+7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

В чем разница между авансом, задатком и залогом при покупке квартиры? Что из этого лучше всего?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Высокая цена на жильё требует от лиц, заключающих договор, дополнительных мер безопасности. Именно поэтому стороны часто используют задаток, аванс, частичная предоплата или залог.

Но в чём конкретно состоят эти меры и в каком случае лучше применять каждую из них? Посмотрим, что говорит на этот счёт законодательство и какая складывается практика его применения.

Разберемся в чем разница между авансом и задатком, а также чем отличается предоплата от залога. Что из этого лучше и какие есть выгоды для той или иной сделки.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Показать содержание

Гарантии при заключении договора по приобретению жилья

При заключении договора о покупке дорогостоящего имущества (к числу которого относится жилая недвижимость) часто требуются гарантии того, что покупатель в итоге не передумает и не откажется от сделки в последний момент.

Такими гарантиями могут служить:

  1. Аванс (он же предоплата) – это просто передача части денег до того, как будет передано имущество.
  2. Задаток – это тоже оплата вперёд, но оформленная уже отдельным документом (соглашением о задатке, предварительным договором и т. д.). В отношении него ст. 380 и 381 ГК РФ предусматривают особые условия.
  3. Залог – это мера обеспечения, при котором денежное обязательство, не выполненное вовремя, может быть погашено за счёт стоимости ценного имущества (предмета залога). Применительно к залогу действуют правила §3 главы 23 ГК РФ, а если предметом является сама приобретаемая квартира или другая недвижимость, принадлежащая покупателю, то залог носит название ипотеки и регулируется отдельно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ. О том, как оформить передачу недвижимости в залог при покупке квартиры, можно прочитать здесь.
ВАЖНО: Использование ФЗ №102 не означает, что к сделке не применяются нормы ГК РФ. По отношению к кодексу этот федеральный закон имеет меньшую юридическую силу.

В чём разница между авансом и задатком?

Ключевая разница между авансом и задатком в любой сделке – это роль, которую выполняет предоплата.

  • В случае аванса – это только платёж, который будет учитываться только при последующем расчёте между сторонами.
  • В случае задатка – это ещё и штрафная санкция.

На последнем обстоятельстве нужно остановиться особо. Дело в том, что если сделка сорвалась, то при авансе продавец возвращает только эту сумму и не более. Но если заключено соглашение о задатке, то последствия следующие:

  1. Если стороны по обоюдному согласию отказались от сделки либо договор по объективным обстоятельствам не может быть исполнен (например, продавец по решению суда лишился права собственности на квартиру) – задаток возвращается покупателю.
  2. Если сделку сорвал покупатель – продавец оставляет задаток себе.
  3. Если виновен в срыве продавец – он должен не только вернуть задаток, но ещё сверх того уплатить покупателю сумму в том же размере.

Соглашение или договор, предусматривающий использование задатка, должно обязательно быть оформлено в письменном виде. Обычная расписка здесь не годится – иначе платёж будет считаться не задатком, а авансом (о составлении соглашения об авансе читайте тут).

Чем отличается предоплата от залога?

Залогом называется передача от покупателя продавцу ценностей, по стоимости сравнимых с ценой за квартиру. В том случае если покупатель откажется платить по договору – они будут проданы, и из вырученных средств будет погашен долг.

На этом способе обеспечения построен механизм ипотеки: покупатель занимает средства у кредитной организации, а обеспечением выступает сама приобретённая квартира. В том случае, если заёмщик не платит – квартира уходит с торгов. Хотя такой механизм и используется в основном банками, никто не запрещает предусмотреть в договоре купли-продажи (или в отдельном договоре между продавцом и покупателем) условия о том, что в случае, если стоимость квартиры не будет полностью погашена в установленное время, квартира должна быть продана, а из вырученных денег покупатель погасит долг.

ВНИМАНИЕ: Залог не так широко распространён как аванс или задаток, но на практике он тоже используется при покупке квартир.

Что лучше?

Заключая сделку, стороны могут выбрать в качестве обеспечения любую меру, предусмотренную ГК РФ. И задаток, и залог имеют свои плюсы и минусы.

Преимущества задатка:

  • Он изначально выражен в денежной форме, не нужно тратить время на судебные разбирательства или торги.
  • Он выгоден не только продавцу, но и покупателю.

Преимущества залога:

  • Он обычно сравним с ценой всего договора купли-продажи – и продавец может позволить себе даже передать квартиру на регистрацию в ЕГРН до полной оплаты.
  • Покупатель не лишается имущества: если вся сумма уплачена, залог снимается, и он вновь волен распоряжаться предметом по своему усмотрению.

Недостатки задатка:

  • Он страхует обычно лишь часть суммы по договору.
  • Неправильно оформленный задаток превращается в аванс.

Недостатки залога:

  • Передаются не деньги, а имущество (деньги предметом залога выступать не могут), а его ещё надо реализовать.
  • Не всегда у покупателя есть материальные ценности, сравнимые по стоимости с ценой квартиры.

Таким образом, выбор между задатком и залогом зависит от условий сделки, отношений и степени доверия между сторонами и других обстоятельств. Что именно лучше – сказать заранее невозможно.

Выгоды для сторон сделки

Использование аванса выгоднее продавцу, который ещё не до конца решил, состоится ли сделка или же договор заключать не стоит. В отличие от задатка, аванс возвращается, если продавец отказался от продажи, лишь в той сумме, которая была передана. Никаких штрафных санкций при таком варианте предоплаты не предусмотрено. Соответственно, если в сделке больше заинтересован покупатель, чем продавец – сторонам лучше использовать авансовый платёж.

Также такой вариант предпочтительней, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения – но не на столько, чтобы зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру через Росреестр.

При задатке права покупателя защищены больше, чем права продавца: если покупатель отказался от сделки, то продавец просто оставляет эти деньги себе, в то время как при отказе продавца он обязан вернуть задаток в двойном размере. Соответственно, этот вид обеспечения больше выгоден в тех случаях, когда покупатель продавцу не доверяет, или же когда продавец заинтересован в сделке больше, чем покупатель.

Соглашение о задатке могут составить как сами стороны, так и посредник-риэлтор, помогающий совершить покупку.

Залог – обеспечение, достаточно редко применяемое в тех случаях, когда отношения складываются между двумя гражданами. Но если покупатель привлекает к сделке банк, в котором он берёт заём на покупку квартиры, то здесь залог недвижимости в форме ипотеки – достаточно приемлемый для всех вариант:

  • Покупатель получает рассрочку по платежам и квартиру, которой он сразу же может пользоваться.
  • Продавец имеет на руках полную сумму по договору.
  • Банк имеет гарантию того, что даже если клиент-заёмщик, выступающий в сделке как покупатель, окажется неспособным платить, средства всё равно будут при необходимости возвращены после продажи квартиры.

В том же случае, если квартира покупается не в ипотеку, а залогодержателем выступает продавец, эта сделка выгодна больше ему. Продавец может спокойно передавать квартиру и разрешать регистрацию прав на неё в ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вне зависимости от платежеспособности покупателя, деньги продавцом будут получены – в крайнем случае, за счёт реализации предмета залога. Покупателю, соответственно, такой вариант не всегда выгоден – однако если он имеет в собственности ценное имущество, но не деньги, он может обеспечить сделку залогом и остаться в выигрыше: по окончании расчётов переданное в залог имущество к нему вернётся.

СПРАВКА: Выбор конкретного варианта обеспечения лежит на сторонах. Им самим решать, нужно ли обеспечивать сделку дополнительными гарантиями – и как именно эти гарантии должны выглядеть. Российское гражданское право гарантирует сторонам свободу договора.

Видео по теме

Видео-ролик о таких понятиях, как залог, аванс, задаток, какая между ними разница:

Заключение

Меры обеспечения, которые стороны используют при сделке, зависят от ситуации, сложившихся отношений между сторонами договора и степени их взаимного доверия друг другу. Нельзя выбрать способ, который всегда окажется наилучшим – в различных ситуациях выгоды для одной стороны могут перевесить риски для другой. Поэтому в случае сомнений сторонам лучше обратиться за консультацией к специалисту по гражданскому и жилищному праву.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

 
 

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Ира
    Ответить

    При покупке, продаже жилья, задаток уплачивается до заключения договора, и служит страховкой, от сделок с другими претендентами. Аванс, вносится после заключения договора, и тот и другой учитываются при вносе основной суммы. В случае отложения сделки по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: