Что такое налоговый вычет при продаже квартиры и как его получить?

Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки
0
542 просмотров

При продаже квартиры можно получить налоговый вычет. Для этого необходимо задекларировать доход, подать в налоговую заявление и все подтверждающие сделку документы. Делать это имеет смысл, если срок предельного владения недвижимостью не превысил 3-5 лет. В статье рассмотрим, можно ли после того, как вы продали квартиру, получать имущественный вычет по доходам, полученным от сделки с имуществом, сколько составит сумма, подробно расскажем, как действовать, чтобы вернуть налог и сколько раз можно применять эту льготу.

Показать содержание

Что это такое?

Вычет – это сумма уменьшения налоговой базы. Если продавец владел квартирой менее 3 (5) лет, то он обязан уплатить налог на доходы в 13% с полученной прибыли. Однако у российских граждан есть возможность уменьшить эти расходы за счет вычета, который предусмотрен ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Размер вычета строго лимитирован законодательством. Получить можно не более 1 млн. рублей при реализации недвижимости и 250 тыс. руб. – другого имущества (нежилых помещений, автомобилей и пр.)

Важно! Для получения вычета нужно быть плательщиком НДФЛ (например, иметь официальное место работы, где налог автоматически вычитается из заработной платы) и официально совершить сделку с оформлением и регистрацией в Росреестре.

Обязанность декларирования доходов

Декларировать доходы нужно только в том случае, когда продавец владел квартирой менее 3 (5) лет (в зависимости от способа приобретения жилья в собственность).

Если сумма налога при расчете отсутствует, то декларация считается нулевой. Но даже в этом случае, если собственник владел квартирой менее предельного срока владения, он обязан подавать ее в налоговую по месту регистрации или через интернет. Налог в этом случае, естественно, не платится.

Подробнее о том, через сколько лет снимается налогообложение, читайте здесь, а как выплачивается налог, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать тут.

Имущественные сделки до 01.01.2016 года

Налогообложение дохода и возможность использования вычета зависят от срока владения квартирой. До 2016 года существовал предельный срок владения – три года. Все, кто владел квартирой меньше этого срока, обязаны были платить 13% с полученного дохода.

Пример. Недвижимость стоила 10 млн. рублей, а продавали ее спустя 1-2 года уже за 12 млн. рублей, то налогом облагалась разница в 2 млн. рублей (то есть сумма в размере 260 тыс. руб.). При владении более трех лет налог не платился.

После 01.01.2016 года

С января 2016 года в налоговом законодательстве произошли серьезные изменения. Трехлетний срок владения теперь сохраняется только для случаев:

  • наследования (о налоге с продажи унаследованной квартиры можно узнать тут);
  • передачи имущества в дар близкими родственниками (о налоге и вычеты с продажи подаренной квартиры читайте здесь);
  • приватизации;
  • ренты.

Во всех остальных случаях действует уже пятилетний срок владения, то есть условия резко ужесточились.

Перепродавать квартиры с целью получения прибыли стало гораздо сложнее из-за необходимости выплачивать налог на доходы. В связи с данным нововведением на рынке появились различные схемы уклонения от налогов, в частности занижение реальной стоимости квартиры либо оформление купчей с неотделимыми улучшениями.

Обратите внимание! При сроке владения более пяти лет продавец недвижимости освобождается от уплаты налога.

Как рассчитывается сумма?

Расчет суммы вычета только на первый взгляд кажется сложным. Но на самом деле с расчетами справится даже школьник.

Пример. Сумма дохода составляет 3 млн. руб., а размер максимального вычета, как известно, 1 млн. руб.

Формула вычета для продавцов жилья:

Налоговая база = 3 млн. – 1 млн. = 2 млн. рублей.

Сумма налога = 2 млн. х 13% = 260 000 рублей.

База, от которой исчисляется НДФЛ, не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января текущего года.

Примеры формул расчета можно найти на сайте ФНС, где подробно разбираются разные случаи уменьшения налогов от реализации квартиры долевой и общей собственности. Существуют и онлайн-калькуляторы, где нужно просто ввести данные и подсчет суммы итогового налога будет произведен автоматически.

Важно! Налогооблагаемой базой при реализации квартиры является цена, указанная в купчей либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.

Каков максимум?

Максимальная сумма вычета при реализации квартиры – 1 млн. рублей, а для автомобиля, нежилого помещения, гаража и другого имущества – 250 тыс. рублей.

Насколько может быть уменьшен доход?

Доход продавца может быть уменьшен на сумму до 1 млн. рублей или на размер понесенных расходов. В этих двух случаях суммы будут разными.

Пример. Семья купила квартиру за 2 млн. рублей и через пару лет продала ее за 4 млн. рублей. Налог, который придется заплатить, составляет 260 тыс. рублей (13% с разницы между ценой покупки и реализации).

Если воспользоваться вычетом в 1 млн. рублей, то налог высчитывается по формуле:

(4 млн. рублей – 1 млн. рублей) * 13% = 130 тыс. рублей.

Если есть документы, подтверждающие расходы (например, на 3,8 млн. рублей), то можно уменьшить базу на эту сумму. Налог составит:

(4 млн. рублей – 3,8 млн. рублей) * 13% = 26 тыс. рублей.

Если недвижимость в долевой/совместной собственности

Владельцы долевой собственности, которая выставляется на продажу, имеют возможность получить не более миллиона рублей на каждого. Если продажа состоялась по отдельным договорам, то каждый вправе получить вычет до 1 млн. рублей.

Пример. Семья получила в подарок на свадьбу квартиру и оформила ее в долевую собственность в равных долях. Спустя пару лет жилье было продано за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей). Вычет должен распределяться в соответствии с долями.

Сумма налога к уплате: (750 тыс. рублей – 1 млн. х ½) x 13% = 32 500 руб.

Если бы жилье находилось в общей совместной собственности, то вычет в 1 млн. руб. мог быть перераспределен в любых долях по заявлению супругов.

Обратите внимание! В случае если квартира находилась в долевой собственности менее 5 лет и была продана по одному договору, уменьшение налогов в размере 1 млн. рублей распределяется между супругами пропорционально их доле.

Подробнее об уплате налога с продажи доли в квартире читайте в нашей статье.

Как получить возврат налога?

Для получения вычета нужно пройти несложную процедуру. Главное снять ксерокопии со всех нужных документов и правильно заполнить заявление и декларацию 3-НДФЛ. Желательно также не нарушать сроки подачи документов, чтобы не потерять свое право на уменьшение налогов в этом году.

Итак, продавцу недвижимости необходимо пройти ряд шагов.

Заполнение декларации

Бланк декларации можно взять на сайте ФНС или лично в любой налоговой. Необходимо последовательно заполнить титульный лист (все сведения о налогоплательщике, адрес, контакты), а также первый и второй разделы. Для расчета вычета заполняется Лист Д2, а для декларирования доходов – Лист А.

Указывается общая стоимость проданной квартиры, налоговый вычет и база для исчисления налога. Если право собственности на квартиру возникло после 2016 года, то в договоре купли-продажи должна быть указана сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости.

Подписывается декларация лично либо через законного представителя. Если документ заполнялся через интернет, то он подписывается простой электронной подписью после пересылки специального ключа на почту или телефон плательщика.

Более детально о заполнении и подаче декларации 3-НДФЛ мы рассказывали тут.

Подготовка заявления

На предоставление вычета заполняется заявление установленного образца. В нем указываются все контакты плательщика и его расчетный счет, а также основания для уменьшения налогов.

Подготовка необходимых документов

Вместе с декларацией и заявлением продавец квартиры подает копии документов, подтверждающих сделку и ее оплату, а также справку с работы (2-НДФЛ). Понадобятся копии:

  • договора купли-продажи или выписка ЕГРН;
  • акта о приеме-передаче жилья покупателю;
  • расписка или квитанция, которые подтвердят факт получения средств.
На заметку. Если налогоплательщик хочет уменьшит налог за счет расходов, связанных с получением доходов, то нужны будут документы их подтверждающие (например, квитанции, чеки, расписки и пр.).

Куда сдать бумаги и как уплатить перерасчитанную сумму НДФЛ?

Отнести пакет документов можно лично по месту регистрации либо воспользоваться программой «Декларация». Можно также переслать заявление, 3-НДФЛ и сканы документов на сайте ФНС в личном кабинете.

Оплатить налог можно в любом банке или онлайн. Делается это самостоятельно без напоминаний со стороны налоговой в строго установленные сроки – до 15 июля каждого года.

При подаче пакета документов с заявлением на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки инспектором.

Сроки

Декларация подается до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации квартиры (ст. 229 НК). По итогам 2017 года срок декларационной кампании продлен до 3 мая.

Отправить документы можно через интернет, по почте заказным письмом с уведомлением или занести лично. Последний вариант предпочтительней, если податель неуверен в правильности заполнения декларации и своих подсчетах. Инспектор поможет исправить ошибки, если они возникли и заполнить 3-НДФЛ заново.

Важно! Налог нужно оплатить до 15 июля. В случае просрочки уплаты НДФЛ возможен штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога.

Сколько раз можно воспользоваться льготой?

При продаже квартиры возврат налога может быть предоставлен не один, а много раз. Но если в течение года продается несколько объектов, то вычет считается в целом по всем объектам на сумму не более 1 млн. рублей.

Возможность уменьшения налогооблагаемой базы предоставляется начиная с года продажи квартиры, и за все последующие годы. До тех пор, пока не будет выбрана вся положенная по закону сумма сокращения налога.

Итак, мы поговорили о налоговом вычете и как его его получить. Рекомендуем также ознакомиться с другими материалами по теме налогообложения при продаже квартиры. Читайте о том, как сэкономить на налоге нерезиденту РФ, нужно ли платить налог пенсионеру и о нюансах налога и вычета при продаже квартиры близкому родственнику.

Полезное видео

Из видео узнаете, как рассчитать налог при продаже квартиры и заполнить декларацию 3-НДФЛ:

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры и как рассчитать налогКак заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры и как рассчитать налог

Заключение

При продаже квартиры можно уменьшить расходы на оплату налога на доходы. Для этого нужно до 3 мая подать заполненную декларацию, заявление и документы, подтверждающие оформление купчей. Это поможет уменьшить оплату налога, который придется платить при продаже жилья раньше предельного срока владения (3-5 лет).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
542 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: