Налог с продажи квартиры в 2026 году: ставки НДФЛ, вычеты и порядок расчёта
| Когда налог не платится? | Если владели 3+ лет (наследство, дарение от близких, единственное жильё, приватизация) или 5+ лет в остальных случаях |
| Ставка НДФЛ в 2026 году? | 13% до 2,4 млн руб. налоговой базы; 15% — от 2,4 до 5 млн; 18% — от 5 до 20 млн (прогрессивная шкала с 2025, ФЗ-176) |
| Вычет при продаже? | 1 000 000 руб. (фиксированный) или сумма фактических расходов на покупку — выбираете наиболее выгодный |
| Срок подачи 3-НДФЛ? | До 30 апреля следующего года; уплата — до 15 июля (ст. 229 НК РФ) |
| Правило 70% кадастра? | База не может быть ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (ст. 214.10 НК РФ) |
| Налог с наследства? | 3 года считается с даты смерти наследодателя (не с регистрации). Прошло 3 года — налога нет |
| Декларация при нулевом налоге? | Нужна — подтвердить право на вычет. Исключение: продажа до 1 000 000 руб. (с 2022 г., ст. 229 НК РФ) |
- Кто обязан платить налог
- Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет
- Как рассчитать налог: формула и правило 70%
- Два вычета: 1 млн руб. или расходы на покупку
- Прогрессивная шкала НДФЛ 2025–2026
- Примеры расчёта в конкретных ситуациях
- Документы для вычета по расходам
- Декларация 3-НДФЛ: сроки и способы
- Типичные ошибки
- Частые вопросы
Ваша ситуация?
Продали квартиру — или только планируете — и не знаете, придётся ли платить НДФЛ? Калькулятор выше считает точную сумму за секунды. Ниже — полный разбор правил 2026 года: кто платит, как уменьшить базу, когда декларация не нужна.
Кто обязан платить налог с продажи квартиры
Продажа квартиры — это получение дохода. С дохода физического лица по умолчанию удерживается НДФЛ. Правила в 2026 году — те же, что и с 2021 года, с поправкой на прогрессивную шкалу, введённую с 2025 года.
Налоговые резиденты РФ — граждане, которые находятся на территории России не менее 183 дней в течение 12 последовательных месяцев — платят по стандартной шкале: 13%, 15%, 18%, 20% или 22% в зависимости от налоговой базы. Нерезиденты платят 30% и не могут применить ни один из вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ. Это отдельный порядок расчёта.
Минимальный срок владения: когда налога нет совсем
Если вы владели квартирой дольше минимального срока — доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ. Декларацию подавать не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
| Основание владения | Минимальный срок | Норма |
|---|---|---|
| Единственное жильё (на дату продажи нет другой собственности) | 3 года | п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ |
| Получена по наследству | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Получена по договору дарения от близкого родственника | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Получена в результате приватизации | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Получена по договору ренты с иждивением | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Все остальные случаи (покупка по ДКП, ДДУ, мена и др.) | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
Как рассчитывается налог: формула и правило 70% кадастра
Если минимальный срок не истёк, налог считается по формуле:
НДФЛ = (Налогооблагаемая база − Вычет) × Ставка
Первый шаг — определить налогооблагаемую базу. Здесь работает правило 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ): налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости квартиры по состоянию на 1 января года, в котором состоялась продажа.
Это правило появилось в 2016 году, чтобы перекрыть практику «занижения цены» в договорах. Работает так:
- Считаете 70% от кадастровой стоимости — получаете минимальную базу.
- Сравниваете с ценой продажи по договору.
- Берёте бо́льшее значение — это и есть база до вычета.
Пример: квартира продана за 3 500 000 руб., кадастровая стоимость — 5 200 000 руб. Считаем: 70% × 5 200 000 = 3 640 000 руб. Цена продажи (3 500 000) меньше 3 640 000, значит база = 3 640 000 руб.
Два вычета при продаже: 1 000 000 руб. или фактические расходы
После того как определили базу, применяете один из двух вычетов — тот, который даёт большую выгоду. Одновременно оба применить нельзя (ст. 220 НК РФ).
| Вычет | Размер | Когда выгоднее | Документы |
|---|---|---|---|
| Фиксированный | 1 000 000 руб. | Когда документов на покупку нет или расходы были меньше 1 млн (наследство, приватизация, дарение) | Не нужны — вычет по умолчанию |
| По расходам | Сумма фактически потраченная на приобретение | Когда покупали дороже 1 млн и можете подтвердить расходы документами | Договор купли-продажи, акт, расписки, банковские выписки, ипотечный договор, справка об уплаченных процентах |
В расходы на покупку включаются: цена по ДКП или ДДУ, уплаченные проценты по ипотеке (с документами из банка), расходы на чистовую отделку — но только для новостроек, переданных без отделки (и это должно быть прямо указано в договоре).
Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
С 1 января 2025 года в России введена обновлённая прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Доходы от продажи недвижимости входят в основную налоговую базу и облагаются по следующим ставкам:
| Налоговая база за год | Ставка | Сумма налога |
|---|---|---|
| До 2 400 000 руб. | 13% | База × 13% |
| От 2 400 001 до 5 000 000 руб. | 15% | 312 000 + 15% от суммы сверх 2 400 000 |
| От 5 000 001 до 20 000 000 руб. | 18% | 702 000 + 18% от суммы сверх 5 000 000 |
| От 20 000 001 до 50 000 000 руб. | 20% | 3 402 000 + 20% от суммы сверх 20 000 000 |
| Свыше 50 000 001 руб. | 22% | 9 402 000 + 22% от суммы сверх 50 000 000 |
На практике ставки 18–22% затрагивают только сделки с очень дорогой недвижимостью. Для большинства продавцов реальная ставка — 13%, реже 15%.
Примеры расчёта в конкретных ситуациях
Ситуация 1. Квартира куплена за 4 500 000 руб. в 2023 году, продаётся в 2026 году за 6 200 000 руб. Кадастровая стоимость — 5 900 000 руб. Это не единственное жильё, срок 5 лет не истёк.
- 70% от кадастровой = 4 130 000 руб. Цена продажи (6 200 000) выше — берём 6 200 000.
- Вычет по расходам (4 500 000) выгоднее фиксированного (1 000 000).
- База = 6 200 000 − 4 500 000 = 1 700 000 руб.
- НДФЛ = 1 700 000 × 13% = 221 000 руб.
Ситуация 2. Квартира получена в наследство в 2023 году, кадастровая стоимость — 3 800 000 руб., продаётся в 2026 году за 4 100 000 руб. Срок 3 года с даты смерти наследодателя истёк — налога нет, декларация не нужна.
Ситуация 3. Единственное жильё куплено за 2 800 000 руб. в 2023 году, продаётся в 2026 году за 3 500 000 руб. Срок 3 года истёк — налога нет.
Ситуация 4. Квартира куплена за 5 000 000 руб., продаётся за 4 600 000 руб. Срок не истёк.
- Вычет по расходам (5 000 000) больше суммы продажи — база отрицательная.
- НДФЛ = 0 руб. Но декларацию 3-НДФЛ подать нужно — для подтверждения вычета.
Документы для вычета по расходам
| Документ | Назначение | Где получить |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи / ДДУ | Подтверждает стоимость приобретения | Из архива сделки / застройщик / МФЦ |
| Акт приёма-передачи | Подтверждает дату и факт передачи | Застройщик / продавец |
| Расписка / банковские документы об оплате | Подтверждают фактическую оплату | Из архива / банковская выписка |
| Кредитный договор (ипотека) | Основание для включения процентов | Банк |
| Справка об уплаченных процентах | Сумма процентов, включаемых в расходы | Банк (запрос через приложение / офис) |
| Выписка из ЕГРН | Подтверждает право собственности и дату | Росреестр / МФЦ / Госуслуги — от 460 руб. |
Декларация 3-НДФЛ: сроки, способы и штрафы
Если минимальный срок не истёк, нужно подать декларацию 3-НДФЛ — даже если налог равен нулю (за исключением продажи до 1 000 000 руб.).
| Действие | Срок | Штраф за нарушение |
|---|---|---|
| Подача декларации 3-НДФЛ | До 30 апреля года, следующего за годом продажи | От 1 000 руб. до 30% от суммы налога (ст. 119 НК РФ) |
| Уплата НДФЛ | До 15 июля того же года | 20% от неуплаченной суммы + пени 1/300 ставки ЦБ в день (ст. 122 НК РФ) |
Способы подачи декларации: личный кабинет на nalog.gov.ru (рекомендуется — всё предзаполнено), портал Госуслуги, лично в налоговую по месту жительства, через МФЦ. При подаче онлайн прикладываете сканы подтверждающих документов.
Для продажи недвижимости с 2022 года действует упрощённый порядок: если сумма продажи не превышает 1 000 000 руб. (для любого объекта) или 250 000 руб. (для иного имущества) — декларацию подавать не нужно (ст. 229 НК РФ в ред. от 02.07.2021). Налог при этом всё равно не платится, если применить вычет 1 000 000 руб.
Типичные ошибки при расчёте и уплате налога
| Ошибка | Почему опасно | Как правильно |
|---|---|---|
| Занижение цены в договоре ниже 70% кадастра | НДФЛ всё равно считается с 70% кадастра. Плюс риски для покупателя | Указывать реальную цену или применить вычет для снижения базы |
| Забыть про срок для наследства | Считают срок с даты регистрации, а не смерти — и платят налог без необходимости | Срок при наследстве — с даты открытия наследства (дня смерти) |
| Не учесть ипотечные проценты в расходах | Переплачивают налог: база получается больше, чем должна быть | Запросить справку из банка и включить проценты в вычет по расходам |
| Не подать декларацию при нулевом налоге | Штраф 1 000 руб. за не поданную декларацию, даже если налог 0 | Подавать декларацию всегда, если срок не истёк и продажа > 1 млн руб. |
| Применить оба вычета одновременно | Налоговая доначислит налог и штраф | Только один вычет: либо 1 000 000, либо расходы |
| Не учесть совокупный доход при прогрессивной шкале | Недоплата налога, если зарплата + доход от продажи > 2,4 млн руб. | Считать совокупную базу: зарплата + доход от продажи = общая сумма для ставки |
— Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году
— Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры: пошаговая инструкция
— Налог с продажи доли в квартире в 2026 году
— Договор найма квартиры 2026: образец и скачать
Если продаёте квартиру и планируете покупку новой — сравните программы льготной ипотеки. Ставки по семейной ипотеке остаются на уровне 6%.
Льготная ипотека 2026: условия и заявка →
Реклама. erid: 2W5zFGupUnC
Частые вопросы о налоге с продажи квартиры
Нужно ли платить налог, если продаю квартиру дешевле, чем купил?
Если продаёте дешевле или по той же цене — применяете вычет по фактическим расходам. Налоговая база будет нулевой или отрицательной, НДФЛ = 0. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно подать нужно (если минимальный срок не истёк и сумма продажи больше 1 000 000 руб.) — чтобы подтвердить право на вычет. Без декларации налоговая не узнает о вашем расходе и может выслать требование об уплате.
С какого момента считается срок владения квартирой?
Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН — это дата в «Свидетельстве» (до 2016 года) или в выписке из ЕГРН. Исключения: для наследства — с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя); для ЖСК — с даты полной выплаты пая и подписания акта приёма-передачи; для ДДУ — с даты регистрации права на готовый объект. Дата подписания договора ДДУ или акта не считается началом срока.
Что считается единственным жильём?
Единственным считается жильё, если на дату продажи у вас нет другой жилой недвижимости в собственности (квартиры, дома, доли). При этом действует «правило 90 дней»: если вы купили новое жильё не ранее чем за 90 дней до продажи старого — новое не считается «вторым». Комнаты и апартаменты учитываются по-разному: апартаменты технически нежилые, поэтому при наличии апартаментов квартира всё равно может считаться единственным жильём. (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ)
Можно ли применить вычет 1 млн и вычет по расходам одновременно?
Нет. При продаже одного объекта применяется только один вычет — либо фиксированный 1 000 000 руб., либо по фактическим расходам на приобретение. Если в одном году продаёте несколько объектов — вычет 1 000 000 руб. делится между ними (применяется один раз на налоговый период), а не к каждому отдельно.
Что будет, если продать квартиру по заниженной цене в договоре?
Налоговая инспекция сравнит цену сделки с 70% кадастровой стоимости. Если цена продажи ниже этой отметки, НДФЛ начислят с 70% кадастровой стоимости вне зависимости от суммы в договоре (ст. 214.10 НК РФ). Помимо этого, занижение цены создаёт риски для покупателя: при расторжении сделки ему вернут только сумму по договору. С 2016 года эта схема лишена смысла.
Нужно ли платить налог, если квартира досталась по наследству?
Для унаследованной квартиры минимальный срок — 3 года, а срок считается с даты смерти наследодателя (не с даты, когда вы зарегистрировали право). Если с момента смерти прошло 3 года и более — налог не платится и декларацию подавать не нужно. Если срок меньше — действуют стандартные правила расчёта. Расходы на приобретение у наследника обычно равны нулю, поэтому при продаже до истечения 3 лет выгоднее применить вычет 1 000 000 руб.
Включаются ли ипотечные проценты в расходы при продаже?
Да. Фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту включаются в состав расходов на приобретение квартиры при применении вычета по расходам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого нужна справка из банка об уплаченных процентах. Это может существенно снизить налоговую базу: если взяли ипотеку под 10% на 10 лет, переплата составит 60–80% от стоимости квартиры.
Как прогрессивная шкала 2025 года влияет на большинство сделок?
На практике — для большинства продавцов ставка остаётся 13%. Ставка 15% включается, только если совокупная налоговая база за год превышает 2 400 000 руб. — это налоговая база (после вычета), а не цена продажи. Если продали квартиру за 5 млн, купили за 4 млн, база = 1 млн × 13% = 130 000 руб. Ставка 18% и выше касается только очень дорогой недвижимости с крупной налоговой базой или лиц с высокими совокупными доходами.
Можно ли не подавать декларацию, если налог получился нулевым?
Если минимальный срок владения истёк — декларацию подавать не нужно. Если срок не истёк и сумма продажи больше 1 000 000 руб. — декларацию нужно подать даже при нулевом налоге. Это подтверждает ваше право на вычет. Без декларации ФНС не знает о вашем расходе и может выслать уведомление с требованием уплатить налог со всей суммы продажи.
Узнает ли налоговая о сделке, если я не подам декларацию?
Да, узнает. Росреестр автоматически передаёт в ФНС сведения обо всех зарегистрированных сделках с недвижимостью: данные продавца, покупателя, цену, объект. Обычно это происходит в течение нескольких недель после регистрации сделки. Если декларация не поступит в срок, налоговая пришлёт требование. Штраф за непредставление декларации — от 5% до 30% от суммы налога, минимум 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).
