Риелторы показывают красивую цену в каталоге. Реальная сумма, которую придётся перечислить до получения ключей, обычно на 10–25% выше. Это не обман — просто налоги, сборы, юридическое сопровождение и банковские комиссии редко попадают в первую строчку рекламного буклета. Поэтому лучше задать вопрос эксперту по зарубежной недвижимости до подписания договора.
Разбираем три самых популярных направления среди русскоязычных покупателей: Дубай, Турцию и Грузию. Для каждой страны — структура расходов, конкретный пример для квартиры за $200 000, ежегодные расходы на содержание и подводные камни, о которых не предупреждают на вебинарах.
Быстрый ответ: сколько добавится к цене объекта
| Статья расходов | Дубай | Турция | Грузия |
|---|---|---|---|
| Налоги и сборы при покупке | 4–6% | 4–24% | $55–127 (фикс.) |
| Агент + юрист | 2,1–3% | 1–2% | 0,5–1,5% |
| Банк / конвертация | 1–3% | 1–3% | 1–3% |
| Итого разовых расходов | 7–12% | 6–29% | 3–6% |
| Содержание в год (на 70 м²) | $2 400–6 720 | $840–3 360 | $252–1 680 |
| Ежегодный налог на владение | нет | 0,1–0,6% | 0–1% |
Если коротко: по разовым расходам самая дешёвая — Грузия, самая непредсказуемая — Турция (НДС на новостройку может добавить 20%). По ежегодным расходам дороже всего обходится Дубай из-за service charge.
Калькулятор полного бюджета покупки: Дубай, Турция, Грузия
Введите страну, цену объекта, площадь и состояние квартиры — калькулятор покажет ориентировочный бюджет входа. Это предварительный расчёт; точные цифры зависят от конкретного объекта, договора и условий сделки.
Ориентировочный бюджет входа
⚠️ Расчёт ориентировочный. Точные налоги и сборы зависят от объекта, застройщика, конвертации, условий договора и схемы оплаты.
Статичный пример расчёта (объект за $200 000, вторичка без мебели)
| Статья | Дубай | Турция | Грузия |
|---|---|---|---|
| Цена объекта | $200 000 | $200 000 | $120 000 |
| Налог / регистрационный сбор | $8 000 (DLD 4%) | $8 000 (Tapu 4%) | $98 (NAPR) |
| Доп. сборы при регистрации | $1 090 (trustee + deed) | $1 050 (döner sermaye + оценка) | $200 (нотариус) |
| Агент + юрист | $5 600 (2,1% + 0,7%) | $2 800 (1,4%) | $1 200 (1%) |
| Банк / конвертация 1,5% | $3 000 | $3 000 | $1 800 |
| Меблировка ~8% | $16 000 | $14 000 | $9 600 |
| Итого | $233 690 | $228 850 | $132 898 |
| Разница с каталогом | +16,8% | +14,4% | +10,7% |
Посчитали свой объект? Перед тем как вносить задаток, стоит проверить полный бюджет покупки с экспертом — по конкретному объекту расходы могут отличаться из-за условий договора, НДС, service charge, состояния и схемы оплаты.
Проверить бюджет покупки с экспертом по зарубежной недвижимости ➜
Дубай: DLD fee, service charge и реальные расходы при покупке в 2026 году
Дубай продвигают как «безналоговый рынок». Это правда применительно к ежегодному налогу на владение — его действительно нет. Но расходы закладываются на цену в договоре, и приличная их часть возникает ещё до оформления права собственности.
Налоги и регистрационные сборы в Дубае
Основной обязательный платёж — сбор Dubai Land Department (DLD): 4% от стоимости объекта. По официальному регламенту DLD это 2% seller + 2% buyer. На практике в большинстве сделок на вторичном рынке покупатель платит все 4% — это фиксируется в SPA (договоре купли-продажи).
Дополнительно при регистрации через Real Estate Trustee Centre оплачиваются:
- Service Partner (Trustee) fee — AED 4 000 + VAT (5%) при сделке от AED 500 000; AED 2 000 + VAT ниже этого порога
- Title Deed Certificate — AED 250
- Unified Map fee — AED 225 (объекты в юрисдикции Dubai Municipality)
- Knowledge + Innovation fees — AED 10 + AED 10
Итого только на этапе регистрации — около $900–1 400 сверх DLD fee.
Агентская комиссия и юридическое сопровождение
Стандартная агентская комиссия в Дубае — 2% + VAT 5% = фактически 2,1% от стоимости. Юридическое сопровождение сделки добавляет ещё 0,5–1%. Ряд агентств декларирует «комиссию 0% для покупателя» — её в таком случае оплачивает застройщик или она закладывается в цену.
Ежегодные расходы: service charge
Главный «сюрприз» для владельцев в Дубае — service charge (сервисный сбор). Он идёт управляющей компании комплекса и покрывает содержание инфраструктуры: охрану, бассейн, лифты, уборку территории.
Размер зависит от класса комплекса и публикуется в DLD Service Charge Index:
- эконом-класс — $2–4 за м² в месяц
- бизнес и премиум — $5–8 за м² в месяц
Для квартиры 70 м² в среднем комплексе это $2 100–4 200 в год только сервисный сбор. Плюс коммунальные услуги DEWA: электричество и вода в Дубае дороже средних российских тарифов, особенно летом при работе кондиционеров.
Важный нюанс: при покупке off-plan нужно запросить service charge schedule по конкретному зданию. Это публичная цифра, по которой управляющая компания вправе выставить счёт. Если застройщик её скрывает — повод разобраться.
Ипотека в Дубае
Если покупаете с ипотекой у UAE-банка: mortgage registration fee — 0,25% от суммы кредита + AED 290 admin fee. Плюс bank valuation — AED 2 500–3 500.
Пример расчёта: квартира за $200 000 в Дубае
| Статья | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Цена объекта | $200 000 | — |
| DLD transfer fee (4%) | $8 000 | Покупатель платит полностью |
| Trustee fee + Title Deed | $1 090 | AED 4 000 + VAT + AED 250 |
| Агентская комиссия (2% + VAT) | $4 200 | 2,1% от цены |
| Юридическое сопровождение (0,7%) | $1 400 | — |
| Банк / конвертация (1,5%) | $3 000 | — |
| Итого при покупке | $217 690 | +8,8% |
| Меблировка под аренду (~8%) | $16 000 | Если нужна |
| Полный вход с мебелью | $233 690 | +16,8% |
| Service charge в год (70 м², $4/м²/мес) | $3 360 | Ежегодно |
Что запросить до задатка по Дубаю
- Title Deed или Oqood (для off-plan) — подтверждение права собственности
- No Objection Certificate (NOC) от застройщика — без него сделка не пройдёт
- Service charge schedule по конкретному зданию из DLD
- Данные управляющей компании и история платежей по service charge
- Условия resale restrictions, если объект off-plan
Турция: налог Tapu, НДС на новостройки, DASK и важные изменения 2026 года
Турецкий рынок привлекает сравнительно низким порогом входа и возможностью получить ВНЖ или гражданство. По ставкам разовых расходов при покупке Турция — самый непредсказуемый из трёх вариантов, и это разброс между вторичкой и новостройкой существенный: итоговые расходы в зависимости от условий сделки могут составить 6–29% сверху.
Налог Tapu Harcı: 4% от заявленной стоимости
Главный налог при сделке — Tapu Devir Vergisi (Tapu Harcı): 4% от официально заявленной стоимости объекта. По закону делится между покупателем и продавцом, но на практике покупатель платит полные 4% — это рыночная норма.
Важное изменение 2026 года: с января 2026 rayiç bedel (базовая оценочная стоимость муниципалитета) выросла до 3× в ряде районов. Tapu считается от большего из двух значений — договорная цена или rayiç bedel. Это значит, что в некоторых сделках налоговая база может быть выше цены договора. Уточняйте актуальный rayiç bedel у нотариуса до подписания.
Для иностранных покупателей добавляется Döner sermaye fee: 27 549 TRY (≈$750 по текущему курсу) — против 6 681 TRY для граждан Турции. Разница существенная.
НДС (KDV) на новостройки: главный сюрприз
НДС в Турции — самый непредсказуемый расход при покупке новостройки от застройщика:
- 1% — стандартная ставка для жилья до 150 м²
- 10% — при определённых условиях (тип застройщика, категория земли)
- 20% — объекты площадью свыше 150 м², коммерческая недвижимость
- 0% — вторичка, нет НДС
Иностранные покупатели могут получить освобождение от НДС при определённых условиях — валютное финансирование, первая покупка в Турции. Но это не автоматически: нужно соответствовать критериям и правильно оформить покупку. До задатка — консультация tax advisor.
Добавить НДС при покупке новостройки за $200 000 при ставке 1% — это $2 000, при 10% — это $20 000, при 20% — это $40 000. Разница принципиальная. Проверяйте ставку до внесения задатка.
Обязательный оценочный отчёт (Ekspertiz Raporu)
Для любой сделки с иностранцем требуется отчёт лицензированного оценщика — стоимость $150–500, срок 2–5 рабочих дней. Без него Tapu Office сделку не зарегистрирует.
DASK — обязательная страховка от землетрясений
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) — государственная страховка от землетрясений, обязательная для всей жилой недвижимости в Турции. Стоимость — $30–150 в год в зависимости от площади, конструкции и региона. Без действующего DASK невозможно оформить ряд документов и провести новые сделки с объектом.
Ежегодные расходы в Турции
- Emlak Vergisi (ежегодный налог на недвижимость) — 0,1% (жилая) до 0,6% в крупных городских муниципалитетах. С 2026 года муниципальные оценочные стоимости существенно выросли.
- DASK — $30–150 в год
- Aidat (обслуживание комплекса) — $1–4 за м² ежемесячно
Доход от аренды в Турции облагается НДФЛ от 15% до 35% (прогрессивная шкала). Если объект сдаётся посуточно — дополнительно требуется регистрация по правилам муниципалитета.
Пример расчёта: квартира за $200 000 в Турции (вторичка)
| Статья | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Цена объекта | $200 000 | — |
| Tapu Harcı (4%) | $8 000 | Покупатель платит полностью |
| Döner sermaye (инострранец) | $750 | 27 549 TRY |
| Отчёт об оценке | $300 | Обязателен |
| Нотариус + переводчик | $400 | Обязателен для иностранца |
| Юридическое сопровождение (0,7%) | $1 400 | — |
| Банк / конвертация (1,5%) | $3 000 | — |
| Итого при покупке (вторичка) | $213 850 | +6,9% |
| Меблировка (~7%) | $14 000 | Если нужна |
| Полный вход с мебелью | $227 850 | +13,9% |
| Ежегодный налог (0,2%) | $400 | — |
| DASK страховка | $80 | — |
| Aidat в год (70 м², $2/м²/мес) | $1 680 | — |
Добавьте НДС для новостройки: при ставке 1% это $2 000, при 10% — $20 000, при 20% — $40 000. Разница принципиальная — уточняйте до задатка.
Что запросить до задатка по Турции
- Tapu (свидетельство о праве собственности) — проверить через Tapu Kadastro
- İskan (разрешение на проживание) — без него объект технически не жилой
- Ekspertiz Raporu — отчёт об оценке
- Расчёт KDV — ставку и включён ли НДС в цену
- Условия DASK — есть ли действующий полис
- Паспортные данные продавца — для регистрации нотариата
Грузия: дешёвая регистрация, дорогой ремонт и налог с аренды
Грузия — самый доступный вариант по разовым расходам при покупке. Регистрация права собственности стоит фиксированные суммы, отдельных «иностранных» налогов нет, процедура прозрачная и быстрая. Но у тех, кто покупает под аренду, возникает главный скрытый расход — ремонт.
Регистрация права собственности в Грузии (NAPR)
Официальные тарифы Национального агентства публичного реестра (NAPR) на регистрацию изменения/возникновения/прекращения права на недвижимость:
- 4 рабочих дня — 150 GEL (~$55)
- 1 рабочий день — 270 GEL (~$98)
- В день подачи — 350 GEL (~$127)
На фоне сделки это копейки. Но эти цифры легко проверяемые, поэтому важно указывать их правильно.
Юридическое сопровождение и нотариус
Технически купить квартиру в Грузии можно без юриста — процедура регистрации простая. На практике для иностранного покупателя юридическое сопровождение важно:
- проверка кадастрового кода и выписки из публичного реестра
- выявление обременений, залогов, исторических проблем
- правильное оформление договора на грузинском языке
Стоимость: 0,5–1,5% суммы сделки, нотариус — $50–300. Рекомендуется строить доверие к результату — нотариальные правила в Грузии.
Тип состояния объекта White/Black/Green Frame и стоимость ремонта
| Тип состояния | Что уже есть | Что нужно сделать | Расходы на м² |
|---|---|---|---|
| Белый каркас (White Frame) | Несущие конструкции, окна, кровля | Всё: перегородки, электрика, сантехника, отделка, мебель | $300–600 за м² |
| Чёрный каркас (Black Frame) | Добавляется электрика, сантехника, перегородки | Чистовая отделка, мебель | $200–350 за м² |
| Зелёный каркас / с отделкой | Чистовая отделка, иногда кухня | Только мебель и техника | $50–150 за м² |
Для квартиры 60 м² в White Frame — ремонт «с нуля» обойдётся в $18 000–36 000. Это сопоставимо с разницей в цене между Грузией и Турцией. Закладывайте бюджет на ремонт до покупки.
Налог с аренды в Грузии
Ежегодный налог на имущество зависит от совокупного дохода домохозяйства:
- до 40 000 GEL (~$14 500) — 0%
- 40 000–100 000 GEL — 0,05–0,2% от стоимости
- выше 100 000 GEL — до 1%
Налог с дохода от аренды для физлица: согласно законодательству Налогового кодекса Грузии, льготная ставка 5% применяется к доходу от сдачи жилого помещения физическими лицами. Стандартная ставка НДФЛ — 20%.
Режим ИП / малый бизнес (1%): в инвестиционной практике также используют регистрацию ИП со статусом малого бизнеса. При подходящем виде деятельности ставка может составлять 1% с оборота до 500 000 GEL в год. Но это не автоматическое применение: нужна регистрация, классификация дохода и соответствие критериям. До покупки под аренду — консультация с бухгалтером, обслуживающим иностранных инвесторов.
Пример расчёта: квартира за $120 000 в Тбилиси (первичка, Black Frame)
| Статья | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Цена объекта | $120 000 | — |
| Регистрация NAPR (1 день) | $98 | 270 GEL |
| Нотариус + переводы | $200 | — |
| Юридическое сопровождение (1%) | $1 200 | — |
| Банк / конвертация (1,5%) | $1 800 | — |
| Итого при покупке | $123 298 | +2,7% |
| Чистовой ремонт (55 м², $280/м²) | $15 400 | Black Frame → отделка |
| Меблировка (~8%) | $9 600 | — |
| Полный вход под аренду | $148 298 | +23,6% |
| Обслуживание комплекса в год (55 м², $0,8/м²/мес) | $528 | — |
Что запросить до задатка по Грузии
- Кадастровый код — проверить через napr.gov.ge
- Выписку из публичного реестра — обременения, залоги, история
- Тип состояния объекта — White/Black/Green Frame и смету от подрядчика
- Смету ремонта от подрядчика (до подписания)
- Строки ввода в эксплуатацию — для строящихся объектов
- Задайте вопрос и зарегистрируйте свой налоговый режим в Revenue Service
Новостройка или вторичка: где скрытых расходов больше
| Параметр | Что учесть | Что нужно сделать | Расходы на м² |
|---|---|---|---|
| Белый каркас (White Frame) | Несущие конструкции, окна, кровля | Всё: перегородки, электрика, сантехника, отделка, мебель | $300–600 за м² |
| Параметр | Вторичка | Новостройка |
|---|---|---|
| НДС / DLD fee (Дубай, off-plan) | Tapu/DLD стандартный | Oqood registration 4% |
| Ремонт | Объект обычно готов к жизни | Может быть White Frame — заложите $300–600/м² |
| Ипотечное финансирование | Нет | Застройщик может предложить рассрочку |
| Цена за м² | Обычно выше | Дисконт на этапе котлована 3–6+ месяцев |
| Риски | Нет правовой защиты застройщика | Застройщик может задержать; проверяйте лицензию |
| Грузия — тип состояния | Разный, уточняйте | Дисконт ниже; нало вверить до 5 лет владения, после 5 лет — освобождение |
| Ценовой прирост и ликвидность | Рынок сформировавшийся | Самые ликвидные районы — развитая инфраструктура |
Для кого какая страна подходит
| Цель | Лучший вариант | Почему |
|---|---|---|
| НДС (Турция) / DLD fee (Дубай, off-plan) | Tapu/DLD стандартный | Oqood registration 4% |
| Цель | Лучший вариант | Почему |
|---|---|---|
| Сохранение капитала, рост стоимости | Дубай | Стабильная валюта (AED привязан к USD), ликвидный рынок, защита права собственности |
| Краткосрочная аренда (высокий yield) | Дубай или Турция (Аланья, Анталья) | Развитый туристический рынок, высокая загрузка |
| Минимальный бюджет входа | Грузия (Тбилиси, Батуми) | Самые низкие транзакционные расходы |
| ВНЖ / гражданство через инвестиции | Турция ($400k — гражданство) | Программа инвестиционного гражданства; Дубай — Golden Visa от AED 2M |
| Пассивный доход с минимальным участием | Дубай (управляющая компания) | Развитая индустрия управления недвижимостью, RERA-регулирование |
| Долгосрочная аренда, спокойный рынок | Грузия | Простое налогообложение, нет санкционных рисков для россиян |
Типичные ошибки покупателей зарубежной недвижимости
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Ориентируются только на цену каталога | Дефицит бюджета на финальном этапе, задолженность перед застройщиком | Считать Total Cost of Ownership до переговоров |
| Не уточняют НДС при покупке новостройки в Турции | +10–20% к бюджету, которые открываются у нотариуса | Уточнять ставку KDV у застройщика до задатка |
| Покупают «в бетоне» в Грузии без бюджета на ремонт | Объект не генерирует доход 1–2 года, разбитый бюджет | Закладывать $300–600/м² на отделку White Frame |
| Не считают service charge в Дубае | Неожиданный ежегодный расход $2 000–8 000 | Запрашивать service charge schedule из DLD до брони |
| Переводят деньги без сравнения курсов | Потеря 2–4% на конвертации при крупной сумме | Сравнивать курсы, использовать специализированных брокеров |
| Не проверяют İskan в Турции | Объект технически нежилой — проблемы со страховкой и перепродажей | Запросить разрешение на проживание у нотариуса |
| Рассчитывают на ИП 1% в Грузии без проверки | Не соответствует режиму — платят 5% или 20% как стандарт | Проверять условия с бухгалтером в Revenue Service |
Перед внесением задатка стоит разобрать конкретный объект с экспертом: проверить документы, посчитать полный бюджет покупки, оценить риски и ликвидность.
Проверить документы и расходы перед задатком ➜
Часто задаваемые вопросы
Есть ли налог на недвижимость в Дубае?
Ежегодного налога на владение недвижимостью в Дубае нет. При покупке платится разовый регистрационный сбор DLD — 4% от стоимости объекта (официально 2% seller + 2% buyer, но на практике покупатель платит полностью). Плюс ежегодный сервисный сбор управляющей компании: $2–8 за м² в месяц в зависимости от класса комплекса.
Сколько стоит налог Tapu в Турции в 2026 году?
Налог на передачу права собственности (Tapu Harcı) — 4% от заявленной стоимости объекта. В 2026 году введено изменение: налог считается от большего из двух значений — договорная цена или rayiç bedel (муниципальная оценочная стоимость), которая в ряде городов выросла до 3× в 2026 году. По закону налог делится между покупателем и продавцом, но на практике покупатель платит полные 4%.
Нужно ли платить НДС при покупке квартиры в Турции иностранцу?
НДС (KDV) применяется к новостройкам от застройщика. Ставки: 1% для стандартного жилья до 150 м², 10% при определённых условиях (тип застройщика, категория), 20% для объектов свыше 150 м² и коммерческой недвижимости. Иностранные покупатели могут получить освобождение от НДС при валютном финансировании и первой покупке в Турции — но это не автоматически. При покупке вторичного объекта НДС нет.
Что такое service charge в Дубае и сколько он стоит?
Service charge — ежегодный платёж управляющей компании жилого комплекса. Покрывает содержание общей инфраструктуры: лифты, бассейн, охрану, уборку. Размер: $2–8 за м² в месяц. Для квартиры 70 м² — от $1 680 до $6 720 в год. Конкретный утверждённый размер сбора для каждого здания публикует Dubai Land Department в Service Charge Index.
Сколько стоит регистрация недвижимости в Грузии для нерезидента?
Регистрация права собственности через NAPR (Национальное агентство публичного реестра): стандартная 4 рабочих дня — 150 GEL (~$55), ускоренная 1 рабочий день — 270 GEL (~$98), в день подачи — 350 GEL (~$127). Отдельных сборов для иностранцев нет — ставки одинаковые для всех.
Какой налог с аренды в Грузии для нерезидента?
Для физического лица базовый сценарий — 5% с дохода от сдачи жилого помещения (льготный режим вместо стандартных 20%). В инвестиционной практике используют также регистрацию ИП со статусом малого бизнеса: при подходящем виде деятельности ставка может составлять 1% с оборота до 500 000 GEL в год. Выбор режима зависит от вида сдачи и оформления дохода — до покупки под аренду рекомендуется консультация с бухгалтером.
Обязательна ли страховка DASK в Турции?
Да. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) — государственная страховка от землетрясений — обязательна для всей жилой недвижимости в Турции. Стоимость $30–150 в год в зависимости от площади, типа строения и региона. Без действующего DASK невозможно оформить ряд государственных документов и провести новые сделки с объектом.
Что такое White Frame и Black Frame в Грузии?
White Frame («белый каркас») — объект только с несущими конструкциями, окнами и кровлей: нет электрики, сантехники, перегородок, отделки. Требуется полный ремонт — $300–600 за м². Black Frame («чёрный каркас») — добавляется электрика, сантехника, перегородки; нужна чистовая отделка и мебель — $200–350 за м². Большинство строящихся объектов в Грузии продаются в White или Black Frame.
Можно ли получить ВНЖ в Дубае при покупке недвижимости?
Да. Покупка недвижимости от AED 750 000 (~$204 000) даёт право на резидентскую визу на 2 года. При стоимости от AED 2 000 000 (~$545 000) — Golden Visa на 10 лет с расширенными правами. Виза привязана к объекту: при продаже переоформляется.
Как не потерять деньги на конвертации при международной сделке?
Банковский перевод «напрямую» обычно обходится в 2–4% потерь на курсе и комиссиях. Альтернативы: специализированные валютные брокеры (Wise, OFX и аналоги), расчёт через счёт в банке страны покупки. На сделке $200 000 экономия может составить $2 000–6 000. Сравнивайте курс на дату перевода до подписания условий оплаты.
Насколько легко потом продать недвижимость в этих странах?
Дубай — ликвидный рынок: продажа через агентство занимает 1–3 месяца, налога на прирост капитала нет. Турция — менее ликвидный рынок, продажа 3–6+ месяцев; налог на прирост капитала при продаже до 5 лет владения (прогрессивная шкала), после 5 лет освобождение. Грузия — рынок растёт, ликвидность ниже; нерезиденты платят 5% с прироста капитала.
Нужен ли нотариус при покупке недвижимости в Грузии?
Нотариальное заверение договора купли-продажи в Грузии обязательным не является — регистрация возможна и без него. Но для иностранного покупателя нотариус или юрист нужен для проверки документов, корректного оформления договора на грузинском языке и защиты интересов покупателя при спорах. Расходы — $50–300 за нотариальные услуги плюс переводы.
Итог: реальный бюджет против каталожной цены
Прежде чем внести задаток, посчитайте полный бюджет с учётом всех статей из этой статьи. Четыре вещи, которые чаще всего упускают:
- НДС в Турции на новостройку — это не строчка в сноске, а +1–20% к цене
- Ремонт «из бетона» в Грузии — может удвоить разовые расходы
- Сервисный сбор в Дубае — $2 000–8 000 в год, которые съедают доходность
- Конвертация — при крупной сумме потери сопоставимы с юридическим сопровождением
Если вы планируете первую сделку на зарубежном рынке — задайте вопрос эксперту до подписания любых документов. Это позволит избежать большинства ошибок из этого списка.
