3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: как заполнить и подать, образец
| Нужно ли подавать 3-НДФЛ? | Да, если владели менее 5 лет (или менее 3 лет для единственного жилья) |
| Срок подачи декларации | До 30 апреля года, следующего за продажей |
| Срок уплаты налога | До 15 июля того же года |
| Вычет при продаже | 1 000 000 руб. или фактические расходы на покупку (выгоднее) |
| Ставка НДФЛ 2026 | 13% (до 2,4 млн руб. дохода), 15% (от 2,4 до 5 млн), 18% (5–20 млн), 20% (20–50 млн), 22% (свыше 50 млн) |
| Минимальный срок — не платить | 5 лет (общий) или 3 года (единственное жильё / наследство / дарение от близких) |
| Штраф за непредставление | 5% налога в месяц, минимум 1 000 руб., максимум 30% (ст. 119 НК РФ) |
Ваша ситуация?
Когда 3-НДФЛ при продаже квартиры не нужна
Декларация не подаётся, если вы владели квартирой дольше минимального срока: тогда доход от продажи полностью освобождён от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ).
| Ситуация | Минимальный срок | Нужна ли 3-НДФЛ |
|---|---|---|
| Единственное жильё на момент продажи | 3 года | Нет (если ≥3 лет) |
| Получено по наследству от близкого родственника | 3 года | Нет (если ≥3 лет) |
| Получено в дар от близкого родственника | 3 года | Нет (если ≥3 лет) |
| Приватизированная квартира | 3 года | Нет (если ≥3 лет) |
| Квартира по договору ренты с иждивением | 3 года | Нет (если ≥3 лет) |
| Куплена, вторая (не единственная) и т.д. | 5 лет | Да (если <5 лет) |
| ДДУ: срок считается с даты полной оплаты | 3 или 5 лет | Зависит от ситуации |
Ставки НДФЛ с продажи квартиры в 2026 году
С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (Федеральный закон № 176-ФЗ от 12.07.2024). Налог считается с суммы, оставшейся после применения вычета.
| Налогооблагаемый доход в год | Ставка НДФЛ | Пример: продаёте за 5 млн, купили за 3 млн → доход 2 млн |
|---|---|---|
| До 2 400 000 руб. | 13% | 260 000 руб. |
| 2 400 001 — 5 000 000 руб. | 15% | 312 000 руб. + 15% с суммы свыше 2,4 млн |
| 5 000 001 — 20 000 000 руб. | 18% | — |
| 20 000 001 — 50 000 000 руб. | 20% | — |
| Свыше 50 000 000 руб. | 22% | — |
Как уменьшить налог: вычет 1 млн или фактические расходы
Налогооблагаемую базу можно уменьшить одним из двух способов — по вашему выбору (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
| Вариант | Когда выгоден | Пример расчёта | Документы |
|---|---|---|---|
| Вычет 1 000 000 руб. | Если нет документов о расходах на покупку; или квартира получена в дар / по наследству | Продажа за 3 млн: 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 × 13% = 260 000 руб. | Не нужны (кроме ДКП продажи) |
| Вычет по расходам | Если покупали квартиру и сохранились документы; или расходы больше 1 млн руб. | Купили за 4 млн, продали за 5 млн: 5 000 000 − 4 000 000 = 1 000 000 × 13% = 130 000 руб. | ДКП покупки + платёжные документы (выписки, расписки) |
Правило 70% кадастровой стоимости
Даже если вы продали квартиру дёшево или занизили цену в договоре, налог считается с максимального из двух значений: реальной цены продажи или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (ст. 214.10 НК РФ).
| Ситуация | Цена в ДКП | 70% КС | Доход для расчёта НДФЛ |
|---|---|---|---|
| Продали по рыночной цене | 5 000 000 руб. | 4 200 000 руб. | 5 000 000 руб. (цена продажи больше) |
| Продали ниже рынка | 2 500 000 руб. | 4 200 000 руб. | 4 200 000 руб. (70% КС больше цены) |
| КС не установлена | Любая | Нет данных | Цена из ДКП (правило 70% не применяется) |
Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры: пошагово
Декларацию можно заполнить в личном кабинете на сайте ФНС — это самый удобный способ: сервис подтянет ваши данные автоматически и рассчитает налог.
| Шаг | Действие | Что важно |
|---|---|---|
| 1 | Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru через Госуслуги | Удобнее всего — 3-НДФЛ онлайн; заполняется за 10–15 минут |
| 2 | Выберите «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн» | Выберите год продажи (например, 2025, если продали в 2025 году) |
| 3 | Укажите источник дохода: «Продажа имущества» → «Квартира, дом, земля» | Вносите кадастровый номер, цену продажи, дату ДКП |
| 4 | Выберите вычет: 1 000 000 руб. ИЛИ «Расходы на приобретение» | Сравните оба варианта — выберите меньший налог |
| 5 | Загрузите подтверждающие документы (ДКП продажи, ДКП покупки, платёжные документы) | PDF или JPG, до 20 МБ на файл |
| 6 | Подпишите декларацию электронной подписью ФНС (выдаётся в ЛК бесплатно) | ЭП выпускается в разделе «Профиль» → «Получить ЭП» за 5 минут |
| 7 | Отправьте декларацию и ждите уведомление об оплате | Налог к уплате появится в ЛК; срок — до 15 июля |
Куда и как подать декларацию
| Способ подачи | Срок | Особенности |
|---|---|---|
| Личный кабинет ФНС (nalog.ru) | Мгновенно | Самый удобный способ. Данные о сделке подтягиваются от Росреестра. ЭП бесплатная. |
| Госуслуги | Мгновенно | Перенаправляет в ЛК ФНС. Нужна подтверждённая учётная запись. |
| МФЦ (лично) | Принимают, дата — день обращения | Бумажная декларация. Сотрудники не консультируют по заполнению. |
| Налоговая инспекция (лично) | Принимают | По месту регистрации. Попросите штамп о принятии на копии. |
| Почта России | Дата отправки = дата подачи | Заказное письмо с описью вложения. Датой подачи считается дата штемпеля. |
Калькулятор налога с продажи квартиры 2026
Рассчитайте налог с продажи
Документы к декларации 3-НДФЛ
| Документ | Когда нужен | Где получить |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи (ДКП) с ценой | Всегда | Ваш экземпляр; дубликат — в МФЦ или архиве Росреестра |
| Выписка из ЕГРН о праве собственности | Для подтверждения срока владения | Заказать через Госуслуги или МФЦ |
| ДКП покупки + платёжные документы | При вычете «расходы на покупку» | Ваш экземпляр или дубликат из банка/у продавца |
| Акт приёма-передачи квартиры | Дополнительно к ДКП | Ваш экземпляр |
| Свидетельство о праве на наследство / договор дарения | При применении 3-летнего срока | Нотариус, ваш экземпляр |
| Справка 2-НДФЛ от работодателя | Если заявляете стандартный вычет по зарплате одновременно | Работодатель или раздел «Сведения о доходах» в ЛК ФНС |
Типичные ошибки при подаче 3-НДФЛ с продажи
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Не подали декларацию, считая, что налога нет | Штраф 1 000 руб. — за саму непредставленную декларацию, даже при нулевом налоге | Если продали до истечения срока — всегда подавайте, даже при убытке или нулевом налоге |
| Перепутали срок владения — не учли дату оплаты по ДДУ | Недоплата налога, доначисление + пени | Для ДДУ срок идёт с даты полной оплаты, а не регистрации права собственности (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) |
| Применили оба вычета одновременно | Отказ в вычете, доначисление | Нельзя применять вычет 1 млн и вычет по расходам к одному объекту — только один |
| Не учли правило 70% КС при заниженной цене | Налог доначислят автоматически | Сравните цену продажи с 70% КС на 1 января года продажи |
| Забыли подать до 30 апреля | 5% налога за каждый месяц просрочки, мин. 1 000 руб., макс. 30% | Поставьте напоминание на 25 апреля — на всякий случай |
| Считали срок от записи в старом свидетельстве о собственности | Ошибочный срок — возможна недоплата | Дата в ЕГРН — единственный правильный источник |
Частые вопросы
Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если налог к уплате равен нулю?
Да, нужно. Если вы продали квартиру до истечения минимального срока владения, декларацию подать обязательно — даже если после применения вычета налог получился нулевым (например, расходы на покупку равны цене продажи). За непредставление такой декларации — штраф 1 000 руб. по ст. 119 НК РФ. Если минимальный срок соблюдён — ни декларация, ни уведомление в налоговую не нужны.
Когда считается, что квартира по ДДУ перешла в собственность?
Для расчёта налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве — а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, редакция 2019 г.). Это важно: право могли зарегистрировать через несколько лет после оплаты, и именно дата оплаты будет «стартовой». Подтверждается платёжным документом (квитанция, выписка банка).
Можно ли одновременно применить вычет при продаже и вычет при покупке другой квартиры?
Да, можно — если в том же году вы купили новую квартиру и имеете право на имущественный вычет по покупке (до 260 000 руб. возврата). Они «сальдируются»: вычет при покупке уменьшает налог, который возник из-за продажи. Это один из самых эффективных способов законно снизить итоговую сумму. Оба вычета заявляются в одной декларации 3-НДФЛ за тот же год.
Что будет, если опоздать с подачей декларации?
Штраф за несвоевременную подачу — 5% от суммы налога к уплате за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не менее 1 000 руб. и не более 30% суммы налога (ст. 119 НК РФ). Отдельно — пени за несвоевременную уплату налога: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки после 15 июля. Если декларация нулевая — штраф только за непредставление: 1 000 руб.
Как рассчитать налог, если квартира была в долевой собственности?
При продаже квартиры, находившейся в долевой собственности, каждый собственник подаёт декларацию самостоятельно и платит налог со своей доли дохода. Вычет 1 млн руб. при этом делится пропорционально долям (то есть каждый получает 1 млн × размер своей доли), если квартира продаётся по одному договору. Если доли продаются по отдельным договорам купли-продажи — каждый вправе применить вычет 1 млн руб. в полном размере.
Нужно ли платить налог нерезиденту при продаже квартиры в России?
Да. Нерезидент (человек, проведший в России менее 183 дней в году) платит НДФЛ с продажи российской недвижимости по ставке 30% — без права на вычеты (1 млн руб. или расходы). С 2019 года нерезиденты также освобождены от налога, если соблюдён минимальный срок владения (3 или 5 лет) — это правило распространяется и на них (ст. 217.1 НК РФ). Но если срок не выдержан — вычетов нет, ставка 30%.
Можно ли учесть расходы на ремонт в составе «расходов на покупку»?
Формально НК РФ разрешает учитывать «расходы, связанные с приобретением» жилья. Расходы на ремонт в первоначальном состоянии (чистовая отделка в новостройке, ремонт без которого жильё нельзя было использовать) ФНС иногда принимает, но нередко оспаривает. Безопаснее учитывать только непосредственно стоимость покупки по ДКП + агентское вознаграждение с договором. Для доли ремонтных расходов рекомендуется отдельная консультация.
Продали квартиру в 2025 году — когда подавать декларацию и платить налог?
Декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года. Налог уплатить — до 15 июля 2026 года. Если 30 апреля выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день. Подать можно через Личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru — удобнее всего, данные о сделке могут подтянуться автоматически из Росреестра.
