Имущественное перераспределение, или Как выкупить долю в квартире у родственника?

Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки
588 просмотров

При нахождении недвижимости в собственности у нескольких лиц, часто возникает необходимость перераспределения имущественных долей между совладельцами (при наследовании, разводе). Один из вариантов подобного перераспределения – выделение (выкуп) доли квартиры. При таком перераспределении происходит добровольная либо принудительная покупка части квартиры с потерей имущественного права на недвижимость продавшего свою долю — у родственника или у одного из супругов.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва

Показать содержание

Условия покупки

Можно ли выкупить часть жилья у родственника?

Условия выкупа зафиксированы в ст. 252 ГК РФ. Статья закрепляет порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности у двух и более человек.

Согласно данной статье выделение доли квартиры возможно в следующих ситуациях:

  1. Купить имущественную долю можно только по добровольному соглашению сторон.
  2. Один из совладельцев может требовать выделения принадлежащей ему части недвижимости.
  3. В ситуации недостижения договоренности совладельцами недвижимости о разделе либо выкупе одной из частей недвижимости один из долевых собственников вправе настаивать на выделении своей доли по решению суда.
  4. Когда выдел доли невозможен (т.к. это будет являться нарушением действующего законодательства либо несет несопоставимый ущерб имуществу), владельцу должна быть предоставлена денежная либо имущественная компенсация доли.
  5. При незначительной имущественной доле, выделение которой в натуре не представляется возможным, и при отсутствии существенного интереса собственника в пользовании недвижимостью, возможно без его согласия осуществить выкуп его доли (после вынесения судебного решения).
  6. После получения компенсации владелец перестает обладать правами на принадлежавшую ему долю.

Успешное выделение части недвижимости зависит от:

  • Наличия возможности раздела недвижимости в натуре (с учетом возможного причиненного вреда объекту). Раздел недвижимости в натуре считается реальным, если в результате возможно создание как минимум двух отдельных и пригодных к изолированному проживанию объектов недвижимости.
  • Согласия совладельцев данной собственности получить/выплатить денежную сумму взамен имущественной доли.

Приобретение части жилья у родственника

Добровольное выделение (выкуп) находящегося в собственности имущества происходит при взаимном соглашении сторон и не требует судебного вмешательства.

Если одна из сторон отказывается от выкупа находящейся в собственности доли, возможно обращение в суд с целью решения данного вопроса. Обращение должно быть с требованием о признании преимущественного права на получение в собственность недвижимости. Взамен производится выплата ответчику денежной компенсации.

Чтобы удовлетворение судом такого иска стало возможным истец должен:

  • Обладать преимущественным правом на квартиру (т.е. являться собственником части квартиры или быть зарегистрированным в ней и проживать на постоянной основе).
  • Не владеть иной, подходящей для проживания, недвижимостью (это не является обязательным требованием, но владение дополнительной недвижимостью может являться причиной отказа в выкупе доли).
  • Предложить родственнику компенсацию за выкупаемую долю, которая должна соответствовать реальной рыночной стоимости. В качестве компенсации может выступать как денежная сумма, так и другое имущество, соответствующее по стоимости.
  • К моменту вынесения судебного решения обладать заявленной денежной суммой или имуществом (средства должны быть внесены на депозит суда, при отказе или невозможности сделать это, в удовлетворении иска отказывается).

В случае если квартиру возможно поделить на два изолированных подходящих для проживания помещения, истцу будет отказано.

Выкуп доли квартиры посредством заявления преимущественного права возможно осуществить не позднее чем через три года после смерти наследодателя. По истечении трех лет преимущественное право утрачивается без возможности восстановления. По прошествии 3 лет выкуп возможен только:

  1. при добровольной договоренности сторон;
  2. при желании одного из собственников получить компенсацию за свою долю;
  3. в случае признания доли родственника незначительной, невозможности ее выделения в натуре и отсутствия существенного интереса в использовании квартиры со стороны собственника.

Если собственник владеет незначительной частью квартиры, суд учитывает следующее:

  • возможно ли закрепить за данным собственником часть имущества;
  • какие неудобства (или ущерб) причиняет другим совладельцам квартиры его владение долей недвижимости;
  • обеспечен ли он другим жильем (т.е. устанавливается, где он будет фактически проживать после принудительного выкупа его доли).
Обе стороны могут представлять доказательства, что нуждаются в выкупаемой жилплощади в силу социальных и экономических факторов (преклонный возраст, проблемы со здоровьем, наличие несовершеннолетних детей и т.п.). По каждому конкретному иску решение суда будет индивидуально.

С его согласия

Как выкупить жилье у родственника? При добровольном согласии родственника на выкуп его доли квартиры, процедура выкупа будет следующей:

  1. Получение согласия родственника. Желательно оформить согласие на выкуп в письменном виде и заверить нотариально. Это не является необходимым условием, но обезопасит при непредвиденном развитии ситуации (внезапном отказе родственника, нежелании подписывать договор и т.д.).
  2. Оценка приобретаемой части недвижимости (независимая оценка либо самостоятельное определение стоимости собственниками).
  3. Уведомление остальных собственников (если они имеются) о совершаемой сделке. Уведомление составляется в письменном виде с обязательным указанием цены и описания продаваемой доли, условий передачи прав на недвижимость, срока, в течение которого информируемый собственник обязан представить письменное согласие на осуществление сделки либо заявить о своем намерении приобрести данную долю.
  4. Получение от остальных собственников нотариально заверенных документов об отказе от приобретения этой доли.
  5. Подготовка документов. Необходимо наличие следующего набора документов (как при большинстве стандартных сделок купли-продажи недвижимости):

    • личные документы обоих участников сделки (паспорт + ксерокопии);
    • технический паспорт на квартиру;
    • экспликации и план квартиры (получаются в БТИ);
    • выписка из домовой книги и из ЕГРН;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость;
    • нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки (если квартира приобретена в браке);
    • согласие органов опеки и попечительства (если при совершении сделки затронуты интересы несовершеннолетних детей);
    • согласие остальных совладельцев и отказ от права преимущественного выкупа, заверенный нотариально (если выкуп осуществляется в долевом виде);
    • заявление на государственную регистрацию перехода права собственности (от покупателя);
    • квитанции об оплате госпошлины за регистрацию.
  6. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  7. Подписание основного договора купли-продажи. Нотариально заверять договор не требуется, это может быть сделано по желанию сторон. К договору желательно приложить план квартиры с указанием площади продаваемой доли.
  8. Подписание акта приема-передачи доли квартиры. В акте обязательно указываются паспортные данные обеих сторон и информация о том, что доля передана в удовлетворительном состоянии.

    Договор и акт составляются в трех экземплярах – по одному на руки сторонам сделки и один в Росреестр.
  9. Подача договора и сопровождающих документов в Росреестр с целью регистрации сделки (орган выдает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость). Документы на регистрацию подаются в течение 18 дней после заключения сделки.
  10. Подписание договора купли-продажи. В договор необходимо включать:

    • полную информацию о выкупаемой части квартиры (общая площадь жилья и выкупаемой доли, часть доли от общей площади);
    • полные паспортные данные всех участников сделки;
    • полную стоимость сделки (с письменной расшифровкой);
    • подписи обеих сторон с расшифровкой;
    • любую дополнительную информацию об объекте сделки (если есть другие претенденты либо на недвижимость наложено ограничение и т. п.).
  11. Подача документации на государственную регистрацию.

Оплата выкупаемой доли может производиться следующими способами:

  1. оформление ипотеки;
  2. оплата по аккредитиву (другими словами, передача денег через банк);
  3. оплата через банковскую ячейку.

Как проходит принудительный выкуп у бывшего мужа?

Одна из наиболее часто встречающихся ситуаций в данной сфере — выкуп доли квартиры у бывшего мужа в судебном порядке. Перед обращением в суд необходимо сделать попытку мирно договориться о выкупе доли квартиры. Данную попытку следует оформить в письменной форме, чтобы впоследствии подтвердить попытку мирного урегулирования перед государственными органами. При получении отказа, стоит обращаться в суд.

Обращение должно быть совершено в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту регистрации недвижимости. Для этого нужно подать исковое заявление и пакет необходимых документов.

Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

  • ФИО и контактные данные обеих сторон;
  • причины обращения в суд;
  • указание на то, что проводилась досудебная процедура;
  • дату и подпись истца.

Скачать бланк искового заявления о выкупе доли квартиры

К исковому заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности истца;
  • справка о регистрации истца в квартире (форма Ф-9);
  • характеристика жилого помещения;
  • результат оценки квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие попытку мирного урегулирования (доказывающие предложение о выкупе части квартиры до обращения в суд) — это может быть почтовая квитанция (если предложение направлялось по почте), опись вложения в письмо, извещение;
  • акты о непроживании ответчика, документы о наличии долгов по коммунальным платежам (если таковые имеются).

Аргументы, которыми можно мотивировать в суде правомерность выкупа доли квартиры:

  1. Нахождение в разводе (отсутствие принадлежности к семье истца на момент рассмотрения иска). В данном случае может потребоваться свидетельство о расторжении брака.
  2. Отсутствие факта проживания и использования собственником своей доли квартиры (бывший муж не проживает на данной жилплощади и не участвует в расходах по ее содержанию).

    Для подтверждения этого нужно представить следующие документы:

    • налоговые выписки;
    • квитанции об оплате коммунальных и прочих услуг.

    А также приветствуется присутствие свидетелей, которые могут подтвердить, что ответчик не проживает в квартире, не участвует в расходах на ее содержание и в целом ей не пользуется.

В судебном заседании обычно участвуют истец, ответчик и представители Росреестра.

Сроки рассмотрения дела

Исковое заявление должно быть рассмотрено не позднее чем через 2 месяца с момента подачи заявления. Обстоятельствами, затягивающими рассмотрение дела, могут быть:

  • возникновение дополнительных обстоятельств;
  • неявка одной из сторон либо свидетелей;
  • действия адвоката одной из сторон и т.п.

Траты на госпошлину и прочие услуги

Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину. Изначально она оплачивается истцом, но, в случае удовлетворения судом иска, ответчик обязан возместить истцу сумму госпошлины. Возмещение должно произойти в течение 10 дней после решения суда.

Размер госпошлины зависит от цены иска и зафиксирован ст. 333.19 НК РФ. Если цена иска:

  • менее 20 000 рублей – госпошлина составит 4% от исковой суммы;
  • 20 001 – 100 000 рублей – 800 рублей + 3%;
  • 100 001 – 200 000 рублей – 3 200 рублей + 2%;
  • 200 001 – 1 000 000 рублей – 5 200 рублей + 1%;
  • более 1 000 000 рублей – 13 200 рублей + 0,5% (но не более 60 000 рублей).

Помимо госпошлины истец несет расходы связанные с оценкой доли недвижимости, с получением различных справок (зависит от места получения справок и документов). При наличии квитанций, подтверждающих расходы истца, суд может обязать ответчика компенсировать истцу в том числе и данные затраты.

Решение суда по исковому заявлению зависит от множества индивидуальных особенностей конкретного иска. Так, нет единой системы определения незначительной доли в собственности. В различных ситуациях ¼ часть квартиры может быть признана незначительной, но в то же время в другой ситуации 1/64 незначительной являться не будет.

Наиболее простой, эффективный и менее затратный способ выделения доли – по соглашению сторон. Однако, практика судебных решений в пользу истца также распространена.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, какие условия необходимо соблюсти при выкупе доли квартиры у родственника:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
588 просмотров
 
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: