Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке 2026: как работает и какие риски

Переуступка прав в новостройке — инструмент который появился вместе с долевым строительством. С 2019 года правила кардинально изменились: теперь деньги хранятся на эскроу-счетах, и схемы работают иначе. Разберём актуальный порядок на 2026 год.

Главное изменение 2019 года — эскроу-счета

С 1 июля 2019 года все новые ДДУ оформляются через эскроу-счета (ФЗ-214, ст. 15.4). Деньги покупателя хранятся в банке и передаются застройщику только после сдачи дома. При переуступке это меняет схему расчётов: продавец не получает деньги напрямую — они переводятся на новый эскроу-счёт покупателя.

Параметр	До 2019 года	После 2019 года (эскроу)
Куда идут деньги	Напрямую застройщику	На эскроу-счёт в банке
Когда застройщик получает деньги	Сразу после ДДУ	Только после сдачи дома
Риск банкротства застройщика	Высокий — деньги уже у него	Низкий — деньги в банке
Переуступка возможна	Да	Да, но схема расчётов другая

Если вам предлагают переуступку по старой схеме (без эскроу) — проверьте дату заключения оригинального ДДУ. Договоры до 01.07.2019 оформлялись по старым правилам и не предусматривают эскроу.

Определите вашу ситуацию

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав.

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ). Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность. Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Возможные риски

• Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.
• Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства (как проверить застройщика при покупке квартиры?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
• По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.
• Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
• Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

В каких случаях договор заключать нельзя:

• Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
• Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
• Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

1. Внимательно изучить содержание ДДУ и имеющиеся дополнительные соглашения.
2. Запросить разрешительную и проектную документацию, проанализировать финансовое состояние застройщика, посмотреть на ход строительства.
3. Проверить полностью ли предыдущий дольщик рассчитался с застройщиком.
4. Если квартира приобретается с долгом, получить согласие у застройщика на перевод долга.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

• Паспорта участников.
• Первичный ДДУ.
• Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
• Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
• Выписку из регпалаты.

О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали тут.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике.
2. Данные предыдущего дольщика.
3. Полное описание объекта недвижимости.
4. Дата и стоимость уступки.

• Скачать бланк договора переуступки прав
• Скачать образец договора переуступки прав

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

1. Подписать акт приема–передачи документов.
2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком. Читайте также: Эскроу счет – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации. Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке. Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

1. выбрать квартиру;
2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
3. обратиться в банк с необходимой документацией;
4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
5. получить одобрение сделки банком;
6. открыть счет в банке;
7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке. Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен. Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие. Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение». Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее. Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

• нет необходимости проводить оценку имущества;
• первый взнос банку оплачивать не требуется;
• все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной. При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику. В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика. Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита. В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения. Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной. Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется покупка квартиры в новостройке по переуступке:

Переуступка и материнский капитал

Если предыдущий дольщик использовал материнский капитал при покупке ДДУ, то при переуступке возникают серьёзные сложности. Дети приобретают право на долю в будущей квартире — и это право не исчезает при смене дольщика.

От такой переуступки лучше отказаться или тщательно проверить: выделены ли уже доли детям, есть ли разрешение органов опеки, не нарушены ли права несовершеннолетних. В противном случае сделка может быть оспорена.

Перед сделкой проверьте продавца на долги и банкротство — особенно важно при переуступке, так как задолженности продавца перед застройщиком могут перейти на вас. Быстрая проверка по открытым базам — @LegalScanbot.

Читайте также: если квартира приобретается с прописанными детьми — «Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними». О продаже с ипотечным обременением — «Продажа квартиры с обременением по ипотеке».

📊 Рассчитайте выгоду от досрочного погашения и налог с продажи: Калькуляторы по ипотеке и недвижимости →

Часто задаваемые вопросы

Чем переуступка отличается от обычной купли-продажи?

При обычной купле-продаже вы покупаете квартиру. При переуступке — право требования передачи квартиры в будущем. Дом ещё не сдан, квартиры как объекта ещё нет — есть только ДДУ с застройщиком. Вы становитесь новым дольщиком.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку?

Да, обязательно. Без согласия застройщика переуступка считается незаконной. Кроме того, застройщик вправе взимать комиссию за согласование — обычно 1–3% от стоимости ДДУ. Уточните этот момент до подписания договора.

Нужно ли платить налог при переуступке?

Да. Доход от переуступки (разница между ценой продажи и ценой покупки ДДУ) облагается НДФЛ 13%. Вычесть можно расходы на покупку ДДУ. Освобождение от НДФЛ по сроку владения (3 или 5 лет) при переуступке не применяется — право собственности ещё не возникло.

Можно ли взять ипотеку на переуступку?

Да. Банк проверяет ДДУ, застройщика и самого заёмщика. Если всё в порядке — ипотека одобряется. Важно: банк должен одобрить и объект (застройщика), и нового заёмщика. Не все банки работают с переуступкой — уточняйте в конкретном банке.

Когда договор переуступки могут признать недействительным?

Основания: нет согласия застройщика; нет согласия банка при ипотечном ДДУ; продавец не рассчитался с застройщиком; использован маткапитал без выделения долей детям; продавец недееспособен или является несовершеннолетним; мнимость сделки.

Что такое двойная переуступка и возможна ли она?

Двойная переуступка — продажа одного объекта двум покупателям. После введения обязательной регистрации ДДУ в Росреестре (с 2005 года) двойная переуступка практически исключена: второй договор просто не пройдёт регистрацию.

Переуступка через эскроу — как это работает?

Старый эскроу-счёт продавца закрывается. Покупатель открывает новый эскроу-счёт и вносит деньги. Деньги хранятся в банке до сдачи дома — застройщик получит их только после завершения строительства. Это самый безопасный вариант переуступки из всех существующих.