Безопасное внесение аванса при покупке квартиры: образец соглашения и правила его оформления

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
2
124 просмотров

Нет аванса — нет сделки — это прописные истины. Как же быть в ситуации, когда покупатель наотрез отказывается вносить аванс, но при этом уверяет, что готов покупать квартиру.

При покупке квартиры стороны заботятся о безопасности сделки и одним из способов защиты является использование аванса. Соглашение о такой мере может быть выгодным как продавцу, так и покупателю. Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи. Разберёмся, в какой форме оно оформляется и каковы последствия при его нарушении.

Показать содержание

Что это такое — авансовый платеж при купле-продаже жилья?

Заключая договор купли-продажи такой дорогой вещи, как жилая недвижимость, обе стороны беспокоятся о том, чтобы сделка не сорвалась. Для защиты своих интересов продавец и покупатель используют разные меры, одним из них является внесение аванса.

Отдельно нормы об авансе гражданским законодательством не предусматриваются, однако такой термин в нём есть.

Авансом, исходя из содержания ч. 3 ст. 380 ГК РФ, является сумма, выплаченная покупателем продавцу в счёт цены договора до того, как будет передана основная масса денег. Аванс – это частичная предоплата, выплаченная до того, как квартира переходит от продавца к покупателю. Предоплата же предусмотрена ст. 487 ГК РФ.

Закон предусматривает два вида платежа виде предоплаты:

  1. Аванс, «чистая» предоплата.
  2. Задаток, предоплата с определёнными условиями.

Принципиальное различие между ними состоит в том, что условия о задатке стороны должны оговаривать дополнительно – хотя бы в предварительном договоре. Если в документе прямо не сказано, что передаваемая сумма является задатком, то она всегда должна рассматриваться как аванс.

В каком размере вносится оплата?

Относительно размера первого (авансового) платежа законодательство не говорит вообще ничего. Это условие целиком остаётся на усмотрение сторон.

В любом случае аванс должен быть меньше 100% стоимости квартиры. В противном случае придётся уже говорить о полной предоплате, а не об авансовом платеже.

На практике размер аванса сильно разнится в зависимости от цены и класса жилья. За обычную однокомнатную квартиру продавец может попросить заплатить вперёд примерно 10% от её стоимости, за элитное дорогое жильё – обычно не более 2-3%. Однако эти размеры являются исключительно ориентировочными: ни обязательность аванса, ни его точная сумма законом не фиксируется, а практика различается в зависимости от города и текущего состояния рынка жилья.

Как правильно оформить соглашение между физическими лицами?

В каком виде?

Требований к оформлению договора о внесении аванса закон не предусматривает. Формально можно даже заключить его устно. Но, поскольку авансовый платёж выступает как гарантия при заключении договора купли-продажи недвижимости, для которого письменная форма обязательна (ч. 1 ст. 550 ГК РФ), необходимо составлять этот документ хотя бы в простой письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ни регистрация, ни нотариальное заверение для авансового договора не обязательны. Тем не менее, стороны вправе обратиться к нотариусу и заверить соглашение об авансе.

Содержание и существенные условия

В договоре о выплате аванса должны быть оговорены сторонами следующие моменты:

  1. Предмет основного договора. Стороны должны указать, исполнение какой именно сделки обеспечивается авансовым платежом. Следовательно, в соглашении об авансе нужно или указать реквизиты уже подписанного договора, или описать, за какое именно жильё вносится предоплата.
  2. Цена основного договора и размер аванса. Размер нужно указывать в виде точной суммы, чтобы избежать споров.
  3. Способ, которым вносится авансовый платёж – передача наличных под расписку, перечисление денег на расчётный счёт или карточку продавца и т. д.
  4. Срок, в течение которого должен быть внесён аванс.
  5. Ответственность за невыплату аванса в установленный сторонами срок.
По желанию сторон соглашение может быть дополнено и другими условиями, которые продавец и покупатель сочли для себя важными.

Соглашение (или договор) о внесении аванса при покупке квартиры можно скачать ниже:

Можно ли в предварительном договоре прописать сумму?

До сих пор говорилось о выплате по отдельному соглашению, заключённому сторонами. Часто в обеспечение будущей купли-продажи стороны заключают предварительный договор. Можно ли в его условия включить выплату аванса? Чёткого ответа на этот счёт закон не даёт.

Однако, поскольку такой вариант прямо не запрещён законодательством, здесь будет действовать ст. 421 ГК РФ, предусматривающая свободу договора. Там прямо говорится, что стороны вправе заключить сделку, даже если она не предусмотрена нормативными актами, включив в неё любые условия, прямо не противоречащие законодательству.

В этом случае действия сторон будут следующими:

  1. Заключается предварительный договор.
  2. Выплачивается предоплата.
  3. Заключается основной договор.
  4. Покупатель вносит оставшуюся сумму на условиях, определённых договором купли-продажи жилья.

Если условия об авансовой выплате включены в предварительный договор, то отдельно ответственность за невыплату предусматривать не требуется. При заключении соглашения покупатель передаёт деньги продавцу сразу же.

Способы внесения денежных средств

Авансовый платёж при покупке жилья может быть передан от продавца покупателю несколькими способами:

  1. Путём передачи наличных.В этом случае покупатель просто платит продавцу оговоренную сумму, а тот составляет расписку о получении денег .Для верности расписка о получении денежных средств за квартиру может быть заверена подписями одного или нескольких свидетелей, присутствовавших при передаче.Скачать бланк расписки о получении аванса при купле-продаже квартиры
    Скачать образец расписки о получении аванса при купле-продаже квартиры
  2. С помощью банковского перевода.Такой способ чаще всего используется, если продавцом выступает организация, однако никто не запрещает безналичные расчёты и физическим лицам. Покупатель вносит деньги на свой банковский счёт либо карточку, а затем делает оттуда перечисление продавцу в оговоренном ранее размере.
    Такой способ абсолютно надёжно спасает продавца от возможности получить фальшивые купюры, но зато может занять больше времени: если у сторон счета в разных банках, перевод может занять пару дней.

    Кроме того, в этом случае покупателю придётся заплатить банку ещё и процент за перечисление.

  3. С помощью банковской ячейки.Такой вариант подходит в тех случаях, когда в качестве предоплаты сторонами передаются значительные суммы, и продавец с покупателем беспокоятся о безопасной передаче. Покупатель арендует ячейку в банковском депозитарии, оговорив в договоре аренды право доступа к ней продавца при определённых условиях. После этого в ячейку помещается необходимая сумма, которую оттуда продавец забирает.Этот вариант передачи безопасен, однако тоже требует расходов на оплату аренды. Кроме того, такого рода банковские услуги доступны не везде: в небольшом городе может не оказаться банковского отделения с депозитарием. Наконец, такой вариант чаще используется при передаче основной суммы, чем при внесении аванса.

При желании стороны могут использовать и другие способы платежей, допускаемые по закону.

Последствия отказа от сделки

Многих заботит вопрос, возвращается аванс или нет в случае отказа от сделки. В том случае, если аванс внесён, но кто-то из участников договора решил отказаться от сделки, последствия зависят от условий ответственности, включённых в договор.

Если в договоре нет дополнительных мер, то аванс возвращается покупателю в полном размере. При этом если сделка сорвалась по вине продавца, то покупатель вправе потребовать с него не только аванс, но и проценты в размере учётной ставки ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ). Однако для этого покупатель должен сначала потребовать возврата своих средств: проценты будут начисляться лишь после того, как продавец вовремя не выполнит его требование.

Здесь аванс принципиально отличается от задатка. Для задатка ст. 381 ГК РФ предусматривает правила:

  • Если в срыве сделки виновен покупатель – задаток остаётся у продавца.
  • Если от договора отказался продавец – он возвращает деньги в двойном размере.
  • Если договор расторгается по обоюдному согласию сторон – то продавец просто возвращает ровно столько, сколько получил.

Зачастую многие покупатели путают «задаток» с понятием «аванса». Однако это не означает, что аванс хуже задатка. Условия о задатке жёстко прописаны в ГК РФ – а в соглашении об авансе стороны могут прописать любые меры ответственности за сорванную сделку и просрочку с возвращением денег.

Предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты применяются лишь в том случае, если договором продавец и покупатель не предусмотрели иных условий.
При покупке квартиры могут использоваться не только аванс или задаток, но и залог, в результате чего составляется договор залога при покупке квартиры. Об этом вы можете прочитать в других материалах.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как правильно следует вносить аванс при покупке квартиры:

Задаток при покупке квартиры или аванс? ЧТО ВЫБРАТЬ???Совет от практикующего риэлтораЗадаток при покупке квартиры или аванс? ЧТО ВЫБРАТЬ???Совет от практикующего риэлтора

Читайте также: Аванс за квартиру при покупке: образец расписки

Заключение

Авансовый платёж – мера по защите интересов сторон договора купли-продажи квартиры. Это мощный правовой инструмент, который при правильном его использовании может оказаться выгодным не только продавцу, но и покупателю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
2
124 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Александра
    Ответить

    По закону и регистрация, и нотариальное заверение для авансового соглашения не являются обязательными. Допускается простая договоренность между участниками сделки. Но в таком случае может ли рассчитывать покупатель на возвращение аванса в случае отказа от сделки по тем или иным причинам? Ведь условия ответственности нигде не зафиксированы, чтобы предъявить свои права. Вот что надо иметь в виду, соглашаясь на выплату аванса без оформления авансового соглашения.

  2. Павел
    Ответить

    Помните, что перед тем, как давать аванс за квартиру, убедитесь в том, что эта квартира действительно принадлежит данному лицу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Что бы это сделать, нужно заранее, желательно за пару дней заказать в Росреестре выписку ЕГРП. И после того как убедились, можно подписывать с продавцом договор об авансе.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: