В чем разница между авансом, задатком и залогом при покупке квартиры? Что из этого лучше всего?

Высокая цена на жильё требует от лиц, заключающих договор, дополнительных мер безопасности. Именно поэтому стороны часто используют задаток, аванс, частичная предоплата или залог.

Но в чём конкретно состоят эти меры и в каком случае лучше применять каждую из них? Посмотрим, что говорит на этот счёт законодательство и какая складывается практика его применения.

Разберемся в чем разница между авансом и задатком, а также чем отличается предоплата от залога. Что из этого лучше и какие есть выгоды для той или иной сделки.

Показать содержание

• Гарантии при заключении договора по приобретению жилья
• В чём разница между авансом и задатком?
• Чем отличается предоплата от залога?
• Что лучше?
• Выгоды для сторон сделки
• Видео по теме
• Заключение

Гарантии при заключении договора по приобретению жилья

При заключении договора о покупке дорогостоящего имущества (к числу которого относится жилая недвижимость) часто требуются гарантии того, что покупатель в итоге не передумает и не откажется от сделки в последний момент.

Такими гарантиями могут служить:

1. Аванс (он же предоплата) – это просто передача части денег до того, как будет передано имущество.
2. Задаток – это тоже оплата вперёд, но оформленная уже отдельным документом (соглашением о задатке, предварительным договором и т. д.). В отношении него ст. 380 и 381 ГК РФ предусматривают особые условия.
3. Залог – это мера обеспечения, при котором денежное обязательство, не выполненное вовремя, может быть погашено за счёт стоимости ценного имущества (предмета залога). Применительно к залогу действуют правила §3 главы 23 ГК РФ, а если предметом является сама приобретаемая квартира или другая недвижимость, принадлежащая покупателю, то залог носит название ипотеки и регулируется отдельно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ. О том, как оформить передачу недвижимости в залог при покупке квартиры, можно прочитать здесь.

В чём разница между авансом и задатком?

Ключевая разница между авансом и задатком в любой сделке – это роль, которую выполняет предоплата.

• В случае аванса – это только платёж, который будет учитываться только при последующем расчёте между сторонами.
• В случае задатка – это ещё и штрафная санкция.

На последнем обстоятельстве нужно остановиться особо. Дело в том, что если сделка сорвалась, то при авансе продавец возвращает только эту сумму и не более. Но если заключено соглашение о задатке, то последствия следующие:

1. Если стороны по обоюдному согласию отказались от сделки либо договор по объективным обстоятельствам не может быть исполнен (например, продавец по решению суда лишился права собственности на квартиру) – задаток возвращается покупателю.
2. Если сделку сорвал покупатель – продавец оставляет задаток себе.
3. Если виновен в срыве продавец – он должен не только вернуть задаток, но ещё сверх того уплатить покупателю сумму в том же размере.

Соглашение или договор, предусматривающий использование задатка, должно обязательно быть оформлено в письменном виде. Обычная расписка здесь не годится – иначе платёж будет считаться не задатком, а авансом (о составлении соглашения об авансе читайте тут).

Чем отличается предоплата от залога?

Залогом называется передача от покупателя продавцу ценностей, по стоимости сравнимых с ценой за квартиру. В том случае если покупатель откажется платить по договору – они будут проданы, и из вырученных средств будет погашен долг.

На этом способе обеспечения построен механизм ипотеки: покупатель занимает средства у кредитной организации, а обеспечением выступает сама приобретённая квартира. В том случае, если заёмщик не платит – квартира уходит с торгов. Хотя такой механизм и используется в основном банками, никто не запрещает предусмотреть в договоре купли-продажи (или в отдельном договоре между продавцом и покупателем) условия о том, что в случае, если стоимость квартиры не будет полностью погашена в установленное время, квартира должна быть продана, а из вырученных денег покупатель погасит долг.

Что лучше?

Заключая сделку, стороны могут выбрать в качестве обеспечения любую меру, предусмотренную ГК РФ. И задаток, и залог имеют свои плюсы и минусы.

Преимущества задатка:

• Он изначально выражен в денежной форме, не нужно тратить время на судебные разбирательства или торги.
• Он выгоден не только продавцу, но и покупателю.

Преимущества залога:

• Он обычно сравним с ценой всего договора купли-продажи – и продавец может позволить себе даже передать квартиру на регистрацию в ЕГРН до полной оплаты.
• Покупатель не лишается имущества: если вся сумма уплачена, залог снимается, и он вновь волен распоряжаться предметом по своему усмотрению.

Недостатки задатка:

• Он страхует обычно лишь часть суммы по договору.
• Неправильно оформленный задаток превращается в аванс.

Недостатки залога:

• Передаются не деньги, а имущество (деньги предметом залога выступать не могут), а его ещё надо реализовать.
• Не всегда у покупателя есть материальные ценности, сравнимые по стоимости с ценой квартиры.

Таким образом, выбор между задатком и залогом зависит от условий сделки, отношений и степени доверия между сторонами и других обстоятельств. Что именно лучше – сказать заранее невозможно.

Выгоды для сторон сделки

Использование аванса выгоднее продавцу, который ещё не до конца решил, состоится ли сделка или же договор заключать не стоит. В отличие от задатка, аванс возвращается, если продавец отказался от продажи, лишь в той сумме, которая была передана. Никаких штрафных санкций при таком варианте предоплаты не предусмотрено. Соответственно, если в сделке больше заинтересован покупатель, чем продавец – сторонам лучше использовать авансовый платёж.

Также такой вариант предпочтительней, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения – но не на столько, чтобы зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру через Росреестр.

При задатке права покупателя защищены больше, чем права продавца: если покупатель отказался от сделки, то продавец просто оставляет эти деньги себе, в то время как при отказе продавца он обязан вернуть задаток в двойном размере. Соответственно, этот вид обеспечения больше выгоден в тех случаях, когда покупатель продавцу не доверяет, или же когда продавец заинтересован в сделке больше, чем покупатель.

Залог – обеспечение, достаточно редко применяемое в тех случаях, когда отношения складываются между двумя гражданами. Но если покупатель привлекает к сделке банк, в котором он берёт заём на покупку квартиры, то здесь залог недвижимости в форме ипотеки – достаточно приемлемый для всех вариант:

• Покупатель получает рассрочку по платежам и квартиру, которой он сразу же может пользоваться.
• Продавец имеет на руках полную сумму по договору.
• Банк имеет гарантию того, что даже если клиент-заёмщик, выступающий в сделке как покупатель, окажется неспособным платить, средства всё равно будут при необходимости возвращены после продажи квартиры.

В том же случае, если квартира покупается не в ипотеку, а залогодержателем выступает продавец, эта сделка выгодна больше ему. Продавец может спокойно передавать квартиру и разрешать регистрацию прав на неё в ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вне зависимости от платежеспособности покупателя, деньги продавцом будут получены – в крайнем случае, за счёт реализации предмета залога. Покупателю, соответственно, такой вариант не всегда выгоден – однако если он имеет в собственности ценное имущество, но не деньги, он может обеспечить сделку залогом и остаться в выигрыше: по окончании расчётов переданное в залог имущество к нему вернётся.

Видео по теме

Видео-ролик о таких понятиях, как залог, аванс, задаток, какая между ними разница:

https://youtu.be/sI6ms_sxzWo

Заключение

Меры обеспечения, которые стороны используют при сделке, зависят от ситуации, сложившихся отношений между сторонами договора и степени их взаимного доверия друг другу. Нельзя выбрать способ, который всегда окажется наилучшим – в различных ситуациях выгоды для одной стороны могут перевесить риски для другой. Поэтому в случае сомнений сторонам лучше обратиться за консультацией к специалисту по гражданскому и жилищному праву.