертификаты предназначены только для покупки отдельного жилья.

Кроме того, надо учесть следующее:

• Приобрести долю за маткапитал у супруга не выйдет: их имущество не находится в долевой собственности. Но если брак уже расторгнут к моменту сделки, а раздел имущества состоялся – мать может потратить сертификат на то, чтобы выкупить у бывшего мужа его половину квартиры.
• Согласно ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ, для покупки комнаты, дома, любой жилой недвижимости на мат.капитал обязательно должны быть выделены доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних.

Совершить сделку с использованием сертификата на маткапитал можно только с согласия ПФР. Поэтому нужно быть готовым к тому, что условия договора будут тщательно проверены.

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Своими особенностями обладает и сделка по покупке одной или нескольких комнат в коммуналке (пошаговую процедуру покупки комнаты в коммунальной квартире вы найдете здесь, а об особенностях покупки комнаты в общежитии читайте тут). Здесь тоже действует правило о преимущественном праве на покупку, поэтому порядок действий сторон будет таким:

1. Определение условий сделки. Возможно подписание предварительного договора (соглашения о намерениях) с указанием в нём, что сделка отменяется при условии покупки комнаты кем-то из совладельцев коммуналки.
2. Продавец уведомляет покупателей.
3. После получения отказа или истечения срока ожидания готовятся документы.
4. Составление договора и его нотариальное заверение.
5. Регистрация права в Росреестре.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Выкуп у родственника

Однако при этом нужно иметь в виду:

1. Нельзя использовать при покупке маткапитал – ПФР будет рассматривать такую сделку как обналичивание.
2. Возможен принудительный выкуп доли по решению суда, если доля незначительна (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). Обычно такой способ применяется, если реально владелец доли в квартире не проживает, в расходах на содержание жилья не участвует, а в семье сложилась конфликтная ситуация.
3. Чтобы не было споров относительно того, является ли сделка мнимой или притворной, обязательно нужно оформлять документами передачу денег. Именно фиктивные договора между близкими родственниками – распространённая схема мошенничества.

«Подводные камни», риски

При заключении договора купли-продажи доли в праве на жильё есть ряд потенциально опасных ситуаций. Опасные ситуации следует иметь ввиду сторонам по сделке:

• Если один из сособственников в ней не проживает, и точный адрес его неизвестен, поиск и уведомление могут стать серьёзной проблемой.
• Использование договора дарения, чтобы прикрыть куплю-продажу, совершённую без согласия сособственников, незаконно. Такая сделка может быть оспорена и отменена через суд – причём к покупателю деньги уже могут и не вернуться.
• Часто используется как прикрытие договор залога. В этом случае продавец «берёт заём» у покупателя в размере стоимости доли. Когда приходит время возврата «займа», он, естественно, денег не платит и покупатель приобретает право собственности на долю. Такая сделка надёжнее, чем дарение, однако оспорена может быть и она.
• Не следует забывать про налоговую сторону: продавец обязан заплатить НДФЛ, а покупатель может воспользоваться налоговым вычетом.
• Все сособственники имеют право пользования квартирой, даже если обычно проживают отдельно. Поэтому покупатель в любой момент рискует обнаружить дополнительных жильцов.

Заключение

Покупка доли – вполне реальная и законная сделка. Однако для того, чтобы её провести нужно соблюдать ряд дополнительных условий, которых нет при обычной покупке жилья. И потому стороны договора должны внимательно отнестись к выполнению своих обязанностей.