| Как правильно называется договор между физлицами? | Договор найма жилого помещения, а не «аренды» (ст. 671 ГК РФ) |
| Нужен ли нотариус? | Нет — только если стороны сами этого хотят |
| Нужна ли регистрация в Росреестре? | Только при сроке 1 год и более (ст. 674 ГК РФ) |
| Срок 11 месяцев — это законно? | Да, регистрации не требует (ст. 674 ГК РФ) |
| Налог с аренды в 2026 году | 13–22% НДФЛ или 4–6% как самозанятый |
| Срок найма по умолчанию (если не указан) | 5 лет (ст. 683 ГК РФ) |
| Нужна ли опись имущества? | Закон не обязывает, но без неё сложно взыскать ущерб |
Ваша ситуация?
Образец договора найма — скачайте и заполните под свою ситуацию:
📄 Скачать образец договора найма (DOC)Найм или аренда: как правильно называть договор
Большинство людей пишут «договор аренды квартиры» — и это юридически неточно. По ст. 671 ГК РФ, когда физическое лицо сдаёт жильё другому физическому лицу — это договор найма жилого помещения. Аренда — только если одна из сторон юридическое лицо.
На практике ошибка в названии не делает договор недействительным: суд всё равно применит нормы о найме. Но путаница влияет на срок по умолчанию, порядок выселения и права сторон.
| Ситуация | Правильный тип договора | Норма ГК РФ |
|---|---|---|
| Физлицо сдаёт физлицу | Договор найма | Гл. 35 |
| Физлицо сдаёт юрлицу / ИП | Договор аренды | Гл. 34 |
| Юрлицо сдаёт физлицу | Договор аренды | Гл. 34 |
10 обязательных пунктов договора найма
Закон не устанавливает жёсткой формы, но без этих пунктов договор оставляет пробелы, которые в споре работают против вас.
| Пункт | Что писать | Зачем это нужно |
|---|---|---|
| 1. Стороны | ФИО, серия/номер паспорта, адрес регистрации обоих | Без паспортных данных договор сложно исполнить через суд |
| 2. Предмет | Адрес, площадь, кадастровый номер, количество комнат | Кадастровый номер однозначно идентифицирует объект |
| 3. Право собственности | Реквизиты выписки из ЕГРН (не «свидетельства о собственности») | Свидетельства отменены с 2016 г.; действует только выписка |
| 4. Срок найма | Даты начала и окончания | Без срока — 5 лет по умолчанию (ст. 683 ГК РФ) |
| 5. Плата и расчёты | Сумма, дата внесения, способ оплаты, порядок индексации | Без этого споры о сумме долга решаются только в суде |
| 6. Депозит | Сумма, условия удержания и возврата (ст. 381.1 ГК РФ) | Без условий удержания суд обяжет вернуть депозит полностью |
| 7. ЖКУ | Кто платит — наниматель / наймодатель / по счётчикам | Самый частый источник споров; без пункта — платит наймодатель |
| 8. Проживающие | ФИО всех, кто будет жить в квартире | Определяет, кто несёт ответственность за нарушения |
| 9. Права и обязанности | Ремонт, субаренда, животные, порядок посещения хозяином | По умолчанию хозяин может входить только с согласия нанимателя |
| 10. Расторжение | Срок предупреждения, основания досрочного выселения | Без условий — только через суд (ст. 687 ГК РФ) |
Нотариус и регистрация в Росреестре
Договор найма не требует нотариального удостоверения — достаточно простой письменной формы (ст. 674 ГК РФ). Нотариус нужен только если стороны сами этого хотят.
| Срок договора | Нотариус | Регистрация в Росреестре |
|---|---|---|
| До 11 месяцев включительно | Не нужен | Не нужна |
| 1 год и более | Не нужен | Обязательна (ст. 674 ГК РФ) |
| Более 5 лет | Не нужен | Невозможно — максимальный срок найма 5 лет (ст. 683 ГК РФ) |
Договор на 11 месяцев: законная схема или риск
Схема: стороны заключают договор ровно на 11 месяцев, по истечении — перезаключают. Регистрации в Росреестре не нужно, и это полностью законно.
Что важно понимать:
- Платить НДФЛ всё равно нужно — налоговая обязанность возникает с момента получения дохода, а не с регистрации договора.
- Если наймодатель не уведомил нанимателя за 3 месяца о прекращении, договор считается продлённым на тех же условиях на год (ст. 684 ГК РФ) — и тогда нужна регистрация.
Налоги при сдаче квартиры в 2026 году
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Ставка зависит от совокупного годового дохода — не только от дохода с аренды.
Рассчитайте налог с аренды квартиры
| Совокупный доход за год | Ставка НДФЛ 2025–2026 | Налог при аренде 50 000 руб./мес |
|---|---|---|
| До 2 400 000 руб. | 13% | 78 000 руб./год |
| 2 400 001 — 5 000 000 руб. | 15% | 90 000 руб./год |
| 5 000 001 — 20 000 000 руб. | 18% | 108 000 руб./год |
| 20 000 001 — 50 000 000 руб. | 20% | 120 000 руб./год |
| Свыше 50 000 000 руб. | 22% | 132 000 руб./год |
Альтернативы НДФЛ:
- Самозанятость (НПД) — 4% если квартирант физлицо, 6% если ИП или юрлицо. Лимит дохода — 2,4 млн руб./год.
- ИП на УСН «Доходы» — 6% без лимита, но нужны страховые взносы.
- ИП на патенте — фиксированная стоимость, зависит от региона и площади.
Типичные ошибки при составлении договора
| Ошибка | Последствие | Как правильно |
|---|---|---|
| «Свидетельство о собственности» вместо выписки ЕГРН | Документ отменён с 2016 г. | Реквизиты выписки из ЕГРН |
| Не указан срок договора | По умолчанию 5 лет (ст. 683 ГК РФ) | Прямо указать даты начала и окончания |
| Нет пункта о ЖКУ | Суд может обязать платить наймодателя | Прямо прописать кто и как оплачивает |
| Нет описи имущества | Не докажете повреждение в суде | Акт описи как отдельное приложение |
| Депозит без условий возврата | Суд обяжет вернуть полностью | Прописать: «удерживается при нарушении пунктов N» |
| Договор на 1 год без регистрации | Ограничен в правах; оспорим третьими лицами | Зарегистрировать в Росреестре или сделать 11 месяцев |
| Написано «аренда» при сдаче физлицу | Путаница в терминах; суд применит нормы найма | Использовать «договор найма жилого помещения» |
Проверить человека онлайн →
Как расторгнуть договор найма
| Ситуация | Порядок | Норма |
|---|---|---|
| Наниматель хочет съехать | Уведомить за 3 месяца — расторгается без суда | ст. 687 ГК РФ |
| Наймодатель хочет выселить (нарушений нет) | Уведомить за 3 месяца; если наниматель не уходит — суд | ст. 687 ГК РФ |
| Долг по плате 2+ раза подряд | Наймодатель вправе требовать расторжения через суд | ст. 687 ГК РФ |
| Порча имущества, систематические нарушения | Суд; предварительно — письменное предупреждение | ст. 687 ГК РФ |
| Соглашение сторон | Письменное соглашение — без суда | ст. 450 ГК РФ |
— Опись имущества к договору аренды: образец 2026
— Документы для сдачи квартиры в аренду
— Расторжение договора найма квартиры в 2026 году
— Согласие собственника на прописку: образец 2026
Частые вопросы
Можно ли составить договор найма от руки?
Да. Закон требует только письменную форму (ст. 674 ГК РФ), рукописный текст ей соответствует. Главное — чтобы в договоре были все существенные условия: предмет, стороны, срок и размер платы. Подписи обеих сторон обязательны.
Нужно ли регистрировать договор найма на 11 месяцев в МФЦ?
Нет. Обязательная государственная регистрация нужна только при сроке 1 год и более (ст. 674 ГК РФ). Договор на 11 месяцев полноценен без регистрации — обращаться в МФЦ или Росреестр не нужно.
Может ли наниматель сдать квартиру в поднайм?
Только с письменного согласия наймодателя (ст. 685 ГК РФ). Если в договоре не написано ни «разрешено», ни «запрещено» — наниматель всё равно обязан получить согласие. Поднайм не может быть заключён на срок дольше основного договора.
Что делать, если наниматель не платит за квартиру?
По ст. 687 ГК РФ наймодатель вправе требовать расторжения договора через суд, если наниматель не платил более двух раз подряд. Предварительно направьте письменное требование. Одновременно можно подать иск о взыскании долга.
Кто делает ремонт — наймодатель или наниматель?
По умолчанию капитальный ремонт — на наймодателе, текущий — на нанимателе (ст. 681 ГК РФ). Стороны вправе изменить это в договоре. Если наймодатель уклоняется от капремонта и это мешает нормальному проживанию, наниматель вправе расторгнуть договор или потребовать снижения платы.
Что такое депозит и когда его можно удержать?
Депозит (обеспечительный платёж) регулируется ст. 381.1 ГК РФ. Удержать его можно только при наступлении условий, прямо прописанных в договоре — например, долг по плате или порча имущества. Если оснований нет — депозит возвращается в полном объёме в срок, указанный в договоре.
Нужен ли акт приёма-передачи квартиры?
Закон его не обязывает, но без него наймодатель не сможет доказать состояние квартиры на момент передачи. Акт подписывают оба — с фотографиями и описью имущества. Это ключевой документ при выезде: если нет акта, наймодатель не докажет, что ущерб нанёс именно этот наниматель.
Нужно ли нотариально заверять договор найма?
Нет, нотариальное удостоверение для договора найма жилого помещения не требуется по закону (ст. 674 ГК РФ). Оно делается по желанию сторон — обычно когда хотят дополнительных гарантий или сумма сделки высокая. Стоимость у нотариуса — от 3 000 до 10 000 руб.
Также следует учитывать тот факт, что если в квартире несколько собственников, то необходимо согласие всех совладельцев на аренду данного жилья. Эти письменные согласия прикрепляются к договору аренды, и подписываются в присутствии всех собственников с арендатором. Даже, если в квартире прописаны еще жильцы, но они не являются собственниками, то от них тоже потребуется согласие на сдачу, иначе они могут могу высказать недовольство и выселить новых жильцов.