Как получить разрешение на перепланировку квартиры в 2026 году: МФЦ, Госуслуги, пошаговая инструкция
| Нужно ли разрешение? | Да, если меняется конфигурация квартиры — ст. 26 ЖК РФ |
| Куда обращаться? | МФЦ или Госуслуги; не в БТИ — оно разрешений не выдаёт |
| Что нужно из документов | Проект (СРО) для несущих конструкций, эскиз — для остального |
| Срок рассмотрения | 45 рабочих дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ) — около 2,5 месяцев |
| Стоимость разрешения | Само согласование — бесплатно; проект — от 15 000 руб. |
| Штраф без разрешения | До 5 000 руб. (ст. 7.21 КоАП) + предписание устранить |
| Квартира в ипотеке | Сначала — письменное согласие банка (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке») |
Ваша ситуация?
Что нужно согласовывать, а что нет
Статья 25 ЖК РФ разделяет работы на перепланировку (изменение конфигурации помещения) и переустройство (перенос инженерных сетей). Оба вида требуют согласования. При этом часть работ проходит в уведомительном порядке — по эскизу без полного пакета документов.
| Вид работ | Нужно согласование? | Что требуется |
|---|---|---|
| Снос/перенос несущих стен и перекрытий | Да — проект | Проект (СРО) + техзаключение автора проекта дома |
| Перенос кухни или санузла, объединение комнат | Да — проект | Проект (СРО); для несущих стен — ещё и техзаключение |
| Замена газовой плиты на электрическую | Да — проект | Проект + согласование с газовой службой (ПП №410) |
| Перенос радиаторов отопления, инженерных труб | Да — проект | Проект (СРО); вынос радиатора на лоджию/балкон — запрещён |
| Объединение санузла, расширение ванной | Да — эскиз | Эскиз при простых работах; проект — если затрагиваются трубы |
| Снос/возведение ненесущих перегородок | Эскиз | Уведомительный порядок; изменения вносятся в техплан |
| Проём в ненесущей перегородке, перенос двери | Эскиз | Уведомительный порядок через МФЦ |
| Косметический ремонт, замена окон без изменения проёмов | Не нужно | — |
| Установка кондиционера, замена сантехники на аналоги | Не нужно | — |
Куда обращаться за разрешением в 2026 году
Самая распространённая ошибка — идти за разрешением в БТИ. БТИ разрешения не выдаёт с 2005 года. Уполномоченный орган зависит от региона:
| Регион | Уполномоченный орган | Как подать документы |
|---|---|---|
| Москва | Мосжилинспекция (МЖИ) | МФЦ или mos.ru |
| Санкт-Петербург | Межведомственная комиссия района | МФЦ |
| Другие крупные города | Жилищная инспекция или отдел архитектуры администрации | МФЦ или Госуслуги |
| Малые города и районы | Администрация муниципального образования | Лично или через МФЦ |
Проект или эскиз: как выбрать
Неправильный выбор — возврат документов и потеря времени.
| Параметр | Эскиз | Проект перепланировки |
|---|---|---|
| Когда применяется | Ненесущие перегородки, проёмы в них, перенос дверей, объединение санузла | Несущие конструкции, перекрытия, газовое оборудование, инженерные сети |
| Кто составляет | Собственник самостоятельно (чертёж на копии поэтажного плана) | Только организация или ИП с допуском СРО — проверить на nostroy.ru |
| Стоимость | Бесплатно | 15 000 – 150 000 руб. в зависимости от сложности |
| Техзаключение | Не требуется | Обязательно при затрагивании несущих конструкций — от автора проекта дома |
| Срок подготовки | 1–3 дня (делаете сами) | 7–30 рабочих дней у проектировщика |
Документы для получения разрешения
| Документ | Обязательно? | Примечание |
|---|---|---|
| Заявление о перепланировке/переустройстве | Да | Бланк выдают в МФЦ; форма утверждена Постановлением Правительства |
| Паспорт заявителя | Да | — |
| Выписка из ЕГРН или иной правоустанавливающий документ | Да | МФЦ может запросить через межведомственный обмен; лучше принести самому |
| Проект перепланировки или эскиз | Да | Проект — от организации с допуском СРО; эскиз — произвольный чертёж |
| Техническое заключение о допустимости работ | При несущих | От автора проекта дома или организации с допуском СРО |
| Согласие всех собственников квартиры | При долевой собственности | Письменное; нотариус не нужен |
| Согласие банка | При ипотеке | Письменное; банк рассматривает 30–60 дней — запрашивайте заранее |
| Согласие органа опеки | Если собственник — несовершеннолетний | — |
Пошаговая инструкция: получить разрешение через МФЦ
Составьте подробный список: что сносите, что строите, какие коммуникации трогаете. По таблице выше определите, нужен проект от СРО или достаточно эскиза. При сомнениях — консультация кадастрового инженера дешевле последующих переделок проекта.
Найдите организацию с допуском СРО на сайте НОСТРОЯ (nostroy.ru). Для несущих конструкций дополнительно закажите техзаключение от автора проекта дома — его контакты можно получить в УК или через архив городской администрации. Срок изготовления проекта — от 1 до 4 недель.
Напишите заявление в банк и приложите эскиз или проект. Стандартный срок рассмотрения — 30–60 дней. Без письменного согласия банка МФЦ вправе отказать в приёме документов.
Запишитесь на приём через gosuslugi.ru или по телефону МФЦ. Передайте сотруднику полный комплект: заявление, паспорт, проект/эскиз, выписку ЕГРН и необходимые согласия. Получите расписку с датой готовности решения.
Орган может запросить дополнительные документы — один раз, с приостановкой срока. При положительном решении выдаётся разрешение на проведение работ. Срок его действия — как правило, 12 месяцев с возможностью однократного продления (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
После завершения ремонта через МФЦ вызовите приёмочную комиссию. Комиссия проверит соответствие фактического состояния согласованному проекту и подпишет акт о завершении перепланировки (ст. 28 ЖК РФ). На основании акта закажите технический план у кадастрового инженера (ФЗ-13/2023) и внесите имненения в ЕГРН — госпошлина 2 000 руб.
Как подать через Госуслуги
Подача через Госуслуги доступна в большинстве регионов. Плюс — не нужно стоять в очереди; минус — бумажное решение часто выдают всё равно в МФЦ.
В поиске введите «перепланировка» или найдите услугу «Согласование переустройства или перепланировки помещения». Услуга доступна только с подтверждённым аккаунтом.
Укажите адрес квартиры, перечень работ, загрузите сканы документов: проект или эскиз, выписку ЕГРН, согласия собственников и банка (при наличии).
Уведомления приходят в личный кабинет и на e-mail. Если орган запросит дополнительные документы — загрузите их через портал без повторного визита.
Положительное решение придёт в личный кабинет в виде электронного документа с ЭЦП. В ряде регионов дополнительно нужно забрать бумажную версию в МФЦ — уточните при подаче.
После завершения работ вызов приёмочной комиссии тоже можно оформить через Госуслуги. Кадастровый инженер составляет технический план — это основание для обновления записи в ЕГРН (ФЗ-13/2023).
Сколько стоит в 2026 году
| Статья расходов | Стоимость | Примечание |
|---|---|---|
| Согласование в уполномоченном органе | Бесплатно | Госпошлина за выдачу разрешения не предусмотрена |
| Эскиз (делаете самостоятельно) | Бесплатно | Чертёж от руки или в PDF на копии плана квартиры |
| Проект для ненесущих конструкций (СРО) | 15 000 – 45 000 руб. | Зависит от объёма работ и региона |
| Проект + техзаключение (несущие конструкции) | 80 000 – 150 000 руб. | Включает работу автора проекта дома или СРО-организации |
| Технический план кадастрового инженера (после работ) | 8 000 – 20 000 руб. | Нужен для внесения изменений в ЕГРН (ФЗ-13/2023) |
| Госпошлина за регистрацию изменений в ЕГРН | 2 000 руб. | ст. 333.33 НК РФ |
| Новый отчёт об оценке квартиры (при ипотеке) | 3 000 – 8 000 руб. | Банк может потребовать после завершения работ |
— Техническое заключение на перепланировку: кто выдаёт и сколько стоит
— Как узаконить уже сделанную перепланировку в 2026 году
— Штраф за незаконную перепланировку в 2026 году
— Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры
Если в согласовании отказали
Орган обязан выдать письменный мотивированный отказ с указанием конкретного основания (ст. 27 ЖК РФ). Оснований три: неполный пакет документов, проект не соответствует нормам, планируемые работы прямо запрещены законом.
| Причина отказа | Что делать |
|---|---|
| Неполный комплект документов | Донесите недостающие — орган обязан рассмотреть повторно |
| Проект не соответствует строительным нормам | Переработайте проект с проектировщиком и подайте снова |
| Планируемые работы прямо запрещены | Откажитесь от этой части или обратитесь к юристу — орган иногда неправомерно расширяет перечень запретов |
| Считаете отказ неправомерным | Обжалование в суде в течение 3 месяцев (ст. 218 КАС РФ) или через прокуратуру |
Квартира в ипотеке: особый порядок
Заложенная банку квартира — под его контролем (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ). Перепланировка без согласия банка — нарушение условий договора. Последствия: требование вернуть квартиру в исходное состояние, в крайних случаях — требование досрочного погашения (ст. 813 ГК РФ).
Приложите эскиз или проект перепланировки. Поясните, что работы не снижают несущую способность конструкций и рыночную стоимость квартиры.
Срок рассмотрения — 30–60 дней. Большинство банков (Сбер, ВТБ, Альфа) согласовывают типовые изменения бесплатно. Несущие конструкции — только при наличии техзаключения.
Согласие банка прикладывается к стандартному комплекту документов. Без него МФЦ вправе вернуть документы без рассмотрения.
После внесения изменений в ЕГРН банк может потребовать новый отчёт об оценке квартиры (за ваш счёт, 3 000–8 000 руб.).
Сравнить страховки ипотеки и сэкономить →
Реклама. erid: 2W5zFHxKH7e
Типичные ошибки при получении разрешения
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Начали работы до получения разрешения | Штраф до 5 000 руб. + предписание. При продаже или ипотеке — серьёзные проблемы | Ждите разрешения, не приступайте |
| Сделали по эскизу то, что требует проекта | Отказ в согласовании после работ; узаконить можно только через суд | Проверяйте по таблице или задайте вопрос в МФЦ до начала |
| Пошли за разрешением в БТИ | Потеря времени; БТИ разрешений не выдаёт | Идите в МФЦ или на Госуслуги |
| Не получили согласие банка при ипотеке | Нарушение договора залога; банк может потребовать досрочного погашения | Сначала — банк, потом — МФЦ |
| Не обновили ЕГРН после получения акта | При продаже — расхождение реальной планировки с ЕГРН; банк откажет покупателю | После акта закажите техплан и внесите изменения в ЕГРН |
| Выбрали проектировщика без допуска СРО | Орган откажет в согласовании проекта | Проверяйте наличие допуска СРО на nostroy.ru |
Частые вопросы
Нужно ли разрешение, если хочу только снести ненесущую перегородку?
Да, но в упрощённом порядке. Демонтаж ненесущей перегородки — это перепланировка по ст. 25 ЖК РФ. Длє согласования достаточно эскиза: чертёж на копии поэтажного плана, заявление в МФЦ, паспорт и выписка ЕГРН. Проект от СРО-организации не нужен. Срок — 45 рабочих дней, согласование бесплатно.
Можно ли начать ремонт до получения разрешения?
Нет. Работы без разрешения — самовольная перепланировка по ст. 29 ЖК РФ. Штраф — до 5 000 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ). При продаже квартиры покупатель и банк обнаружат расхождение между планом ЕГРН и реальностью — это ставит под угрозу всю сделку. Узаконить самовольную перепланировку сложнее и дороже, чем согласовать כаранее.
Сколько действует разрешение на проведение работ?
По общему правилу — 12 месяцев. Если работы не завершены, подайте заявление о продлении — как правило, разрешено однократно ещё на 6 месяцев. В Москве условия устанавливает Мосжилинспекция. В других регионах — уточняйте при получении разрешения.
Что такое уведомительный порядок — когда он работает?
Уведомительный порядок применяется к работам, которые не затрагивают несущие конструкции. Вы уведомляете орган через МФЦ с эскизом — и в ряде случаев можете начать работы без ожидания 45 дней. Но не все региональные органы применяют этот порядок — уточните в своём МФЦ до подачи документов.
Можно ли объединить кухню с гостиной?
Зависит от плиты. Если кухня газифицирована — нельзя: прямой запрет ПП №410. Если электрическаь — возможно, но с учётом конструктива дома. Проём в стене между кухней и комнатой потребует проекта СРО; если стена несущая — ещё и техзаключения. В новостройках с электроплитами такое объединение согласовывают регулярно.
Какие документы нужны после завершения работ?
После окончания ремонта: 1) заявление о вызове приёмочной комиссии — через МФЦ или Госуслуги; 2) акт о завершении перепланировки (ст. 28 ЖК РФ); 3) технический план — составляет кадастровый инженер (ФЗ-13/2023, вместо устаревшего техпаспорта БТИ); 4) подача в Росреестр через МФЦ для внесения изменений в ЕГРН — госпошлина 2 000 руб.
Что будет, если продавать квартиру с несогласованной перепланировкой?
При оценке для банка (ипотека покупателя) оценщик зафиксирует расхождение с ЕГРН — банк откажет в кредитовании. Продать за наличные возможно, но с дисконтом 5–15%: покупатель несёт риск предписания и штрафа. Нотариус при офирмлении договора также может отказать.
Техзаключение и проект перепланировки — одно и то же?
Нет, это разные документы. Техническое заключение — подтверждает, что несущие конструкции выдержат нагрузки, составляется автором проекта дома или организацией с допуском СРО. Проект — полный комплект чертежей и расчётов самих работ. При затрагивании несущих нужны оба: сначала техзаключение, на его основании — проект.
