+7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Особенности заключения и регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимости

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки
2
83 просмотров

Аренда или наём жилья активно используется теми, кто не имеет собственности, но хочет воспользоваться недвижимостью для проживания. Обычно договор прекращает своё действие тогда, когда закончился его срок, однако по желанию обеих сторон может быть расторгнут в любой момент.

Как же корректно составить этот документ? Далее разберёмся, как это происходит и какие действия сторон для этого требуются.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Показать содержание

Условия для прекращения сделки

В отношении пользования чужим жильём могут быть заключены два вида договоров:

  1. аренда – если квартиру снимает организация (например, для проживания своих сотрудников);
  2. наём – если договор заключает обычное физическое лицо.

Большинство положений законодательства, относящихся к обоим видам договоров, схожи. Так, и аренда, и наём могут быть расторгнуты:

  • По истечении срока, если стороны не хотят его продлевать.
  • В одностороннем порядке, если это допускается законом.
  • По соглашению.

Меньше всего в законе требований именно к последнему основанию.

По взаимному решению

ГК РФ прямо в ст. 1 гарантирует лицам свободу договора (в тех случаях, когда нет ограничений в силу закона). Соответственно, стороны договора найма или аренды жилого помещения (квартиры) вольны как продолжать свои отношения, так и прекратить их в любой момент, заключив соответствующее соглашение о расторжении или прекращении действия и расторгнув тем самым действующий договор.

В одностороннем порядке

Несколько сложнее расторгнуть договор, если этого хочет только одна из его сторон. Законом указаны следующие основания для такого расторжения:

  • Наниматель может в силу ст. 687 ГК РФ просто отказаться от договора. Однако в этом случае гражданин, снимающий квартиру, должен предупредить наймодателя не менее, чем за три месяца.
  • По желанию наймодателя – в случаях, когда вторая сторона договора серьёзно нарушает его условия (например, использует квартиру не по назначению, не вносит плату и т. д.). В этом случае расторжение происходит через суд, который, в свою очередь, может не сразу расторгнуть договор, а дать нарушителю время на то, чтобы исправить ситуацию.

Как составить документ?

И договор аренды, и договор найма заключаются только в письменной форме (ст. 609 и 674 ГК РФ). Следовательно, согласно ст. 452 того же кодекса, любые соглашения, которыми такие договора изменяют свои условия или прекращают действие, должны быть тоже оформлены письменно.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  • Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  • Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Содержание

Само по себе соглашение составляется в свободной форме. Официально утверждённого бланка для этого документа нет, однако на практике обычно оно состоит из следующих частей:

  1. Место и дата составления (например, «г. Москва, 20.02.2018 г.»).
  2. Название документа («Дополнительное соглашение», «Соглашение о расторжении договора аренды» и т. п.).
  3. Указание на стороны договора. Для юридических лиц это будет информация об организационной форме (ООО, АО и т. д.), для граждан – полное имя и данные паспорта.
  4. Указание на желание нанимателя (арендатора) и наймодателя (арендодателя) прекратить свои отношения по договору.
  5. Дата прекращения договора.
  6. Дополнительные условия, если стороны о них договорились.

Дополнительные (доп) условия по такому соглашению о расторжении могут касаться тех вопросов, которые не были отражены в тексте договора аренды. Например, стороны могут указать в течение какого времени наниматель и члены его семьи должны покинуть жилое помещение, как будет происходить возврат квартиры (с помощью передаточного акта, вручения ключей или иным способом), будет ли возвращена переплата по арендным платежам либо, напротив, арендатор должен заплатить за часть месяца и т. д.

Важно! В тех случаях, если квартира возвращается по акту, то он становится неотъемлемой частью договора, должен быть составлен минимум в двух экземплярах и передан каждой из сторон.

Подписи

В конце соглашение фиксируется с помощью подписей от каждой из сторон. При этом подписи могут быть поставлены:

  • Непосредственно сторонами (в случае организации – её руководителем).
  • Представителями, действующими по доверенности (в этом случае в соглашении указывается этот факт, а к документу могут быть приложены копии доверенностей).

Нужна ли государственная регистрация?

В силу ст. 609 и 674 ГК РФ долгосрочные (то есть заключённые на срок от года и выше) договора найма или аренды должны быть зарегистрированы. В этом случае стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением, уплатить пошлину – и получить выписку из ЕГРН, где будет указана не только форма собственности с указанием владельца квартиры, но и такое обременение, как аренда.

В тех же случаях, когда договора аренды длятся меньше, чем год (пусть даже и 364 дня) либо изначально являлись краткосрочными, а затем продлевались, регистрация соглашения о расторжении не требуется. Даже если с учётом продления общий срок отношений и вышел за рамки 12 месяцев – считается, что каждое продление – это новый договор, хоть и с теми же условиями и между теми же лицами.

Справка. При этом срок продления сам не может быть равен году или более! В противном случае договор всё-таки придётся нести на регистрацию.

В силу ст. 452 ГК РФ форма для любого соглашения, которым договор изменяется либо прекращает своё действие, предусмотрена та же, что и для основного документа. В итоге:

  1. Если сам договор был зарегистрирован по закону – соглашение о расторжении необходимо регистрировать тоже.
  2. Если регистрация для договора не требовалась – прекращать его можно соглашением, которому не нужна госрегистрация.

Что делать, если консенсуса не удалось достичь?

Всё вышесказанное относилась к тем случаям, когда сторонам удалось договориться мирно. Однако возможны ситуации, когда либо арендатор, либо арендодатель возражает против прекращения договора. Что делать в этом случае?

Здесь возможны два варианта:

  1. Если речь идёт о найме, то наниматель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, заранее предупредив об этом наймодателя. В этом случае проблемы нет.
  2. Если же действует соглашение или договор аренды, либо расторгнуть досрочно отношения желает арендо- или наймодатель, действовать для расторжения придётся в порядке, указанном ст. 452 ГК РФ. Согласно её положениям, та из сторон, которая хочет изменить либо прекратить договор, должна письменно обратиться к другой с соответствующим предложением.

    Если получен отказ либо ответа нет в разумный срок (он может быть указан в договоре либо, согласно закону, он признаётся равным 30 дням), инициатор расторжения получает право идти в суд и требовать, чтобы договор был расторгнут уже на основании судебного решения.

Важно! Если сторона хочет воспользоваться судебной процедурой для расторжения, то она должна обосновать и доказать свои требования.

В противном случае, если другая сторона не допускала нарушений, суд не найдёт в иске оснований для того, чтобы признавать сделку расторгнутой.

Заключение

Расторжение с помощью заключённого между сторонами соглашения – один из самых удобных вариантов. Договор, касающийся аренды или найма здесь – не исключение. В соглашении и арендатор (наниматель), и арендо- или наймодатель могут указать любые, не нарушающие закон, условия для прекращения отношений между собой, а также решить иные вопросы. Но если согласия достигнуть не удалось – в большинстве случаев действовать дальше придётся через обычный или арбитражный суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург
Комментировать
2
83 просмотров
 

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментарии
  1. Нина
    Ответить

    А у меня была такая ситуация. Свою пустующую двушку я сдала семейной паре на год и заключила договор аренды квартиры на год. Об уплате коммунальных услугах в договоре ничего не указывали, договорились устно, что я сама буду оплачивать коммунальные платежи, а они потом по факту предъявления мной квитанции об уплате, будут мне все компенсировать. Но когда пришло время оплаты, наниматель отказался от своих слов. Я была вынуждена уведомить квартирантов о расторжении договора аренды жилого помещения. письменно. В этом уведомлении я также попросила произвести оплату коммуналки, в противном случае — освободить квартиру. Судебных разбирательств удалось избежать, квартиранты в течении семи суток освободили жилье. Как итог могу сказать, что при подписании договора аренды жилого помещения очень важно продумать каждый пункт,чтобы ничего нигде не упустить важного.

  2. Александра
    Ответить

    Родственник сдал свою пустующую комнату в коммуналке молодому человеку по договору найма. Но уже через месяц соседи стали жаловаться на временного жильца из-за постоянно ночующих у него мужчин и женщин и потребовали его выселить. Дальше — больше. Пьянки, драки с вызовом полиции. Переговоры не помогли, съезжать жилец раньше оговоренного в договоре срока, категорически отказался. Собственник обратился в суд с исковым заявлением о принудительном выселении жильца. Суд иск удовлетворил, но квартирант не съехал даже после окончания срока договора найма, продолжая терроризировать соседей. Теперь вся надежда на приставов, которые должны обеспечить исполнение судебного решения. Вот такая ситуация. Вывод можно сделать следующий. Перед сдачей жилья надо иметь более-менее реальное представление о человеке, которому вы доверяете свою собственность.

Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: