Mylawyer.club 
Многие люди в своей жизни сталкиваются с потребностью сдачи или съема недвижимости. И такая сделка, как и многие другие, требует документального подтверждения.
Бумагой, которая заключается при аренде жилой площади, является договор аренды. Он имеет определенные особенности, о которых необходимо знать перед его заключением. Именно об этом и пойдет речь в этой статье.
Показать содержание
- Понятие и виды
- Отличие типового соглашения найма жилого помещения
- Между кем заключается?
- Существенные условия
- Как правильно составить?
- Продление съема жилья
- Расторжение
- На что обратить внимание при наёме комнаты?
- Какие приложения и документы еще потребуются?
Дополнительное соглашение С описью имущества Акт приема-передачи Когда нужна доверенность, которая имеет юридическую силу?Понятие и виды
Такой документ является официальным документом, который в юридическом порядке подтверждает передачу квартиры во временное пользование от собственника третьему лицу.
Это типичное соглашение, которое является определенной гарантией для обеих сторон сделки даже в том случае, если она не является зарегистрированной в соответствующих органах. Такие договоры могут различаться по длительности, то есть они бывают краткосрочными (длительностью меньше года) и долгосрочными.
На заметку. Порядок заключения, исполнения и расторжения подобной сделки с недвижимым имуществом регулируется 34 главой ГК РФ.Кроме стандартного договора аренды также различают такие разновидности сделки как аренда квартиры с последующим выкупом и аренда жилья на безвозмездной основе:
- Договор аренды с последующим выкупом. Данный вид договоренности между арендодателем и арендатором регламентирован статьей 624 ГК РФ и заключается в пользу обеих сторон. Такая бумага представляет собой двухстороннее соглашение, которые объединяет в себе два вида договоров, а именно договор аренды и договор купли-продажи.
То есть на первом этапе сделки арендатор выплачивает арендодателю деньги за пользование жильем. Затем, когда вся сумма, прописанная в документе, будет выплачена, между сторонами заключается договор купли-продажи, и арендатор становится собственником квартиры.
- Договор безвозмездной аренды. Такую разновидность отношений между арендатором и арендодателем правильно называть договором безвозмездного пользования, так как аренда подразумевает под собой получение выгоды. При такой сделке собственник жилья передает жилое помещение во временное пользование квартиросъемщику (физическому лицу) без требования платы, кроме коммунальных платежей.
- Скачать бланк договора аренды с последующим выкупом
- Скачать образец договора аренды с последующим выкупом
- Скачать бланк договора безвозмездной аренды
- Скачать образец договора безвозмездной аренды
Отличие типового соглашения найма жилого помещения
В законодательстве есть две разновидности передачи квартиры во временно пользование за дополнительную плату – договоры аренды и найма. Хотя по своей сути они одинаковы, но все же они представляют собой разную документацию и требуют разного принципа заполнения.
Договор найма всегда заключается только с физ. лицами и сторонами такой сделки являются наймодатель и наниматель. Регулируется такие отношения 35 главой ГК РФ. А в договоре аренды съемщиком квартиры является юридическое лицо.
Также отличие таких договоренностей заключается в том, что при договоре найма нанимателя можно выселить только по решению суда, в независимости от информации, указанной в договоре, а вот порядок расторжения аренды осуществляется по принципу, прописанному в документе.
Об отличиях договора найма от договора аренды жилого помещения подробно говорится здесь.
Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?
LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36 Между кем заключается?
Сделки по передаче недвижимого имущества во временное пользование могут заключать физ. лицо с другим физ. лицом или и между физическим и юридическим. Арендодателем в любом случае может являться только собственник помещения или его доверенное лицо.
С физическими лицами
Справка. Сделка передачи недвижимости во временное пользование физическим лицам документируется при помощи договор найма, а не аренды.Наймодателем в этом случае могут являться частные или физические или юридические лица, а также муниципальные и государственные власти. Такой договор между сторонами может быть как коммерческий, если собственником жилья являются физические лица или юридические организации, так и социальным, если владельцем жилья являются власти.
- Скачать бланк договора аренды физического лица с физическим лицом
- Скачать образец договора аренды между физическими лицами
С юридическими
Договор, который заключается с лицами, зарегистрированными как юридические лица, называется договором аренды. Причем совершенно не важно, является ли такое лицо крупной фирмой или мелким индивидуальным предпринимателем. Важно чтобы оно было официально зарегистрировано на территории России и имело соответствующие документы.
- Скачать бланк договора аренды с юридическим лицом
- Скачать образец договора аренды с юридическим лицом
Существенные условия
Для того чтобы соглашение по аренде жилого помещения имело законную силу и не призналось недействительным, в нем должны быть прописаны все существенные условия, а именно:
Объект договора, которым является арендуемая квартира. Обязательным условием является то, чтобы она имела статус жилой и не находилась в аварийном состоянии. В соглашении важно указать полный адрес недвижимости, ее размер, количество комнат и целевое использование (для проживания).
- Стоимость арендной платы. В документе нужно указать величину платежа, частоту ее внесения, а также способы ее передачи арендодателю. Передавать деньги можно либо лично в руки, либо в безналичном виде. При оплате наличными нужно требовать у арендодателя расписку.
Эти два существенных условия являются основными. Также для большей подстраховки можно указать в договоре дополнительные существенные условия, к которым относятся:
- срок действия договора;
- условия расторжения соглашения.
Как правильно составить?
Если квартира арендуется не через риэлторское агентство, которое само заботится о составлении проекта договора между физическими лицами, то арендатору и арендодателю придется заключить его самостоятельно и сделать это нужно правильно, чтобы обезопасить обе стороны от неприятных ситуаций.
Для того чтобы заключить договор, нужно собрать некоторые документы, а именно:
- паспорта обеих стороны соглашения;
- свидетельство о праве на собственность;
- оплачиваемые квитанции на коммунальные услуги, которые подтвердят арендатору, что у жилплощади нет долгов;
- согласие всех собственников квартиры, если их несколько, а также согласие всех прописанных там лиц.
ВАЖНО! Если кто-то из собственников не дал согласие на аренду квартиры, то такое соглашение могут посчитать недействительным.В самом договоре обязательно нужно указывать полные паспортные данные владельцев, номер свидетельства о праве на собственность, а также все существенные условия, о которых говорилось выше. Также обязательно надо поставить на документе подпись всех участников сделки и дату ее заключения.
Обычно обязанности текущего ремонта ложатся на плечи арендатора, так как именно он отвечает за состояние квартиры в период аренды. А вот капитальный ремонт, либо финансовое решение коммунальных вопросов с установкой или заменой счетчиков, заменой труб и прочая является задачей собственника и оплачивать это он должен самостоятельно. Если стороны хотят изменить такой порядок, то они должны указать это в договоре.
Также очень важно обговаривать и указывать в договоре дополнительные нюансы, которые важны для сторон. Например, пункты о возможности или невозможности проживании в квартире других лиц, кроме арендатора, или животных. Также хорошим и далеко не лишним пунктом станет установление порядка прихода в квартиру арендодателя для того, чтобы он мог убедиться в сохранности своего имущества. В таком таком контексте договора приход собственника не будет выглядеть навязчиво и не создаст прецедента.
На какой срок можно заключить?
Никаких четких ограничений по срокам заключения такого соглашения не существует. Обычно его заключают на срок менее года от 3 месяцев и до одного года, а потом автоматически продлевают на прежних условиях. Если в договоре не указано, когда истекает срок его действия, то он считается заключенным на 5 лет.
На заметку. Краткосрочные договоры заключаются на срок менее одного года, а долгосрочные на срок от одного года.Краткосрочное соглашение, в отличие от более длительного, не требует обязательной регистрации в соответствующих органах. Кроме того, в таких договорах обычно не обсуждаются пункты, касающиеся капитального ремонта.
Также при долгосрочном договоре арендатор получает дополнительные права, а именно:
- продлевать соглашение;
- сдавать часть жилья в поднаем, если собственник дал свое согласие;
- вселять в квартиру других жильцов, на срок не более 6 месяцев.
Порядок регистрации после заключения
Зарегистрировать заполненный договор может каждая из сторон. Эта процедура является обязательной для долгосрочных соглашений согласно ст 609 ГК РФ. Проходит она в органах Росреестра.
Для регистрации нужно написать в этот орган заявление и представить необходимые документы, такие как свидетельство о праве собственности на квартиру, оба экземпляра договора аренды, план квартиры, который предоставляет БТИ, и квитанцию по оплате госпошлины, которая для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для должностных 22 000 рублей. Заявку на регистрацию можно оставить как при личном посещении, так и в электронном виде.
Продление съема жилья
Перед окончанием срока аренды, а именно за 3 месяца до этой даты, стороны должны уведомить друг друга о своем желании расторгнуть договор аренды. Если и арендодатель, и арендатор хотят продолжить сделку с недвижимостью, и в договоре указана возможность автоматического продления, то им для этого ничего не нужно делать и договор автоматически продлится на тот же срок, на какой был заключен согласно п.2 статьи 621 ГК РФ.
Если же такая возможность в договоре не прописана, то стороны должны составить дополнительное соглашение о продление или новый договор, если соглашение меняется кардинально.
О способах продления договора аренды читайте тут.
Как оформить бумагу о продлении сроков?
Оформление такого документа должно включать Ф.И.О сторон или название юридического лица, а также номер и дату составления основного договора аренды. Также в нем нужно указать то, о чем договорились стороны, то есть о сроке продления договора. Если стороны решили изменить некоторые условия аренды, то это тоже нужно записать в дополнительном соглашении о продлении срока. В конце соглашения обязательно надо указать полные реквизиты сторон и поставить подпись.
- Скачать бланк соглашения о продлении сроков аренды
- Скачать образец соглашения о продлении сроков аренды
Расторжение
Если стороны не хотят продлевать договор или хотят разорвать сделку досрочно согласно статьям 619 или 620 ГК РФ, то они должны расторгнуть данное соглашения.
При расторжении арендодатель и арендатор должны составить соответствующее соглашение, в содержании которого говорится о прекращении действия основного договора. При этом важно написать номер и дату составления этого документа.
Если сделка аннулируется через суд, то заинтересованная сторона должна подать в судебные органы исковое заявление с просьбой расторгнуть договор. Там же нужно указать причину и дополнительные требования, например, требование к арендатору оплатить порчу имущества.
Справка. Если есть просьба о возмещении материального ущерба, то к заявлению нужно приложить доказательства этого ущерба и вины второй стороны.На что обратить внимание при наёме комнаты?
В аренду можно сдавать не только целую квартиру, но и комнату (о том, как выгодно сдать комнату, читайте тут). При этом договор составляется по той же форме, что и соглашение на аренду всей квартиры. Но есть у такой аренды свои особенности, а именно:
- При снятии комнаты в общежитии, арендаторы должны подчиняться не только условиям, выдвинутые собственником, но и уставу самого общежития (о том, как заключить договор аренды комнаты в общежитии, говорится в нашем материале).
- При снятии комнаты в общежитии или квартире бытовые вопросы обычно ложатся не на арендатора, а на арендодателя.
- Также при снятии комнаты нужно уточнить возможность приведения на снимаемую площадь гостей и возможные часы посещения. Это нужно для того чтобы избежать конфликта с соседями и хозяевами.
- Скачать бланк договора найма комнаты в квартире
- Скачать образец договора найма комнаты в квартире
- Скачать бланк договора найма комнаты в общежитии
- Скачать образец договора найма комнаты в общежитии
Какие приложения и документы еще потребуются?
Для того чтобы полностью обезопасить стороны при заключении договора или уточнить и изменить условия, к нему можно составлять дополнительные приложения. К ним относятся:
- дополнительное соглашение;
- документ с описью имущества;
- акт приема-передачи;
- доверенность на сдачу квартиры.
О том, как составляется каждое из этих приложений, стоит рассказать отдельно.
Дополнительное соглашение
Этот документ не составляет труда правильно заполнить, т.к. составляется он в свободном форме, но в нем обязательно должны содержаться паспортные данные участников сделки. Необходимость в таком приложении возникает, если участники сделки внесли в договор какие-либо изменения.
Подробно о составлении дополнительного соглашения читайте здесь.
С описью имущества
Такое приложение нужно для обоих участников сделки. В нем перечисляется имущество, которое находится в квартире при сдаче и его состояние. С его помощи можно понять нанесли ли квартиросъемщики вред вещам в квартире и должны ли они возмещать ущерб. Такой документ должен подписываться обеими сторонами соглашения.
Инструкцию по составлению приложения с описью имущества вы найдете здесь.
Акт приема-передачи
Данный документ содержит в себе оценку состояния квартиры на момент вселение арендатора. В нем обязательно должна содержаться такая информация, как:
- адрес квартиры;
- номер и дату составления основного договора;
- дату составления акта;
- данные сторон сделки;
- в описательной части должна содержаться конкретная характеристика помещения, со всеми недочетами.
О том, что такое акт приема-передачи квартиры при аренде, читайте в этой статье.
Когда нужна доверенность, которая имеет юридическую силу?
Кроме того, если договор составляет не сам собственник, а его доверенное лицо, то нужно предъявить доверенность, которая должна быть заверена нотариусом, после чего вступает в силу. В доверенности необходимо указать паспортные данные собственника, адрес квартиры и права, которыми владелец недвижимости наделяет доверенное лицо.
Договор аренды является важным документом, который защищает от многих рисков и владельца квартиры, и квартиросъемщиков (о том, для чего именно нужно составлять договор аренды, рассказано тут). Очень важно обговорить в нем все условия и пункты, о чем было рассказано в статье.
Такой документ является официальным документом, который в юридическом порядке подтверждает передачу квартиры во временное пользование от собственника третьему лицу. 
В законодательстве есть две разновидности передачи квартиры во временно пользование за дополнительную плату – договоры аренды и найма. Хотя по своей сути они одинаковы, но все же они представляют собой разную документацию и требуют разного принципа заполнения.
Объект договора, которым является арендуемая квартира. Обязательным условием является то, чтобы она имела статус жилой и не находилась в аварийном состоянии. В соглашении важно указать полный адрес недвижимости, ее размер, количество комнат и целевое использование (для проживания).
Кроме того, при составлении договора следует обсудить вопрос о состоянии жилья и порядке проведения ремонта. Обычно в договоре указывается то, что квартиросъемщик должен вернуть квартиру владельцу в том состоянии, в котором он его получил. Поэтому обязательно нужно уточнить в документе то, что может менять арендатор, а также все имеющиеся недостатки помещения. 
Зарегистрировать заполненный договор может каждая из сторон. Эта процедура является обязательной для долгосрочных соглашений согласно 
гарантийное письмо о заключении договора аренды (о составлении гарантийного письма и предварительного договора о намерении рассказано 
Однажды мы снимали квартиру у работника налоговой. Никакого договора не заключали. Она записала наши Ф.И.О., номера телефонов и место работы (что спокойно могла проверить у себя в налоговой). Здесь двоякая ситуация для квартиросъёмщиков. Вроде бы договор нужен, в котором описано состояние квартиры. Но порой и толку от него нет. Бывают поломки мебели, которых не видно, когда въезжаешь в квартиру. И в любом случае останешься виноват, придётся оплачивать всё, что окажется треснутым, поцарапанным, поломанным.
В договоре можно и нужно прописать порядок оплаты, в том числе могут быть указаны штрафные санкции за несвоевременную оплату аренды, а иногда прописывают и условия досрочного расторжения при несвоевременной оплате. В таких случаях арендодатель не попадет в ситуацию, когда недобросовестный арендатор систематически задерживает платежи, а выселить его проблематично из-за наличия зарегистрированного договора аренды.
При заключении договора аренды квартиры собственник должен учесть обязательно тот факт, что ему придется держать ответ или отчет перед налоговыми органами. Владелец обязан уплачивать подоходный налог по факту получения прибыли со сдаваемого в найм жилья.
Можно заключить договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией. По истечении этого срока просто заключать новый. Такой договор регистрации не подлежит, соответственно облегчает сдачу жилья арендодателю.