+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Основания и особенности расторжения договора аренды квартиры

Договор аренды чрезвычайно популярен. Он позволяет арендатору пользоваться чужим имуществом, не приобретая его в собственность.

Однако как и любой другой договор, аренда рано или поздно заканчивается.

Разберёмся же, как, когда, и по каким причинам расторгаются такие соглашения.

Содержание:

Причины для прекращения соглашения о найме

Говоря о том, как расторгнуть аренду квартиры, сначала следует определить, по каким основаниям этот договор может прекратить своё действие.

Окончание срока

Согласно ст. 610 ГК РФ время действия аренды определяется сроком, указанным в соглашении. В связи с окончанием (истечением) срока, договор прекращает своё действие. Для этого не требуются никакие действия ни одной из сторон.

Срок для договора аренды не является принципиальным условием. В том случае, если он не указан в соглашении, сделка считается заключённой на неопределённый срок и будет действовать до тех пор, пока не состоится расторжение по инициативе одной из сторон.

Смена собственника имущества

Это основание применяется крайне редко. Дело в том, что ст. 617 ГК РФ прямо указывает, что переход права собственности к новому лицу не является основанием для того, чтобы договор аренды был расторгнут.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  • Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  • В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

Если арендатор исполняет свои обязанности добросовестно, то неважно, кому принадлежит арендованное имущество – соглашение будет продолжать действовать до тех пор, пока не истечёт срок либо не появится другое основание для расторжения.

Единственным исключением из этого правила названная выше статья указывает ситуацию, когда аренда напрямую привязана к личным качествам арендатора (ч. 2 ст. 617 ГК РФ). Однако и в этом случае потребуются серьёзные доказательства того, что договор не может быть продолжен. Таким образом, даже в связи со сменой одной из сторон — собственника или арендатора, договор, скорее всего, будет расторгаться лишь в судебном порядке.

Неуплата и нарушение обязательств

Куда серьёзнее ситуация, когда одна из сторон не исполняет свои обязательства по договору. Ст. 616 ГК РФ указывает, что если сроки нарушены, арендодатель вправе потребовать досрочных платежей (но не более, чем за два срока подряд).

В том же случае, если арендатор два и более раз просрочил платежи, ст. 619 ГК РФ даёт арендодателю право обратиться в суд и принудительно расторгнуть сделку.

Решение суда

Кроме уже названного выше случая с неуплатой арендодатель вправе расторгнуть договор, если (ст. 619 ГК РФ):

  1. Использование имущества связано с существенными нарушениями.
  2. Имущество в результате использования ухудшается.
  3. Не проводится капитальный ремонт в установленные сроки.
  4. Есть другие существенные нарушения (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

В свою очередь согласно ст. 620 ГК РФ арендатор вправе обратиться в суд и признать договор расторгнутым, если:

  1. В объекте аренды есть недостатки, которые существенно затрудняют пользование им и которые не были обговорены сторонами до заключения договора.
  2. Имущество не было передано арендатору в установленный срок.
  3. Арендодатель мешает пользоваться имуществом.
  4. Не был проведён капитальный ремонт, если по закону и договору его обязан проводить владелец имущества.

Перечень является неполным: согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ возможны и иные основания для того, чтобы арендатор обратился в суд и добился расторжения договора.

Если арендатор желает расторгнуть договор, ему необходимо подписать новый акт приёма-передачи имущества. Особенно важно это, если происходит расторжение договора аренды недвижимости.

Без передачи будет трудно доказать, что расторжение договора состоялось. Разумеется, это не касается случаев, когда арендодатель препятствует расторжению: в этом случае расторжение будет происходить по другим правилам.

Взаимная договоренность

Наконец, стороны вправе сами добровольно решить, что договор их не устраивает и они хотят прекратить их действие. В этом случае для порядка достаточно подписать соглашение о досрочном прекращении и аренда квартиры больше не будет действовать.

Условия и порядок процедуры

Односторонний

Расторгнуть договор в одностороннем порядке может любая из сторон. Для этого необходимо, чтобы были нарушены существенные условия договора.

Краткий перечень оснований, по которым одна из сторон аренды вправе расторгнуть соглашение, приведён выше. Однако это далеко не полный список оснований. В отношении любого договора (в том числе – и аренды) действует правило: договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон, если другая сторона препятствует исполнению обязательств, и в итоге нет возможности пользоваться всеми благами, предусмотренными договором.

Если договор расторгается в одностороннем порядке, обычно это происходит путём обращения в суд. Если же вторая сторона согласна прекратить отношения, это оформляется совсем другим способом.

Об особенностях расторжения договора аренды в одностороннем порядке, рассказано в представленном ниже видео.

Обоюдный

Когда арендатор и арендодатель согласны прекратить свои отношения по договору, то они могут обойтись и без суда. В этом случае им достаточно подписать дополнительное соглашение – документ, в котором будет указано, что обе стороны желают прекратить отношения по договору.

Закон не указывает в каких случаях может быть подписано такое соглашение. Связано это с тем, что российское гражданское право предусматривает принцип свободы договора. Он означает, что в тех случаях, когда другое прямо не указано в законе, стороны могут сами решить, когда и как им заключать, продлять или расторгать договорные отношения.

О том, как заключается и регистрируется соглашение о расторжении договора аренды, читайте здесь, а о том, как составляется такой документ, рассказано тут.

Правила ликвидации сделки неопределенного периода

Все приведённые выше правила о расторжении договора касаются как срочных договоров, так и заключённых без указания конкретных сроков. По сути, единственная разница между ними касается лишь аренды недвижимости и лишь в том случае, когда договор с самого начала заключался на срок в один год и более.

Следовательно, бессрочный договор аренды может быть расторгнут в любой момент как по соглашению сторон, так и по судебному решению. Разница будет лишь в порядке юридического оформления действий: в том случае, если договор был долгосрочным (то есть минимум на 1 год изначально) сначала надо будет внести изменения в ЕГРН. Это означает, что зарегистрированные в Росреестре договора, изначально заключаются на срок в год и более. Если договор не предусматривает срока, либо предусмотрено автоматическое продление, договор не считается годичным — оснований для регистрации в Росреестре нет и расторжение может производиться в общем порядке.

Есть разница между договорами аренды жилой недвижимости и коммерческого найма. Однако в том, что касается условий для расторжения, принципиальных противоречий нет – и потому здесь действуют схожие нормы.

В результате далее речь будет идти о договоре аренды, а про особенности коммерческого найма речь зайдёт лишь там, где такая разница по закону является принципиальной.

Алгоритм действий аннулирования контракта

А теперь рассмотрим особенности конкретных договоров.

Урегулирование без искового заявления

В том случае если стороны хотят расторгнуть договор, не обращаясь в суд, им потребуется следующая информация.

Направление письма-уведомления

Если по закону или по условиям договора аренда может быть расторгнута в досудебном порядке, то заинтересованная сторона должна направить другой письмо-уведомление, в котором должно содержаться:

  1. Ссылка на нормы закона, по которым будет производиться расторжение.
  2. Обстоятельства, на которые ссылается сторона.
  3. Время, когда договор должен прекратить своё действие.

Составление необходимых документов

Может производиться с помощью следующих документов:

  • Новый договор. В этом соглашении стороны укажут: на каких основаниях, в каком порядке и в связи с чем будет расторгнуто первоначальное соглашение.
  • Дополнительное соглашение к уже существующему договору. Стороны вправе в любой момент расторгнуть или изменить ранее заключенный договор.
Прекращение или изменение договора должно производиться в том же порядке, в каком был заключён первоначальный договор. В результате если договор аренды квартиры был проведён через Росреестр и зафиксирован в ЕГРН, то и доп. соглашение должно точно так же проходить через государственную регистрацию.

Актирование возврата помещения

Если договор прекращается по соглашению сторон, должен быть составлен акт возврата помещения. В нём арендатор и арендодатель указывают, в каком состоянии было возвращено помещение, проводился ли ремонт, есть ли не обговоренные по договору недостатки, которые всерьёз влияют на стоимость жилья и т. д.

Акт возврата не является обязательной частью договора, как и акт приёма-передачи при заключении соглашения. Однако он позволяет избежать споров относительно того, как и насколько стороны исполняли свои обязанности применительно к качеству жилого помещения. И именно поэтому такой акт лучше всего заключать.

Акт возврата заключается в свободной форме. В отличие от договора или дополнительного соглашения его не требуется регистрировать в МФЦ или Росреестре.

Обращение в правовую инстанцию

Для того чтобы принудительно расторгнуть договор аренды одна из стон должна обратиться в суд. Посмотрим же, как это происходит.

Перечень предоставляемых бумаг

Сторона должна предоставить в суд следующие документы:

  1. Исковое заявление.
  2. Письменные доказательства.
  3. Квитанцию об оплате государственной пошлины за рассмотрение дела.

Письменные доказательства

Согласно ГПК РФ, доказательствами являются факты, подтверждённые документами, свидетельскими показаниями или подтверждённые иными способами. Соответственно, доказательствами по делу о прекращении договора аренды будут документы, подтверждающие:

  • факт неуплаты минимум за два срока подряд;
  • что переданная квартира была непригодна для жилья.

Оформление претензии

Порядок составления иска описан в главе 12 ГПК РФ.

Статья 12 ГПК РФ. Осуществление правосудия на основе состязательности и равноправия сторон

  • Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
  • Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно её нормам в иске должно быть указано:

  • в чём состоит нарушение прав истца;
  • чем это нарушение подтверждается;
  • где находятся истец и ответчик.
ВАЖНО: Если речь идёт о прекращении договора аренды, иск подаётся по месту нахождения недвижимого имущества. Если же спор идёт об имуществе движимом – то решаться вопрос будет согласно правилам подсудности в суде, на чьей территории находится ответчик.

Исчисление времени до вступления в силу

Для того чтобы вычислить срок, когда будет через суд расторгнут договор аренды, нужно помнить:

  • Срок принятия дела к рассмотрению зависит от загрузки судей – но не может составлять более чем 2 месяца.
  • Далее проигравшей стороне даётся время на то, чтобы обжаловать решение в вышестоящий суд.

Таким образом при принудительном порядке срок составит минимум 2 с половиной – 3 месяца.

Госпошлина и расходы на юристов и адвокатов

Расходы стороны на услуги юристов, экспертов или представителей будут взысканы с проигравшего процесс. В результате та сторона, которая была не права, оплатит победителю все судебные расходы.

Куда жаловаться, если дело было проиграно?

В том случае если по закону оснований для расторжения для договора не было и суд это признал – проигравшая сторона может обратиться в вышестоящую инстанцию. На практике это означает:

  • Если ошибочное решение вынес мировой судья – исправить ситуацию может уже районный суд.
  • В случае проигрыша дела в районном суде – жалобу можно подать в областной.

Заключение

Расторжение договора аренды – это обычная процедура. Однако она имеет свои особенности, про которые надо помнить тем, кто хочет вести коммерческую деятельность, не спрашивая разрешения арбитража.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург
Комментарии
  1. fabricav23
    Ответить

    Какие-то общие случаи описаны. Чаще встречаются разрывы договора, когда арендатор не предоставляет комфортных условий в помещении, особенно касательно коммуналки. По этой причине просто нет сил и терпения продолжать соглашение — лучше уже просто уйти, и даже не просить компенсации. Хотя таковое можно (вроде статья №209 ГК РФ), главное, чтобы доказать безответственность арендатора сумели не просто на словах.