+7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Важно знать при покупке квартиры в новостройке: какие документы нужны от застройщика и что подготовить лично?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
2
172 просмотров

Чтобы осуществить покупку квартиру в новостройке, от продавца и покупателя требуется внушительный перечень документов – не только договор купли-продажи. Сделка будет считаться закрытой после регистрации нового права собственности в Росреестре.

Чтобы с этим не возникло трудностей, стоит заранее позаботиться о необходимых бумагах и справках, а также уделить внимание проверке юридической чистоты квартиры и репутации застройщика. Мы расскажем, какие документы оформляются и как проанализировать договор.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Показать содержание

Список бумаг, которые должны быть у застройщика

Для жилья в строящемся доме

Покупатели, имеющие жилье, но стремящиеся в будущем улучшить условия проживания, выбирают покупку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме.

Новостройка на завершающей фазе строительства (от 70% и больше) наверняка будет сдана в эксплуатацию. Риски относительно невелики, а цены на квартиры в строящемся доме все еще далеки от максимальных.

Прежде чем заключать договор и передавать застройщику свои деньги, ознакомьтесь с документами. Документы, подтверждающие законность строительства:

  1. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  2. Уставные документы компании.
  3. Справка из налоговой о выплате отчислений государству.
  4. Лицензия на строительство и приложение к ней.
  5. Разрешение на строительство.
  6. Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
  7. Заключение экспертизы проектной документации.
  8. Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.
  9. Проект договора.

Компании предлагают разные формы договоренностей. Чаще всего заключается договор на участие в долевом строительстве (ДДУ) (как купить квартиру по ДДУ?). Обязательства сторон по нему регулируются Федеральным законом «Об участи в долевом строительстве» от 2005 года. Договоры такого типа регистрируются в Росреестре, что снижает потенциальные риски и делает невозможной двойную продажу.

Кроме этого, в России встречаются договоры участия в жилищно-строительном кооперативе, совместной инвестиционной деятельности, уступки требований (цессии) и другие. Они были широко распространены до появления ДДУ. В наши дни юристы не советуют гражданам покупать квартиры по таким договорам, поскольку все они характеризуются меньшей, по сравнению с долевой формой, ответственностью застройщика.

Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме:

В уже возведенном доме

Если дом уже построен, то квартиру можно покупать и планировать переселиться в нее уже в ближайшее время. Основным документом в этом случае станет стандартный договор купли-продажи.

Основное внимание потенциальный покупатель должен уделить процессу передачи новостройки управляющей компании (УК), после которого она получает статус «жилой» и становится пригодной для жизни.

До момента заключения договора следует попросить у застройщика документы. Пакет бумаг для безопасной сделки:

  1. Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом.
  2. Разрешение на строительство многоэтажного здания.
  3. Акт распределения квартир.
  4. Инвестиционный контракт застройщика.
  5. Учредительные документы.
  6. Лицензия на строительство.
  7. Договор на управление домом (с дополнениями).
  8. Акт приема-передачи многоквартирного дома.

Какую документацию нужно подготовить покупателю?

Если жилье приобретается за наличные

Необременительным для сторон является контракт, оплачиваемый за наличные средства. В этом случае застройщик передает покупателю реквизиты для оплаты, а тот, по итогам проведения платежа, предоставляет ему документы для госрегистрации.

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке.
  3. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение квартиры.
  4. Квитанция об оплате недвижимости.

В ипотеку

При покупке квартиры по программе ипотечного кредитования потребуется предъявить дополнительные документы. Помимо покупателя и продавца в сделку входит еще одна сторона – банк. Следует:

  1. заключить кредитный договор;
  2. оформить закладную в пользу финансовой организации (банк выдает ипотеку под залог покупаемой квартиры).
Зато не придется предоставлять квитанцию, поскольку оплата будет произведена уже после регистрации права собственности в Росреестре – когда заемщик получит средства.

При долевом участии

Долевое участие предусматривает своеобразную предоплату за квартиру. Одна часть средств передается застройщику сразу, а вторая – после окончания строительства.

Документы будут аналогичные покупке за наличные, однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком.

Через кооператив

Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить. ЖСК, как правило, создается самой строительной компанией в тех случаях, когда юридическое лицо не желает останавливать строительство из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов.

Чтобы подписать договор через кооператив необходимо предъявить такие документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Свидетельство о браке.
  • Заверенное разрешение супруга/супруги.
  • Квитанция об оплате пая.

Оформление договора

Долевого участия

Закон устанавливает письменную форму для договора долевого строительства. Застройщики тщательно прорабатывают договор перед тем, как начать его использовать, однако и дольщику стоит внимательно его изучить, чтобы защитить собственные права. Следка с долевым участием описана в пункте 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Существенными условиями договора, без которых он не будет действовать, являются следующие пункты:

  1. Характеристика объекта в соответствии с проектной документацией.
  2. Срок передачи застройщиком объекта в эксплуатацию.
  3. Цена договора, порядок и сроки уплаты.
  4. Гарантий срок на объект, по которому подписывается договор.
  5. Способы обеспечения выполнения обязательств застройщиком (закон предлагает залог, поручительство и, наиболее частый вариант – страхование договора).
Дольщик имеет право потребовать у застройщика изменить или добавить некоторые пункты в договор. Согласие в этом случае может быть только добровольным.

Кроме этого, по 214-ФЗ статья 4 положение 4 определены пункты, которые должны быть указаны в контракте в установленной формулировке. Правило касается прав и обязанностей сторон договоренности.

Срок передачи объекта скорректировать не получится – он должен быть идентичным для всех участников. Договор необязательно заверять, однако без регистрации в не обойтись.

Подписывать договор стоит только после проверки добросовестности застройщика (на что обратить внимание при покупке?). Жители Москвы могут посмотреть списки проблемных компаний в «Реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства домов и чьи права нарушены». Желательно пообщаться с дольщиками на форумах, расспросить о других проектах застройщика.

Помните, что вносить изменения в договор можно только по согласию двух сторон, дольщик не сможет инициировать подписание доп.соглашения в одностороннем порядке, если юридическое лицо выступит против.

Уступки права требования

Общей утвержденной формы для договора цессии нет, зато закон четко регулирует положения, которые должны присутствовать в документе. Проверьте, описаны ли в документе такие пункты сделки:

  • Наименование документа.
  • Дата и место его подписания.
  • Характеристика квартиры.
  • Обязанности сторон.
  • Сумма требования.
  • Ответственность сторон.
  • Последствия неисполнения обязательств.
  • Адреса и реквизиты сторон.

Все участники сделки ставят свои подписи с расшифровкой под текстом договора. Следует помнить, что покупка квартиры первоначальным владельцем могла проводиться двумя разными путями – если оплата жилья была произведена полностью, то при переуступке прав от второго покупателя требуется перевести эту же сумму в адрес продавца недвижимости.

Однако бывают и случаи с частичной предоплатой – если была погашена только часть стоимости жилья, то и оплачивать стоит только эту часть, остальная сумма должна быть переведена в форме уступки долга в адрес второго покупателя.

Инвестирования

Инвестиционный договор заключается на основе 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений». Предметом договора в этом случае будет выступать инвестиция – деньги, уплаченные покупателем на строительство дома с целью получения в нем квартиры.

Отметим, что после 2005 года такие договора стали редкостью, уступив правоотношениям на основе участия в долевом строительстве. Недостаток договора — отсутствие обязательной регистрации в Росреестре. Покупателю, в данном случае инвестору, следует проанализировать все составляющие договора – проследить, чтобы предмет договоренности и последствия невыполнения были прописаны максимально четко.

Покупка квартиры в новостройке требует внимательного отношения к документации. Чтобы в будущем иметь возможность защитить свои права и избежать неприятностей, советуем проверять юридическую чистоту квартиры и репутацию застройщика. Встречаются случаи мошеннических действий со стороны девелоперов, двойные продажи. Кроме этого, покупая недвижимость в процессе строительства, гражданин сталкивается с риском, что работы не будут завершены вовремя.

Максимально обезопасить себя можно. Необходимо анализировать договор и знакомиться с уставными бумагами застройщика. Вносить изменения в уже заключенный договор можно только с согласия двух сторон, поэтому покупателю желательно обсудить с застройщиком все спорные пункты до момента подписания договоренности о покупке квадратных метров.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург
Комментировать
2
172 просмотров
 

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Андрей
    Ответить

    Схемы финансирования бывают разными. Например, если речь идет о долевом участии, следует установить график платежей, удобный для дольщика.

    Существенным условием является и ответственность строительной компании за несвоевременную сдачу дома. Она определена в законодательстве, однако полезно санкции продублировать в договоре.

    • Анна
      Ответить

      Согласна с Вами, Андрей.
      Только вот дублирование санкций в договор как-то обезопасит разве дольщиков? Очень много развелось недобросовестных застройщиков, и дольщиков не убережет внесение этого пункта в договор. А вот ДДУ со ссылкой на 214–ФЗ поспособствует соблюдению обязанностей.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: