Что нужно для покупки квартиры в новостройке и каковы нюансы сделки?

Покупка квартиры в новом доме – очень привлекательный для покупателя вариант. Однако есть ряд подводных камней, которые следует учитывать, заключая такой договор.

Разберём, с чего начать процедуру приобретения жилплощади в новостройке, что выгодней, покупка в строящемся доме или вторичка, а также рассмотрим процесс заключения договора купли-продажи при продаже квартиры застройщиком.

Показать содержание

• Порядок действий при приобретении жилплощади в новом доме
Выбор способа платежа     Рассрочка: плюсы и минусы      Поиск недвижимости      В строящемся доме      В уже сданном      Рекомендации     
• Совершение сделки
Какие нужны документы?      Заключение ДДУ     Соглашение долевого участия в строительстве     Договор уступки права требования      Инвестирование      Регистрация прав собственности     
• Преимущества
• Возможные риски
Как обезопасить себя?     
• Заключение

Порядок действий при приобретении жилплощади в новом доме

Пошаговая инструкция приобретения жилплощади в новостройке, выглядит следующим образом:

Выбор способа платежа

Чтобы понимать, как правильно оформить приобретение жилплощади в новостройке, нужно обратиться к ГК РФ. Ст. 454 ГК РФ предусматривает, что в рамках исполнения своих обязанностей, покупатель должен передать продавцу определённую договором денежную сумму. Но какие именно средства могут быть использованы для этого – и как они будут выплачиваться?

Возможны несколько вариантов того, как покупатель будет расплачиваться с продавцом:

1. Передача полной денежной суммы. Самый простой и привлекательный для продавца вариант, однако не всегда удобный покупателю. Собрать единовременно несколько миллионов рублей сможет далеко не каждый.
2. Рассрочка платежа. В этом случае покупатель при заключении договора купли-продажи передаёт продавцу первый взнос, а дальше совершает регулярные платежи по графику, который был утверждён сторонами. При использовании такого варианта покупатель может не искать полную сумму сразу. Однако при платеже в рассрочку цена на квартиру возрастает: продавец страхуется от возможного риска.
3. Использование материнского капитала согласно закону 256-ФЗ от 29 февраля 2006 года. В этом случае кто-то из родителей (практически всегда – мать, отсюда и название) получает сертификат, гарантирующий выплату определённых средств из Пенсионного форда РФ продавцу при покупке жилой недвижимости (а также в некоторых других случаях).

   Однако проблема с материнским капиталом состоит в том, что он хоть и значителен, но не сопоставим с ценой на жильё в крупном городе. Поэтому маткапитал лишь облегчает покупку, но не помогает получить жильё бесплатно.

4. Ипотека. В этом случае покупатель сначала заключает договор с банком о предоставлении займа. На полученные деньги он приобретает квартиру и она сразу же оказывается в залоге у кредитной организации. Если должник не выплатит вовремя деньги по займу, квартира будет продана банком, а долг погашен из вырученных за неё средств.

Рассрочка: плюсы и минусы

Когда квартиры в новостройке продаёт сам застройщик, он может изначально предлагать рассрочку по договору.

Плюсы:

• Он получает новую квартиру сразу же после первоначального взноса, а остаток цены гасит потом.
• Пакет документов для договора минимален.

Недостатки же у покупки в рассрочку следующие:

• Чем выше класс жилья, тем больше первоначальный взнос (иногда – вплоть до половины всей суммы).
• Срок, в течение которого надо рассчитаться, короток: в отличие от банковской ипотеки, рассрочку нельзя гасить много лет. На практике срок – не более 7 лет.
• Право собственности на жильё либо будет зарегистрировано после выплаты всей суммы, либо окажется с обременением.

Поиск недвижимости

В строящемся доме

Приобретение квартиры в строящемся доме также возможно. Для этого обычно используется ДДУ (договор долевого участия), предусмотренный законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. По сути, в нём покупатель выступает как инвестор, вкладывающий деньги в строительство дома. О покупке квартиры по ДДУ читайте тут.

Закон №214-ФЗ также предусматривает и другие варианты покупки:

• С помощью жилищных сертификатов, выпущенных организацией-строителем. Эти ценные бумаги выпускаются после того, как получено разрешение на строительство. Именно на основании сертификатов покупатели после сдачи дома в эксплуатацию будут получать свои квартиры.
• С помощью жилищных кооперативов, действующих на основании ст. 10 ЖК РФ. На практике такой способ встречается редко.

ДДУ должен содержать следующие условия:

1. Описание объекта, который в итоге получит участник. Чем конкретнее тем лучше, но как минимум должна быть указана этажность, общая и жилая площадь квартиры.
2. Цена, выплачиваемая по договору, порядок платежа и его сроки.
3. Срок передачи квартиры участнику.
4. Гарантийный срок на квартиру.
5. Сведения о мерах обеспечения обязательств застройщика по ДДУ.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

В уже сданном

Если дом уже сдан в эксплуатацию, застройщик продаёт квартиры по обычному договору купли-продажи жилой недвижимости. Он должен заключаться с учётом требований ст. ст. 549 – 558 ГК РФ.

Преимущества такого варианта:

1. Покупатель сразу же после оплаты может регистрировать право и пользоваться жильём, нет риска, что дом окажется «долгостроем».
2. Приобретаемая квартира юридически чиста – в ней не будет неизвестных с правом проживания, залогов, непогашенных ипотек и т. д.
3. Степень износа такой квартиры нулевой, она только что построена. Любые скрытые дефекты будут лишь строительным браком, а не последствиями эксплуатации.
4. Покупатель может отделывать квартиру по своему вкусу и возможностям без оглядки на изменения, уже внесённые предыдущими владельцами.

Минус же такого варианта в том, что цена на квартиру в готовом доме обычно выше, чем в стороящемся. Кроме того, далеко не всегда такую квартиру можно приобрести: обычно ещё на стадии строительства все квадратные метры уже распределены по ДДУ или иными способами.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры от застройщика
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры от застройщика

Рекомендации

Риски при покупке квартиры в новостройке, как правило, часто связаны с тем, насколько добросовестно застройщик исполняет свои обязанности. Поэтому прежде чем заключать договор, покупателю следует поинтересоваться:

• Имеются ли все необходимые документы.
• Сколько домов и в какие сроки уже возвёл этот застройщик.
• Статус продавца по договору – заключается ли договор непосредственно с застройщиком или же с фирмой-посредником. Как правило, чем больше посредников – тем выше риски.
• Какая информация о деятельности застройщика есть в СМИ.

Совершение сделки

После того как выбран объект для покупки, вариант оплаты и используемый тип договора, можно переходить уже непосредственно к совершению сделки.

Какие нужны документы?

При различных видах договора требуются разные пакеты документов. В том случае если квартира приобретается по ДДУ, покупатель-дольщик предоставляет только свой паспорт. А вот застройщик уже должен дать возможность ознакомиться со следующей документацией:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором ведётся строительство. Это может быть договор аренды или субаренды, выписка из ЕГРН (если участок в собственности у компании) и т. д.
2. Разрешение на возведение дома.
3. Проектная декларация.
4. Свидетельства о регистрации компании-застройщика в ЕГРЮЛ, ОГРН и ИНН.
5. Проект самого договора.
6. Сведения о страховых отчислениях.

Согласно ст. 3.1 закона о ДДУ, эта информация должна быть размещена и на официальном сайте застройщика. С 1 июля 2018 года застройщик обязан там же размещать и документы аудиторских проверок.

В том случае если квартира приобретается в готовом доме, от покупателя по-прежнему не требуется никаких дополнительных документов. А вот продавец-застройщик должен уже будет предъявить:

1. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
2. Документы о регистрации объекта в ЕГРН.
3. Техническую документацию на квартиру.

Кроме того, компания по-прежнему должна будет по требованию покупателя дать возможность ознакомиться с документами о регистрации организации.

Всю подробную информацию о документах, которые необходимы при покупке квартиры в новостройке, вы найдете в отдельной статье.

Заключение ДДУ

Сама по себе процедура заключения ДДУ выглядит так:

1. Покупатель находит подходящего ему застройщика и выбирает объект для покупки.
2. Ознакомившись с документами, он подписывает договор.
3. Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. С момента регистрации документ вступает в полную юридическую силу.

Для регистрации договора потребуется пакет документов:

1. ДДУ в трёх экземплярах (для дольщика, застройщика и для хранения в Росреестре).
2. Заявление о регистрации.
3. Паспорт дольщика.
4. Документы, описывающие будущую квартиру (их составляет и передаёт дольщику застройщик).
5. Квитанция об оплате пошлины. Она не обязательна, но если платёж не отразился в ГИС ГМП, регистрационные действия не начнутся, поэтому лучше подстраховаться.

В том же случае если приобретается квартира в готовом доме, потребуются те же документы, что и при обычной сделке купли-продажи.

• Скачать бланк акта приема-передачи
• Скачать образец акта приема-передачи
• Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
• Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

Разберем, как происходит оформление покупки квартиры в новостройке и какие бывают виды договоров:

Соглашение долевого участия в строительстве

По ДДУ участник выплачивает деньги застройщику на стадии строительства. Квартиру же получает уже после того, как дом принимает комиссия, и он сдаётся в эксплуатацию.

Преимуществом ДДУ является то, что застройщик обязан заключить договор страхования. В том случае если он не сможет выполнить свои обязательства, компенсацию покупателям выплатят из страховой суммы. Кроме того:

• Ч. 1 ст. 13 ФЗ №214 предусматривает, что до того как произойдёт передача квартиры в готовом доме, жильё находится в залоге у покупателя-дольщика. Распорядиться ею и передать кому-то ещё застройщик уже не сможет.
• В случае нарушения сроков по договору, застройщик платит неустойку – 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день нарушения.
• Гарантированы сроки сдачи – не более 5 лет с момента, когда договор заключён. Досрочная сдача в эксплуатацию допускается, просрочка – уже нет.

ДДУ подлежат государственной регистрации. Регистрируются сами договора, поскольку многоквартирный дом как объект недвижимости возникает лишь после приёмки его комиссией и постановки на учёт в ЕГРН.

Договор уступки права требования

Возможна покупка и с помощью цессии. В этом случае лицо, первоначально заключившее ДДУ с застройщиком, передаёт по договору уступки права требования все свои права на получение квартиры другому покупателю. Об этом мы подробно рассказывали здесь.

• Скачать бланк договора уступки прав требования
• Скачать образец договора уступки прав требования

Инвестирование

Возможна покупка и по инвестиционному договору. По нему покупатель-инвестор вносит деньги в счёт оплаты будущей квартиры. Эти средства используются застройщиком для возведения дома. После сдачи строения в эксплуатацию инвестор получает квартиру.

Внешне такая схема похожа на ДДУ, однако надо помнить: права покупателя квартиры в новостройке, при таком процессе, практически не защищены, а по закону преимущество на получение квартиры имеет тот инвестор, который раньше внёс средства и может оказаться, что выбранная квартира достанется другому человеку.

Закон №214-ФЗ в ст. 1, ч. 2 прямо указывает, что приведённый перечень (ДДУ, сертификат, кооператив) – исчерпывающий. Применение других договоров прямо запрещено. Поэтому договор об инвестировании в любой момент может быть признан недействительным по иску любого из покупателей-инвесторов. Однако если инвестором выступает организация, такой договор вполне законен.

• Скачать бланк договора инвестирования в строительство многоквартирного дома
• Скачать образец договора инвестирования в строительство многоквартирного дома

Регистрация прав собственности

Права на жилую недвижимость должны быть зарегистрированы. Однако момент такой регистрации различается в зависимости от способа приобретения квартиры:

• При покупке в готовом доме – после подписания договора купли-продажи и акта передачи.
• При ДДУ – после сдачи дома в эксплуатацию и внесения в ЕГРН кадастровой информации по дому в целом и по отдельным квартирам.

Преимущества

Преимуществами покупки жилья в доме, который только строится, являются:

• Низкая цена.
• Готовая инфраструктура.
• Нулевой износ квартиры.
• Специальная защита прав дольщика.

Однако свои плюсы имеет и покупка у застройщика готовой квартиры:

• Скорость получения. Сразу после оплаты, происходит передача ключей и квартира переходит в собственность покупателя.
• Нет риска столкнуться с долгостроем, банкротством застройщика и т. д.
• Квартира уже готова и можно оценить её качество, планировку и метраж.

Возможные риски

Поскольку речь зашла о рисках, надо вспомнить про основные из них:

1. Нарушение сроков сдачи. Закон предусматривает штрафные санкции, однако они не гарантируют, что застройщик выполнит обязательства вовремя.
2. На стадии строительства дом может быть перепродан другому застройщику с неизвестной репутацией.
3. Заключение договора на квартиру, которая будет передана другим людям. Особенно часто это встречается при покупке по инвестиционному договору. Это одна из причин, по которой закон не допускает привлечения средств граждан по таким договорам.
4. Несоответствие метража в квартире тому, который указан в договоре.
5. Допущенный при строительстве брак.

Как обезопасить себя?

Меры безопасности для покупателя сводятся с следующим:

• Тщательная проверка репутации застройщика.
• Не менее тщательная проверка условий договора.
• Никаких перепланировок в квартире до получения технической документации на неё.

Наконец, последним средством безопасности является обращение в суд и взыскание с застройщика компенсации.

О том, как проверить квартиру при покупке в новостройке и что нужно знать при этом, мы рассказывали здесь.

Заключение

При всей своей привлекательности, покупка квартиры в новостройке – это ответственный шаг, именно поэтому покупатель должен быть внимателен на каждом этапе.