Всё, что нужно знать о приватизации: с какого года разрешена и как её оформить? Практические рекомендации

С развитием частной собственности большинство граждан желает приобретать недвижимость в свое полное владение и распоряжение. Законодательство предоставляет им такую возможность, причем без несения лишних расходов. Государственная программа бесплатной приватизации жилищного фонда доступна всем гражданам РФ, зарегистрированным на определенной жилплощади по договору социального найма. Правильное оформление всех документов способствует быстрому приобретению и регистрации собственности.

Показать содержание

• Что это такое: сущность правового регулирования государственного и муниципального имущества
• Зачем гражданам нужно приватизировать квартиру?
• В каком году началась в РФ?
• До какого периода продлена?
Бессрочное приобретение     
• Субъекты и объекты
• Что для этого нужно?
Определение круга лиц, которые участвуют в соглашении      Сбор необходимых документов      Заключение договора      Регистрация     
• Способы и правила направления помещений в частное владение
• Стоимость
• Понятие и значение общей и долевой собственности
• Когда можно продать недвижимость?
Кому разрешено её реализовывать?    
• Признаки, при которых могут признать сделку недействительной
• Каков порядок расприватизации?
• Особенности процедуры по договору социального найма

Что это такое: сущность правового регулирования государственного и муниципального имущества

Согласно ст. 1 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» под таковой понимается возмездное отчуждение имущества, которое находится в собственности:

• РФ;
• ее субъектов;
• муниципальных образований;
• физических и юридических лиц.

Конкретно данный вид приватизации регулирует Закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», то есть это бесплатная, в отличие от общих положений о приватизации, передача в собственность граждан жилых помещений из жилищного фонда РФ, которая занята ими.

Большинство граждан проживает в квартирах, приобретенных еще до 1991 года по договору социального найма жилого помещения между физическим лицом и государством или муниципалитетом. Именно таким лицам позволено оформить жилье в собственность. Если лицо не проживает в квартире лично, хотя и зарегистрирован в ней, главным условием является своевременная оплата коммунальных услуг.

Несмотря на то, что сама процедура является бесплатной, будущим собственникам все же придется потратиться на оплату госпошлин (за нотариальное заверение, регистрацию права собственности в Росреестре) и сбор необходимых сведений.

Зачем гражданам нужно приватизировать квартиру?

Несомненно, договор социального найма имеет свои плюсы. Но в период капитализма каждый хочет являться собственником, и приватизация в полной мере реализует данное право. Право собственности на жилое помещение позволяет:

• владеть жильем;
• пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению;
• отчуждать его другим лицам (продать, сдавать по договору найма (аренды), подарить и т.д.).

Продав квартиру, собственник может приобрести на вырученную сумму другое жилье, с условиями, которые будут наиболее благоприятными для него. Если же дом, в котором находится квартира, будет подвергнут расселению по каким-либо причинам, то это является основанием для того, чтобы собственник приватизированной площади выбрал другое жилье. Ему будут предлагаться варианты, похожие на его собственность как в цене, так и в квадратных метрах.

В каком году началась в РФ?

В какой период, а именно в какую дату положено начало приватизации жилья (жилищных помещений) в России? Официально приватизация жилого фонда началась 4 июля 1991 г., с момента, когда Б.Н. Ельциным был подписал Закон России № 1541-1, о котором шла речь выше. Данный акт до сих пор является актуальным, несмотря на то, что некоторые его положения уже утратили силу.

Закон установил принципы приватизации жилфонда, дал гражданам основные гарантии на использования права собственности в полной мере, а также выделил недвижимые объекты фонда, которые не могут стать предметом приватизации.

Однако сам процесс начался на несколько лет раньше.

До 1988 года граждане не имели права на продажу занимаемого им имущества, которое официально являлось государственной собственностью. Со 2 декабря 1988 г. продажа была официально разрешена, но с соблюдением следующих условий:

• цена устанавливалась местным Советом;
• взамен семья могла приобрести только одну квартиру (или жилой дом).

1990 год стал началом процесса приватизации государственного имущества. Однако в тот период всего 0,09% жилищного фонда перешло в частные руки. И только с принятием Закона процесс начал набирать обороты. Предполагалось, что приватизация прекратиться с принятием Жилищного кодекса РФ, однако этого не произошло.

До какого периода продлена?

Несмотря на множество разговоров о том, что приватизация в РФ скоро закончится, финальная точка в данном праве не поставлена.С 1 марта 2017 года процедура должна была остановиться, но ограничение срока возможности бесплатного приобретения жилья было отменено, когда 22 февраля того же года был принят ФЗ № 14. С того момента приватизация является бессрочной.

Бессрочное приобретение

Никаких ограничений ФЗ № 14 не установил. Приватизация осуществляется на прежних условиях, установленных Законом РФ № 1541-1 без ограничения срока. Однако при принятии решения предлагалось продлить процедуру только для отдельной категории граждан:

• жителей Республики Крым и г. Севастополь;
• детям-сиротам и оставшимся без попечения родителей (автоматически по окончанию срока действия договора соц.найма жилого помещения, в котором они проживали);
• категории граждан, чьи дома признаны аварийными до 1 января 2012 г.

Установление ограничений по срокам и категориям граждан обосновывалось тем, что в связи с приватизацией замедляется такое предоставление жилых помещений стоящим в очереди на его получение, так как жилищный фонд не формируется.

Необходимо следить за изменениями. Несмотря на установление бессрочной приватизации, Правительство через пару лет может принять обратное решение, наконец, определившись с точной датой.

Субъекты и объекты

Как субъекты приватизации жилфонда рассматриваются:

• граждане РФ, проживающие в квартире или ином жилом помещении, предназначенном для постоянного проживания, по договору социального найма – с одной стороны;
• государство (государственная власть РФ и ее субъекты) и муниципальные образования (органы МСУ), являющиеся собственниками жилищного фонда – с другой стороны.

Иностранным лицам и апатридам, проживающим на территории РФ, возможность бесплатно приватизировать квартиру, то есть получить в собственность жилье не предоставляется, как и не предоставляется возможность заключить договор социального найма, что является одним из условий.

Объекты приватизации жилфонда устанавливаются ст. 16 ЖК РФ и представляют собой:

• жилой дом или его часть;
• квартиру или ее часть;
• комнату.

Перечисленные объекты должны обладать следующими условиями:

• являются собственностью государства или МО;
• являются жильем социального или специального фонда (служебные квартиры и т.д.).

Между тем приватизации не будет подлежать аварийное жилье, жилье на территории ЗАТО, большая часть служебного жилья, а также общежития.

Что для этого нужно?

Определение круга лиц, которые участвуют в соглашении

Принять участие в процедуре могут все лица, зарегистрированные в квартире, в том числе несовершеннолетние и лица с ограниченной или полной утратой дееспособности.

Все действия от имени детей, не достигших 14 лет, а также недееспособных лиц, совершают их законные представители. Для несовершеннолетних старше 14 потребуется только письменное согласие родителей, но все подписи они ставят самостоятельно.

Важно отметить также следующие моменты:

• лица, не желающие участвовать в приватизации, должны оформить нотариально заверенный отказ и дать письменное согласие на оформление права собственности остальными участниками приватизации;
• от лица, которое ранее уже участвовало в бесплатной приватизации, согласие не требуется, как и не требуется согласие соседей по коммунальной квартире.

Сбор необходимых документов

Данный этап является самым длительным во всей процедуре. Пакет необходимых сведений понадобится объемный. Чаще всего лица занимаются сбором сведений не сами, а прибегают к помощи юристов, что значительно экономит время, но не деньги.

На данном этапе необходимы:

• заявление на приватизацию;
• паспорта участников приватизации (свидетельства о рождении для лиц, не достигших 14 лет) – копии и оригиналы;
• свидетельство о заключении брака – копия и оригинал;
• договор социального найма (при отсутствии – ордер на квартиру) – копия и оригинал;
• технический и кадастровый паспорта на квартиру;
• выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных лицах в квартире;
• справка из ЕГРН о наличии недвижимого имущества в собственности и способах его приобретения;
• справка из архива БТИ о неучастии в приватизации ранее;
• сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ и квартплате;
• нотариально заверенный отказ от участия в приватизации лица, зарегистрированного по данному адресу, но не желающего становиться одним из собственников;
• квитанции об оплате госпошлин;
• согласие данного лица на участие в приватизации других лиц;
• согласие родителей для участия в приватизации несовершеннолетнего.

Могут потребоваться и иные сведения. Например:

• при участии представителя – нотариально заверенная доверенность и его паспортные данные;
• разрешение органа опеки и попечительства на отказ в приватизации несовершеннолетнего;
• выписка из домовой книги по предыдущему месту жительства;
• свидетельства о смерти (нотариально заверенные) умерших лиц, ранее прописанных в квартире.

Заключение договора

Собрав все необходимые сведения, можно приступить к главному шагу – заключению договора. Для этого пакет документов необходимо подать лично в администрацию МО или через МФЦ. Последний вариант удобен тем, что специалисты центра не только проверят наличие документов и укажут, какие сведения необходимо донести, но и помогут грамотно составить заявление.

Регистрация

Как только договор о приватизации жилого помещения будет заключен, всем участникам приватизации необходимо зарегистрировать право собственности на перешедшее им жилое помещение.

Делается это путем подачи в Росреестр (лично или через МФЦ) следующих документов:

• заявление участников приватизации;
• их паспорта;
• договор о приватизации;
• технический паспорт на квартиру;
• квитанция об оплате госпошлины.

Сотрудник Росреестра или МФЦ выдает расписку, с которой нужно будет явиться за получением свидетельства. После проверки документов начнется процесс регистрации права собственности. Если с представленными сведениями все в порядке, нет недостающих документов, то процесс займет около 18 дней.

Способы и правила направления помещений в частное владение

Приватизировать можно не только объекты жилищного фонда. ФЗ № 178, регулируя общие принципы приватизации в РФ, выделил следующие способы направить государственное или муниципальное имущество в частную собственность:

• преобразование ГУП и МУП в АО или ООО;
• продажа имущества с помощью аукциона или конкурса (в том числе жилых и нежилых недвижимых объектов);
• продажа путем публичного предложения;
• продажа без цены.

Предусмотрены и иные способы приватизации, но они по большей части касаются акций или иной движимой собственности.

Стоимость

Как уже было сказано, сама процедура приватизации является бесплатной. Но многие действия, совершаемые во время сбора документов или регистрации права, подлежат оплате госпошлины или требуют дополнительных затрат:

• оформление отказа у нотариуса – от 1000 рублей;
• государственная пошлина за регистрацию права собственности – 2000 рублей на физическое лицо;
• кадастровый паспорт (если он отсутствует) – от 2000 рублей;
• технический паспорт (если отсутствует) – от 1000 рублей (в зависимости от самой квартиры и региона проживания);
• выписка из ЕГРН – 200 рублей;
• выписка из домовой книги – 200 рублей.

Кроме того, следует учесть траты на услуги юриста, если пакет документов собирается с его помощью.

Понятие и значение общей и долевой собственности

В тех случаях, когда гражданин приватизирует квартиру один или совместно с супругом, речь идет о совместной (общей) собственности. Наиболее проблемной выглядит долевая приватизация. Долевая собственность признается таковой, если в жилище имеются отдельные жилые помещения (коммуналка) либо собственники по договору самостоятельно определили доли в стандартной квартире.

Это значит, что приватизировать только долю в муниципальной стандартной квартире (например, одна или двухкомнатная) невозможно. Приватизация осуществляется всей жилплощади, а после стороны самостоятельно определяют части, принадлежащие им. По умолчанию доли разделяются на равные между всеми собственниками. Коммунальная или квартира, имеющая параметры отдельного жилья, приватизируется именно по долевому принципу.

Когда можно продать недвижимость?

Жилье становится собственностью сразу после осуществления госрегистрации на основании договора приватизации. Соответственно, и продать ее можно с этого момента. Следует помнить одно «но»: уплата НДФЛ. Так как приобретение квартиры считается доходом, собственник обязан заплатить государству 13%.

Лицо может вернуть часть суммы, если продажа связана с покупкой новой квартиры. Для этого нужно получить налоговый вычет. Если же собственник перед началом процедуры предпочитает подождать три года, и только после этого продавать квартиру, налог уплачиваться не будет (ч. 2-3 ст. 217.1 НК РФ).

Кому разрешено её реализовывать?

Продать квартиру вправе только собственник жилье (т.е. муниципалитет или государство). Существует два обходных варианта:

• получить деньги за квартиру, прописать в нее покупателя, но при этом самому выписаться (и таким образом бремя приватизации накладывается на приобретателя);
• приобретение «буферной квартиры» (законодательно доступно не во всех регионах), т.е. покупатель передает деньги, а продавец на них приобретает приватизированную квартиру через агентство недвижимости, выписывается из своей, и после этого «продает» агентству купленную квартиру обратно за ту же сумму.

Признаки, при которых могут признать сделку недействительной

Оспорить приватизацию можно в следующих случаях (ст. 166—179 ГК РФ и нормы Закона РФ № 1541-1):

• если из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние;
• если отказ одного из участников совершен под давлением или заблуждением;
• если собственность оформлялась лично лицом, признанным судом недееспособным или ограниченным в дееспособности, без участия его представителя;
• квартира оформляется в собственность лицом, ранее участвовавшем в бесплатной приватизации;
• незаконное лишение права на приватизацию лиц, зарегистрированных в квартире, но не проживающих в ней.

Кроме того, признать сделку недействительной можно и перечисленным ниже основаниям:

• оформлением документов занимается представитель, не имеющий нотариально заверенную доверенность или таковая оформлена с нарушениями (отсутствуют подписи, указаны неверные сведения и т.д.);
• личное участие несовершеннолетних от 14 лет без письменного разрешения родителей;
• участие без представителя малолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц.

Оспорить нарушенное право можно, по общим основаниям, в течение 3-х лет с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве. Суд, при удовлетворении иска, может постановить:

• совершить расторжение договора о приватизации и вернуть квартиру в собственность муниципалитета (расприватизация);
• расширить круг лиц, участвующих в процедуре, или уменьшить его.

Каков порядок расприватизации?

Расприватизация может быть осуществлена в двух случаях:

• по решению суда, если сделка была оспорена;
• добровольно собственниками жилья.

В последнем случае лицо должно совершить следующие действия:

1. подать заявление в администрацию о расторжении договора приватизации;
2. привести жилье в порядок;
3. погасить все задолженности по коммунальным услугам.

Особенности процедуры по договору социального найма

После того, как был введен в действие ЖК РФ, договор социального найма заключается только с ограниченной категорией граждан:

• малоимущие;
• инвалиды;
• многодетные семьи;
• иные граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

К особенностям данной процедуры относят:

1. безвозмездность;
2. бессрочность (на данный момент);
3. единоразовое участие в проекте.

В то же время по последнему пункту закон выделяет исключение: если гражданин участвовал в приватизации до достижения им 18 лет, он может еще раз осуществить такое права по достижению совершеннолетнего возраста.

Приватизация бесплатно доступна всем гражданам РФ, проживающим по договору социального найма (в том числе, заключенному до 1990 года) и не участвовавшим ранее в такой процедуре. Право на обретение квартиры или ее доли в собственность имеют и лица, не проживающие на постоянной основе в такой жилплощади.

После того, как закончится регистрация права собственности в Росреестре, участники программы могут распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению, в том числе – совершить отчуждение недвижимости в пользу других лиц.