+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры и как быть, если она уже произведена?

На сегодняшний день с таким понятием как перепланировка квартиры сталкивается каждый второй житель страны. Зачастую собственники жилья очень легкомысленно относятся к вопросу о его переустройстве и берутся за сложный ремонт без специальных на то разрешений. Во-первых, многие собственники квартир хотят сэкономить свой бюджет на согласовании, во-вторых, думают, что неузаконенную перепланировку никто не заметит. На самом деле и то и другое мнение является ошибочным.

Содержание:

Что это такое?

Перепланировка – это проведение ремонтных работ в квартире с изменением конфигурации комнат. Самовольной же перепланировкой будут считаться те преобразования в квартире, которые были сделаны без соответствующего на то разрешения.

Незаконными также являются изменения помещений квартиры, которые нарушают санитарные, строительные нормы. Сделаны вразрез с жилищным законодательством, со множеством нарушений и изменений техпаспорта жилой площади.

В основном, строительные работы сопровождаются шумом, горами строительного мусора и грязью. Поэтому соседи зачастую обращаются с жалобами на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

Когда перепланировка ведется в соответствии с законом, то берутся во внимание не только сроки работ, но и часы, во время которых разрешено их проводить. Так же одним из условий согласованной перепланировки, что немало важно, является вывоз строительного мусора.

Что же является незаконной перепланировкой квартиры? В жилищном законодательстве обозначены следующие запрещенные виды перепланировки:

  • снос существующих и возведение новых стен, объединение смежных помещений;
  • изменение местоположения коммуникаций;
  • обустройство дверных проемов, установка бетонных стяжек, замена перегородок;
  • установка устройств, которые позволяют корректировать показания приборов учета;
  • переоборудование вентиляционных каналов;
  • установка производственного оборудования в квартире;
  • изменения в стенах посредством дополнительных ниш;
  • перенос электропроводки с несоблюдением норм электрической и пожарной безопасности;
  • перепланировка чердаков и других вспомогательных помещений;
  • изменение конструкции помещений жилфонда, который был признан аварийным;
  • возведение террас в квартирах, находящихся выше 2 этажа;
  • установка отопительных систем на выступающих конструкциях здания: лоджии, балконы.

Чем опасны незаконные действия в многоквартирном доме?

Перепланировку, которая не нарушает строительных и законодательных норм необходимо согласовать с жилищной инспекцией по факту. Вместе с тем, оформляется техническое заключение о том, что проведенные работы были безопасны и допустимы.

В том случае, если при перепланировке несущие стены квартиры не подвергались реконструкции, техническое заключение имеет право выдать проектная организация с допуском СРО.

Если же несущие конструкции были затронуты, составляется техническое заключение по факту сделанной перепланировки. Такие меры необходимы, так как непрофессиональное вмешательство в несущие конструкции здания зачастую приводит к появлению трещин, а порой и обрушению стен дома.

Если самовольная перепланировка стала причиной аварии и был нанесен ущерб имуществу соседей, нарушителю необходимо брать все расходы по ремонтным работам на себя.

Куда можно пожаловаться?

Жалобу о незаконной перепланировке квартиры подают в жилищную инспекцию и инспектор комиссии производит проверку соответствующей квартиры. Написать данную жалобу могут служащие бюро технической инвентаризации, работники занимающейся обслуживанием (например при снятии показаний счетчиков или проверке дымовых и вентиляционных каналов), а также просто соседи, которые понимают, что такой ремонт может закончиться серьезными последствиями. О том, как и куда обратиться с такой жалобой, читайте тут.

Скачать образец жалобы на незаконную перепланировку

Ответственность за изменение планировки жилья без согласования

Ответственность за несогласованную перепланировку квартиры предусмотрена законодательством Российской Федерации (ст.7.21 КоАП РФ). Собственник квартиры будет привлечен к административной ответственности и должен будет оплатить штраф в размере 2,5 тысяч рублей для физических лиц.

Для должностных лиц штраф составляет 5 тысяч рублей. Для юридических штрафные санкции до 50 тысяч рублей.

Помимо штрафа, правонарушителя обяжут в довольно короткие сроки привести состояние квартиры в соответствие с технической документацией. Либо необходимо согласовать проект, зарегистрировав все незаконно проведенные ранее строительные работы. Оба варианта приведут к дополнительным затратам владельца жилья.

Если предписания жилищной инспекции не будут выполнены в указанные сроки, нарушителю грозит более серьезное наказание вплоть до выселения из квартиры. Инспекторы имеют право обратиться в суд и впоследствии продать незаконно перепланированную квартиру с торгов и выселить собственника, лишив при этом владельца права собственности.

Необходимо заметить, помимо того что жилье потеряет определенную часть своей стоимости на торгах, так еще полученные от сделки деньги переходят бывшему собственнику не полностью, а за минусом расходов на выполнение судебного решения новым владельцем.

Если недвижимость — ипотечная

Многие владельцы ипотечных квартир убеждены, что несанкционированную перепланировку удастся скрыть. Но это далеко не так, незаконная перепланировка может раскрыться при проверке состояния коммуникаций и счетчиков и в итоге дойдет до сотрудников жилищной инспекции.

Что же надо делать с самовольно перепланированной квартирой, взятой в ипотеку? Для начала необходимо взять техническое заключение от проектировщиков дома о том, что работы были выполнены в соответствии с предусмотренными на то нормами.

Внимание! Если же ремонтные работы проводились в разрез с существующим жилищным законодательством, то собственнику ипотечной квартиры необходимо будет вернуть жилищу прежнее состояние за свой счет.

И конечно, в данной ситуации не удастся обойтись без административного штрафа. Если квартира не была возвращена в прежнее состояние, банк, выдавший кредит, имеет право потребовать досрочного погашения ипотечного кредита.

Также, в случае непредвиденных обстоятельств, страховая компания может отказать в выплатах. Избежать проблем за неправомерные действия в квартире взятой в ипотеку не получится.

Лучшим решением будет заблаговременно получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции. Так как сумма денег, потраченная на оформление проектной документации в разы меньше суммы штрафных санкций и устранения нарушений самовольной перепланировки.

Как узаконить переустройство, если оно уже сделано?

В том случае если перепланировка не затронула несущие стены и не нарушает санитарные нормы, необходимо получить ТЗ на жилплощадь в организации, которая занимается разработкой проектов, либо у автора проекта дома. Следующим этапом является сбор пакеты следующих документов:

  1. Заявление.
  2. Свидетельство о праве собственности.
  3. Паспорт.
  4. Техническое заключение.
  5. Согласие всех владельцев данной квартиры.

Далее нужно обратиться в жилищную инспекцию.

Важно! Если была произведена перепланировка в здании, которое является памятником архитектуры, то помимо стандартного пакета документов необходимо взять разрешение от органа власти, который ведет надзор за сохранностью исторических сооружений.

Все о том, как узаконить перепланировку в квартире, если ремонт уже сделан, читайте в этой статье.

Купля-продажа квартиры, перепланированной без разрешения

В большинстве случаев стоимость на квартиры с незаконной перепланировкой ниже рыночной. При покупке увидеть, что квартира перенесла незаконные изменения можно при сверке квартиры и плана БТИ. Обычно все изменения помечаются красным цветом.

Зачастую такие квартиры продают «за наличку», так как банки редко дают разрешение на куплю-продажу имущества с незаконным переустройством в ипотеку.

Однако бывают и исключения, которые касаются несущественных изменений. Но даже при этом, в ипотечном договоре обязательно указывается срок по которому будущий владелец обязуется узаконить перепланировку и представить подтверждение в банк.

Если квартира была приобретена с пометкой в свидетельстве о праве собственности «квартира с незаконной перепланировкой», то квартиру необходимо привести в первоначальное состояние в сроки, указанные жилинспекцией.

Можно ли продать?

В том случае если владельцу квартиры удалось осуществить незаконные действия с перепланировкой квартиры, и жилплощадь не попала в поле зрения законодательных органов, собственник не сумеет провести со своим имуществом никаких сделок.

При попытке подарить, продать либо каким бы то ни было иным способом распорядиться жильем, хозяин квартиры обязан оформить новый технический паспорт, в котором сотрудники БТИ непременно укажут все неоформленные перепланировки. Так что осуществить с квартирой какие-либо юридические действия законным путем невозможно. Все подробности о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой, вы узнаете в отдельной статье.

Подводные камни покупки

В жилищном законодательстве выделяют следующие виды перепланировок:

  • не требующие согласования;
  • требующие согласование, но при этом не нарушающая санитарных и пожарных нормативов;
  • запрещенная.

Все виды ремонтных работ, которые впоследствии могут быть опасны для жизни и здоровья людей и привести к аварийному состоянию здания запрещены законом Российской Федерации. При выборе жилья необходимо внимательно и осторожно относиться к вариантам покупки квартиры с незаконной перепланировкой. Так как все риски в итоге будут на нового владельца, который и понесет ответственность.

Внимание! Желательно получить консультацию у специалистов, прежде чем заключать сделку подобного типа.

С «типовыми» застройками можно встретиться довольно редко. Зачастую планировки квартир очень разнообразные. Несмотря на это, владельцы жилплощади усиленно ведут ремонтные работы по перепланировке собственности, при этом не задумываясь законно это или нет.

А ведь незнание законов и принципов строительства могут привести к жертвам вследствие самовольной перепланировки. Поэтому любые изменения, сделанные незаконным путем с нарушением строительных и санитарных норм, приведут владельца к ситуации, когда придется нести ответственность.

Комментарии
  1. Ирина
    Ответить

    Бывает такое, что жилищная инспекция говорит, что для какой-то перепланировки не нужно разрешение, но потом они же и достанут вас письмами, а может угрозами. Поэтому лучше всегда требовать разрешение, даже если вы собираетесь делать что-то не значительное в квартире.

  2. Andrey
    Ответить

    Я в прошлом году делал с бригадой магазин в в жилом доме (хозяин выкупил квартиру в жилой пятиэтажке на первом этаже и решил сделать там аптеку), вроде как и документы в БТИ сделали, и с ЖКО и прочими «конторами» договорились, НО, когда мы начали ломать перегородки (конечно без «фанатизма», несущие не трогали) понаехало столько инспекций и проверок. В итоге заказчик выплатил такой штраф что и магазин на столько не вытянул. К чему я все это — пока вам в архитектуре не выдадут разрешение на перепланировку, то вам и другие «конторы» не указ (даже если они и дали добро).

  3. Александра С
    Ответить

    По закону любая сделка с квартирой, в которой имеется незаконная перепланировка, невозможна! Собственник жилья обязан узаконить перепланировку перед продажей.

    Если же жилищная инспекция все таки узнала о том, что в вашей квартире совершена незаконная перепланировка, вам выпишут предписание, по которому вы обязаны в определенный срок либо узаконить перепланировку, либо перевести квартиру в первоначальный вид.

    Из личного опыта работы в БТИ могу сказать, что сотрудники БТИ не пишут жалобы в жилищную инспекцию, а вот сосед живущий под вами, когда вы будите к примеру сносить стену без разрешения, может это сделать и тогда к вам придет инспектор с проверкой по факту поступившей жалобы и попросит у вас должностным образом оформленный проект перепланировки. Но стоит учесть, что разрешение на перепланировку квартиры выдает та же самая жилищная инспекция.